CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA - SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI R. G. E G. E. dott.ssa A. Dominici - immobiliare R.G.E. XXXXXXXXXX c/ XXXXXX XXXXXX CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Il CTU : dott. via san Gordiano 26/a Civitavecchia, Roma Tel / gandolfomassimo@yahoo.com

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3 Studio INDICE 1. PREMESSA OGGETTO DEL MANDATO: I QUESITI ELENCO DELLE OPERAZIONI PERITALI RISPOSTE AI SINGOLI QUESITI RISPOSTA AI QUESITI 1, 2 : COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE RISPOSTA AL QUESITO 3 : ATTI NOTARILI RISPOSTA AL QUESITO 4 : PROVENIENZA ULTRAVENTENNALE RISPOSTA AL QUESITO 5 : DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI RISPOSTA AL QUESITO 6 : CONFORMITÀ COL PIGNORAMENTO RISPOSTA AL QUESITO 7 : VARIAZIONI CATASTALI RISPOSTA AL QUESITO 8 : STRUMENTO URBANISTICO COMUNALE RISPOSTA AL QUESITO 9 : CONCESSIONI, AGIBILITÀ, ABUSI RISPOSTA AL QUESITO 10 : PROCEDIMENTI GIUDIZIARI RISPOSTA AL QUESITO 11 : TITOLI DI POSSESSO E LOCAZIONI RISPOSTA AL QUESITO 12 : ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE RISPOSTA AL QUESITO 13 : VINCOLI DI VARIA NATURA RISPOSTA AL QUESITO 14 : ESECUZIONE PRO QUOTA, RIPARTIZIONI RISPOSTA AL QUESITO 15 : POSSIBILITÀ DI VENDITA IN LOTTI RISPOSTA AL QUESITO 16 : STIMA DELL IMMOBILE CONCLUSIONI ELENCO DEGLI ALLEGATI A PLANIMETRIE DELLO STATO DEI LUOGHI ED IMMAGINI B COPIA PERIZIA DI STIMA CONFORME A DIRETTIVE GARANTE C SOMMARIO DEGLI IDENTIFICATIVI CATASTALI D DESCRIZIONE DEI LOTTI E STATO DI OCCUPAZIONE E ATTO PER NOTAIO IPOTECHE F ATTI URBANISTICI G TITOLI DI POSSESSO E LOCAZIONI RESIDENZA H VERBALI DELLE OPERAZIONI - COMUNICAZIONI ALLE PARTI I FONTE BANCA DATI OMI J SPECIFICA ONORARIO E SPESE Pag. 3 di 15

4 Studio 1. PREMESSA 1.1 OGGETTO DEL MANDATO: I QUESITI Con decreto di fissazione dell udienza ex art. 569 c.p.c. del 18/02/2018, il G. E. dott.ssa A. Dominici ha nominato il sottoscritto ing. Massimo Gandolfo, esercitante nell Albo dei Periti Giudiziari di Civitavecchia e con studio in via san Gordiano n 26/A, Civitavecchia, Consulente Tecnico d Ufficio nella procedura n 171 R. G. E XXXXXXX c/ XXXX XXXXX invitandolo alla firma elettronica sotto il vincolo di giuramento per accettazione d incarico, come di seguito: 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; 2) effettui, di concerto con il custode, l esame preliminare della documentazione di cui all art 567, co. 2, c.p.c., avendo cura di precisare: In primo luogo, se il creditore procedente abbia optato per il deposito dei certificati della Conservatoria dei RR.II. sulle iscrizioni e trascrizioni gravanti sul bene pignorato. In questo caso deve indicare, con riferimento a ciascuno degli immobili pignorati se la certificazione delle iscrizioni si estenda per un periodo pari ad almeno venti anni a ritroso dalla trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato; se la certificazione delle trascrizioni (sia a favore, che contro) risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato. oppure: se il creditore procedente abbia optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva. In questo caso l esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati se questa risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento. In secondo luogo, se il creditore procedente abbia depositato l estratto catastale attuale (relativo cioè alla situazione al giorno del rilascio del documento) e l estratto catastale storico (estratto che deve riguardare il medesimo periodo preso in considerazione dalla certificazione delle trascrizioni: il periodo cioè sino alla data dell atto di acquisto derivativo od originario antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento). Nel caso di deposito della certificazione notarile sostitutiva, l esperto deve precisare se i dati catastali attuali e storici degli immobili pignorati siano indicati nella detta certificazione. In terzo luogo, l esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato il certificato di stato civile dell esecutato. In difetto, l esperto deve procedere all immediata acquisizione dello stesso. Nel caso di esistenza di rapporto di coniugio, sempre in sede di controllo preliminare l esperto deve acquisire il certificato di matrimonio rilasciato dal Comune del luogo in cui sia stato celebrato, con indicazione delle annotazioni a margine. Laddove risulti che alla data dell acquisto l esecutato fosse coniugato in regime di comunione legale ed il pignoramento non sia stato notificato al coniuge comproprietario, l esperto indicherà tale circostanza al creditore procedente ed al G.E. 3) predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); 4) acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti) ; 5) descriva, previo necessario accesso insieme al custode, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte Pag. 4 di 15

