TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE - Ufficio Esecuzioni Immobiliari - CONSULENZA TECNICA D UFFICIO ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ OGGETTO Procedura esecutiva n. 60/2007 promossa da Omissis contro Omissis. PREMESSA Il sottoscritto ing. Nicola De Pascale, con studio in Nocera Inf.re alla piazza Guerritore n.13, in data 4 marzo 2011 riceveva incarico dal G.E. del Tribunale di Nocera Inf.re, dott. Salvatore Di Lonardo, di redigere una perizia relativa alla procedura esecutiva in oggetto. In base a detto mandato lo scrivente provvedeva, quindi, ad esaminare la documentazione agli atti e ad effettuare tutte le necessarie ricerche presso uffici ed archivi competenti. All atto dell ultimo e fondamentale espletamento per il completamento delle attività peritali, ossia il sopralluogo presso i beni pignorati, lo scrivente, però, incontrava notevoli difficoltà a causa della irreperibilità del debitore esecutato (come attestato dalle comunicazioni effettuate all indirizzo del debitore e puntualmente restituite al mittente). Fatta presente al G.E. detta circostanza, veniva nominato un Custode Giudiziario nella persone dell avv. Valeria Cuomo, con studio in Nocera Inf.re alla via Matteotti n.30. Incontrando il Custode medesime difficoltà nel reperire il debitore, veniva quindi disposto un 1

2 accesso presso i luoghi con l ausilio dell Ufficiale Giudiziario e con il supporto tecnico di un fabbro per consentire l ingresso. Per quanto accaduto in sede di detto sopralluogo, si rinvia al relativo verbale redatto dall Ufficiale Giudiziario ed alla relazione all uopo redatta dal Custode Giudiziario. IDENTIFICAZIONE E DESCIZIONE DEI BENI Identificazione Il bene oggetto della presente consulenza consiste in un locale garage afferente ad un fabbricato per civili abitazioni sito in Nocera Superiore (Sa) alla via Ungari n. 54; il bene è riportato nel N.C.E.U. del Comune censuario di Nocera Superiore al foglio 3, particella 428, sub 24. Il locale risulta di piena proprietà della sig.ra Omissis. La sig.ra Omissis è altresì proprietaria di un appartamento che si trova nel medesimo stabile ma che non rientra tra i beni pignorati nell ambito della presente procedura. Descrizione del bene Il locale in oggetto, di piena proprietà della sig.ra Omissis, come anticipato in premessa, è annesso ad un fabbricato per civili abitazioni sito in Nocera Superiore alla via Ungari n. 54. Il fabbricato è caratterizzato da quattro livelli fuori terra, con accesso pedonale diretto da via Ungari, e da un piano posto sotto il livello della strada, adibito a garage e depositi, il quale, dal fronte prospiciente la strada di accesso, risulta essere seminterrato mentre, dal fronte posteriore, risulta essere totalmente esterno a causa di un dislivello tra le due quote di imposta. A detto piano si accede da una rampa 2

3 carrabile, posta lateralmente al fabbricato, che conduce dalla strada esterna al fronte posteriore dello stesso fabbricato su cui sono, quindi, situati gli ingressi ai locali garage. Il fabbricato è caratterizzato da spazi esterni pertinenziali rappresentati da un viale pedonale posto sul fronte principale, prospiciente via Ungari, nonché dalla citata rampa carrabile che dalla quota della strada esterna conduce alla quota del piano garage ove è presente un piazzale esterno asfaltato da cui, a sua volta, si accede ai suddetti locali garage e deposito, di pertinenza dei soprastanti appartamenti. L edificio è caratterizzato da struttura portante di tipo intelaiato in c.a., tanto per le fondazioni quanto per la parte in elevazione. I solai sono di tipo latero-cementizio. La copertura risulta piana a lastrico solare. Le chiusure perimetrali sono realizzate con tamponature in doppia fodera di laterizi, per uno spessore totale di circa 30 cm, rifinite con intonaco civile in tre strati tinteggiato con colore chiaro. Lo stato generale di conservazione e manutenzione del fabbricato, con specifico riferimento alle finiture esterne, appare buono. Il locale garage oggetto della consulenza si trova al piano del fabbricato posto alla quota sotto il livello della strada con ingresso dal piazzale posteriore a cui, a sua volta, si giunge dalla rampa carrabile laterale cui i condomini hanno accesso da via Ungari a mezzo di un cancello metallico automatico. Il piano è caratterizzato da finiture interne o assenti (come nel caso del rivestimento di parete) o in uno stato generale di conservazione e manutenzione medio-basso. Il garage periziato, in particolare, si trova, entrando dal varco sinistro di accesso al piano, sul lato sinistro in posizione centrale rispetto ai tre locali ivi collocati (si confronti la planimetria allegata). Il locale ha una conformazione planimetrica pressoché quadrata ed una estensione complessiva di circa 22 mq, per un altezza interna netta di 3 ml. E caratterizzato da 3

