TRIBUNALE CIVILE DI FORLI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 112/2016 PROSPETTO RIEPILOGATIVO E IDENTIFICATIVO DELL IMMOBILE * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI FORLI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 112/2016 * * * R.G.ESEC. PROSPETTO RIEPILOGATIVO E IDENTIFICATIVO DELL IMMOBILE ALLEGATO A * * * LOTTO 1 - INTERA UNITA IMMOBILIARE Ubicazione e descrizione dell immobile L appartamento oggetto di esecuzione per la quota di 1/1 è inserito in un fabbricato bifamiliare con un appartamento al piano terra e primo, ed un appartamento (lotto 1) al piano primo. L intera palazzina risulta costruita negli anni antecedenti la seconda guerra mondiale in quanto da ricerche presso gli uffici catastali, si riscontra la prima planimetria catastale datata La prima licenza edilizia rinvenuta a seguito delle ricerche presso l archivio del Comune di Forlì risulta essere la n. 17 del 10/06/1974 P.G. n alla quale poi segue una variante nel 1976 e poi successivamente un condono edilizio nel 1986, con rilascio di agibilità n del 05/05/1989 P.G. n /85. L intero fabbricato è costituito da due piani fuori terra. Al piano terra è ubicata l altra unità immobiliare con i relativi proservizi sul retro, mentre al piano primo sono presenti la restante parte dell appartamento posto al piano terra e l appartamento individuato al Lotto 1. Le unità immobiliari sono collegate mediante una scala interna comune che parte dal piano terra nell ingresso comune. L intero edificio presenta una pianta praticamente quadrata, molto regolare avente dimensioni pari a circa ml. 10,10 x 10,05 circa. Siamo in un area con destinazione quasi esclusivamente residenziale realizzata dal 1

2 periodo di costruzione del fabbricato in esecuzione fino ai giorni nostri con innumerevoli interventi urbanistici di vario tipo che hanno portato al completamento del quartiere iniziato ormai tanti anni or sono. I fabbricati presenti sono di varia tipologia con casette mono-bifamiliari con caratteristiche simili a quella in oggetto, altre case che si possono definire con tipologia continua e cioè costruite in aderenza una all altra parallelamente alla linea ferroviaria, fino a piccoli condomini nel periodo temporale , fino a fabbricati più importanti (condomini in area PEEP), fino all ultimo intervento, cronologicamente parlando, per la costruzione di un condominio di notevoli dimensioni nell area precedentemente destinata ad autoparco degli autobus di linea. L area è completamente urbanizzata e servita da mezzi pubblici e all interno vi sono piccole infrastrutture quali piccoli negozi al dettaglio, piccole attività artigianali, parco pubblico, etc. L intero fabbricato, si presume, visto l impossibilità di trovare una documentazione al riguardo, anche in considerazione del periodo di costruzione, possa avere la struttura portante in muratura di mattoni di laterizio, i solai in legno e porzioni, soprattutto le ultime parti realizzate e poi oggetto di condono edilizio, in laterocemento, il fabbricato è sprovvisto di balconi ed il solaio di copertura si presume possa essere con struttura lignea ed il cornicione di tipo prefabbricato con lastrine in calcestruzzo. All esterno risulta esserci un termocappotto con rasatura e tinteggiatura su tutta la superficie. La copertura risulta essere del tipo a falde con manto di copertura in tegole di laterizio; le lattonerie (canali di gronda, pluviali, scossaline, etc) sono in lamiera di alluminio e/o rame ed appaiono in discrete condizioni. Alle finestre del piano terra sono posizionate inferriate in ferro, mentre al piano primo sono presenti 2

