Espropriazioni immobiliari N. 1051/2016 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1051/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: CONDOMINIO EUROPA 3 - CAPONAGO DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott.ssa Caterina Giovanetti CUSTODE: dott.ssa Cristina Affatato CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 04/04/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ERSILIA DEL GENIO CF:DLGRSL69C59A509G con studio in PADERNO DUGNANO (MI) Via Sant'Ambrogio n.11 telefono: 0299045291 email: ersilia.delgenio@gmail.com PEC: ersilia.delgenio@pct.pecopen.it Pagina 1 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1051/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a CAPONAGO Via Silvio Pellico 10/32, della superficie commerciale di 89,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) APPARTAMENTO AD USO CIVILE ABITAZIONE POSTO AL PIANO PRIMO COMPOSTO DA DUE LOCALI PIU' SERVIZIO, CON SOPRASTANTE LOCALE SOTTOTETTO NON ABITABILE AL PIANO SECONDO ED ANNESSA CANTINA AL PIANO INTERRATO. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1-2-S1, scala B.Identificazione catastale: foglio 17 particella 300 sub. 14 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4 vani, rendita 258,23 Euro, indirizzo catastale: VIA SILVIO PELLICO n. SC, piano: piano 1-2-S1 - SCALA B, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 22.07.2005 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 02.08.2005 Repertorio n.: 15206 Rogante: GUERRERI SILVIA sede: COLOGNO MONZESE Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 60160.1/2005) Coerenze: da Nord ed in senso orario: enti comuni da cui si accede, cortile comune e proprietà al sub 9, proprietà al sub 8, altra proprietà al sub 15. L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1993. A.1 cantina, composto da un unico vano. Identificazione catastale: (catasto fabbricati), consistenza 0 Coerenze: da Nord ed in senso orario: enti comuni, cantina la sub 15, corridoio comune da cui si accede, proprietà al sub 13. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 89,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 86.700,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 65.025,00 Data della valutazione: 04/04/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario ad oggi senza alcun titolo. Pagina 2 di 11
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: IPOTECA legale attiva, stipulata il 27/04/2010 a firma di EQUITALIA ESATRI SPA ai nn. 8399/68 di repertorio, iscritta il 04/05/2010 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 54866/12319, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da A NORMA ART. 77 DPR 20.09.1973. Importo ipoteca: 69.479,38. Importo capitale: 34.739,69 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO, stipulata il 30/07/2016 a firma di TRIBUNALE DI MONZA ai nn. 12614/11339 di repertorio, trascritta il 28/09/2016 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 107212/67751, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 1.500,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 13.792,76 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 22/07/2005), con atto stipulato il 22/07/2005 a firma di Notaio GUERRERI Silvia ai nn. 15206/3682 di repertorio, trascritto il 27/07/2005 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 116598/60160, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita ( fino al Pagina 3 di 11
06/02/2001), in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 06/02/2001 fino al 22/07/2005), con atto stipulato il 06/02/2001 a firma di Notaio CAMBARERI Domenico ai nn. 6841 di repertorio, trascritto il 16/02/2001 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 14808/10504, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione Edilizia N. 21/1993 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di una palazzina residenziale a due piani fuori terra ed uno interrato per complessivi nn. 24 alloggi e recinzione perimetrale, presentata il 21/09/1993 con il n. 6147 di protocollo, rilasciata il 03/03/1994 con il n. 6147/93 di protocollo, agibilità del 06/08/2000 con il n. 8658/95 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera C.C. n. 35 del 14.11.2011, l'immobile ricade in zona area a prevalente uso residenziale. Norme tecniche di attuazione ed indici: Art. 2.1.1 N.T.A. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Locale cantina al piano interrato: compare, nell'allegato grafico alla pratica edilizia concessionaria, una finestra che si affaccia sul vano cantina adiacente di altra proprietà. Tale finestra non compare invece nella planimetria catastale. Il CTU rileva che tale non conformità non è stato possibile verificare durante il sopralluogo dal momento che la cantina risultava completamente piena di oggetti e impraticabile. Inoltre i locali al piano primo presentano alla data del sopralluogo una diversa destinazione d'uso ovvero soggiorno e cucina e non soggiorno con angolo cottura e camera come descritto negli allegati grafici alla concessione edilizia e nella planimetria catastale. Al piano sottotetto il CTU ha rilevato la presenza di tavolati con suddivisione dello spazio in locali e non come in scheda catastale e in pratica edilizia un unico ambiente open space. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione di pratica edilizia in sanatoria relativamente solo ai tavolati presenti al piano sottotetto e alla destinazione d'uso dei locali al piano primo. Per quanto riguarda invece la destinazione d'uso al piano sottotetto essa va ripristinata essendo un sottotetto senza permanenza di persone. Altra ipotesi per il ripristino della conformità potrebbe essere in ripristino dello stato dei luoghi. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: costo professionista e sanzione amministrativa:.1.800,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 60 gg Pagina 4 di 11
