Il mercato immobiliare

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1 Il mercato immobiliare Venezia, marzo 2014 Prof. Antonella Faggiani Arch. Valeria Ruaro, collaboratrice alla didattica Valutazione economico finanziaria del progetto Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto Dipartimento di Culture del Progetto

2 Obiettivo della comunicazione La lezione affronta il tema del mercato immobiliare concentrando l attenzione sulle sue caratteristiche fondamentali, sulle modalità di analisi, sui soggetti che lo compongono I concetti che verranno illustrati sono: Le caratteristiche del mercato immobiliare L analisi del mercato immobiliare e degli operatori che vi operano Le misure di consistenza

3 Il mercato immobiliare Il mercato immobiliare rappresenta il luogo in cui domanda e offerta di beni immobiliari si incontrano e agiscono La domanda è rappresentata da i possibili compratori o affittuari interessati a diverse tipologie di beni immobili a livelli diversi di prezzo in un dato periodo di tempo L offerta è rappresentata dai proprietari disponibili alla vendita o locazione di diverse tipologie di immobili a diversi livelli di prezzo in un certo arco di tempo I beni immobili scambiati sono alloggi, uffici, negozi, spazi produttivi, terreni edificabili e agricole, etc..

4 Mercato e beni Mercato immobiliare vs mercato mobiliare Mercati decentrati Trasparenza ridotta Frequente disequilibrio tra domanda e offerta Importante ruolo del Soggetto pubblico (regolativo, fiscale) Transazioni poco organizzate e limitate Ridotta rotazione dei beni Difficoltà di misurare la «dimensione del mercato» Le caratteristiche del mercato muovono dalle caratteristiche dei beni Immobilità Indistruttibilità del suolo Eterogeneità Localizzazione Investimenti a lungo termine Valore unitario elevato Illiquidità Elevato livello di indebitamento

5 Mercato immobiliare e mercato di concorrenza perfetta Mercato di concorrenza perfetta la molteplicità degli agenti economici che operano sul fronte della domanda e dell offerta Mercato immobiliare numerosità degli operatori, correlata al segmento considerato risorsa suolo condiziona il mercato immobiliare: la libertà d uscita e di entrata dal mercato Condiziona la libertà d ingresso al mercato; prodotto perfettamente omogeneo Rende i beni disomogenei perfetta informazione Informazione imperfetta e asimmetrica Esiste un rapporto tra i diversi mercati, ed in particolare il mercato immobiliare e quello mobiliare?

6 Mercato immobiliare e mercato immobiliare Un elemento di interesse è la correlazione tra l andamento del mercato immobiliare e quello mobiliare In generale, la crisi del mercato mobiliare sposta l interesse degli operatori verso investimenti caratterizzati da minore rischiosità Gli operatori disinvestono nel mercato mobiliare e investono nel mercato immobiliare Gli immobili diventano "l investimento alternativo" che presenta una correlazione relativamente bassa con i mercati azionari e obbligazionari e consente la protezione del valore della ricchezza in fasi di crisi Il capitale si concentra in investimenti a minore liquidità Rischio di bolla speculativa (fase di un qualsiasi mercato caratterizzata da un aumento considerevole e ingiustificato dei prezzi, dovuto ad una repentina crescita della domanda limitata nel tempo)

7 I cicli immobiliari Nei cicli economici sono state individuate delle fasi ripetitive. Queste, dette condizioni di mercato, sono solitamente: upturn (1-2 anni) espansione mature (2-5 anni) rallentamento / stabilizzazione downturn (2-4 anni) contrazione (seguita poi dalla fase di recupero)

8 Le determinanti dei cicli immobiliari I cicli immobiliari sono determinati da forze intrinseche e forze estrinseche forze intrinseche (o interne/ endogene): azioni dei soggetti che compongono la domanda e l offerta di mercato immobiliare ritardo temporale che occorre tra il momento di commissione di un progetto e il completamento dei lavori di costruzione dello stesso lenta reazione dell offerta a cambiamenti della domanda (con conseguente sovra o sotto offerta o valutazione) errata interpretazione di mercato (attese sbagliate) bassa trasparenza nell informazione di mercato, mercato a conoscenza privata Le forze estrinseche (o esogene): hanno origine all esterno del mercato immobiliare e non sono generate ne controllate dagli operatori del settore: l andamento economico generale. Le variabili macro-economiche influenzano l economia nel suo complesso ed attraverso un meccanismo di trasmissione collegano il ciclo economico al ciclo di mercato immobiliare: inflazione, tassi di interesse flussi di capitali (in riferimento a opportunità alternative di investimento) livelli di reddito - occupazione

