TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 1505/2014

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1 Espropriazioni immobiliari N. 1505/2014 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1505/2014 DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott. Alberto Crivelli CUSTODE: Dott.ssa Denise Mapelli CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 08/06/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Christian Magni CF:MGNCRS74T11F704J con studio in SOVICO (MB) via Puecher 15 telefono: christian.magni@ymail.com PEC: christian.magni@archiworldpec.it Pagina 1 di 13

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1505/2014 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a VIMODRONE via Olgettina 11, della superficie commerciale di 54,20 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) In contesto condominiale appartamento al piano sesto e composto di due locali, oltre ad annessi servizi igienici, cucinino non abitabile e vano cantina al piano seminterrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 6-S1, interno 19 (come da amministrazione condominiale), scala B ed ha un'altezza interna di 2,90 m. Identificazione catastale: foglio 14, particella 15, sub. 39 (catasto fabbricati), partita , categoria A/3, classe 1, consistenza 4 vani, rendita 309,87 Euro; indirizzo catastale: vicolo S. Giuseppe n 105 (scala 2), piano: 6-S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da visura catastale ed atto di compravendita Coerenze: dell'appartamento: corridoio comune, appartamento di proprietà di terzi, cortile comune, appartamento di proprietà di terzi; del vano cantina: corridoio comune da cui si accede, vano cantina di proprietà di terzi, cortile comune, vano cantina di proprietà di terzi. L'indirizzo catastale fa riferimento ancora alla vecchia toponomastica; oggi la palazziana viene identificata ai civici 9, 11 e 13 di via Olgettina. Nello specifico all'immobile oggetto della perizia corrisponde il civico n 11 L'intero edificio sviluppa 11 piani, di cui 10 fuori terra ed uno interrato. Immobile costruito nel A.1 cantina, composto da un unico vano ripostiglio, sviluppa una superficie commerciale di 1,02 Mq; identificata con il numero 39. Superficie lorda = 4,10 mq Coefficiente utilizzato = 25% 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 54,20 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 1,02 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,65 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,49 Data della valutazione: 08/06/2016 Pagina 2 di 13

3 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietaria 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 26/06/2001 a firma della dott.ssa notaio BUFANO Maria ai nn /3251 di repertorio, iscritta il 29/06/2001 a Milano 2 ai nn /16629, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 21 anni ipoteca legale attiva, stipulata il 14/09/2005 a firma di Esatri Esazione Tributi SpA ai nn /68 di repertorio, iscritta il 26/09/2005 a Milano 2 ai nn /36589, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto amministrativo a norma dell'art. 77 del DPR 29/09/1973 n 602. Importo ipoteca: ,40. Importo capitale: 9.880,70 ipoteca legale attiva, stipulata il 22/10/2010 a firma di Esatri Esazione Tributi SpA ai nn /68 di repertorio, iscritta il 28/10/2010 a Milano 2 ai nn /31211, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto amministrativo a norma dell'art. 77 del DPR 29/09/1973 n 602. Importo ipoteca: ,58. Importo capitale: ,79 ipoteca legale attiva, stipulata il 28/08/2014 a firma di Esatri Esazione Tributi SpA ai nn. 5442/6814 di repertorio, iscritta il 05/09/2014 a Milano 2 ai nn /13647, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto amministrativo a norma dell'art. 77 del DPR 29/09/1973 n 602. Importo ipoteca: ,12. Importo capitale: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulato il 24/10/2014 a firma del Tribunale di Monza ai nn di repertorio, trascritto il 21/11/2014 a Milano 2 ai nn /71714, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da verbale di pignoramento immobili Pagina 3 di 13

4 Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,98 Millesimi condominiali: 9,2 Ulteriori avvertenze: N.B. l'importo indicato alla voce "spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia" fanno riferimento alle gestioni per gli anni e ; il totale degli arretrati, includendo cioè gli anni antecedenti il 2014, ammonta ad oggi a ,88 Si fa inoltre presente che le spese ordinarie di gestione includono il servizio di riscaldamento (circa 980 /anno) e la fornitura di acqua potabile calcolata attualmente su 4 persone per un importo pro capite di circa 58 /anno. Infine, in merito ai millesimi di ripartizione delle spese si precisa che il servizio di riscaldamento viene calcolato sulla base di 9,7/1000, mentre l'ascensore su 12,4/ ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 della piena proprietà in regime di separazione dei beni (dal 26/06/2001) in forza di atto di compravendita con atto stipulato il 26/06/2001 a firma della dott.ssa notaio BUFANO Maria ai nn /3250 di repertorio, registrato il 05/07/2001 a Milano 6 ai nn serie 2V, trascritto il 29/06/2001 a Milano 2 ai nn / PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 della piena proprietà (fino al 26/06/2001) in forza di atto di compravendita con atto stipulato il 12/12/1995 a firma della dott.ssa notaio LICARI Francesca ai nn /4255 di repertorio, registrato il 21/12/1995 a Milano ai nn serie 2V, trascritto il 21/12/1995 a Milano 2 ai nn / PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza edilizia N. 64/1962, intestata alla società in accomandita semplice *** DATO OSCURATO *** Milano Nord-Est di Sala & C., per lavori di costruzione di una casa di abitazione e autorimesse, presentata il 27/07/1962, rilasciata il 25/11/1962, agibilità del 19/12/ SITUAZIONE URBANISTICA: Pagina 4 di 13