5 Studio comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.), avendo cura di precisare le caratteristiche oggettive dell immobile in relazione all art. 10 D.P.R. 633/1972 e se la vendita immobiliare sia soggetta ad I.V.A., ovvero nel caso di immobili abitativi, dica il CTU se possa sussistere la possibilità di esercizio dell opzione IVA per l imponibilità IVA essendo già trascorsi i 5 anni dall ultimazione della costruzione o del ripristino; 6) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; acquisisca, ove non depositate le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene; 7) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 8) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico ed acquisisca, ove non depositati, i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; 9) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; verifichi in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; 10) verifichi lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 11) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191. Qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; valuti la rispondenza del canone al valore di mercato al momento della conclusione del contratto e, in caso negativo, la differenza rispetto a tale valore. 12) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 13) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; indichi l importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, le eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), censi, livelli o usi civici evidenziando se vi sia stata affrancazione, ovvero quantificando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 14) appuri, sulla scorta della documentazione dell Agenzia del Territorio, se all atto della notifica del pignoramento la parte esecutata era intestataria degli immobili pignorati in forza di un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali proprietari indivisi. Indichi, in questo caso, se l immobile è pignorato solo pro quota. Valuti se lo stesso sia suscettibile di separazione in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione del progetto di divisione, individuando i singoli lotti e il valore di ciascuno di essi (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In caso contrario, proceda alla stima dell intero compendio pignorato esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c.. dall art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078; Pag. 5 di 15

6 Studio 15) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 16) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, calcolando la superficie dell immobile, specificando quella commerciale, calcolando il valore per metro quadro e il valore complessivo, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); l esperto esporrà analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la correzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato di uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute; Dispone altresì che l esperto estimatore: - invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno trenta giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell articolo 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso si lui note di osservazione al proprio elaborato; - depositi in forma telematica, almeno dieci giorni prima dell udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati di seguito indicati. A tale fine, all interno della cd busta telematica che sarà depositata dall esperto, l atto principale sarà costituito dalla perizia di stima in versione integrale firmata digitalmente e come allegati dovranno essere inseriti: A) le planimetrie degli immobili ed una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri; B) una versione della perizia di stima redatta in conformità alla direttiva del Garante per la protezione dei dati personali del (G.U. n. 47 del ), ossia una copia dell elaborato senza l indicazione delle generalità del debitore e di ogni altro dato personale idoneo a rivelare l identità di quest ultimo e di eventuali soggetti terzi (quali i proprietari di porzioni immobiliari confinanti con il bene dell esecutato ovvero i comproprietari) non previsto dalla legge e comunque eccedente e non pertinente rispetto alla procedura di vendita C) un foglio riassuntivo di tutti gli identificativi catastali dei beni periziati, in formato.rtf o word.zip D) una separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati (con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, nella quale sarà indicata tra l altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare) in formato.rtf o word.zip E), F) ecc altri atti eventualmente acquisiti, indicando nel nome del file di che tipo di atto di tratta ( es: atto di provenienza; certificato agibilità) - intervenga all udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico e depositi in quell occasione copia cartacea della perizia e dei relativi allegati. ASSEGNA all esperto un fondo spese pari ad 800,00 da versarsi a cura del creditore procedente entro 30 giorni dal deposito telematico dell atto di accettazione dell esperto; AUTORIZZA il perito ed il custode ad accedere ad ogni documento concernente gli immobili, ivi compresi documenti relativi ad atti di acquisto e rapporti di locazione, in possesso del Comune, Agenzia delle entrate, dell'agenzia del territorio o dell'amministratore del condominio o di notaio ed a estrarne copia, non operando nel caso di specie le limitazioni previste in tema di trattamento dati personali; autorizza altresì il perito e il custode a richiedere al Comune competente certificato storico di residenza relativo a qualsiasi occupante dell'immobile pignorato. Autorizza l esperto estimatore ed il custode ad avvalersi del mezzo di trasporto proprio per l espletamento dell incarico, con l avvertimento che verranno rimborsate unicamente le spese di trasporto documentate. Pag. 6 di 15