3 persiane in legno notevolmente ammalorate. L area cortilizia risulta in parte pavimentata con battuto di cemento e vi è una piccola porzione a giardino, non è presente la reciznione sul fronte, mentre sui lati e sul retro è realizzata in rete metallica e paletti, per cui il lotto di terreno ha tutto il fronte a diretto contatto la strada (via Oslavia). L unità immobiliare (lotto 1) risulta avere una forma rettangolare, regolare, e le dimensioni esterne risultano essere pari a ml. 4,40 x 10,05 circa e si può descrivere così come di seguito in senso orario con accesso dal pianerottolo alla fine della scala, tinello, bagno, cucinotto, letto. La superficie netta dell unità immobiliare risulta essere pari a mq. 52,00 circa ai quali si deve aggiungere la superficie del piccolo garage posto sul retro, mentre l intera superficie commerciale dell immobile oggetto di esecuzione immobiliare per la quota di 1/1, comprensiva anche della quota parte delle parti comuni e dell area esterna risulta essere pari a mq. 66,00 circa. Le finiture, a seguito di sopralluogo, si riscontrano in pavimenti in ceramica e/o gres, le pareti sono intonacate e tinteggiate con rivestimenti murali in ceramica nella cucina e nel bagno, le porte interne sono in legno, gli infissi esterni sono in legno con vetro semplice e persiana in legno all esterno. Finestre e porte finestre sono provviste di banchine e soglie in cemento. Il riscaldamento risulta essere prodotto da una caldaia murale a metano installata nel locale antibagno dell unità immobiliare a fianco con corpi scaldanti in ghisa. L impianto elettrico risale a numerosi anni fa e necessiterebbe sicuramente alla messa a norma in base alle vigenti leggi vigenti, così come l impianto idraulico per il quale si evidenzia, inoltre, la mancata manutenzione annuale della caldaia già a partire dall anno

4 Complessivamente l unità immobiliare esecutata, così come il fabbricato stesso, risulta in uno stato di conservazione scadente principalmente per la vetustà dell intero complesso ma in buona parte dovuta anche all incuria ed alla mancanza di ordinaria manutenzione, basilare per il mantenimento di uno stato decoroso del fabbricato. Per la proprietà così come visionata (appartamento sub. 3, garage sub 5 oltre alle parti comuni), non si ravvisa la possibilità di ulteriore suddivisione senza con ciò snaturare la natura dell intero bene; si arriverà, quindi, ad un unico risultato di perizia e ad un unico valore del bene esecutato individuato come Lotto 1. Identificazione catastale Il bene risulta individuato presso l Agenzia delle Entrate, servizi catastali del Comune di Forlì, catasto fabbricati al foglio 143 particella 189 sub. 3, piano 1, categoria A/3, classe 1, consistenza 3 vani, rendita. 154,94; foglio 143 particella 189 sub 5, piano T, categoria C/6, classe 2, consistenza mq. 14,00, rendita. 62,18; oltre alla proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni dell edificio previste dall art del C.C., tra cui vi è l area pertinenziale coperta e scoperta su cui sorge il fabbricato, distinta nelle mappe catastali al foglio 143 particella 189 avente superficie di Ha Ente Urbano. Il bene sopra indicato risulta essere di proprietà di: nato ad il --/--/---- C.F.:, proprietario per 1/1; Confini Per quanto riguarda l unità immobiliare esecutata, questa confina con sub. 4 e parti comuni individuate ai subb. 6-7, particelle , via Oslavia, salvo se altri: 4

5 sub. 4 appartamento piano terra e primo; sub. 6 B.C.N.C; sub. 7 B.C.N.C; particella 19 abitazione; particella 78 abitazione; particella 186 abitazione. Pertinenza La persona fisica debitrice risulta proprietaria dei beni in stima, così come indicato, C.F.: per la quota di 1/1. Provenienza del bene Il titolo di provenienza degli immobili in capo all esecutato è il seguente: Atto notarile del Dott. Notaio Sandro Scoccianti del 04/12/2007, registrato ad Ancona il 04/12/2007 al n e trascritto all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Forlì - Servizio Pubblicità Immobiliare di Forlì il 5 dicembre 2007 Reg. Part. n ; con il quale i sig.ri nato a il --/--/----, nato a il --/-- /----, nato a il --/--/----, vendono al sig. nato ad il --/--/----, casa con corte annessa in Forlì via Oslavia n. 20, costituita da: a) appartamento posto al piano primo distino al Catasto Fabbricati al Foglio 143, particella 189, sub. 3, cat. A/3, classe 1, vani 3, rendita. 154,94; b) appartamento dislocato ai piani terra e primo distinto al Catasto Fabbricati al Foglio 143, particella 189, sub. 4, cat. A/3, classe 1, vani 9, rendita. 464,81; c) locale garage posto al piano terra distinto al Catasto Fabbricati al Foglio 143, particella 189, sub. 5, cat. C/6, classe 2, metri quadrati 14,00, rendita. 62,18. 5

