LUIGI CROCE ARCHITETTO TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VENEZIA

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1 LUIGI CROCE ARCHITETTO Professore a contratto di Composizione Architettonica, Laurea in Scienze dell Architettura, Università di Udine TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VENEZIA GIUDICE DELEGATO DOTT. ROBERTO SIMONE CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO Fallimento: n. 178/13 del FARO IMMOBILIARE spa Curatore: dottor Giovanni Anfodillo C.T.U.: Arch. Luigi Croce RELAZIONE TECNICA Oggetto della relazione. Fallimento della società FARO IMMOBILIARE spa con sede legale a Jesolo in via Zuccarini 11 c.f avente ad oggetto la costruzione e ristrutturazione di beni immobili. Incarico-quesito Il sottoscritto architetto, iscritto all'albo degli architetti della Provincia di Padova al N. 948 ed all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Padova al N. 1671, a seguito di sentenza dichiarativa di fallimento veniva nominato, in data 14 gennaio 2014, C.T.U. nella procedura in oggetto dal Curatore dottor Giovanni Anfodillo, con l incarico di assistere la procedura nella individuazione e valutazione del compendio immobiliare della società fallita. Premessa Dall'esame degli atti della procedura è emerso che la fallita Faro Immobiliare risulta tuttora proprietaria di numerosissimi immobili molto diversi tra loro quanto a natura, destinazione d uso, consistenza e localizzazione. Per questi motivi il sottoscritto perito ha suddiviso la sua analisi per beni omogenei tra loro. La trattazione che segue riguarda tre complessi immobiliari di recente costruzione edificati all interno del Porto Turistico di Jesolo denominati rispettivamente Maestrale, Grecale e Libeccio e composti di : - n 39 appartamenti residenziali di varie consistenza, localizzazione ed esposizione - n 27 posti auto coperti distribuiti sul retro degli edifici Grecale e Libeccio; - n 44 cantine al primo piano interrato degli edifici Grecale e Libeccio Per un totale generale di n 110 lotti. Tali immobili sono stati esaminati e descritti in tre distinte perizie, necessarie per potere enucleare ed evidenziare le diverse caratteristiche e problematiche connesse con ciascun immobile, che hanno conseguentemente richiesto analisi e ricerche distinte. Ogni perizia é stata a sua volta articolata nel numero di lotti acquisiti all attivo della procedura fallimentare e necessario a individuare i beni immobili singolarmente vendibili. Indagini svolte In giorni diversi: - sono stati esaminati, atti, documenti, contratti e ogni altro elemento in possesso della società fallita presso la sede della stessa in via Zuccarini 11 a Jesolo (VE) - sono state effettuate le opportune verifiche di legittimità e regolarità urbanistico-edilizia presso gli specifici ufficio dei Comuni interessati; - si sono effettuate delle ispezioni presso l Ufficio del Territorio e presso la l Ufficio Servizi di Pubblicità Immobiliare (ex-conservatoria dei RR.II.), al fine di verificare dati catastali e stati delle iscrizioni attuali e storici; - si sono ispezionati i luoghi oggetto di perizia per accertare l'attuale stato di fatto dei beni e per verificare la corrispondenza della situazione attuale dei luoghi stessi con i dati e gli elaborati tecnici in possesso del C.T.U. VIA ADRIA PADOVA, ITALY TEL FAX MOB luigi.croce@architetticroce.it - WEB - P.IVA C.F. CRC LGU 60S16 G224I