7 Studio ELENCO DELLE OPERAZIONI PERITALI Il sottoscritto ing. Massimo Gandolfo, accettando l incarico conferito dall ill.mo G. E. A. Dominici, giura di buon adempiere l incarico conferitogli. Di seguito si riporta breve esposizione delle azioni svolte : - in data 05/03/2018, 06/03/2018, 03/05/2018 presso l Agenzia delle Entrate, Roma Territorio e Civitavecchia per acquisire visure catastali dell immobile aggiornati e la verifica delle annotazioni e trascrizioni aggiornate (cfr. allegato D ); - in data 05/03/2018 contatti coi competenti Uffici del Comune di Civitavecchia per informazioni relative agli occupanti del cespite; - in data 06/03/2018 notifica presso i rispettivi comandi delle locali forze dell'ordine (P. S.) allegando il giuramento all istanza d'accesso a possibili contratti di locazione e/o altre formalità presso le autorità di pubblica sicurezza, per tutti i proprietari dell'immobile, senza aver alcun riscontro (cfr. all. G ); - in data 06/03/2018, 11/04/2018 presso gli uffici dell Agenzia delle Entrate e mezzo P.E.C, per l accesso a possibili contratti di locazione e/o altre formalità, con risposta negativa per il cespite; - in data 04/04/2017 presso l Università Agraria di Civitavecchia per avere informazione sugli usi civici; - in data 07/04/2018, presso Strada di S. Agostino n 35 (Civitavecchia), alla presenza del marito dell esecutata e del custode avv. Pietrocola, si è tenuta regolare analisi dei luoghi (cfr. allegato H ); - in data 10/05/2018 il sottoscritto presso gli uffici dell Agenzia delle Entrate per presentazione di pratica di correzione di toponomastica catastale dalla pregressa denominazione Strada S. Agostino n 32 all odierna Strada di S. Agostino n 35, Civitavecchia, prot. n : Pag. 7 di 15