5 PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera n 27 del 27/06/2013 (vigente dal 12/02/2014); l'immobile ricade in zona "T2: sistemi insediativi consolidati" 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: Le difformità indicate al successivo punto 8.1 sussistono anche rispetto all'attuale planimetria catastale (presentata in data 22/04/1964 e mai variata); ciò nonostante, trattandosi di modifiche minime che non vanno ad inficiare il numero dei vani né la loro funzionalità, vengono considerate ininfluenti e non soggette ad obbligo di dichiarazione di variazione come da circolare lettera e) dell'agenzia delle Entrate CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: rispetto a quanto approvato con la P.E. n 64/1962 la palazzina è stata realizzata (fin dall epoca) con lievi difformità. Nell appartamento oggetto della perizia le larghezze del cucinino e del bagno sono state aumentate di 20 cm (da 1,70 a 1,90 m per il cucinino e da 1,40 a 1,60 m per il bagno). Questi spostamenti di tavolati divisori sono andati a discapito in parte del soggiorno (da 3,40 a 3,20 m) ed in parte delle adiacenti proprietà. Inoltre le medesime modifiche hanno comportato lievi spostamenti delle finestre (a riprova ulteriore che tali difformità sussistono fin dalla costruzione della palazzina). Infine anche la conformazione del piano cantine non rispetta quanto reperito agli atti. Tutte le predette variazioni hanno scarsa valenza urbanistica. Tuttavia, coinvolgendo parti comuni (facciate e corridoi di distribuzione) e proprietà di terzi (unità immobiliari adiacenti), potranno essere eventualmente sanate solo con una pratica in sanatoria a firma di tutti gli aventi titolo (vale a dire il condominio). (normativa di riferimento: DPR 380/2001) Le difformità sono regolarizzabili mediante: permesso di costruire in sanatoria presentato a firma di tutti gli aventi titolo. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica edilizia + sanzione (pro quota inerente gli immobili in oggetto):.600,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 60 gg. circa N.B. La criticità è stata indicata come "media" perché, nonostante le difformità abbiano scarsa valenza urbanistica, esse coinvolgono parti comuni e diritti di terzi. Stante l'oggettiva difficoltà che si potrebbe incontrare nel coinvolgere gli altri condòmini nella sanatoria, verrà applicata a titolo di rimborso un'ulteriore decurtazione di dal valore dei beni CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN VIMODRONE VIA OLGETTINA 11 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A Pagina 5 di 13

6 appartamento a VIMODRONE via Olgettina 11, della superficie commerciale di 54,20 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) In contesto condominiale appartamento al piano sesto e composto di due locali, oltre ad annessi servizi igienici, cucinino non abitabile e vano cantina al piano seminterrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 6-S1, interno 19 (come da amministrazione condominiale), scala B ed ha un'altezza interna di 2,90 m. Identificazione catastale: foglio 14, particella 15, sub. 39 (catasto fabbricati), partita , categoria A/3, classe 1, consistenza 4 vani, rendita 309,87 Euro; indirizzo catastale: vicolo S. Giuseppe n 105 (scala 2), piano: 6-S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da visura catastale ed atto di compravendita Coerenze: dell'appartamento: corridoio comune, appartamento di proprietà di terzi, cortile comune, appartamento di proprietà di terzi; del vano cantina: corridoio comune da cui si accede, vano cantina di proprietà di terzi, cortile comune, vano cantina di proprietà di terzi. L'indirizzo catastale fa riferimento ancora alla vecchia toponomastica; oggi la palazziana viene identificata ai civici 9, 11 e 13 di via Olgettina. Nello specifico all'immobile oggetto della perizia corrisponde il civico n 11 L'intero edificio sviluppa 11 piani, di cui 10 fuori terra ed uno interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale confinante con aree miste; i più importanti centri limitrofi sono Milano 2 (Segrate) a 750 m, Cologno M.se a 2,5 km e Pioltello a 7 km. Il traffico nella zona è scorrevole, ma i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria e la seguente attrazione paesaggistica: Parco Lambro a 2,5 km. SERVIZI scuola per l'infanzia scuola elementare scuola media inferiore scuola media superiore università ospedale supermercato spazi verde verde attrezzato ottimo ottimo ottimo al di sopra della media buono COLLEGAMENTI autobus distante 100 m (linea 925: Cascina Gobba M2 - Milano 2) al di sopra della media metropolitana distante 700 m (Cascina Gobba M2) al di sopra della media ferrovia distante 6 km (Milano Lambrate) ferrovia distante 7 km (Sesto FS) tangenziale distante 850 m dir. Nord e 2 km dir. Sud (A51 Tang. Est) buono al di sopra della media buono Pagina 6 di 13