9 I cicli immobiliari in Italia Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati Scenari Immobiliari

10 Il modello dell Esagono Nightmare: mercato negativo. Tutti indicatori in calo. Entrano nel mercato i vulture fund, che acquistano a sconto da operatori indebitati 5 Fase della disillusione 4 Followers: i prezzi salgono, entrano sul mercato molti operatori non professionisti, ma le transazioni iniziano a diminuire Prezzi First movers: i prezzi scendono ma gli operatori iniziano a valutare le opportunità, infatti le transazioni crescono. Riparte il ciclo immobiliare 6 3 Monkey market: prezzi e transazioni in crescita. Ottima dinamicità e molta più domanda che offerta. 1 Transazioni 2 Prezzi stabili, transazioni in crescita. Il mercato è caratterizzato da liquidità ma questa non ha ancora influenzato il mercato

11 La segmentazione del mercato: funzioni Residenziale Libero mercato Mercato non convenzionale Residenzialità sociale Residenzialità convenzionata Beni immobili Direzionale Commerciale Piccola distribuzione Grande distribuzione Non residenziale Industriale Destinazioni particolari Light industrial Heavy industrial Alberghi Servizi alla persona Cinema

12 Il ruolo della segmentazione Il riconoscimento della segmentazione appare di grande utilità: I segmenti possono caratterizzarsi per dinamiche diverse nel tempo Il ruolo e il peso dei segmenti è diverso per aree geografiche Ogni segmento presenta caratteristiche economiche e indicatori specifici che orientano la scelta delle tecniche di valutazione

13 Il segmento residenziale Si possono individuare 4 variabili strategiche per descrivere i segmenti di mercato Andamento dei prezzi: apprezzamento/deprezzamento percentuale dei valori rispetto al periodo di osservazione Numero di transazioni: fornisce in indicatore di dinamicità del mercato Tempo medio di esposizione sul mercato: indicatore di vivacità del mercato Sconto tra valore di offerta e prezzo: consente di apprezzare il sentiment del mercato È utile una lettura complessiva degli indicatori poiché esiste una relazione diretta tra le variabili in relazione alla fase le mercato in cui ci collochiamo

14 Trend del mercato residenziale: quantità e valori

15 Le caratteristiche del mercato residenziale Dinamicità, tensione domanda-offerta

16 I valori e i canoni

17 Valori/Canoni

18 I rendimenti

19 Rendimenti tra investimenti alternativi

20 Il mercato non residenziale Nell analisi del mercato non residenziale gli indicatori che riflettono i caratteri del mercato, oltre a quelli già illustrati per il mercato residenziale, muovono dalla motivazione d investimento Il mercato residenziale si caratterizza per un utilizzo diretto (modesta incidenza del segmento reddituale), mentre il non residenziale è maggiormente orientato all utilizzo per investimento Andamento di valori reddituali: i canoni di locazione Indicatori per l investimento: i tassi di capitalizzazione Tempi di esposizione: Tassi di vacancy (spazi sfitti) e tempo medio di vendita-affitto degli spazi

21 I valori, i canoni e i rendimenti

22 Valori e rendimenti dei negozi

23 Gli operatori del mercato immobiliare Innovazione nel mercato immobiliare: Apertura a soggetti internazionali e ampliamento delle professionalità Finanziarizzazione del mercato Maggiore trasparenza e conoscenza delle informazioni La mappa e la tipologia degli operatori è variata Investitori privati: famiglie per abitazione, soggetti economici per esercitare l attività Aziende Investitori istituzionali: assicurazioni, fondi pensione, fondi immobiliari Società immobiliari e fondi non quotati e quotati Soggetto pubblico Gli operatori si possono articolare in ragione delle attività svolte e degli obiettivi

24 La segmentazione del mercato: funzioni Operatori Sviluppo Investimento Developer Sviluppatore Mercato non convenzionale Property company Property management Gestione Facility manager