8 Studio 2. RISPOSTE AI SINGOLI QUESITI 2.1 RISPOSTA AI QUESITI 1, 2 : COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE [ COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE (ART. 567, 2 comma c.p.c.) ELENCO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI, MAPPE CENSUARIE INDISPENSABILI, CORRETTA IDENTIFICAZIONE DEL BENE ED I CERTIFICATI DI DESTINAZIONE URBANISTICA (SOLO PER I TERRENI, ART. 30, D.P.R. 6 giugno 2001, n.380); ATTO DI PROVENIENZA ULTRAVENTENNALE, SE NON AGLI ATTI ] : Eseguito il preliminare controllo di regolarità e completezza, nonché d efficacia della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. ed eseguiti gli opportuni accertamenti presso i Pubblici Uffici competenti, il sottoscritto C.T.U. dichiara che: - è stato riscontrato il deposito in atti di certificazione notarile. Il sottoscritto C.T.U., al fine di buon adempiere all incarico conferito, ha acquisito anche annotazioni e trascrizioni aggiornate presso la Conservatoria di Civitavecchia. Tale verifica di completezza è stata condivisa col Custode avv. Marco Pietrocola, contestualmente alle operazioni peritali. In base al riscontro sull efficacia documentale ed a quanto al par. 2.3, il sottoscritto C.T.U. dichiara che : Proprietà L immobile distinto nell atto di pignoramento e sito nel Comune di Civitavecchia, come di seguito: - alla Strada di Sant Agostino n 35, distinto all N.C.E.U. fgl. 1, part. 727 sub. 501, abitazione in villino (Podere 32) ed N.C.E.U. fgl. 1, part. 727 sub. 502, rimessa, al piano interrato. di piena proprietà della sig.ra XXXXXX XXXXXX, C. F. XXX XXX XX X XX X XXX X. Attualmente è stata presentata regolarizzazione catastale in merito a variazione toponomastica per l unità immobiliare nel suo complesso, ovvero villino (porzione pari ad 1/2 di bifamiliare) con magazzino interrato e corte. Si ricorda che, in base a quanto in atti, il pignoramento si intende praticato, oltre che sui beni principali, anche sugli accessori, pertinenze, frutti e diritti. Per completezza si specifica che a servitù di tutto il villino bifamiliare vi è quanto presso N.C.E.U. del Comune di Civitavecchia, foglio 1, part. 727 sub. 3, ovvero uno stradello sterrato che si diparte dalla limitrofa via principale, lungo circa 36 m e largo circa 8 m. Tale stradello termina su 2 ingressi indipendenti, ovvero è a servizio anche dell altra porzione di villino bifamiliare non oggetto della presente procedura. Pag. 8 di 15

9 Studio 2.2 RISPOSTA AL QUESITO 3 : ATTI NOTARILI ANNOTAZIONI E TRASCRIZIONI Ipoteche ed annotazioni Data Tipo R.P. R.G. Pubblico Ufficiale ATTO soggetti Oggetto verbale Rep del Immobile sito 06/07/17 pignoramento Trib. C/vecchia 10/06/2017 in C/vecchia Immobili Rep. n 43939/20870 Immobile sito 29/09/14 Ipoteca volontaria Napoleone Gianluca del 18/09/14 in C/vecchia Rep. n 39370/18153 Immobile sito 09/12/10 Ipoteca volontaria Napoleone Gianluca 05/05/08 Ipoteca volontaria Polizzano Monica Sequestri Non risultano sequestri; Sentenze dichiarative di fallimento Non risultano sentenze dichiarative di fallimento a carico dell esecutata. Atti d obbligo In base alla copia dell atto notarile condiviso dagli esecutati : del 25/11/10 Rep. n 146/124 del 30/04/08 in C/vecchia Immobile sito in C/vecchia Data Tipo REP. Racc. Pubblico Ufficiale soggetti Oggetto XXXXXXXXX, XXXXX, Immobile sito 16/02/06 Compravendita Antonio Pugliese XXXXXXXXX--- in C/vecchia XXXXXX XXXXXX 2.3 RISPOSTA AL QUESITO 4 : PROVENIENZA ULTRAVENTENNALE Atto di provenienza ultraventennale A compendio della documentazione allegata alla pratica istruttoria, si allega visura storica dei luoghi oggetto di perizia ( cfr. allegato D ). Anche tale verifica di completezza è stata condivisa col Custode. Pag. 9 di 15

