Stime sintetiche del valore di mercato Per prima cosa, che viene naturale, è la stima a impressione (o a vista) e la stima storica. Questa seconda soprattutto per chi segue sempre l andamento del mercato. Un altra stima è quella per valori tipici (o elementi costitutivi). Questo si può applicare a fabbricati con più unità immobiliari (alloggi, negozi..). Si considera ogni unità come un bene autonomo e quindi lo si valuta in maniera autonoma. Diventa necessario quando le unità differiscono tra di loro per caratteristiche significative.
Altra modalità la stima sintetica monoparametrica in cui mettiamo in risalto il valore ordinario del fabbricato. Il raffronto naturalmente va fatto tra fabbricati che hanno le stesse caratteristiche (estrinseche e intrinseche). Tra le fonti di conoscenza citiamo: Le pubblicazioni periodiche relative il mercato immobiliare urbano, tenendo presente che la stampa riporta i prezzi medi di epoche, zone e categorie; Gli atti notarili di compravendita (legge 248/2006); Le agenzie immobiliari; L esperienza diretta del perito.
Tra i parametri economici mettiamo: Rendita catastale Canone di locazione Tra i parametri fisici di stima mettiamo: Superficie (il criterio solitamente è quello della superficie commerciale);* Volume; Numero di vani; Numero di posti letto; Numero dei posti macchina. La superficie commerciale si misura così: la superficie coperta al lordo dei muri divisori interni e dei muri perimetrali verso spazi aperti o di servizio comune e comprendente metà spessore dei muri di separazione da altre unità immobiliari è conteggiata al 100% escludendo la superficie dei vani o di loro porzioni aventi un altezza inferiore a 1.50 m, la superficie di balconi e terrazze è conteggiata al 50% fino alla larghezza di 1.40 m e al 30% per la larghezza eccedente; la superficie dei giardini di proprietà esclusiva è conteggiata al 10% fio a una superficie pari a quella coperta e al 2% per l eccedenza; la superficie di cantina e soffitta è conteggiata al 25%.
Per i negozi di solito si misura la superficie netta interna, conteggiando al 100% quella della bottega, al 50% quella del retrobottega e al 25% quella dell eventuale cantina utilizzabile come deposito. Comunque si scelga il parametro la formula è sempre la stessa: V x :p x =SP:Sp Dopo si aggiungono comodi e scomodi con aggiunte e detrazioni.
La stima per punti di merito Si può ritenere che stima dipenda da quattro gruppi di caratteristiche: 1. Condizioni estrinseche dell immobile nell ambito del suo mercato localizzato; 2. Condizioni di collocazione dell unità immobiliare nell edificio; 3. Condizioni intrinseche; 4. Situazione giuridica e reddituale.
Bisogna per prima cosa (fra le unità simili) Individuare il grado ottimale di tutti e 4 i gruppi Accertati i prezzi recenti di tali unità si calcola Prezzo unitario medio ( /m2) Prezzo unitario massimo sul mercato P u max ( /m2)
Quindi si definiscono i punteggi nel prezzo massimo, successivamente si definiscono, dopo avere diviso il prezzo massimo per quello minimo cioè per quello trovato negli immobili con condizioni pessime, e si crea così il punteggio minimo. Il procedimento si ripete per ogni caratteristica. Es. Gruppi di caratteristiche 1. Caratteristiche estrinseche 2. Caratteristiche di collocazione 3. Caratteristiche intrinseche Punteggio massimo 0.3 0.25 0.25 4. Situazione giuridica 0.2 Totale 1
Prezzo massimo con caratteristiche ottimali per il gruppo 1 è risultato di 2.500,00 /m 2 e il prezzo unitario medio degli immobili con caratteristiche pessime è risultato di 1.500,00 /m 2 1.500/2500 = 0.6 Quindi correggendo la tabella precedente si ha: Contribuenti Punteggio massimo 1. car. estrins. 0.3 0.18 2. cara. di coll. 0.25 0.12 3. car. intr. 0.25 0.2 4. sit. giur. 0.25 0.14 Totali 1.00 0.64 Punteggio minimo Quindi si prende in esame l unità da stimare e si attribuisce un punteggio per ciascuna caratteristica dando così un valore max k. V ux =P umax xk
La stima per coefficienti di riduzione In questo tipo di stima si deve moltiplicare il valore unitario del bene da stimare per coefficienti di correzione. Si deve conoscere il prezzo unitario medio del bene in condizioni ottimali e lo si assume come valore di riferimento. Si attribuisce il grado 1 al grado migliore e coefficienti via via inferiori per altri gradi di peggioramento.
Le fasi: 1. Attribuzione all immobile dei coefficienti di merito ad ognuna delle caratteristiche differenziali; 2. Prodotto dei coefficienti di merito; 3. Moltiplicazione del valore di riferimento per il prodotto dei coefficienti e ottenimento del valore unitario di stima ( /m 2 ); 4. Prodotto del valore unitario per consistenza dell immobile (m 2 ). Es. sapendo che sul valore di un fabbricato influiscono delle caratteristiche e sapendo che il prezzo è X con coefficienti ottimali, si misurano le caratteristiche per il bene oggetto (correggendo i coefficienti ), si moltiplicano tutte le correzioni e si divide il prezzo per il risultato prima ottenuto. Si ottiene un prezzo nuovo che moltiplicato per la superficie dell immobile da il prezzo del bene oggetto di stima.