6 Regime fiscale L unità immobiliare in questione risulta soggetta a tassa di registro. Licenze di costruzione e condono edilizio E stato richiesto l accesso agli atti al Comune di Forlì con precisa indicazione degli intestatari (concessioni edilizie, permessi di costruire, autorizzazioni, CIL, SCIA, etc.) e dopo le opportune ricerche presso l archivio mi sono state consegnate in visione le pratiche così come di seguito: - In data 10 giugno 1974 il Comune di Forlì rilascia la licenza per lavori edili n. 17 P.G. n /74, per la sistemazione di fabbricato di civile abitazione in via Oslavia n In data 11 gennaio 1975 il Comune di Forlì rilascia la licenza per lavori edili n. 2 P.G. n /74 per ampliamento di un fabbricato di civile abitazione in via Oslavia n In data 17 settembre 1976 il Comune di Forlì rilascia il certificato di abitabilità P.G. n /76 per il fabbricato di civile abitazione in via Oslavia n In data 2 maggio 1989 il Comune di Forlì rilascia concessione in sanatoria n P.G. n /85 per il fabbricato di civile abitazione in via Oslavia n In data 5 maggio 1989 il Comune di Forlì rilascia il certificato di abitabilità n per il fabbricato di civile abitazione in via Oslavia n. 20. Conduzione dei beni Lotto 1 Appartamento di civile abitazione e garage sito in via Solaio n. 20 piano primo. Entrambi gli appartamenti ed in questo caso specifico il lotto 1, risultano utilizzati ed abitati in modo indiviso senza che vi siano distinzioni fra il lotto 1 ed il lotto 2, dai precedenti proprietari sig.ri, e. 6

7 * * * LOTTO 2 - INTERA UNITA IMMOBILIARE Ubicazione e descrizione dell immobile L appartamento oggetto di esecuzione per la quota di 1/1 è inserito in un fabbricato bifamiliare con un appartamento al piano primo, ed un appartamento (lotto 2) al piano terra e primo. L intera palazzina risulta costruita negli anni antecedenti la seconda guerra mondiale in quanto da ricerche presso gli uffici catastali, si riscontra la prima planimetria catastale datata La prima licenza edilizia rinvenuta a seguito delle ricerche presso l archivio del Comune di Forlì risulta essere la n. 17 del 10/06/1974 P.G. n alla quale poi segue una variante nel 1976 e poi successivamente un condono edilizio nel 1986, con rilascio di agibilità n del 05/05/1989 P.G. n /85. L intero fabbricato è costituito da due piani fuori terra. Al piano terra e per metà dell intera superficie del piano primo è ubicata l unità immobiliare con i relativi proservizi sul retro, mentre al piano primo è presente, sulla metà della superficie dell intero fabbricato, l appartamento individuato al Lotto 1. Le unità immobiliari sono collegate mediante una scala interna comune che parte dal piano terra nell ingresso comune. L intero edificio presenta una pianta praticamente quadrata, molto regolare avente dimensioni pari a circa ml. 10,10 x 10,05 circa. Siamo in un area con destinazione quasi esclusivamente residenziale realizzata dal periodo di costruzione del fabbricato in esecuzione fino ai giorni nostri con innumerevoli interventi urbanistici di vario tipo che hanno portato al completamento del quartiere iniziato ormai tanti anni or sono. I fabbricati presenti sono di varia tipologia con casette mono-bifamiliari con caratteristiche simili a 7