2 Informazioni Generali: gli immobili qui trattati sono stati realizzati su terreno lottizzato dalla Faro Immobiliare con Piano di Lottizzazione approvato dal Consiglio Comunale di Jesolo con D.C.C. n. 174 del e successiva Convenzione stipulata il , infrastrutturati con Opere di Urbanizzazione di cui ai Permessi di Costruire n del (opere di Urbanizzazione Pubbliche, poi integrate con Permesso di Costruire n 2846 del ) e n del (opere di Urbanizzazione Private interne). Si segnala che, a tutt oggi, non risulta effettuato il collaudo delle Opere di Urbanizzazione Pubbliche a causa del permanere delle seguenti problematiche: - necessità di spostare un tratto di acquedotto pubblico posto in prossimità dell argine realizzato a confine con la via Roma destra; - necessità di acquisire la proprietà della canaletta demaniale (ora in corso di trasferimento dal Demanio statale al Comune di Jesolo) ora censita al Fg. 78 mapp Gli edifici fin qui realizzati nella lottizzazione citata sono, come si è detto, in numero di tre, denominati rispettivamente: Edificio Maestrale - SITO A in via Maestrale (ex Viale Anna Frank) Edificio Grecale - SITO C in via Scirocco Edificio Libeccio - SITO D in via Scirocco Esiste poi un edificio denominato B2 adibito ad uffici e realizzato in continuità fisica con l edificio C. L edificio B2 è stato tuttavia interamente venduto e quindi non è oggetto della presente perizia. I tre edifici saranno trattati separatamente nella descrizione che segue. Per una loro facile identificazione si veda l allegato 1 Allegato 1: mappa generale Identificazione Catastale: Comune di Jesolo, Catasto Terreni, Foglio 77, 78 e 79 (v. Allegati 2, 3 e 4) Regolarità Urbanistica: edifici costruito con Permesso di Costruire n T/05/01431 del pratica edilizia n 1101/03 (v: Allegato 5) e successive varianti, distinte e diverse per ogni edificio e quindi precisate nelle trattazioni specifiche degli immobili A, C e D Agibilità: si vedano più oltre le trattazioni specifiche degli immobili A, C e D 2

3 Stato delle iscrizioni e trascrizioni (fino al ) presso l Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Venezia - Servizio di Pubblicità Immobiliare: Provenienza: gli immobili Maestrale, Grecale e Libeccio risultano edificati su terreni di proprietà di Faro Immobiliare e precisamente ai seguenti mappali originali di cui al Permesso di Costruire citato : Catasto Terreni: Fg. 78, mapp. 136, 201, 138, 176; Fg. 79, mapp. 404, 5. Per l identificazione catastale odierna, si vedano i capitoli generali dei fabbricati e le descrizioni particolari di ogni lotto. Trascrizioni: non risultano trascrizioni pregiudizievoli contro a carico degli immobili ancora di proprietà di Faro Immobiliare (v. Allegato 6). Iscrizioni: (v.allegato 7, Elenco sintetico delle formalità) N.B. si riportano qui solo le ipoteche e le altre formalità pregiudizievoli relative ai beni immobiliari ancora di proprietà Faro Immobiliare. - a: Iscrizione al n 5750 RG e 1311 RP, presentazione n. 76 in data di Ipoteca volontaria (v. Allegato 8) a garanzia di Mutuo Fondiario, atto notaio Bordieri Carlo di Jesolo rep. n 84096/33091 del di durata 10 anni per ,00 di capitale ,00 di spese, Totale = ,00 iscritta contro Faro Immobiliare Spa per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 a favore : - Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo spa c.f Padova Corso Garibaldi 22/26 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1; - Banca Nazionale del Lavoro spa cf Roma via Vittorio Veneto 119 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1; - Banca Antoniana Popolare Veneta spa cf Padova Piazzetta Turati 2 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1. L ipoteca riguarda l intero comprensorio di proprietà della Faro Immobiliare all interno del Porto Turistico per un totale di 61 immobili, successivamente ristretti in seguito alle vendite degli appartamenti (si veda l allegato per la lista completa e la trattazione dei singoli lotti per l individuazione specifica). Si sottolinea che l ipoteca volontaria colpiva, all epoca della sua sottoscrizione, l intero comparto edificatorio di proprietà della Faro Immobiliare. dove però i mappali descritti sono stati poi modificati in seguito a numerosi frazionamenti resisi necessari nel tempo. La corrispondenza tra i vecchi mappali pre-edificazione citati nell ipoteca e gli attuali è stata ricostruita dal sottoscritto perito con laboriose ricerche storiche catastali e mediante la sovrapposizione grafica tra gli estratti di mappa precedenti e gli attuali. - b: Iscrizione ai nn RG e 7386 RP presentazione n. 7 del di Ipoteca giudiziale (v.allegato 9) derivante da Decreto ingiuntivo del del Tribunale di Venezia, sez. distaccata di San Donà di Piave, rep. n 618, Ipoteca riguardante n. 145 immobili, (si veda l allegato per la lista completa e la trattazione dei singoli lotti per l individuazione specifica) per un totale di ,00 (capitale ,00 + interessi ,00 + spese ,00) contro Faro Immobiliare Spa per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, a favore Comin Impianti snc di Comin Angelo e Comin Vittore con sede a Jesolo via Roma destra 179, cf per il diritto di proprietà per la quota di 1/1. - c: Iscrizione ai nn RG e 1139 RP presentazione n.52 del di Ipoteca giudiziale (v.allegato 10) in estensione a Ipoteca presentata il , derivante da Decreto Ingiuntivo del rep. 618/4 del Tribunale di Venezia, sez. distaccata di San Donà di Piave, per un totale di ,00 (Capitale ,00 + interessi ,00 + spese ,00) contro Faro Immobiliare a favore Comin Impianti snc di Comin Angelo e Comin Vittore con sede a Jesolo via Roma destra 179, cf per il diritto di proprietà per la 3

