RELAZIONE PERITALE Procedura n. 4112/11. G.E. Dott. sa Bruno C.T.U. Dott. Arch. L.Visone

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1 PROCEDURA ESECUTIVA 4112/11 RELAZIONE PERITALE Procedura n. 4112/11 G.E. Dott. sa Bruno C.T.U. Dott. Arch. L.Visone

2 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI MILANO SEZIONE 3 CIVILE ILL.MO GIUDICE ESECUTORE : Dott.sa BRUNO PROCEDURA ESECUTIVA n. 4112/ 11 CONDOMINIO VIA PADOVA n.27 contro MATUBER WADUD MATUBER ALIZA C.T.U. : Dott. Arch. Letizia Visone Valutazione dei beni immobili La sottoscritta Dott. Arch. Letizia Visone, con studio in Milano, Viale Monte Nero 62, iscritta all Ordine degli Architetti della provincia di Milano al n.1657, iscritta all Albo dei periti del Tribunale al n. 8531, incaricato dall Ill.mo G.E. Dott.sa Bruno in udienza del 20/09/2012 di rispondere al seguente : QUESITO PROVVEDA l esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni operazione ritenuta necessaria, ad esaminare i documenti depositati ex art.567 c.p.c. segnalando prontamente al Giudice quelli mancanti od inidonei,ed ad acquisire se non allegata agli atti copia del titolo di provenienza del/i bene/i al/i debitore/i ; PROVVEDA quindi previa comunicazione scritta dell incarico ricevuto, da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al(i debitore/i all indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto ) al creditore procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore ed ai comproprietari di consentire la visita dell immobile. 1. Ad avvertire il creditore procedente in caso di impossibilità di accesso all immobile. 2

3 2. A identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali ; riporti gli estremi degli atti di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso ( indicando i nominativi dei comproprietari ) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto), indichi inoltre quali siano gli estremi dell atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 3. A fornire una sommaria descrizione del/i bene/i; 4. A riferire sullo stato di possesso dell /gli immobili, con indicazione se occupato /i da terzi- del titolo in base al quale avvenga l occupazione con specifica attenzione all esistenza di contratti aventi data anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; 5. A verificare l esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ovvero, in particolare : Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all edificabilità o diritti di prelazione Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione Altri pesi o limitazioni d uso ( es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione 6. A verificare l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene ( tra cui iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli ) che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura. Indichi i costi a ciò necessari. 3

4 7. A verificare la regolarità edilizia ed urbanistica del/i bene /i, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l esistenza di opere abusive, si pronunci sull eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di cui all at. 40 della 47/85 ed all art. 46 del D.Lvo 378/ 01 : indichi in particolare gli estremi della concessione / licenza ad edificare o del permesso di costruire o della eventuale concessione/ permesso in sanatoria ( con indicazione dei relativi costi ), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre Fornire indicazioni con riferimento all immobile pignorato circa la presenza o meno: a) della certificazione energetica di cui alla legge n.10/91e successivi decreti legislativi n.192/05ve n.311/06 cui ha fatto seguito il D.M. Ministro dell Economia e delle Finanze del 19/02/2007 (g.u n.47 ) come modificato dal decreto 26 ottobre 2007 coordinato con decreto 7 aprile; b) della documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti all interno degli edifici di cui al D.M. Ministro dello sviluppo economico del 22/1/2008 n Ad indicare il valore dell immobile sia libero sia occupato. Nel caso di si tratti di quota indivisa, fornisca anche la valutazione della sola quota. 4