7 autostrada distante 6 km (A4) autostrada distante 17 km (A1) aeroporto distante 10 km (Linate) aeroporto distante 60 km (Malpensa) aeroporto distante 45 km (Orio al Serio) ottimo ottimo buono ottimo al di sopra della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: buono al di sotto della media buono mediocre DESCRIZIONE DETTAGLIATA: In contesto condominiale appartamento al piano sesto raggiungibile a mezzo di ascensore o vano scala comune e composto di due locali, oltre ad annessi servizi igienici, cucinino non abitabile e vano cantina al piano seminterrato. L'appartamento è collocato in una palazzina ubicata nelle immediate vicinanze della tangenziale Est e a ridosso della Strada Padana Superiore (SP ex SS 11), nonché in prossimità dell'ospedale San Raffaele oltre il quale si sviluppa l'esclusiva zona di Milano 2 (comune di Segrate) con i relativi servizi e gli ampi spazi di verde attrezzato (distante meno di un chilometro). Strategica anche la vicinanza (700 m circa) della linea motropolitana M2 (fermata di Cascina Gobba) raggiungibile con percorsi ciclo-pedonali dedicati. La palazzina, nonostante risalga ai primi anni '60, si presenta in condizioni più che decorose. Al contrario, l'appartamento in questione sconta un livello di manutenzione mediocre. Soprattutto i serramenti, ancora in legno a vetro singolo, denunciano un livello di degrado tale che se ne consiglia la sostituzione. Le finiture interne non presentano particolari problematiche sebbene di qualità decisamente economica (di livello superiore quelle del bagno che parrebbero anche di più recente sostituzione). Dal punto di vista impiantistico, l'alloggio è apparso completamente funzionante. Tuttavia è sempre consigliabile una revisione delle varie reti (in special modo di quella elettrica) da parte di tecnici qualificati. Si segnala la presenza del servizio di riscaldamento centralizzato con diffusione del calore a mezzo di pannelli radianti a pavimento; questo tipo di tecnologia non consente l'installazione di sistemi di contabilizzazione indiretta del calore per singola utenza, ragion per cui le relative spese vengono attribuite sulla base di una tabella millesimale (all'appartamento corrisposndono 9,7/1000). In buono stato è apparso il boiler per la produzione di acqua calda sanitaria. Di particolare pregio la vista panoramica verso Ovest. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: a doppia anta battente realizzati in legno con vetro singolo infissi interni: a battente realizzati in legno e vetro pareti esterne: costruite in muratura in forati a cassa vuota senza coibentazione molto scarso mediocre pavimentazione esterna: realizzata in piastrelle in Pagina 7 di 13

8 gres (balconi) e autobloccanti in cls (vialetti d'accesso al condominio) pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica portone di ingresso: a singola anta battente realizzato in alluminio e vetro, senza maniglione antipanico protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in plastica rivestimento esterno: realizzato in piastrelle in gres rivestimento interno: posto nel cucinino ed in bagno realizzato in piastrelle di ceramica al di sopra della media Degli Impianti: ascensore: a fune elettrico: sottotraccia con tensione di 220V; conformità: da revisionare gas: sottotraccia con alimentazione a metano; conformità: da revisionare idrico: sottotraccia con alimentazione da autoclave; conformità: da revisionare al di sotto della media termico: centralizzato con alimentazione idronica e diffusione tramite pannelli radianti a pavimento Delle Strutture: balconi: costruiti in cemento armato scale interne: a rampe parallele realizzate in c.a. con rivestimento in pietra naturale (gradini) e gres (pianerottoli); servoscala assente CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005 descrizione consistenza indice commerciale Soggiorno 14,32 x 112 % = 16,04 Camera da letto 14,90 x 112 % = 16,69 Cucinino 6,34 x 112 % = 7,10 Bagno 5,06 x 112 % = 5,67 Ingresso/disimpegno 4,31 x 112 % = 4,83 Balcone 12,92 x 30 % = 3,88 Totale: 57,85 54,20 Pagina 8 di 13