4 quota di 1/1 su n. 3 immobili (si veda l allegato per la lista completa e la trattazione dei singoli lotti per l individuazione specifica). - d: iscrizione ai nn RG e 1764 RP presentazione n. 61 del di Ipoteca giudiziale (v.allegato 11) in estensione a Ipoteca presentata il , derivante da Decreto Ingiuntivo del rep. 618/5 del Tribunale di Venezia, sez. distaccata di San Donà di Piave, per un totale di ,00 (Capitale ,00 + interessi ,00 + spese ,00) contro Faro Immobiliare a favore Comin Impianti snc di Comin Angelo e Comin Vittore con sede a Jesolo via Roma destra 179, cf per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 su n. 2 immobili (si veda l allegato per la lista completa e la trattazione dei singoli lotti per l individuazione specifica). Criteri Generali di Stima: le valutazioni di stima sono esposte nei capitoli della presente dedicate all esame dei singoli lotti individuati. Esse sono frutto della esperienza professionale del sottoscritto perito, della ricerca di mercato condotta su edifici simili nella medesima zona e in particolare del confronto con altri appartamenti, già di proprietà di Faro Immobiliare, ora messi in vendita dagli attuali proprietari. Dato il momento estremamente negativo per il mercato immobiliare italiano, le valutazioni espresse, pur tese alla massimizzazione del valore degli immobili, sono improntate a un criterio di prudenza anche per facilitarne la vendita nei tempi più rapidi possibili. Edificio Maestrale - Sito A Sito in: Comune di Jesolo via Maestrale, civici 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25. Identificazione Catastale: Comune di Jesolo, Catasto Terreni, Foglio 78 mapp. 369 (v. allegato M1) Regolarità Urbanistica: edificio costruito con Permesso di Costruire n T/05/01431 del pratica edilizia n 1101/03 e successiva DIA n I/07/5085 del pratica edilizia 483/07. Agibilità: edificio reso abitabile con Certificato di Agibilità del Comune di Jesolo n B/08/04994 del (v. allegato M2). Provenienza dell area edificata: l attuale mappale 369 del Fg. 78 era in origine composto dai mappali nn. 281, 284, 295, 355, 359, 361, compravenduti con atto in data n di rep. notaio Pietro Maria De Mezzo di San Donà di Piave trascritto a Venezia il ai nn. 8111/6494 e inoltre dai mappali 357, 363, 365, 367 compravenduti in data 8 febbraio 2007 con atto rep. n notaio Carlo Bordieri di Jesolo, trascritto a Venezia il ai nn. 5749/3386. Stato delle iscrizioni e trascrizioni (fino al ): Si veda più sopra la parte generale e i suoi allegati Descrizione: trattasi di edificio residenziale di tre piani fuori terra, (piano terra, piano primo, piano secondo più copertura piana praticabile) articolato su 8 vani scala condominiali dai quali si accede alla copertura. Al piano copertura sono posizionate le unità esterne dei condizionatori di tutti gli appartamenti, mascherate da appositi recinti ben nascosti alla vista. La parte restante della copertura è suddivisa in terrazze recintate e assegnate di norma in uso esclusivo agli appartamenti del secondo piano. (vedi foto esterne allegato M3). L edificio è rivestito da intonaco bianco, costellato di ampie terrazze su entrambe le facciate e i vani scala passanti sono dotati di ampie vetrate continue. Gli appartamenti del piano terra sono di regola dotati di giardino esclusivo delimitato da recinzione bassa con siepe. Vi è ampia dotazione di parcheggi, che sul retro dell edificio sono protetti da pensilina metallica coperta con telo oscurante. Si segnala che i parcheggi realizzati in dotazione al blocco A Maestrale non possono, al momento, essere oggetto di compravendita, in quanto realizzati su appezzamento di terreno demaniale (Fg78, mapp , 432. Si veda nota precedente riguardo al collaudo delle Opere Pubbliche). Si allega l ipotesi di perimetrazione dei posti auto a suo tempo elaborata da Faro Immobiliare (v. Allegato M6). I vani scala presentano pavimenti e rivestimenti in grès porcellanato di pregio, la scala ha le pedate dei gradini nello stesso materiale e la ringhiera in acciaio inox. L intonaco delle parti condominiali è in marmorino, i corpi illuminanti 4