10 Studio Dati catastali Come da documentazione attualmente in atti presso l Ufficio del Territorio di Civitavecchia Catasto Urbano gli immobili siti in Civitavecchia sono riportati alla Sez. Urbana come di seguito: - alla via di Sant Agostino n 35 (Strada provinciale SP4C), distinto N.C.E.U. foglio 1, part. 727, sub. 501, abitazione in villino ; - alla via di Sant Agostino n 35 (Strada provinciale SP4C), distinto N.C.E.U. foglio 1, part. 727 sub. 502, rimessa, al piano seminterrato. 2.4 RISPOSTA AL QUESITO 5 : DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI [ DESCRIZIONE DELL IMMOBILE PIGNORATO IN DETTAGLIO (COMUNE, VIA, CIVICO, ETC.), CARATTERISTICHE INTERNE ED ESTERNE, SUPERFICIE (CALPESTABILE) IN MQ, CONFINI E DATI CATASTALI ATTUALI, EVENTUALI PERTINENZE, ACCESSORI E MILLESIMI DI PARTI COMUNI, I. V. A. ] : Il cespite è ubicato in zona Sant Agostino a Nord di Civitavecchia, alla via di Sant Agostino n 35 ( ex Strada provinciale SP4C ), svoltando a sinistra dopo circa 450 m in direzione Tarquinia dall incrocio tra via Bagni di Sant Agostino e l estremo Nord di via Sparterro Melchiorri ( GPS : 42 09'27.39" N, 11 45'30.99" E ), a meno di 2 km dalla famigerata spiaggia dei Bagni di Sant Agostino. Attraverso uno stradello non asfaltato (sub 3) lungo circa 36 m e largo circa 8 m è possibile accedere ai luoghi oggetto di causa tramite l entrata più a Sud (quella sulla sinistra dei 2 accessi indipendenti) di un villino bifamiliare, con ingresso pedonale e carrabile, dotato di cancello automatico a servizio del cespite. L abitazione confina a Nord con l altra porzione di villino (sub 503), a Sud con la Strada di Sant Agostino e ad Est con lo stradello a servizio delle 2 abitazioni. La porzione pari ad ½ di villino bifamiliare d interesse è ben delimitata da un muro di mattoni e dal menzionato cancello di legno e ferro: il primo per accesso carrabile è automatizzato, mentre il secondo è pedonale, entrambi di buona fattura, corredati da un impianto video-citofonico in buono stato manutentivo. Fin dai primi passi nel giardino, l immobile si presenta di colore rosa con tetto spiovente di tegole portoghesi rosse, a più falde sfalsate su ogni facciata; nel complesso è sobrio e ben curato, di pregio, in buono stato manutentivo quasi ovunque, anche se una porzione del muro perimetrale sul lato Sud sembra necessitare di un intervento di revisione della impermeabilizzazione, a tutela da fenomeni da risalita. Locale lavanderia accessibile dall esterno. L accesso al piano Terra è consentito sul lato Sud-Est tramite un tratto porticato: sulla sinistra dell ingresso vi è un ampio soggiorno limitrofo ad un elegante cucina in legno e muratura, sulla destra vi è l accesso al bagno di buona fattura ed a 2 camere, mentre percorrendo il corridoio vi è l accesso alla scala interna. Al piano servizi abbiamo 3 locali di sgombero dotati di condizionamento e di un locale lavatoio attualmente ad uso W.C. ; in corrispondenza delle 2 camere al piano Terra e di 2 dei locali di sgombero al piano servizi si sono riscontrati alcuni segnali di umidità, per cui verranno computati i costi di ripristino. Scendendo al piano interrato si ha un locale garage di oltre 99 m 2, un ripostiglio, 1 locale di sgombero, 2 locali ad uso cantina e 2 magazzini. Attualmente a questo livello sono presenti anche un locale attualmente adibito a W.C. ed uno ad angolo cottura, privi di autorizzazione. Pag. 10 di 15