5 INDICE ARGOMENTI TRATTATI 1 - AVVISI INVIATI PER L ACCESSO : 2 - IDENTIFICAZIONE DEL BENE ED ESTREMI ATTI DI PIGNORAMENTO: 3 - DESCRIZIONE DEI BENI 4 - STATO DI POSSESSO DELL IMMOBILE 5 - VERIFICA DELL ESISTENZA DI FORMALITA VINCOLI - ONERI. 6 - VERIFICA DELL ESISTENZA DI FORMALITA - VINCOLI - ONERI CHE SARANNO CANCELLATI - _NON OPPONIBILI 7- CONTROLLO DI REGOLARITA 8- CERTIFICAZIONI. 9- VALUTAZIONE DEL FABBRICATO 10- ALLEGATI RIEPILOGO DATI Appartamento di due locali più servizi -sito in Comune di Milano (MI) Via Padova n.27 censito al N.C.E.U. - - Foglio 233- particella 207 subalterno 51 -, piano T Zona 2 - Categoria A/4- Classe 5 Consistenza Vani 3,5 - Rendita catastale euro 415,75. Dati della proprietà MATUBER WADUD nato in Bangladesh (EE) il 02/10/ 1966, C.F. MTB WDD 66R02Z249C; MATUBER ALIZA nato in Bangladesh (EE) il 10 /03/ 1979, C.F. MTB LZA 79C50Z249H; in regime di separazione dei beni secondo la propria legge nazionale da rogito. L immobile è utilizzato dal nucleo famigliare di L appartamento risulta abitato dalla famiglia Matuber quindi è da ritenersi libero. Valore immobile Libero ,00 (centodiecimila euro). Valore immobile occupato ,00-25% = ,00 (ottanta duemila cinquecento euro 5

6 1 ) AVVISI INVIATI PER L ACCESSO : Copia degli avvisi al creditore procedente ed al debitore (all. n. 10 ). 2 ) IDENTIFICAZIONE DEL BENE ED ESTREMI ATTI DI PIGNORAMENTO: Atto di pignoramento emesso a favore della CONDOMINIO VIA PADOVA n.27 con sede legale a Milano C.F a carico di : MATUBER WADUD nato in Bangladesh (EE) il 02/10/ 1966, C.F. MTB WDD 66R02Z249C; MATUBER ALIZA nato in Bangladesh (EE) il 10 /03/ 1979, C.F. MTB LZA 79C50Z249H; in regime di separazione dei beni secondo la propria legge nazionale.(come da rogito allegato) In virtù di pignoramento trascritto presso l Ufficio del Territorio di Milano, Circoscrizione di Milano 1, in data 17 febbraio 2012 ai numeri 8762/6440. notificato in data 20/10/2011 sulla seguente unità immobiliare: Appartamento di due locali più servizi -sito in Comune di Milano (MI) Via Padova n.27 (appartamento sito al piano terreno di 2 locali più servizi ad uso abitazione ), al piano terreno censito al N.C.E.U. - Catasto Fabbricati - Foglio 233- particella 207 subalterno 51 -, piano T Zona 2 - Categoria A/4- Classe 5 Consistenza Vani 3,5 - Rendita catastale euro 415,75. L'unità immobiliare è così identificata in catasto da oltre il ventennio. Coerenze appartamento : (come da atto di compravendita) Mappale 204 proprietà terzi - cortile comune- proprietà terzi. La proprietà dei suddetti beni è : MATUBER WADUD e MATUBER ALIZA coniugati in regime di separazione dei 6

7 beni secondo la propria legge nazionale. Il pignoramento colpisce il 100% della proprietà degli immobili. ESTREMI ATTO DI PROVENIENZA: In forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (all.n.6) In data 03/11/ 2006, del Dr. Guadagno Simona notaio di Cesano Boscone n. 2170/941 di repertorio, trascritto a Milano 1 con Nota presentata con modello unico il giorno 29/11/2006 RUMMOLO Adelina, nata a Grisolia (MI) il giorno 17maggio 1948 vendette l unità immobiliare sopra descritta a: MATUBER WADUD e MATUBER ALIZA sopra identificati. 3 ) DESCRIZIONE DEI BENI Il compendio immobiliare in atto è costituito da : Appartamento di due locali più servizi Sito in Comune di Milano (MI) Via Padova n. 27 Trattasi di un appartamento due locali e servizi sito al piano terreno di un condominio in Milano, zona periferica come visibile da planimetria allegata ( allegato n. 2 ). La zona in cui è posizionato l'immobile è ben servita da mezzi pubblici, ed è ampiamente dotata di tutti i servizi commerciali di prima necessità (panetterie, supermercati, farmacie, ecc.). L appartamento fa parte di un condominio costruito ante 1967 secondo quanto atto di compravendita e non presenta particolari pregi esterni, internamente secondo quanto visto dalla sottoscritta è mal distribuito essendo frutto di fusione di due unità immobiliari ed ha un bagno interno. LO STATO IGIENICO MANUTENTIVO DELL IMMOBILE E SCARSO. Il livello esterno di manutenzione del fabbricato è discreto. 7