5 verticali sono incassati nelle pareti. In generale le scelte architettoniche e di finitura, generali e di dettaglio, sono, a parere dello scrivente, di alto livello e buon gusto. Verifiche impiantistiche: si segnala che il sottoscritto perito ha potuto verificare il funzionamento degli impianti solo negli appartamenti attualmente affittati, in quanto gli altri sono privi di allacciamenti alle forniture elettriche, di acqua e di gas. Consistenza: Nell edificio A Maestrale sono presenti n 16 appartamenti ancora di proprietà di Faro Immobiliare, suddivisi in n 16 lotti distinti. Per la caratura millesimale dei vari appartamenti si veda il Regolamento di Condominio (v.allegato M4). Per la dimostrazione grafica dei subalterni si veda l allegato M5. Edificio Grecale - Sito C Sito in: Comune di Jesolo via Scirocco, civici 1, 2, 3, 4, 5 e 6. Identificazione Catastale: Comune di Jesolo, Catasto Terreni, Foglio 78 mapp. 399 (appartamenti e cantine) e mapp. 400 (posti auto) v. allegato G1. Regolarità Urbanistica: edificio costruito con Permesso di Costruire n T/05/01431 del pratica edilizia n 1101/03 e successive varianti n I/06/4459 del P.E. 710/06, n I/08/5795 del P.E. 437/08, n T/08/2585 del P.E. 194/08 e T/10/03243 del P.E. 876/09 (ristrutturazione cantine) Agibilità: edificio reso abitabile con Certificato di Agibilità del Comune di Jesolo n B/09/05245 del e n B/10/05722 del (cantine, dal sub. 46 al sub. 73), v. allegato G2 Provenienza dell area edificata: - atto di compravendita del n di rep. notaio Domenico Curione di Treviso, trascritto a Venezia il ai nn /17679; - atto di compravendita del n rep. notaio Carlo Bordieri di Jesolo trascritto a Venezia il ai nn / atto di compravendita del n rep. notaio Carlo Bordieri di Jesolo trascritto a Venezia il ai nn / Stato delle iscrizioni e trascrizioni (fino al ): Si veda la parte generale più sopra trattata e i suoi allegati Descrizione: trattasi di edificio residenziale di due piani fuori terra (piano terra e primo piano più copertura praticabile) con la parte centrale di tre piani fuori terra, (piano terra, piano primo, piano secondo più copertura piana praticabile,) e inoltre un piano interrato, articolato su 6 vani scala condominiali dai quali si accede alla copertura. Al piano copertura sono posizionate le unità esterne dei condizionatori di tutti gli appartamenti, mascherate da appositi recinti ben nascosti alla vista. La parte restante della copertura è suddivisa in terrazze recintate e assegnate di norma in uso esclusivo agli appartamenti dell ultimo piano. (vedi foto esterne allegato G3). L edificio è rivestito da intonaco bianco, costellato di ampie terrazze su entrambe le facciate. Gli appartamenti del piano terra sono di regola dotati di giardino esclusivo delimitato da recinzione bassa con siepe. Vi è ampia dotazione di parcheggi sul retro dell edificio, protetti da pensilina metallica coperta con telo oscurante. I vani scala presentano pavimenti e rivestimenti in grès porcellanato di pregio, la scala ha le pedate dei gradini nello stesso materiale e la ringhiera in acciaio inox. L intonaco delle parti condominiali è in marmorino, con rivestimento in grès nella parte inferiore, i corpi illuminanti verticali sono incassati nelle pareti. In generale le scelte architettoniche e di finitura, generali e di dettaglio, sono, a parere dello scrivente, di alto livello e buon gusto. Consistenza: Nell edificio C Grecale sono presenti n 2 appartamenti ancora di proprietà di Faro Immobiliare, e inoltre n 12 cantine nel piano interrato. Per la caratura millesimale dei vari appartamenti si veda il Regolamento di 5