25 Lo sviluppatore Il promotore/devoper crea valore attraverso un processo di trasformazione: Acquisizione Trasformazione Vendita del prodotto L'attività del developer è sottoposta ai seguenti rischi: Rischio urbanistico Rischi del mercato (illiquidità, trend sfavorevoli, criticità nella domanda e nell offerta..) Attività Ideazione del progetto Rischio industriale, connesso all'attività di costruzione Analisi dei vincoli Negoziazione con fornitori Esecuzione dei lavori Attività commerciale

26 Property company La property company è un soggetto (investitore) che acquista immobili da gestire per un periodo medio-lungo Le attività: Negoziazione e riscossione canoni locazione Gestione ordinaria e funzionamento dei beni Gestione attività di manutenzione straordinaria e miglioramento del bene Altri soggetti: Asset management, valutazione delle variabili strategiche per l'attuazione di un progetto Property building management, si rendono operative le decisioni sull'asset Project construction management, gestione del processo di costruzione e dei fornitori Agency cura i rapporti col mercato (conduttori/acquirenti) L'obiettivo è generare valore in ragione di: Facility management gestisce la fornitura di servizi per il funzionamento del fabbricato Reddito da locazione dei fabbricati; La plusvalenza generata dalla vendita dei fabbricati

27 Developer / investitore Developer Property company Partner Costruttore Joint venture partner Soci/partner Finanziatori Periodo Coinvolgimento Grado di rischio Periodo di development Breve periodo Alto Periodo di proprietà Medio o lungo termine Basso Obiettivo comune Massimizzare i ritorni in funzione del rischio

28 Metodologia di analisi del mercato immobiliare Il reperimento di dati sul mercato immobiliare italiano presenta aspetti problematici poiché le informazioni presentano un elevato grado di dispersione, frammentazione e disomogeneità Tuttavia, è aumentato il livello informativo per i segmenti di mercato d interesse per investitori istituzionali e operatori specializzati L impiego delle banche dati disponibili presenta numerosi limiti poiché sono costruite sulla elaborazione di informazioni diverse per origine e per modalità di raccolta valutazioni espresse da testimoni privilegiati, valori accertati presso le Borse immobiliari, prezzi effettivi, ecc. Una corretta analisi del mercato deve riferirsi a due tipologie di fonti: le fonti indirette le fonti dirette

29 Le fonti del mercato immobiliare Fonti dirette, primarie o ufficiose Forniscono indicazioni quantitative puntuali (prezzi/valori) ed indicazioni qualitative sulle dinamiche dello specifico mercato Contratti di compravendita Offerte di vendita Perizie giudiziarie Valutazioni dell Agenzia del Territorio Testimoni privilegiati Fonti indirette, secondarie o ufficiali Forniscono quotazioni medie, minime, massime ottenute dalla acquisizione e successiva elaborazione di valori Studi di società specializzate (Nomisma, Scenari Immobiliari,..) Osservatori immobiliari di Enti istituzionali (Agenzia del Territorio) Banche dati di natura commerciale (Tecnocasa, Gabetti, Fiaip) Periodici specializzati (Consulente Immobiliare)

30 Le informazioni fornite dalle fonti indirette Le informazioni fornite dalle fonti indirette - enti, centri di ricerca, associazioni di categoria variano in funzione della fonte analizzata In linea generale, le informazioni riguardano: Analisi dell andamento del mercato e previsioni di trend Indicatori della dinamicità del mercato Valori patrimoniali e reddituali Valori medi, massimi e minimo di mercato Canoni di locazione lordi (medi, massimi e minimi) Rendimenti Incidenza area

31 Agenzia del Territorio La fonte fornisce due livelli informativi: Note territoriali e rapporti nazionali: analisi di dinamicità del mercato e di trend dei valori Quotazioni puntuali per tutte le località Presenza delle principali destinazioni d uso Buona stratificazione territoriale (cfr microzone catastali) e sistema Geopoi Per alcuni areali, i valori si presentano strutturalmente inferiori alle altre fonti (criticità nell elaborazione delle stime)

32 Un esempio

33 Nomisma L Osservatorio fornisce diverse informazioni: Prezzi medi di compravendita Affitti e rendimenti Tempi medi di vendita e di locazione Divario fra offerta/prezzo di vendita Articolazione territoriale limitata alle principali aree urbane Per quanto riguarda i valori per la residenza, ogni città è suddivisa in: zone di pregio, centri, semicentri e periferie. Sotto il profilo delle caratteristiche intrinseche del bene, i valori sono ulteriormente articolati per abitazioni nuove o ristrutturate, usate e da ristrutturare La fonte rappresenta un utile riferimento per le analisi quali-quantitative sul mercato nazionale