8 FINITURE ESTERNE: Struttura portante verticale : Strutture portanti orizzontale : Pareti esterne: Infissi esterni: Copertura : FINITURE INTERNE Pareti : Pavimenti Rivestimenti bagno : Infissi interni : Infissi esterni: Persiane. Impianto di riscaldamento: Impianto elettrico: Muri in mattoni pieni. solai in legno. Rivestite in intonaco. finestre in alluminio preverniciato, tegole Marsigliesi finite a gesso, piastrelle di scarsa qualità, piastrelle di scarsa qualità, porte in legno, ed ante a soffietto in plastica finestre in alluminio preverniciato in alluminio preverniciato autonomo. non a norma obsoleto - non a norma. 4 ) STATO DI POSSESSO DELL IMMOBILE MATUBER WADUD e MATUBER ALIZA Il pignoramento colpisce il 100% della proprietà degli immobili. La sottoscritta ha tentato primo accesso in data 22/01/2013 andato a vuoto. in data 11/06/2013 secondo accesso ( dopo due rimandi telefonici) da cui è emerso il fatto che l appartamento risulta abitato dalla famiglia Matuber. (vedi foto allegate). 5 ) VERIFICA DELL ESISTENZA DI FORMALITA VINCOLI - ONERI. Non si sono riscontrati vincoli. 6 ) VERIFICA DELL ESISTENZA DI FORMALITA - VINCOLI - ONERI CHE SARANNO CANCELLATI - _NON OPPONIBILI 8

9 STORIA IPOTECARIA. L immobile ante ventennio risultava di proprietà di 1) RUMMOLO ADELINA, nata a Grisolia (MI) il giorno 17 maggio 1948 che ne deteneva il possesso con atto del Dr, Lainati Enrico notaio in Milano in data 27/06/1988 rep trascritto a Milano 1 il giorno 2 luglio 1988 con nota n /23891 per acquisto dalla Società A.BI.ELLE. srl con sede in Milano. 2) In forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (all.n.6) In data 03/11/ 2006, del Dr. Guadagno Simona notaio di Cesano Boscone n. 2170/941 di repertorio, trascritto a Milano 1 con nota presentata con modello unico il giorno 29/11/ 2006 RUMMOLO ADELINA, nata a Grisolia (MI) il giorno 17 maggio 1948 vendette l unità immobiliare oggetto di questa relazione a: MATUBER WADUD e MATUBER ALIZA sopra identificati coniugati tra loro in regime di separazione dei beni secondo,la propria legge nazionale. FORMALITA PREGUIDIZIEVOLI a) ipoteca volontaria iscritta il giorno 28 novembre ai n /21088 per euro ,00 a garanzia di mutuo di euro ,00 da restituire in trent'anni a favore di "BANCA POPOLARE DI NOVARA S.p.a." con sede in Novara con domicilio ipotecario, codice fiscale , concesso a MATUBER WADUD e MATUBER ALIZA sopra identificati giusto atto l atto del 03/11/ 2006, del Dr. Guadagno Simona notaio di Cesano Boscone n. 2170/942 di repertorio. b) ipoteca legale iscritta il giorno 09 luglio 2007 ai n / per euro 5.832,92 di cui euro.2.916,46 di capitale a carico di MATUBER ALIZA, giusto l atto del 28/06/2007 n.14120/68 di rep. a favore di ESATRI ESAZIONE TRIBUTI S.P.A. con sede in Milano C.F e domicilio in Milano Viale dell Innovazione 9