6 Condominio (v.allegato G4). Vi sono inoltre n 2 posti auto insistenti sul mappale 400. Per una agevole identificazione dei subalterni si veda l allegato G5. Dal momento che esiste una discrasia tra i numeri di interno citati nei vari documenti (regolamento di condominio, planimetrie, contratti di locazione ecc..) il sottoscritto perito farà unicamente riferimento agli identificativi catastali che sono univoci. Per loro natura i beni immobili possono essere suddivisi in 16 lotti. Edificio Libeccio - Sito D Sito in: Comune di Jesolo via Scirocco, civici 10, 11, 12, 13, 14, 15, e 16 Identificazione Catastale: Comune di Jesolo, Catasto Terreni, Foglio 79 mapp. 564 (appartamenti e cantine) e mapp. 563, 565 e 566 (posti auto) v. allegato L 1. Regolarità Urbanistica: edificio costruito con Permesso di Costruire n T/05/01431 del pratica edilizia n 1101/03 e successive varianti n I/07/4807 del P.E. 31/07, n T/09/2942 del P.E. 607/08, e T/ 10/03242 del P.E. 877/09 (ristrutturazione cantine) Agibilità: edificio reso abitabile con Certificato di Agibilità del Comune di Jesolo n B/09/05292 del (appartamenti) e n B/10/05721del (cantine, dal sub. 73 al sub. 120), v. allegato L2 Provenienza dell area edificata: - Decreto di Trasferimento in seguito a esecuzione immobiliare del Tribunale di Venezia, registrato il al n per la quota di proprietà di 2/18 dei mappali NCT n. 1, 4, 5, 7 e 16 (ora soppressi e/o variati) del Fg 79 - Compravendita rep notaio Bordieri in data registrata a San Donà di Piave il al n. 287, trascritta a Venezia il ai nn 19631/ della piena proprietà degli immobili identificati al NCT Fg 79 mappale 397 e della quota di proprietà dei 16/18 degli immobili identificati al Fg 79 mappali 1, 4, 5, 7, 17, 404, 405. Stato delle iscrizioni e trascrizioni (fino al ): Si veda più sopra la parte generale e i suoi allegati Descrizione: trattasi di edificio residenziale di tre piani fuori terra (piano terra, piano primo, piano secondo più copertura piana praticabile,) ad eccezione delle due testate alte solo due piani; vi è inoltre un piano interrato articolato su 7 vani scala condominiali dai quali si accede alla copertura. Al piano copertura sono posizionate le unità esterne dei condizionatori di tutti gli appartamenti, mascherate da appositi recinti ben nascosti alla vista. La parte restante della copertura è suddivisa in terrazze recintate e assegnate di norma in uso esclusivo agli appartamenti dell ultimo piano. (vedi foto esterne allegato L3). L edificio è rivestito da intonaco bianco, costellato di ampie terrazze su entrambe le facciate. Gli appartamenti del piano terra sono di regola dotati di giardino esclusivo delimitato da recinzione bassa con siepe. Vi è ampia dotazione di parcheggi sul retro dell edificio, protetti da pensilina metallica coperta con telo oscurante. I vani scala presentano pavimenti e rivestimenti in grès porcellanato di pregio, la scala ha le pedate dei gradini nello stesso materiale e la ringhiera in acciaio inox. L intonaco delle parti condominiali è in marmorino con rivestimento in grès per la parte bassa, i corpi illuminanti verticali sono incassati nelle pareti. In generale le scelte architettoniche e di finitura, generali e di dettaglio, sono, a parere dello scrivente, di alto livello e buon gusto. Consistenza: Nell edificio D Libeccio sono presenti n 21 appartamenti ancora di proprietà di Faro Immobiliare, e inoltre n 32 cantine nel piano interrato. Per la caratura millesimale dei vari appartamenti si veda il Regolamento di Condominio (v.allegato L4). Vi sono inoltre n 25 posti auto insistenti sui mappali 363, 365, e 366. Per una agevole identificazione dei subalterni si veda l allegato L5. Dal momento che esiste una discrasia tra i numeri di interno citati nei vari documenti (regolamento di condominio, planimetrie, contratti di locazione ecc..) il sottoscritto perito farà unicamente riferimento agli identificativi catastali che sono univoci. Per loro natura i beni immobili possono essere suddivisi in 79 lotti. 6