8 quella in oggetto, altre case che si possono definire con tipologia continua e cioè costruite in aderenza una all altra parallelamente alla linea ferroviaria, fino a piccoli condomini nel periodo temporale , fino a fabbricati più importanti (condomini in area PEEP), fino all ultimo intervento, cronologicamente parlando, per la costruzione di un condominio di notevoli dimensioni nell area precedentemente destinata ad autoparco degli autobus di linea. L area è completamente urbanizzata e servita da mezzi pubblici e all interno vi sono piccole infrastrutture quali piccoli negozi al dettaglio, piccole attività artigianali, parco pubblico, etc. L intero fabbricato, si presume, visto l impossibilità di trovare una documentazione al riguardo, anche in considerazione del periodo di costruzione, possa avere la struttura portante in muratura di mattoni di laterizio, i solai in legno e porzioni, soprattutto le ultime parti realizzate e poi oggetto di condono edilizio, in laterocemento, il fabbricato è sprovvisto di balconi ed il solaio di copertura si presume possa essere con struttura lignea ed il cornicione di tipo prefabbricato con lastrine in calcestruzzo. All esterno risulta esserci un termocappotto con rasatura e tinteggiatura su tutta la superficie. La copertura risulta essere del tipo a falde con manto di copertura in tegole di laterizio; le lattonerie (canali di gronda, pluviali, scossaline, etc) sono in lamiera di alluminio e/o rame ed appaiono in discrete condizioni. Alle finestre del piano terra sono posizionate inferriate in ferro, mentre al piano primo sono presenti persiane in legno notevolmente ammalorate. L area cortilizia risulta in parte pavimentata con battuto di cemento e vi è una piccola porzione a giardino, non è presente la reciznione sul fronte, mentre sui lati e sul retro è realizzata in rete metallica e paletti, per cui il lotto di terreno ha tutto il 8

9 fronte a diretto contatto la strada (via Oslavia). L unità immobiliare (lotto 2) risulta avere una forma regolare, praticamente quadrata, e le dimensioni esterne risultano essere pari a ml. 10,10 x 10,50 circa e si può descrivere così come di seguito in senso orario con accesso dall ingresso comune con pranzo, tinello, cucinotto, disimpegno, ripostiglio, ingresso retrao, ripostiglio, bagno, studio, bagno; al piano primo dallo sbarco della scala comune a sinistra si trovano antibagno, bagno, letto, letto. La superficie netta dell unità immobiliare risulta essere pari a mq. 146,00 circa ai quali si deve aggiungere la superficie de proservizi posti sul retro, mentre l intera superficie commerciale dell immobile oggetto di esecuzione immobiliare per la quota di 1/1, comprensiva anche della quota parte delle parti comuni e dell area esterna risulta essere pari a mq. 187,50 circa. Le finiture, a seguito di sopralluogo, si riscontrano in pavimenti in ceramica e/o gres, le pareti sono intonacate e tinteggiate con rivestimenti murali in ceramica nella cucina e nel bagno, le porte interne sono in legno, gli infissi esterni sono in legno con vetro semplice e persiana in legno all esterno. Finestre e porte finestre sono provviste di banchine e soglie in cemento. Il riscaldamento risulta essere prodotto da una caldaia murale a metano installata nel locale disimpegno al piano terra con corpi scaldanti in ghisa. L impianto elettrico risale a numerosi anni fa e necessiterebbe sicuramente della messa a norma in base alle vigenti leggi, così come l impianto idraulico per il quale si evidenzia, inoltre, la mancata manutenzione annuale della caldaia già a partire dall anno Complessivamente l unità immobiliare esecutata, così come il fabbricato stesso, risulta in uno stato di conservazione scadente principalmente per la vetustà 9