34 Il 2011 secondo Nomisma Dati e informazioni quantitative Dati e informazioni qualitative

35 Consulente Immobiliare Fornisce le quotazioni semestrali medie indicative delle compravendite Articolazione territoriale in tre zone Destinazioni d uso Residenziale Commerciale Produttivo Età dell immobile nuova e recente Disponibilità libero/occupato Fornisce le quotazioni delle locazioni di abitazioni Sono disponibili i dati per tutti i capoluoghi di provincia e per i maggiori centri Un approfondita sezione sui coefficienti di differenziazione

36 Le fonti dirette Le fonti dirette si possono articolare, fra l altro in: Operatori della commercializzazione Sviluppatori o investitori Professionisti Le tipologia di informazioni fornite in modo particolare dalle fonti dirette non sono sempre riconducibili agli standard corretti e mantengono un grado di opacità elevato I dati puntuali Stime o valori di offerta /compravendite Criticità sulle misure di consistenza Informazioni qualitative sul mercato locale e sui comportamenti di domanda e offerta

37 I valori di offerta Un ruolo importante nelle analisi di mercato viene svolto dal reperimento di valori di offerta Vantaggi: L utilizzo dei prezzi di offerta richiede la verifica dello scostamento rispetto ai prezzi di compravendita Facilità di reperimento (anche via web) Numerosità Le fonti possono fornire una % di scostamento (cd. Sconto) tra il prezzo di offerta e il valore di mercato Possibilità di associare le principali caratteristiche del bene al valore Svantaggi: Cfr. Nomisma e il coefficiente di sconto tra prezzo d offerta e prezzo effettivo di compravendita Natura soggettiva e spesso strategica del dato Misura di consistenza del bene

38 Un esempio Piante ed immagini Scheda sintetica dell immobile Prezzo d offerta Descrizione del bene più precisa e localizzazione nella città rispetto ad altri beni analoghi in vendita

39 Un caso: Un analisi di mercato finalizzata ai valori L analisi si colloca nell ambito di uno studio di fattibilità riguardante un immobile oggetto di trasformazione a Mestre Il caso di studio mostra un analisi di mercato finalizzata ad individuare l offerta competitiva di beni offerti sul mercato con funzioni analoghe e I valori riferiti a beni in vendita e in locazione L analisi fa riferimento al segmento del mercato commerciale

40 Il segmento commerciale nelle fonti indirette Consulente Immobiliare: le quotazioni di mercato degli immobili nuovi per Mestre (espressi in euro/mq commerciale) Negozi Zone di pregio Zone semicentrali Zone periferiche Fonte: Consulente Immobiliare, quotazioni Autunno 2007 Agenzia del Territorio: le quotazioni di mercato degli immobili in ottimo stato a Mestre centro (espressi in euro/mq commerciale) Minimo Media Massimo Negozi Fonte: elaborazioni su dati Agenzia del Territorio II semestre 2007 Nomisma: le quotazioni di mercato degli immobili ben localizzati a Mestre (espressi in euro/mq commerciale) Minimo Media Massimo Centri Semicentri Periferie Fonte: elaborazioni su dati Nomisma II semestre 2007 Nomisma: i canoni di locazione (espressi in euro/mq annuo) ed i rendimenti potenziali lordi annui (espressi in %) di immobili ben localizzati a Mestre Minimo Media Massimo % Centri ,4% Semicentri ,3% Periferie ,9% Fonte: elaborazioni su dati Nomisma II semestre 2007

41 Analisi dell offerta competitiva Prezzi d offerta di immobili commerciali espressi in euro/mq Canoni di locazione di immobili commerciali espressi in euro/mq anno

