La valutazione degli investimenti immobiliari: l analisi costi-ricavi

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1 La valutazione degli investimenti immobiliari: l analisi costi-ricavi Le fasi 1. Valutazione dei costi e dei ricavi dell investimento 2. Costruzione del Cash Flow 3. Assunzione del tasso di sconto 4. Elaborazione dei criteri di rendimento economico 5. Formulazione della scelta finale 6. Rischio ed incertezza nelle scelte d investimento Prof. Paolo Rosato 1

2 1. Valutazione dei costi e dei ricavi dell investimento L approccio Con-Senza Profitto/Utile Con investimento Senza investimento 0 Tempo Prof. Paolo Rosato 2

3 I costi ed ricavi dell investimento immobiliare Il costo dell area Il costo delle eventuali demolizioni e bonifica Gli oneri di urbanizzazione Il costo delle opere edili Le spese tecniche Le spese generali e gli imprevisti Le spese di commercializzazione Gli oneri finanziari Ricavi da vendite Le imposte Prof. Paolo Rosato 3

4 2. La costruzione del cash-flow RICAVI R 1 R 2 R n n C 0 C 1 C 2 C n Tempo COSTI Prof. Paolo Rosato 4

5 Un tipica ACR di un investimento immobiliare Anno COSTI Totale Area Demolizioni e bonifica Opere urb. primaria Parcheggi Opere edili Spese tecniche Spese generali e imprevisti Oneri concessori Spese commercializzazione TOTALE RICAVI FLUSSO ECONOMICO ONERI FINANZIARI * Esposizione Oneri finanziari * Proventi finanziari* FLUSSO FINANZIARIO TASSE FLUSSO FINANZIARIO NETTO FLUSSO FINANZ. ATTUALIZZ Prof. Paolo Rosato 5

6 Un tipico cash-flow di un investimento immobiliare Anno Prof. Paolo Rosato 6

7 L esposizione finanziaria di un investimento immobiliare Oneri finanziari Esposizione Anno Prof. Paolo Rosato 7

8 La valutazione degli oneri finanziari La scelta del tasso d interesse: 1. Saggio passivo 2. Costo opportunità La stima degli oneri: I n r E + E = En 1r + n n n n 1 ( E E ) = r I n = oneri finanziari sostenuti nell anno n-esimo E = esposizione r = saggio di interesse Prof. Paolo Rosato 8

9 3. L assunzione del tasso di sconto 1 ( 1 + r ) n R 0 R n n C 0 C n Tempo 1 ( 1 + r ) n Prof. Paolo Rosato 9

10 Quale tasso di sconto? Fattori che influiscono sul saggio: - il costo del danaro - l inflazione - la rischiosità dell operazione Indicazione operativa: - Saggio di rendimento medio dell investimento immobiliare simile Prof. Paolo Rosato 10

11 4. I criteri di rendimento economico Il Valore Attuale Netto dell investimento (VAN) VAN = n R i ( r) i= 0 1+ C i i VAN > 0 VAN = 0 VAN < 0 Investimento conveniente Convenienza indefinita Investimento non conveniente Prof. Paolo Rosato 11

12 Il Saggio di Rendimento Interno dell investimento (SRI) i i = VAN = 0 ( + ) i 1 SRI ( SRI ) n R i= 0 i= 0 1+ n C i SS = saggio soglia SRI > SS SRI = SS SRI < SS Investimento conveniente Convenienza indefinita Investimento non conveniente Prof. Paolo Rosato 12

13 L effetto del saggio sul Valore Attuale Netto VA Ricavi VAN > 0 VAN < 0 Costi 0 SRI Saggio Prof. Paolo Rosato 13

14 3000 Le anomalie nel calcolo del SRI Cash flow , Anno 150, ,000 VAN 50,000 0,000 0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 0,30-50,000 Saggio Prof. Paolo Rosato 14

15 5. L uso del VAN e del SRI nella scelta finale Caratteristica Valore Attuale Netto Saggio di Rendimento Interno Tipo di indicatore Rendimento assoluto Efficienza Saggio di sconto Esogeno Implicito Saggio soglia Criterio di ammissibilità VAN 1 > VAN n > 0 SRI 1 > SRI n > SS Impiego Valutazioni rispetto all ammontare degli utili Valutazioni rispetto all efficienza uso capitale Prof. Paolo Rosato 15

16 Una post-analisi: rischio ed incertezza I ricavi ed i costi assunti nell ACR non sono certi ed il decisore è avverso al rischio Analisi del grado di affidabilità delle previsioni Approccio probabilistico Ponderazione dei valori per la probabilità Assunzione dell equivalente certo Approccio fuzzy (sfocato) Analisi di sensitività sulle stime dei costi, dei ricavi, sul saggio di sconto e sui tempi di collocazione Elaborazione di criteri di valutazione fuzzy Prof. Paolo Rosato 16

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