10 c) ipoteca legale iscritta il giorno 14 luglio 2009 ai n / per euro ,44 di cui ,72 di capitale a carico di MATUBER WADUD, giusto l atto del 09/09/2009 n.11522/68 di rep. a favore di ESATRI ESAZIONE TRIBUTI S.P.A. con sede in Milano C.F e domicilio in Milano Viale dell Innovazione n.1/b. c) pignoramento immobiliare trascritto presso l Ufficio del Territorio di Milano, Circoscrizione di Milano 1, in data 17 febbraio 2012 ai numeri 8762/6440 a favore CONDOMINIO VIA PADOVA n.27 C.F contro MATUBER WADUD e MATUBER ALIZA (sopra identificati) notificato in data 20/10/2011 sulla unità immobiliare oggetto di questa relazione. 7) CONTROLLO DI REGOLARITA Il fabbricato è stato edificato ante 1967 come ben visibile dallo stile del fabbricato e come attestato nell atto di compravendita allegato. La sottoscritta ha chiesto visura atti al Comune di Milano ricevendo lettera di NON REPERIMENTO ATTI da parte del COMUNE ( allegato n. 5/b ). N.B. La sottoscritta ha preso visione dell atto di provenienza Dr, Lainati Enrico notaio in Milano in data 27/06/1988 rep trascritto a Milano 1 il giorno 2 luglio 1988 e dichiara sotto propria responsabilità che risulta allegato : NON UN CONDONO EDILIZIO MA UN ATTO DI ASSEVERAZIONE presentato al CONSIGLIO DI ZONA n.10 in data 29/3/1988 protocollo n in cui si assevera 1) la fusione di due unità immobiliari, 2) l arretramento del bagno, 3) restringimento dell apertura di accesso al disimpegno. SI E CONSTATATA LA NON CONFORMITA DELL APPARTAMENTO ALLA SCHEDA CATASTALE ALLEGATA. ( allegato n. 4 ). 10

11 Si allega rilievo eseguito all atto del sopralluogo in data 11/6/2013 ( all.n. 5 ). Si allega la scheda catastale di uno dei subalterni oggetto di fusione( all.n. 4b ). Si rende necessaria DIA in variante e nuova scheda catastale con un costo di circa ,00 (duemila). 8- CERTIFICAZIONI. 2) Il bene non possiede la documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti all interno degli edifici di cui al D.M. Ministro dello sviluppo economico del 22/1/2008 n.37. per la certificazione x impianto elettrico = per la certificazione x impianto gas = per la certificazione x canne di esalazione/ camini = TOTALE CERTIFICAZIONI 9- VALUTAZIONE DEL FABBRICATO.. 800,00 circa. 800,00 circa. 600,00 circa.2.200,00 circa+ IVA Nel caso dell immobile in oggetto per la determinazione del valore di mercato è possibile usare il metodo di stima sintetica procedendo per comparazione con i prezzi unitari tratte dal Listino Prezzi dall Agenzia del Territorio aggiornato al secondo semestre ( allegato n. 9 ) immobili scadenti simili a all immobile oggetto di stima. Da tale documento risulta che i prezzi medi di mercato per appartamenti in immobili nella zona periferica di Milano per immobili normali è fra ,00 a ,00 al mq. Si tiene conto di una cifra di ,00/ mq. data la dimensione e qualità, lo stato di incuria e degrado di manutenzione dell immobile, la distribuzione interna è obsoleta ed i servizi che richiedono una totale ristrutturazione. 11

12 Va anche valutata la tendenza di stasi dei prezzi di mercato. La superficie lorda di pavimento è stata così calcolata sulla base del rilievo eseguito : - pareti divisorie interne 100% - muri perimetrali esterni 100% - muri a confine 50% Appartamento mq. 71,00 Totale appartamento mq. 71, 00 ca. Il valore commerciale risulta quindi : ,00 / mq. X 71,00 mq.= ,00. La valutazione automatica, con la rendita catastale di. 415,75 per l appartamento sarebbe pari a :. 415,75+5%=. 436,54 x100= , valore molto diverso da quello valutato. Valore al netto di spese tecniche ,00 - (.4.200,00)= ,00 arrotondabili a ,00 (centodiecimila euro). N.B. Si fa presente che il bene è stato acquistato nel 2006 per la somma dichiarata in atto di ,00 (euro centottantamila/00) con ipoteca volontaria a garanzia di mutuo di ,00 (duecentomila) di capitale. VALORE DEI BENI OCCUPATI ,00-25% = ,00 (ottandaduemilacinquecento euro) La scrivente, nella convinzione di aver compiutamente svolto l incarico ricevuto, rimette la presente relazione all ILL.mo Sig. GIUDICE ESECUTORE, restando a disposizione per fornire ogni ulteriore chiarimento o integrazione dovesse rendersi necessaria. Milano, luglio 2013 Il C.T.U. Dott. Arch. Letizia Visone 12