7 Allegato 5: Permesso di Costruire iniziale 11

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11 Allegato M2: Certificato di agibilità Edificio A Maestrale 71

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14 Foto Esterne Edificio A Maestrale: tipico ingresso e vano scale condominiale 76

15 Allegato G2: Certificato di agibilità appartamenti e cantine 104

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17 Allegato L2: Certificato di agibilità appartamenti 133

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22 Allegato L3: documentazione fotografica Foto Esterne Edificio D Libeccio: il fronte sull acqua Vista del bacino acqueo antistante l edificio D Libeccio 138

23 Edificio D Libeccio: la facciata sul retro Edificio D Libeccio: tipico ingresso e vano scala condominiale 139

24 Ala di parcheggi sul retro 141

25 Allegato L4: Regolamento di Condominio. 142

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46 ARCHITETTO LUIGI CROCE VIA ADRIA PADOVA, TEL/FAX MOB LOTTO N. LL 2 Qualità: Appartamento residenziale sito in Jesolo via Scirocco civico 10 scala A, Piano Primo, sub 6. Diritto venduto: Piena proprietà Ditta intestata: Faro Immobiliare spa. Descrizione catastale: Comune di Jesolo, Catasto Fabbricati Foglio 79 mappale 564 sub. 6 Categoria A/2 Classe 4, Consistenza 4 vani, Rendita. 392,51 (v. all. LL 2.1 e LL 2.2) Confini: a Est con vano scala condominiale A e sub 5; a Ovest con sub. 11. Composizione: Appartamento residenziale, posto al piano primo dell edificio Libeccio con accesso da vano scala condominiale A, composto da Salotto con angolo cottura, due camere, un bagno e disimpegno. Vi sono inoltre due terrazze al piano sui due fronti di mq. 5 circa e 13 circa (v. all. LL 2.3). Finiture: I pavimenti di tutte le stanze e i rivestimenti dei bagni sono in grès porcellanato di grande formato; le pareti sono in intonaco al civile dipinto di pittura lavabile bianca; le porte interne sono tamburate lisce bianche e i serramenti esterni sono in alluminio, e le vetrate del salotto sono scorrevoli. Impianti: riscaldamento autonomo con caldaia murale e radiatori; raffrescamento con sistema a split ; impianto TV tradizionale e satellitare; impianto di videocitofono e di allarme. (v. All. LL 1.4 documentazione fotografica). Stato attuale: l appartamento appare in cattivo stato di conservazione: si notano macchie di umidità diffuse su quasi tutti i muri perimetrali e interni, al punto che vi sono segni di indagine/inizio lavori quali: battiscopa staccati, frutti dell impianto elettrico estratti dai muri ecc Senza rimuovere l intonaco è difficile individuare le cause di questo difetto e di conseguenza ipotizzarne rimedi e costi. La riduzione nel valore di stima dovuta a questo problema va quindi considerata come valore approssimativo. Occupazione: l appartamento risulta libero. Conformità urbanistico-edilizia: l appartamento risulta conforme allo stato approvato e reso agibile con pratica citata nella Parte generale. Stato delle iscrizioni e trascrizioni; Provenienza: l immobile risulta edificato su terreni di proprietà di Faro Immobiliare in seguito a Permesso di Costruire citato nel fascicolo introduttivo. Trascrizioni: Atto Giudiziario di Sentenza Dichiarativa di Fallimento del Tribunale di Venezia del , trascritto il ai nn RG 1889 RP (v. allegato in fascicolo di mia Nota Integrativa del ) Iscrizioni: (per gli allegati si veda la parte generale) - a: Ipoteca volontaria a garanzia di Mutuo Fondiario, atto notaio Bordieri Carlo di Jesolo rep. n 84096/33091 del di durata 10 anni per ,00 di capitale ,00 di spese, Totale = ,00 ipoteca riguardante l intero mappale n. 564 (ex mapp ) del fabbricato Libeccio e altri immobili per un totale di 61, iscritta al n 5750 RG e 1311 RP presso l Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Venezia - Servizio di Pubblicità Immobiliare, presentazione n. 76 in data contro Faro Immobiliare Spa per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 a favore : - Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo spa c.f Padova Corso Garibaldi 22/26 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1; - Banca Nazionale del Lavoro spa cf Roma via Vittorio Veneto 119 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1; - Banca Antoniana Popolare Veneta spa cf Padova Piazzetta Turati 2 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1. - b: Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo del del Tribunale di Venezia, sez. distaccata di San Donà di Piave, rep. n 618, iscritta ai nn RG, 7386 RP, Ipoteca riguardante n. 145 immobili, per un totale di FALLIMENTO FARO IMMOBILIARE - PERIZIA DI STIMA - ARCH. LUIGI CROCE EDIFICIO LIBECCIO - Lotti "10