4 un varco di accesso con porta metallica basculante, che consente l ingresso di una autovettura, e da un piccola finestra alta, situata sul lato opposto all ingresso, che garantisce un minimo di aerazione naturale. L ambiente presenta una attintatura alle pareti in cattivo stato di conservazione, con presenza di problemi di umidità concentrati sulla parete opposta all ingresso, ed un pavimento in piastrelle ceramiche, anch esse in uno stato di conservazione decisamente basso. Il garage è dotato di allaccio per l illuminazione elettrica, non funzionante all atto del sopralluogo. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il locale risulta regolarmente accatastato presso l U.T.E. di Salerno e riportate nel N.C.E.U. del Comune censuario di Nocera Superiore al foglio 3, particella 498, sub 24, Categoria C/6, Classe 10, Consistenza 22 mq, Rendita 60,22. I dati riportati sono coincidenti con quelli di pignoramento. AGGIORNAMENTO SCHEDA CATASTALE Non risulta necessario un aggiornamento dei dati catastali in quanto questi risultano conformi allo stato attuale dei luoghi. Si confrontino visura e planimetria allegate. STATO DI POSSESSO Il locale in oggetto risulta di piena proprietà del debitore esecutato ossia della sig.ra Omissis. Al debitore il bene è pervenuto in virtù di atto di compravendita, rogato dal Notaio Lucia Di Lieto di Nocera Inferiore in data 27/02/2003, trascritto ai nn. 9290/7020 in data 07/03/2003, da Omissis, e da Omissis. 4

5 Ai signori Omissis il bene è pervenuto in virtù di atto di compravendita, rogato dal Notaio Giuseppe Monica di Salerno in data 21/11/1990, trascritto ai nn /24412 in data 28/11/1990, da Omissis. CARATTERISTICHE DI UTILIZZO ED OCCUPAZIONE All atto dell accesso ai luoghi, avvenuto, così come descritto in premessa, alla presenza dell Ufficiale Giudiziario e del Custode Giudiziario, il locale è apparso in stato di abbandono ma pieno di oggetti presumibilmente appartenuti al debitore. La circostanza è documentata dal verbale redatto dall Ufficiale Giudiziario, dalla relazione del Custode e dalla documentazione fotografica allegata alla presente. Al termine del sopralluogo, il Custode ha preso possesso dei luoghi e delle chiavi di accesso agli stessi, come meglio documentato dalle relazioni all uopo prodotte e presenti agli atti. ACQUISIZIONE DEL PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE Non sussistono le condizioni per le quali è necessario dar corso alle disposizioni del quesito. UTILIZZAZIONE PREVISTA DALLO STRUMENTO URBANISTICO COMUNALE Il Comune di Nocera Superiore, sul cui territorio si trova il bene oggetto di pignoramento, è dotato di Piano Regolatore Generale. Detto strumento urbanistico indica la zona in cui si trova il fabbricato in cui è inserito il bene pignorato quale zona B. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE ESECUTATO Il debitore non risulta coniugato. 5

6 FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI Vincoli che resteranno a carico dell acquirente Non sussistono altre cause o procedimenti in corso oltre la procedura esecutiva in oggetto. Va altresì precisato che sono in corso aggiornamenti relativi alla stessa procedura per l inserimento di nuovi creditori e la richiesta di estensione del provvedimento ad altro bene di proprietà del medesimo debitore afferente lo stesso fabbricato in cui è situato il locale oggetto della presente perizia. Non risultano vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dei beni; Non risultano vincoli legati al carattere storico-artistico dei beni (ex legge 1089/39) né a quello di natura paesaggistica (ex legge 1497/39); Non risultano asservimenti trascritti né cessioni di cubatura; Non risultano convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale; Non risultano altri pesi o limitazioni d uso. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita Trascrizione n.ri 22614/13854 del 26/04/2007 a favore dell Erario dello Stato con sede in Roma, relativa a decreto di sequestro preventivo penale ai sensi dell art. 321 c.p.p. emesso dal Tribunale di Salerno in data 13/04/2007; Trascrizione di pignoramento immobili n.ri 23828/14698 del 03/05/2007 a favore della società Omissis con sede in Pagani, relativa a verbale di pignoramento immobili notificato dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Nocera Inferiore in data 06/03/2007; 6