42 Analisi dell offerta competitiva : il segmento commerciale Prezzi d'offerta di immobili commerciali nuovi o ristrutturati a Mestre Localizzazione Stato manutentivo Prezzo (euro) Consistenza (mq) Prezzo unitario (euro/mq) Sconto sul prezzo Prezzo unitario d'offerta scontato (euro/mq) Via Manin Nuovo % Vicino P.zza Barche Ottimo % Vicino P.zza Barche Ottimo % P.zza Ferretto Ottimo % Vicinissimo P.zza Ferretto Restaurato % Corso del Popolo Ottimo % Canoni di locazione di immobili commerciali nuovi o ristrutturati a Mestre Canone Canone unitario Localizzazione Stato manutentivo (euro/mese) Consistenza (mq) (euro/mq annuo) Vicino P.zza Barche Ristrutturato Via Manin nuovo Via Cappuccina Ristrutturato Inizio V.le Garibaldi Restaurato Via Cappuccina Ottimo Zona Pedonale Ottimo Corso del Popolo Ottimo Centro storico (pedonale) Ottimo Media 329

43 Il ruolo delle distorsioni cognitive nelle analisi di mercato Mentre la letteratura ripone grande fiducia sul ruolo delle analisi di mercato, la pratica evidenzia gli elementi problematici alla luce del comportamento degli operatori Un informazione ricevuta personalmente rimane impressa con più forza rispetto a quelle raccolte attraverso normali procedure di acquisizione e può essere impiegata con maggiore facilità poiché il ricordo dell informazione fornisce una falsa impressione di importanza causando una scorretta interpretazione del mercato I decisori sembrano dare maggiore importanza ai contatti personali e alle informazioni raccolte al di fuori delle fonti informative di dominio pubblico rispetto a dati ed informazioni accessibili pubblicamente

44 Il tema della misura di consistenza La corretta rappresentazione del bene oggetto di stima dal punto di vista della misura di consistenza è elemento che concorre alla qualità della valutazione La misura di consistenza adottata dipende dal tipo di bene (in particolare la destinazione d'uso), dallo scopo della stima e quindi dal valore a cui la valutazione dovrà pervenire Valore di mercato / valore di costo Fra le misure di consistenza merita ricordare: La superficie commerciale (o vendibile) La superficie lorda o l'area esterna lorda La superficie di vendita Inoltre, per particolari fabbricati, l'unità di riferimento può rimandare alla funzione, ad esempio: Per gli alberghi, il numero di camere in grado di produrre reddito Per i parcheggio, il numero di posti auto

45 La superficie commerciale La letteratura tecnica e le prassi convergono nell impiegare, per la stima del valore di mercato di immobili a destinazione residenziale e terziaria il metro quadro commerciale secondo le indicazioni di riferimenti condivisi I criteri impiegati dall Agenzia delle Entrate (OMI) i coefficienti riportati dalla rivista tecnica Consulente immobiliare, i coefficienti contenuti nel DPR138/1998 Elemento centrale rimane l'enunciazione della fonte da cui vengono desunti i criteri per la determinazione della superficie La norma UNI stabiliva le modalità per il computo della superficie commerciale (c.d. Superficie Convenzionale Vendibile) di un immobile. La norma è stata sostituita da UNI EN che non contiene più indicazioni circa la ponderazione delle superfici

46 I criteri generali Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico), si deve considerare: la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, box, ecc.). Il computo delle superfici viene effettuato con i criteri di ponderazione 100% delle superfici calpestabili; 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata pari al 100%.

47 Coefficienti di differenziazione pertinenze Le indicazioni delle fonti possono essere integrate con altre fonti del mercato immobiliare Norma UNI Tipo di pertinenza Coefficiente di differenziazione Verande 60% Patii e porticati 35% Balconi e terrazze coperti su tre lati 35% Balconi e terrazze scoperti 25% Giardini di ville e villini 15% Giardini di appartamento 10% DPR 138/98 Tipo di pertinenza Coefficiente di differenziazione Vani a servizio indiretto (cantine, soffitte e simii) comunicanti 50% non comunicanti 25% Altri vani (terrazze, balconi) comunicanti fino a 25 mq 30% quota eccedente a 25 mq 10% non comunicanti fino a 25 mq 15% quota eccedente a 25 mq 5% Area scoperta fino a superficie complessiva 10% quota eccedente a 25 mq 2%