11 Studio vani principali ed accessori PIANO TERRA : 1 salone, 1 cucina, 2 camere, 1 disimpegno, 1 locale lavanderia accessibile dall esterno, 1 W.C., 1 vano scala, 1 veranda e 2 ingressi con portico, complessivamente circa m² di superficie catastale interna al fabbricato ; PIANO SERVIZI : 3 locali di sgombero, 1 lavatoio, per circa m 2 ; PIANO SEMINTERRATO : 5 locali uso magazzino, 1 W.C., 1 ampio locale ripostiglio accessibile dal vano scala superiore, 2 ingressi di cui uno con elegante porticato. CORTE : complessivamente di circa 1990 m². Struttura portante e finiture Di tipo misto, parte in muratura e parte in c.a. gettato in opera con tamponature estese in muratura. Pavimenti interni in piastrelle in eccellente stato di conservazione, intonaci e tinteggiature di tipo civile, di buona fattura ovunque. Dotazione impiantistica Impianto elettrico : ordinario, a norma ed in eccellente stato manutentivo; Impianto video-citofonico : ordinario, a norma, in buono stato manutentivo; Impianto idrico-sanitario : con allacciamento all acquedotto; Impianto di scarico : con autorizzazione impianto evapotraspirazione (Imhoff) ; Impianto di riscaldamento : impianto termoidraulico con dichiarazione di conformità. 2.5 RISPOSTA AL QUESITO 6 : CONFORMITÀ COL PIGNORAMENTO [ CONFORMITÀ DELLA ATTUALE DESCRIZIONE DELL IMMOBILE E QUELLA DEL PIGNORAMENTO, EVIDENZIANDO EVENTUALI DIFFORMITÀ E RISPONDENZA CON L UNIVOCA IDENTIFICAZIONE DELL IMMOBILE ] : I dati inerenti la descrizione degli immobili, riportati nell atto di pignoramento, ne consentono univocamente l identificazione, tuttavia il sottoscritto C.T.U. ha operato pratica di correzione di toponomastica catastale ad allineamento di quanto presso il Comune di Civitavecchia [cfr. All. C, D, H ]. 2.6 RISPOSTA AL QUESITO 7 : VARIAZIONI CATASTALI [ ACQUISIZIONE DELLE NECESSARIE VARIAZIONI PER L AGGIORNAMENTO DEL CATASTO ED ESECUZIONE DEL RIACCATASTAMENTO IN CASO DI DIFFORMITÀ DELL IMMOBILE ] : Il sottoscritto C.T.U. ha operato pratica di correzione di toponomastica catastale dalla pregressa denominazione Strada S. Agostino n 32 all odierna Strada di S. Agostino n 35, Civitavecchia, prot. n : Pag. 11 di 15

12 Studio 2.7 RISPOSTA AL QUESITO 8 : STRUMENTO URBANISTICO COMUNALE [ UTILIZZAZIONE DELL IMMOBILE PREVISTA DALLO STRUMENTO URBANISTICO COMUNALE ] : In riferimento all attuale P.R.G. vigente presso il Comune di Civitavecchia, in base a tavola 1:4000 ed 1:10000 l immobile ricade nella zona urbanistica Agricola. 2.8 RISPOSTA AL QUESITO 9 : CONCESSIONI, AGIBILITÀ, ABUSI [ CONFORMITÀ ALLE AUTORIZZAZIONI O ALLE CONCESSIONI AMMINISTRATIVE, DICHIARAZIONE DI AGIBILITÀ, ABUSI RISCONTRATI E LORO SANABILITÀ ( ARTT. 46, 5 comma, del D.P.R. 6 Giugno 2001, n 380 e 40, 6 comma della L. 28 Febbraio 1985, n 7 ) ] : Per l immobile è stato richiesto P. d. C. n 16 del 07/02/06 e D.I.A. prot del 25/05/07, già in presenza di C.E. n 57 del 26/03/02 e variante C. E. n 198 del 05/11/04 e successiva D.I.A. prot del 29/07/05. Inoltre esiste autorizz. smaltimento acque nere in base a Det. Dirig. N 2343 del 29/08/07 ; per il cespite esiste anche richiesta di Agibilità (art.24 c. 3 D.P.R. 380/2001 e succ. d. Lgs. 301/2001) prot. n 1109 del 10/01/ RISPOSTA AL QUESITO 10 : PROCEDIMENTI GIUDIZIARI [ PROCEDIMENTI GIUDIZIARI RELATIVI AL BENE PIGNORATO ] : In merito alle comunicazioni alla locale autorità di Pubblica Sicurezza ( art.12, D.L. 21 Marzo 1978, n 59, convertito in L. 18 Maggio 1978, n 191 ) e / o ad altro procedimento diverso da quanto già in atti, presso le forze dell ordine non risulta alcun contratto di locazione e/o comunicazioni alla locale autorità per il cespite ( cfr. cap della presente CTU ed allegati D, G ) RISPOSTA AL QUESITO 11 : TITOLI DI POSSESSO E LOCAZIONI [ STATO DI PIGNORAMENTO DELL IMMOBILE; ACQUISIZIONE DEL TITOLO LEGITTIMENTE IL POSSESSO O LA DETENZIONE DEL BENE E SUA VALIDITÀ; PRESENZA E VALIDITÀ DI ATTI PRIVATI DI LOCAZIONE E/O COMUNICAZIONI ALLA LOCALE AUTORITÀ DI PUBBLICA SICUREZZA ( ART. 12, D.L. 21 Marzo 1978, n 59, convertito in L. 18 Maggio 1978, n 191 ) ] : Al momento del sopralluogo i beni oggetto di pignoramento sono nella disponibilità dell esecutata. Presso le forze dell ordine (come già per il Quesito n 10) e gli uffici dell Agenzia del Territorio non risulta alcun contratto di locazione e/o comunicazioni ( cfr. cap della presente ed all. D, G ). Pag. 12 di 15