7 Iscrizione ipotecaria n.ri 4174/468 del 28/01/2004 a favore di Omissis relativa ad ipoteca volontaria a rogito Notaio Lucia Di Lieto del 07/01/2004 derivante da concessione a garanzia di cambiali; Iscrizione ipotecaria n.ri 22201/5578 del 23/04/2007 a favore di E.TR. con sede in Cosenza, relativa ad atto amministrativo emesso dall E.TR. in data 28/03/2006. Tutte le trascrizioni e le iscrizioni riportate gravano, tra gli altri, sul bene oggetto della presente procedura (locale garage in via Ungari n. 54, Nocera Superiore, accatastato al foglio 3, particella 498, sub 24). Informazioni per l acquirente Va segnalata la presenza di pendenze condominiali che sono però legate anche alle quote condominiali non solute relative ad un appartamento di proprietà del medesimo debitore afferente lo stesso fabbricato in cui è situato il locale oggetto della presente perizia. Al debitore il bene è pervenuto in virtù di atto di compravendita, rogato dal Notaio Lucia Di Lieto di Nocera Inferiore in data 27/02/2003, trascritto ai nn. 9290/7020 in data 07/03/2003, da Omissis e da Omissis Ai signori Omissis il bene è pervenuto in virtù di atto di compravendita, rogato dal Notaio Giuseppe Monica di Salerno in data 21/11/1990, trascritto ai nn /24412 in data 28/11/1990, da Omissis. REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA Il fabbricato cui è annesso il locale in oggetto è stato edificato in forza di regolare concessione edilizia n. 63 del 18/11/1986, pratica n. 31 del 1985 prot

8 Nell attuale assetto, per caratteristiche, uso e destinazione, il bene in oggetto risulta conforme alla concessione rilasciata e, quindi, di fatto regolare sia dal punto di vista edilizio che urbanistico. CRITERIO DI STIMA E FONTI DELLE INFORMAZIONI Il valore venale di mercato dell unità immobiliare oggetto di pignoramento viene qui determinato mediante il criterio di stima sintetica, prendendo in esame i prezzi commerciali praticati nella zona di afferenza per unità aventi caratteristiche simili di localizzazione, tipologia, destinazione, posizione (vicinanza rispetto a centri di affari, mercati, infrastrutture, ecc), nonché valutando l andamento del mercato immobiliare, il grado di urbanizzazione e la disponibilità dei servizi dell area di afferenza; vanno altresì considerate le caratteristiche costruttive e tecnologiche, lo stato di conservazione e manutenzione attuale nonché tutte le condizioni che possono comportare variazioni in aumento o in diminuzione del valore capitale; dette condizioni saranno specifico oggetto del paragrafo successivo. Le fonti utilizzate sono state dirette (acquirenti, venditori, intermediari ed agenti immobiliari) ed indirette (Uffici del Registro, Uffici Notarili, dati pubblicati su riviste e testi specializzati, ecc.). Sono state, inoltre, consultate riviste e testi specializzati nonché il bollettino dell Osservatorio dei valori immobiliari, aggiornato al secondo semestre 2011, a cura dell Agenzia del Territorio [Ministero dell Economia e delle Finanze]. Calcolo della consistenza Con riferimento a quanto già riportato nella descrizione del bene effettuata nei paragrafi precedenti, si rileva una superficie commerciale, riscontrabile per altro dal grafico planimetrico allegato, pari a circa 22 mq. 8

9 Valore unitario medio Per tutte le osservazioni di cui ai paragrafi precedenti, con particolare riferimento alle condizioni di localizzazione ed allo stato di conservazione del bene, avendo posto particolare attenzione ai dati provenienti dalle diverse fonti esaminate, si stabilisce di adottare un valore unitario medio pari a 850,00 /mq. Determinazione del valore di mercato A fronte di tutte le considerazioni sin qui operate, del valore medio di mercato adottato e della consistenza commerciale rilevata, si propone il seguente prospetto riassuntivo per il calcolo del valore di mercato: Valore di mercato Unità Consistenza Valore unitario Valore totale (mq) ( /mq) (Consist. X Valore unit.) Locale garage/deposito 22,00 mq 850, ,00 VALUTAZIONE DELLA QUOTA INDIVISA Non sussistono le condizioni per le quali è necessario dar corso alle disposizioni del quesito in quanto il bene risulta di piena ed esclusiva proprietà del debitore esecutato. IMMOBILE DA COSTRUIRE PRESUPPOSTI DI CUI ALL ART. 9 DLGS 122/05 Non sussistono le condizioni per le quali è necessario dar corso alle disposizioni del quesito. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 9

10 Vedasi allegato. RIEPILOGO FINALE Quota di proprietà: piena proprietà Tipologia: locale garage annesso ad un fabbricato per civili abitazioni Comune di ubicazione: Nocera Superiore (Sa) Indirizzo: via Ungari n. 54 Estensione: 22 mq Dati catastali: N.C.E.U. Comune di Nocera Superiore (Sa), foglio 3, particella 498, sub 24, Categoria C/6, Classe 10, Consistenza 22 mq, Rendita 60,22. Situazione amministrativa: le caratteristiche del bene, l uso e la destinazione dello stesso sono conformi alla concessione edilizia ed alle previsioni dello strumento urbanistico vigente. Valutazione del bene: ,00 Il tutto in virtù del mandato conferitomi. IL C.T.U. ing. Nicola De Pascale 10