9 ACCESSORI: cantina, composto da un unico vano ripostiglio, sviluppa una superficie commerciale di 1,02 Mq; identificata con il numero 39. Superficie lorda = 4,10 mq Coefficiente utilizzato = 25% VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Market Comparison Approach (MCA) - Standard Internazionali di Valutazione. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 27/01/2016 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: In vicinanza dell'ospedale San Raffaele e di Milano 2 coi suoi parchi, appartamento composto da un'ampia cucina abitabile, soggiorno, camera, bagno, ripostiglio e doppia esposizione con due balconi. Cantina di pertinenza. Immobile ristrutturato Indirizzo: via Olgettina n 11 (Vimodrone) Superfici principali e secondarie: 75 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.026,67 Euro/mq Sconto trattativa: 10 % Prezzo: ,00 pari a 1.824,00 Euro/mq 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 20/05/2016 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: In una zona servita, nelle vicinanze della metropolitana e dell'ospedale San Raffaele, trilocale situato in una palazzina anni '80 e composto da un soggiorno con cucina a vista, 2 camere da letto matrimoniali ed un bagno. Buono stato di manutenzione Indirizzo: via Strada Padana Superiore (Vimodrone) Superfici principali e secondarie: 75 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.666,67 Euro/mq Sconto trattativa: 10 % Prezzo: ,00 pari a 1.500,00 Euro/mq 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 18/05/2016 Fonte di informazione: Immobiliare.it Pagina 9 di 13

10 Descrizione: Trilocale ristrutturato in palazzina a 700 m dalla metropolitana. Terrazzo di 16 mq Indirizzo: via Andrea Doria n 26 (Cologno M.se) Superfici principali e secondarie: 80 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.812,50 Euro/mq Sconto trattativa: 10 % Prezzo: ,00 pari a 1.631,25 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Tema S.c.p.a. (31/12/2015) Valore minimo: 1.275,00 Valore massimo: 1.675,00 Note: I valori indicati sono frutto di una media tra le voci "Appartamenti vecchi (impianti obsoleti) o da ristrutturare" delle aree "Vimodrone periferia" (min 1.050; max 1.300) e "Segrate periferia" (min 1.500; max 2.050). Si ritiene infatti scorretto considerare l'immobile come ubicato in una generica periferia di Vimodrone per via dell'estrema vicinanza al quartiere di Milano 2 (Segrate) con tutti i servizi annessi. SVILUPPO VALUTAZIONE: Sono stati presi in considerazione tre immobili di simili caratteristiche, ubicati nella medesima area urbana, raffrontandoli sulla base delle seguenti caratteristiche: CONTESTO CONDOMINIALE: viene riconosciuto un incremento di +5% per ogni classe a salire, avendo considerato la gradevolezza dell'edificio, la qualità delle finiture, la funzionalità dei servizi comuni ed il numero delle unità abitative presenti (privilegiando le palazzine medio-piccole); LIVELLO DI PIANO: viene riconosciuto un incremento del vaolre dell'immobile in virtù dell'allontanamento dalla strada, sia per ragioni di sicurezza che di minor disturbo derivante dal traffico veicolare. Non vengono invece considerati la migliore esposizione/luminosità, né la miglior vista, in quanto categorie valutate a sé. Ne consegue che, il solo allontanamento dalla strada, acquista valore fino al 4 piano oltre al quale è da considerarsi ininfluente. E' stata applicata la seguente scala di valori: PT = 0%; P1 = +4%; P2 = +7%; P3 = +9%; P4 e successivi = +10%. Si è inoltre considerato un ulteriore incremento di +2% nel caso di ultimo piano abitato; LUMINOSITA'/ESPOSIZIONE: viene riconosciuto un incremento di +2% per ogni classe a salire, tenuto conto del numero di affacci, della loro esposizione (privilegiando quella a Sud) e dell'ombreggiamento portato da eventuali ostruzioni esterne (alberature e/o costruzioni dirimpettaie); VISTA ESTERNA: viene riconosciuto un incremento di +2% per ogni classe a salire, tenuto conto della piacevolezza della vista esterna e/o della panoramicità; ASSENZA DEL SERVIZIO ASCENSORE: viene riconosciuto un decremento di -5% per tutti gli immobili collocati ad un piano che non sia quello terreno e che non godono del servizio ascensore. A questo decremento si decurta ulteriormente il livello di piano secondo questa scala di valori: PT = 0%; P1 = -5%; P2 = -5-2 = -7%; P3 = = -10% e così via; BALCONE/TERRAZZO: viene riconosciuto un incremento di +5% per la presenza del primo balcone, del 10% per il secondo o per la dotazione di un terrazzo; LIVELLO DI MANUTENZIONE: viene riconosciuto un incremento di +5% per ogni classe a salire tenuto conto della qualità delle finiture interne, del loro stato di manutenzione e della dotazione tecnologica dell'immobile. TABELLA DEI DATI Caratteristiche: CORPO Prezzo , , ,00 Consistenza 55,22 75,00 75,00 80,00 Pagina 10 di 13