13 Studio 2.11 RISPOSTA AL QUESITO 12 : ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE [ ACQUISIZIONE DEL PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE, SE L IMMOBILE È OCCUPATO DAL CONIUGE SEPARATO O DALL EX-CONIUGE DEL DEBITORE ] : Non esistono i presupposti. Non sono pervenute altre informazioni in merito [cfr Allegato A ] RISPOSTA AL QUESITO 13 : VINCOLI DI VARIA NATURA [ ESISTENZA DI VINCOLI ARTISTICI, STORICI, ALBERGHIERI, DI INALIENABILITÀ O DI INDIVISIBILITÀ, VINCOLI O ONERI DI NATURA CONDOMINIALE, PRESENZA DI DIRITTI DEMANIALI ( DI SUPERFICIE O SERVITÙ PUBBLICHE ), CENSI, LIVELLI, O USI CIVILI E LORO ONERI DI AFFRANCAZIONE O RISCATTO ] : La zona è corrisponde ai confini soggetti alle norme del P.T.P.R. del 14/2/2008 : in merito alle norme relative ai Sistemi ed ambiti del paesaggio che ai beni paesaggistici si ricade nella disposizione << Paesaggio agrario di valore>>, oltre che << Paesaggio naturale agrario>> ed a quella specifica per il Comune competente << Comuni del Lazio: Civitavecchia >> RISPOSTA AL QUESITO 14 : ESECUZIONE PRO QUOTA, RIPARTIZIONI [ QUOTA DI PIGNORAMENTO DELL IMMOBILE E SUA DIVISIBILITÀ DI VENDITA IN PIÙ LOTTI; EVENTUALE FORMAZIONE DI QUESTI ULTIMI (PREVIA AUTORIZZAZIONE DEL GIUDICE) CON IDENTIFICAZIONE DEI NUOVI CONFINI E DEL FRAZIONAMENTO, ALLEGANDO I TIPI DEBITAMENTE APPROVATI DALL UFFICIO TECNICO ERARIALE ] : Lo stato di pignoramento dell immobile è per la quota relativa all esecutato, ovvero per la piena proprietà. Come precisato nella descrizione dei singoli immobili [cfr. par. 2.2 della presente relazione C.T.U.], i manufatti in esame consistono una unica proprietà: abitazione in villino con piano interrato, piano servizi ed ampia corte, correlati per posizione e situazione catastale. Si consiglia la vendita in un singolo lotto RISPOSTA AL QUESITO 15 : POSSIBILITÀ DI VENDITA IN LOTTI [ POSSIBILITÀ DI VENDITA IN PIÙ LOTTI ED EVENTUALE FORMAZIONE DI QUESTI ULTIMI (PREVIA AUTORIZZAZIONE DEL GIUDICE); EVENTUALE IDENTIFICAZIONE DEI NUOVI CONFINI E DEL FRAZIONAMENTO, ALLEGANDO I TIPI DEBITAMENTE APPROVATI DALL UFFICIO TECNICO ERARIALE ] : Come precisato nella descrizione dei singoli immobili [cfr. par. 2.2], i manufatti in esame consistono in un unica unità correlati ed indivisi per posizione e situazione catastale. Pag. 13 di 15