47 ,00 (capitale ,00 + interessi ,00 + spese ,00) contro Faro Immobiliare Spa per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, a favore Comin Impianti snc di Comin Angelo e Comin Vittore con sede a Jesolo via Roma destra 179, cf per il diritto di proprietà per la quota di 1/1. - STIMA: Si sottolinea che la procedura fallimentare consegnerà gli appartamenti liberi da pesi e gravami ipotecari, senza quindi ulteriori spese per l acquirente. Calcolo superficie commerciale: Sup. Lorda appartamento mq. 79 circa Sup. terrazze mq. 18 circa ragguagliati (0,50) a mq. 9 Quota superficie condominiale mq. 12,76 = Superficie commerciale totale mq. 100,76 Valutazione unitaria: /mq Stima: mq. 100,76 x /mq ,00 = ,00 Tale valutazione si ritiene equa per un immobile in ottimo stato di conservazione. In questo caso, data la presenza di estese macchie di umidità, di cui è difficile ipotizzare la causa e quindi stimare il costo di riparazione, ritengo di applicare una riduzione di ,00 a compenso, (valutato prudenzialmente e con notevole margine di approssimazione) dei difetti di umidità riscontrati, per cui si ha: , ,00 = ulteriormente arrotondabili a ,00 (diconsi Euro duecentoventicinquemila) FALLIMENTO FARO IMMOBILIARE - PERIZIA DI STIMA - ARCH. LUIGI CROCE EDIFICIO LIBECCIO - Lotti "11

48 Allegato LL 2.1: Visura catastale FALLIMENTO FARO IMMOBILIARE - PERIZIA DI STIMA - ARCH. LUIGI CROCE EDIFICIO LIBECCIO - Lotti "12

49 Allegato LL 2.2: Planimetria Catastale (non in scala) FALLIMENTO FARO IMMOBILIARE - PERIZIA DI STIMA - ARCH. LUIGI CROCE EDIFICIO LIBECCIO - Lotti "13

50 Allegato LL 2.3: Pianta (non in scala) con coni visuali FALLIMENTO FARO IMMOBILIARE - PERIZIA DI STIMA - ARCH. LUIGI CROCE EDIFICIO LIBECCIO - Lotti "14

51 Allegato LL 2.4 : Documentazione fotografica Foto 1 Foto 2 FALLIMENTO FARO IMMOBILIARE - PERIZIA DI STIMA - ARCH. LUIGI CROCE EDIFICIO LIBECCIO - Lotti "15

52 Foto 3 Foto 4 Foto 5 FALLIMENTO FARO IMMOBILIARE - PERIZIA DI STIMA - ARCH. LUIGI CROCE EDIFICIO LIBECCIO - Lotti "16

53 Foto 6, Foto 7 FALLIMENTO FARO IMMOBILIARE - PERIZIA DI STIMA - ARCH. LUIGI CROCE EDIFICIO LIBECCIO - Lotti "17

54 Foto 8 Foto 9 Foto 10 Foto 11 FALLIMENTO FARO IMMOBILIARE - PERIZIA DI STIMA - ARCH. LUIGI CROCE EDIFICIO LIBECCIO - Lotti "18

55 Foto 12, foto 13 Foto 14 FALLIMENTO FARO IMMOBILIARE - PERIZIA DI STIMA - ARCH. LUIGI CROCE EDIFICIO LIBECCIO - Lotti "19

56 Foto 15 Foto 16 FALLIMENTO FARO IMMOBILIARE - PERIZIA DI STIMA - ARCH. LUIGI CROCE EDIFICIO LIBECCIO - Lotti "20