11 Data [mesi] 0 4,00 1,00 1,00 Prezzo unitario , , ,50 Contesto condominiale 6,00 6,00 7,00 6,00 Livello di piano 10,00 9,00 7,00 4,00 Luminosità/esposizione 5,00 7,00 8,00 8,00 Vista esterna 8,00 8,00 6,00 3,00 Assenza del servizio ascensore 0,00 0,00 7,00 0,00 Balcone/terrazzo 1,00 2,00 0,00 2,00 Livello di manutenzione/qualità delle finiture 4,00 6,00 6,00 7,00 TABELLA DEI PREZZI MARGINALI Caratteristiche: Indice mercantile Data [mesi] -0,13-171,00-140,63-163,13 Prezzo unitario prezzo medio minimo 1.500, , ,00 Contesto condominiale 5 % 6.840, , ,00 Livello di piano 1 % 1.368, , ,00 Luminosità/esposizione 2 % 2.736, , ,00 Vista esterna 2 % 2.736, , ,00 Assenza del servizio ascensore -1 % , , ,00 Balcone/terrazzo 5 % 6.840, , ,00 Livello di manutenzione/qualità delle finiture 5 % 6.840, , ,00 TABELLA DI VALUTAZIONE Caratteristiche: Prezzo , , ,00 Data [mesi] -684,00-140,63-163,13 Prezzo unitario , , ,10 Contesto condominiale 0, ,00 0,00 Livello di piano 1.368, , ,00 Luminosità/esposizione , , ,00 Vista esterna 0, , ,00 Pagina 11 di 13

12 Assenza del servizio ascensore 0, ,00 0,00 Balcone/terrazzo , , ,00 Livello di manutenzione/qualità delle finiture , , ,00 Prezzo corretto , , ,78 Valore corpo (media dei prezzi corretti): ,65 Divergenza: 2,08 < 5% Fatte le suddette considerazioni sull'area, a metà strada tra Vimodrone e Milano 2 (Segrate), il valore unitario che risulta dal confronto con altri immobili similari (circa /mq) è congruo con quanto previsto dalla borsa immobiliare della Camera di Commercio di Milano. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 54,20 x 1.463,11 = ,96 Valore superficie accessori: 1,02 x 1.463,11 = 1.499, ,65 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,65 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,65 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: E' stato utilizzato un metodo di stima comparativo basato sui prezzi di mercato della zona per immobili aventi simili caratteristiche. Si è tenuto conto del contesto urbano e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile; la superficie commerciale è stata calcolata secondo le consuetudini dell'estimo immobiliare: nello specifico, l'indice/coefficiente utilizzato per il calcolo della superficie commerciale degli ambienti abitati è frutto del rapporto tra la superficie commerciale calcolata ai sensi della ex UNI 10750/2005 e la sommatoria di tutte le consistenze nette, vale a dire 50,32/44,93 = 1,12 ovvero 112%. Questo perché nell'incarico del Tribunale viene espressamente richiesto d'indicare "per ciscun locale la superficie netta ed il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale". Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Vimodrone, agenzie: Vimodrone ed immediati dintorni, osservatori del mercato immobiliare TeMA S.c.p.a., ed inoltre: siti web dedicati VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 54,20 1, , , , ,65 Pagina 12 di 13

13 ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO: descrizione importo Sconto aggiuntivo per la presenza di difformità regolarizzabili solo nell'ambito di una pratica in sanatoria condominiale , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 600,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,65 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,16 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,49 data 08/06/2016 il tecnico incaricato Christian Magni Pagina 13 di 13