14 Studio 2.15 RISPOSTA AL QUESITO 16 : STIMA DELL IMMOBILE [ VALORE DELL IMMOBILE ED INDICAZIONE DEL CRITERIO DI STIMA E DELLE EVENTUALI DECURTAZIONI; CONTRATTI DI LOCAZIONE E PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE AL CONIUGE OPPONIBILI ALLA PROCEDURA ESECUTIVA E LORO VALIDITÀ ] : Procedura di Stima Si decide di procedere con la rilevazione del valore di mercato per metodo sintetico-comparativo. In relazione all oggetto d asta, il sottoscritto C.T.U. userà il parametro [ /m² ] al netto delle tamponature perimetrali; prendendo come riferimento le tabelle OMI per compravendita di immobili nuovi nell area di interesse e considerando il più probabile all interno dell intervallo dei possibili valori [ ; ] [ /m² ] in funzione del trasferimento di altre abitazioni nella zona : sub 501 : 158 [m²] [ /m² ] * = [ ] * : costi a corpo a ripristino di porzioni della coibentazione sub 502 : 100 [m²] [ /m² ] 2.500* = [ ] * : costi a corpo di ripristino del locale ad uso cantina e cucina Complessivamente la stima eseguita, pertanto è di [ ] [ ] = [ ] Pag. 14 di 15

15 Studio 3. CONCLUSIONI Di tutto quanto sopra, non pervenute altre notizie e/o anomalia o particolarità non meglio sopra specificata nei paragrafi precedenti, il sottoscritto C.T.U. riferisce alla dott.ssa A. Dominici, G. E. del Tribunale di Civitavecchia, rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti ed il proseguimento delle indagini ritenute necessarie. 3.1 ELENCO DEGLI ALLEGATI A PLANIMETRIE DELLO STATO DEI LUOGHI ED IMMAGINI B COPIA PERIZIA DI STIMA CONFORME A DIRETTIVE GARANTE C SOMMARIO DEGLI IDENTIFICATIVI CATASTALI D DESCRIZIONE DEI LOTTI E STATO DI OCCUPAZIONE E ATTO PER NOTAIO IPOTECHE F ATTI URBANISTICI G TITOLI DI POSSESSO E LOCAZIONI RESIDENZA H VERBALI DELLE OPERAZIONI - COMUNICAZIONI ALLE PARTI I FONTE BANCA DATI OMI J SPECIFICA ONORARIO E SPESE Pag. 15 di 15

16 Data: 05/03/ n. T Richiedente: GNDMSM77L12C773I RM /03/2008 Ultima planimetria in atti Data: 05/03/ n. T Richiedente: GNDMSM77L12C773I Totale schede: 2 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) Catasto dei Fabbricati - Situazione al 05/03/ Comune di CIVITAVECCHIA (C773) - < Foglio: 1 - Particella: Subalterno: 501 > STRADA SANT`AGOSTINO n. 32 piano: S1-T-1 interno: 2; 10 metri

17 Data: 05/03/ n. T Richiedente: GNDMSM77L12C773I RM /03/2008 Ultima planimetria in atti Data: 05/03/ n. T Richiedente: GNDMSM77L12C773I Totale schede: 2 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) Catasto dei Fabbricati - Situazione al 05/03/ Comune di CIVITAVECCHIA (C773) - < Foglio: 1 - Particella: Subalterno: 501 > STRADA SANT`AGOSTINO n. 32 piano: S1-T-1 interno: 2; 10 metri

18 Data: 05/03/ n. T Richiedente: GNDMSM77L12C773I RM /03/2008 Ultima planimetria in atti Data: 05/03/ n. T Richiedente: GNDMSM77L12C773I Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) Catasto dei Fabbricati - Situazione al 05/03/ Comune di CIVITAVECCHIA (C773) - < Foglio: 1 - Particella: Subalterno: 502 > STRADA SANT`AGOSTINO n. 32 piano: T; 10 metri

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