STIMA del lotto n.11 - mapp 215 DEL P.I.I. BORGO CA BIANCA MOSCONA DI SORESINA (CR)

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Antonietta Cappelletti
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1 MEDORO MAGENIS Geometra dott. scienze agrarie docente di estimo Via De Gasperi 56/b - Tel.(0373) CREMA (CR) TRIBUNALE DI CREMONA ex Tribunale di Crema Fallimento n. 23/2013 Giudice Delegato: Dott. Benedetto SIEFF Curatore Fallimentare : dott. Ruggero FERRARI RELAZIONE n 10 STIMA del lotto n.11 - mapp 215 DEL P.I.I. BORGO CA BIANCA MOSCONA DI SORESINA (CR) Il Perito dott. Medoro Magenis 1

2 Il sottoscritto dott. geom. Medoro Magenis è stato nominato dal dott. Ruggero Ferrari, Curatore del fallimento in epigrafe, quale Esperto Estimatore dei beni costituenti il compendio del fallimento stesso, costituito da 3 fabbricati e da 9 lotti di area edificabile siti in frazione Moscona del Comune di Soresina. Eseguito nei mesi di luglio e settembre i necessari sopralluoghi ed accertamenti, assunte le opportune informazioni, presa visione della documentazione depositata agli atti del Comune di Soresina e riscontrate le previsioni ivi contenute con lo stato dei luoghi, il sottoscritto è ora in grado di formulare la sottoestesa relazione. 1) INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA. Il bene di cui trattasi è costituito da una porzione di area edificabile, identificata come lotto 11 nel P.I.I. denominato Borgo Ca Bianca in frazione Moscona nel Comune di Soresina. La frazione Moscona è un piccolissimo agglomerato di cascine e poche case che conta poche decine di abitanti; sono presenti la chiesa, un piccolo esercizio commerciale (ristorante-bar) e null'altro. Moscona dista da Soresina circa 4 Km mentre risulta più vicina all'abitato di Trigolo, che dista solo 2 km, ma è raggiungibile solo con una strada comunale asfaltata molto stretta e con molte curve ove è difficoltoso addirittura l'incrocio di 2 autovetture; se si incontra un mezzo agricolo, 2

3 bisogna fermarsi in uno dei pochi slarghi. In altri termini la frazione di Moscona non offre proprio nulla se non una grande pace e tranquillità essendo immersa e dispersa nella bella campagna lombarda. Il bene oggetto di stima è catastalmente identificato nel seguente modo: -Foglio 1 -Mapp Area urbana -mq 496I confini da nord in senso orario sono: mapp 212, 174, 216, 207. Esso è ricompreso nel Programma Integrato di Intervento denominato Borgo Ca Bianca Convenzionato col Comune di Soresina con Atto Notaio Tagliaferri di Crema, rep. 2251/1562 del 21/07/2009, i cui termini di validità sono recentemente stati prorogati fini al 20/06/2019 con Delibera Giunta Comunale n 22 del 04/08/2014. L'area complessiva del lotto è di mq 496,10; nel P.I.I. prot del gli era data attribuita una superficie copribile di mq 248,05 ed un volume di mc 675,69; le successive DIA via via succedutesi hanno però ridistribuito i volumi tra i vari lotti ed in particolare l ultima DIA presentata, prot del , ha aumentato il volume assegnato a questo lotto a mc 695,69 ma ha lasciato invariata la superficie copribile di mq 248,05. L area presenta forma rettangolare con dimensioni medie di circa mt 20,00 x 24,800. L area è recintata con muretto di c.a e soprastante inferriata tipo Orsogrill 3

4 smaltata sul lato est verso il terreno agricolo, sul lato ovest esiste solo il muretto di base in c.a. mentre verso sud e verso nord non esiste alcuna recinzione Gli allacci ai servizi primari che corrono sotto la strada sono già stati portati all interno dell area. L accesso pedonale e quello carrale avvengono in estremo nord ovest dalla strada interna al PII i cui imbocchi dalla viabilità pubblica sono difesi da cancelli automatici. Il lotto è spianato, incolto ed invaso da vegetazione infestante. 2) CRITERI E METODI Trattandosi di aree lottizzate e pronte per l ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione, sono sicuramente valutabili in base al valore di mercato ricavato per comparazione con le quotazioni di aree di assimilabili potenzialità edificatorie site in agglomerati o comuni circonvicini, senza dimenticare che l area si trova sita nella piccola frazione rurale di Moscona. L area presenta caratteristiche di ordinarietà, tranne per l obbligo di partecipare al completamento delle opere di urbanizzazione, il cui costo costituirà una detrazione in valor capitale. 4