Piano Primo: confronto tra stato dei luoghi rilevato, pratica edilizia e planimetria catastale. Piano Secondo:confronto tra stato dei luoghi rilevato, pratica edilizia e planimetria catastale. 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: Vedi quanto descritto in conformità edilizia. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Previo rilascio di permesso di sanatoria, presentazione DOCFA all'agenzia del Territorio per nuova planimetria catastale. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: costo professionista per redazione e presentazione DOCFA:.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 7 gg 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CAPONAGO VIA SILVIO PELLICO 10/32 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a CAPONAGO Via Silvio Pellico 10/32, della superficie commerciale di 89,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) APPARTAMENTO AD USO CIVILE ABITAZIONE POSTO AL PIANO PRIMO COMPOSTO DA DUE LOCALI PIU' SERVIZIO, CON SOPRASTANTE LOCALE SOTTOTETTO NON Pagina 5 di 11
ABITABILE AL PIANO SECONDO ED ANNESSA CANTINA AL PIANO INTERRATO. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1-2-S1, scala B.Identificazione catastale: foglio 17 particella 300 sub. 14 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4 vani, rendita 258,23 Euro, indirizzo catastale: VIA SILVIO PELLICO n. SC, piano: piano 1-2-S1 - SCALA B, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 22.07.2005 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 02.08.2005 Repertorio n.: 15206 Rogante: GUERRERI SILVIA sede: COLOGNO MONZESE Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 60160.1/2005) Coerenze: da Nord ed in senso orario: enti comuni da cui si accede, cortile comune e proprietà al sub 9, proprietà al sub 8, altra proprietà al sub 15. L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1993. piano primo: particolare interno piano sottotetto: particolare interno DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Monza, Milano). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuno. inquadramento territoriale: estratto google maps particolare esterno: prospetto edificio SERVIZI asilo nido scuola elementare scuola per l'infanzia scuola media inferiore Pagina 6 di 11
negozi al dettaglio supermercato spazi verde COLLEGAMENTI autostrada distante 2,00 km tangenziale distante 2,00 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'unità immobiliare pggetto della presente perizia fa parte di un complesso immobiliare ad uso residenziale costruito negli anni Novanta in zona centrale e vicina alle principali arterie di comunicazione. Il complesso è costituito da vari edifici che si sviluppano per un'altezza massima di tre piani. L'accesso carraio e pedonale immette in una vasta zona lottizzata dove sono presenti anche aree verdi di uso comune. lo stato di manutenzione e di conservazione è discreto come discrete sono anche le finiture all'interno e all'esterno dell'edificio dove è situato l'appartamento. Quest'ultimo si compone di ingresso/soggiorno, disimpegno, bagno e cucina al piano primo, una scala interna collega al piano sottotetto, agibile ma non abitabile (senza permanenza di persone), che si compone di due locali e un bagno. Al suo interno presenta mediocri finiture come mediocre è lo stato di conservazione e di manutenzione. Completa la proprietà un vano ad uso cantina al piano interrato. Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: anta singola a battente realizzati in legno infissi interni: anta singola a battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in ceramica e parquet portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in blindato rivestimento interno: posto in ceramica realizzato in bagno e cucina protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno Degli Impianti: citofonico: no video elettrico: sottotraccia Pagina 7 di 11
termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in radiatori CLASSE ENERGETICA: [255,83 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 10805200001918 registrata in data 23/03/2018 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Piano Primo: soggiorno 23,10 x 100 % = 23,10 cucina 17,30 x 100 % = 17,30 bagno 6,00 x 100 % = 6,00 disimpegno 4,30 x 100 % = 4,30 balcone 6,80 x 50 % = 3,40 Piano Sottotetto: camera 25,00 x 70 % = 17,50 bagno 8,00 x 70 % = 5,60 camera 16,00 x 70 % = 11,20 scala 1,82 x 33 % = 0,60 Totale: 108,32 89,00 Pagina 8 di 11
rilievo dello stato dei luoghi alla data del sopralluogo: piano primo rilievo dello stato dei luoghi alla data del sopralluogo: piano sottotetto ACCESSORI: cantina, composto da un unico vano. Identificazione catastale: (catasto fabbricati), consistenza 0 Coerenze: da Nord ed in senso orario: enti comuni, cantina la sub 15, corridoio comune da cui si accede, proprietà al sub 13. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di incremento e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l'ubicazione, l'altezza interna, l'anno di costruzione del compendio immobiliare di cui fa parte, del contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione al suo interno dell'unità immobiliare. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 89,00 x 1.000,00 = 89.000,60 Valore superficie accessori: 0,00 x 1.000,00 = 0,00 89.000,60 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo per difetto -0,60 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 89.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 89.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli Pagina 9 di 11
immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Caponago, agenzie: Puntocasa, Studio tecnico Doschi., osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare, ed inoltre: BORSA IMMOBILIARE DI MILANO E PROVINCIA EDITO DALL'AZIENDA SPECIALE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 89,00 0,00 89.000,00 89.000,00 89.000,00 89.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 2.300,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 86.700,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 21.675,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 65.025,00 data 04/04/2018 il tecnico incaricato ERSILIA DEL GENIO Pagina 10 di 11
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