48 Coefficiente di differenziazione per i posti auto ed i box I coefficienti per posti auto e box variano notevolmente in ragione delle dimensioni del comune. I coefficienti apprezzano la spazio maggiormente in funzione di: Grado di difficoltà di parcheggio su suolo pubblico Grado di protezione offerto all autoveicolo Cfr. Consulente Immobiliare difficoltà di parcheggio su suolo pubblico impossibile alta facile Box auto 1,2-1,4 0,9-1,3 0,65-0,9o Posti macchina coperti 1,o - 1,2 0,75-1,05 0,55-0,7 Posti macchina scoperti 0,9-1,1 0,7-0,95 0,35-0,50

49 Una lettura unitaria I coefficienti di differenziazione degli spazi pertinenziali aumentano in ragione dell impiego e dello scopo dello spazio Per il principio economico dell utilità marginale, se le dimensioni degli spazi eccedono l ordinarietà la quota eccedente avrà un coefficiente inferiore rispetto al coefficiente di base

50 Il caso dei fabbricati con altre funzioni Nel fabbricati con funzioni non residenziali l'adesione alla norma appare più problematica La misura delle superfici si può quindi avvalere di criteri che rimandano a norme o linee guida comunque caratterizzati da condivisione fra gli operatori Fra i riferimenti, si segnalano: il dpr 138/1998 Linee guida elaborate da Nomisma Nomisma e IPD nel 2007 hanno elaborato un documento denominato «Uno standard italiano per la misurazione delle superfici di immobili non residenziali» Uffici, negozi tradizionali e di grandi dimensioni, centri commerciali, Supermercati e ipermercati; immobili industriali, alberghi Per ciascuna delle tipologie immobiliari considerate, vengono analiticamente elencati gli spazi da includere/escludere nel computo della superficie complessiva Le slides seguenti riportano le indicazioni del documento

51 Gli uffici Per gli uffici ( ) l Area Interna Netta (NIA Net Internal Area), definita da RICS come segue: l Area Interna Netta consiste nell area utile di pavimento all interno di un edificio la cui misurazione parte dalla facciata interna dei muri perimetrali per ciascun piano dell edificio. Essa essenzialmente esclude dal computo della superficie: i muri perimetrali e tutti gli elementi strutturali interni i vani tecnici i vani scale/ascensori e le aree comuni dell edificio. Se sono presenti parcheggi annessi alla proprietà (sotterranei o all aperto), questi non devono essere considerati parte della superficie dell immobile, ma andranno indicati separatamente

52 Gli uffici Questo criterio di computo va criticamente valutato rispetto alle indicazioni delle altre fonti

53 Commerciale Data la forte differenziazione strutturale fra le diverse tipologie di immobili destinati al commercio al dettaglio, sono fornite schede differenziate per il computo delle superfici Per quanto concerne i centri commerciali gli unici elementi che vengono misurati ai fini del calcolo delle superfici sono le unità commerciali (negozi e ristorazione). Tali unità dovrebbero essere misurate seguendo gli standard relativi ai negozi tradizionali. Tuttavia, sono individuate aree comuni che possono essere misurate per identificare ulteriori parametri per la gestione dell immobile o per determinare le obbligazioni del locatore o del locatario In tutti i casi si è ritenuto opportuno utilizzare il concetto di Area Interna Lorda (Gross Internal Area GIA), definita da RICS come segue: l Area Interna Lorda consiste nell area la cui misurazione parte dalla facciata interna dei muri perimetrali per ciascun piano dell edificio. La definizione contempla l esclusione dei vani tecnici Una deroga rispetto alla metodologia da utilizzare per il settore retail è rappresentato dal sub-segmento supermercati ed ipermercati per i quali ci si riferisce all Area Esterna Lorda (Gross External Area GEA)

54 Commerciale I criteri per la stima della consistenza

55 Produttivo-artigianale Si tratta dei fabbricati destinati alle attività industriali e artigianali e per tale tipologia immobiliare si è deciso di utilizzare come riferimento l Area Esterna Lorda (Gross External Area GEA), definita da RICS come segue: l Area Esterna Lorda consiste nell area di un edificio la cui misurazione comprende anche i muri perimetrali per ciascun piano dell edificio.

56 Produttivo-artigianale

57 Riferimenti bibliografici Oltre ai riferimenti già presenti nel testo della comunicazione Borghi A. (2009), Finanza Immobiliare, Egea Milano Hoesli M. e Morri G. (2010), Investimento Immobiliare, Hoepli Milano IVSC (2008), Nuovi Metodi di Stima, DEI Tipografia del Genio Civile