5 3) VALUTAZIONE 3.1) Valore unitario di mercato Nella immediata periferia di Soresina (zona di nuova costruzione), anche a seguito della gravissima crisi di mercato degli immobili, le ultime trattative di aree edificabili di cui si ha notizia, hanno raggiunto quotazioni dell'ordine di solo 100 euro/mc edificabile. Nei piccoli comuni limitrofi quali Trigolo, il mercato è pressoché inesistente; le ultime quotazioni di cui si ha notizia risalgono ormai ad alcuni anni fa ed erano nell ordine di circa 90 euro/mc. Considerata la posizione dell'area in esame nella piccola frazione rurale di Moscona, si ritiene opportuno assumere un valore ordinario prudenziale di circa 80 euro al mc. Edificabile. 3.2) Valore ordinario del bene Risulta così determinato: Vo= mc 695,69 x 80 /mc = ) Detrazioni in valor capitale Le urbanizzazioni del P.I.I. Borgo Ca Bianca non sono state terminate e pertanto, ai sensi di legge e di convenzione, le relative obbligazioni devono essere trasferite agli eventi causa dell'originario attuatore, ora fallita. Con altra relazione di stima è stato analizzato lo stato di esecuzione delle opere e sono stati determinati i costi di completamento nonché la quota parte competente a ciascun lotto. 5

6 Tutti gli assegnatari dei beni immobili fallimentari dovranno partecipare alla costituzione di un consorzio o soggetto equipollente avente lo scopo di terminarne, collaudare e traferire al Comune dette opere. Il lotto 11, oggetto della presente stima, dovrà partecipare al Consorzio in ragione di 74 millesimi e gli competerà una quota di 74 millesimi dei costi di completamento, collaudo e cessione delle OO UU (all 06), quali essi risulteranno a consuntivo. Tale quota di costo deve essere detratta dal valore ordinario del bene per stabilire il valore reale da porre a base d'asta ed è stata stimata, a livello preventivo, pari a ) Valore reale. Risulta: - Valore ordinario Aggiunte e detrazioni di valore (-) VALORE REALE arrotondabili ad ) PRESCRIZIONI Tutti gli assegnatari dei beni immobili del Fallimento I dovranno partecipare alla costituzione e gestione di un consorzio o soggetto equipollente avente lo scopo di terminare, collaudare e trasferire al Comune le opere di urbanizzazione quali risultanti dalla Convenzione stipulata con atto Notaio Tagliaferri di Crema, rep. 6

7 2251/1562 del 21/07/2009 e dagli elaborati tecnici depositati agli atti del Comune di Soresina. La misura millesimale di partecipazione del presente lotto al consorzio e ai relativi costi è di 74 millesimi (all 06). Nell atto di trasferimento del presente lotto all assegnatario dovrà essere trasferita anche la proporzionale quota millesimale di proprietà delle aree di urbanizzazione previste in cessione al Comune, affinché il costituendo consorzio, dopo aver completato e collaudato le opere, possa cederle, con l area su cui insistono, al Comune di Soresina; più precisamente dovrà essere trasferita la quota di 74 millesimi di proprietà dei mappali 72, 73, 213 e 217 e comunque di tutte le aree previste in cessione nella Convenzione. Nell atto di trasferimento dovrà inoltre essere trasferita anche la proporzionale quota millesimale (all 07) di proprietà delle aree di urbanizzazione non previste in cessione al Comune che rimarranno di proprietà privata e più precisamente dovrà essere trasferita la quota di 68 millesimi di proprietà dei mappali 202, 207, 214 e 218 e comunque di tutte le aree non previste in cessione 5) CONCLUSIONI Il sottoscritto, considerando quanto sin qui accertato e dedotto, ritiene di valutare il lotto n.11 del P.I.I. Borgo Ca Bianca, sito in Comune di Soresina, frazione Moscona, identificato catastalmente al Fg. 1 mapp.215 7

8 di catastali mq 496 in complessivi (trentanovemilasettecento). * * * Tanto il sottoscritto doveva ad evasione dell incarico ricevuto Crema li Il Perito Dott. Medoro Magenis 8

9 Allegati: 01 Estratto di mappa 02 Individuazione lotti 03 Sagome limite 04 Opere di urbanizzazione 05 Distribuzione planivolumetrica 06 Millesimi riparto costi completamento urbanizzazioni. 07 Millesimi proprietà beni comuni 07 Estratto di mappa con mappali da cedere 08 Documentazione fotografica 9

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