10 dell intero complesso ma in buona parte dovuta anche all incuria ed alla mancanza di ordinaria manutenzione, basilare per il mantenimento di uno stato decoroso del fabbricato. Per la proprietà così come visionata (appartamento sub. 3, garage sub 5 oltre alle parti comuni), non si ravvisa la possibilità di ulteriore suddivisione senza con ciò snaturare la natura dell intero bene; si arriverà, quindi, ad un unico risultato di perizia e ad un unico valore del bene esecutato individuato come Lotto 2. Identificazione catastale Il bene risulta individuato presso l Agenzia delle Entrate, servizi catastali del Comune di Forlì, catasto fabbricati al foglio 143 particella 189 sub. 4, piano T-1, categoria A/3, classe 1, consistenza 9 vani, rendita. 464,81; oltre alla proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni dell edificio previste dall art del C.C., tra cui vi è l area pertinenziale coperta e scoperta su cui sorge il fabbricato, distinta nelle mappe catastali al foglio 143 particella 189 avente superficie di Ha Ente Urbano. Il bene sopra indicato risulta essere di proprietà di: nato ad il --/--/---- C.F.:, proprietario per 1/1; Confini Per quanto riguarda l unità immobiliare esecutata, questa confina con sub. 3-5 e parti comuni individuate ai subb. 6-7, particelle , via Oslavia, salvo se altri: sub. 3 appartamento piano primo; sub. 5 garage piano terra; sub. 6 B.C.N.C; 10

11 sub. 7 B.C.N.C; particella 19 abitazione; particella 78 abitazione; particella 186 abitazione. Pertinenza La persona fisica debitrice risulta proprietaria dei beni in stima, così come indicato, :_ C.F.: per la quota di 1/1. Provenienza del bene Il titolo di provenienza degli immobili in capo all esecutato è il seguente: Atto notarile del Dott. Notaio Sandro Scoccianti del 04/12/2007, registrato ad Ancona il 04/12/2007 al n e trascritto all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Forlì - Servizio Pubblicità Immobiliare di Forlì il 5 dicembre 2007 Reg. Part. n ; con il quale i sig.ri nato a il --/--/----, nato a il --/-- /----, nato a il --/--/----, vendono al sig. nato ad il --/--/----, casa con corte annessa in Forlì via Oslavia n. 20, costituita da: a) appartamento posto al piano primo distino al Catasto Fabbricati al Foglio 143, particella 189, sub. 3, cat. A/3, classe 1, vani 3, rendita. 154,94; b) appartamento dislocato ai piani terra e primo distinto al Catasto Fabbricati al Foglio 143, particella 189, sub. 4, cat. A/3, classe 1, vani 9, rendita. 464,81; c) locale garage posto al piano terra distinto al Catasto Fabbricati al Foglio 143, particella 189, sub. 5, cat. C/6, classe 2, metri quadrati 14,00, rendita. 62,18. Regime fiscale L unità immobiliare in questione risulta soggetta a tassa di registro. 11

12 Licenze di costruzione e condono edilizio E stato richiesto l accesso agli atti al Comune di Forlì con precisa indicazione degli intestatari (concessioni edilizie, permessi di costruire, autorizzazioni, CIL, SCIA, etc.) e dopo le opportune ricerche presso l archivio mi sono state consegnate in visione le pratiche così come di seguito: - In data 10 giugno 1974 il Comune di Forlì rilascia la licenza per lavori edili n. 17 P.G. n /74, per la sistemazione di fabbricato di civile abitazione in via Oslavia n In data 11 gennaio 1975 il Comune di Forlì rilascia la licenza per lavori edili n. 2 P.G. n /74 per ampliamento di un fabbricato di civile abitazione in via Oslavia n In data 17 settembre 1976 il Comune di Forlì rilascia il certificato di abitabilità P.G. n /76 per il fabbricato di civile abitazione in via Oslavia n In data 2 maggio 1989 il Comune di Forlì rilascia concessione in sanatoria n P.G. n /85 per il fabbricato di civile abitazione in via Oslavia n In data 5 maggio 1989 il Comune di Forlì rilascia il certificato di abitabilità n per il fabbricato di civile abitazione in via Oslavia n. 20. Conduzione dei beni Lotto 2 Appartamento di civile abitazione e garage sito in via Solazio n. 20 piano terra e primo. Entrambi gli appartamenti ed in questo caso specifico il lotto 2, risultano utilizzati ed abitati in modo indiviso senza che vi siano distinzioni fra il lotto 1 ed il lotto 2, dai precedenti proprietari sig.ri, e. 12

13 * * * Forlì, 21 dicembre 2018 L Esperto Stimatore Geom. Gianluca CASADEI 13