TRIBUNALE DI UDINE ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 532/2014 RELAZIONE PERITALE DI STIMA Estesa dal sottoscritto Geom. Arno Marcuzzi, con studio in Udine Via Crispi, 47 nominato Consulente Tecnico d Ufficio dall Ill.mo sig. Giudice dott.ssa Anna Maria Antonini, nell esecuzione immobiliare contro titolare dell impresa individuale PREMESSO CHE All udienza tenutasi in data 05.03.2015 lo scrivente prestava il giuramento di rito e riceveva consueto quesito. Con la presente relazione si ottempera all incarico ricevuto fornendo le risposte al quesito ricevuto integrato in base alle modifiche apportate agli artt. 568 e 173 bis c.p.c. ed introdotte dal D.L. 83 del 27.06.2015 convertito con modificazioni nella Legge 6 agosto 2015, n. 132. I N C A R I C O Provveda l'esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all'interno delle unità immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla determinazione del valore di mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva di confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore; 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da 1
contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art.36 del DPR n.380 del 06.06.2001 e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art.40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dall'art.46 comma 5 del DPR 06.06.2001 n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; 9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; 11) allorché l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); 14) caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene; 15) determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di 2
mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 16) le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). Il sottoscritto, dopo aver ritirato la documentazione dimessa in atti, procedeva ad una sua attenta disamina e contattava l esecutato mezzo lettera semplice e raccomandata al fine di espletare il necessario sopralluogo. A seguito di mancato riscontro alle missive inviate lo scrivente comunicava il mancato accesso al custode giudiziario (Coveg IVG) il quale forniva il recapito telefonico dell esecutato. In data 07.12.2015 è stato possibile accedere all immobile ed eseguire i rilievi del caso. Conseguentemente sono state completate le ulteriori indagini accedendo presso gli uffici competenti per l assunzione di tutti i dati necessari al fine di poter esaurientemente dar evasione all incarico ricevuto. 1) identificazione dei beni, comprensiva di confini e dei dati catastali Catasto FABBRICATI Comune CODROIPO Intestazione: prop. per 1/2 prop. per 1/2 Sez. Fg Map. Z.C. Cat. Cl. Cons. Rendita Indirizzo - 26 115 1 A/3 2 9,5 vani 637,82 Via Sedegliano n. 3 P. T-1-2 Fabbricato abitativo eretto sulla particella distinta al Catasto Terreni al Fg. 26 Map.115 Ente Urbano di are 3.20 Confini Da nord in senso orario: Map. 1931, strada, Map. 116, Map. 1533, A (chiesa), salvo altri. Provenienza Atto di compravendita del 28.06.1993 Rep. 1808 Notaio Stecca dott.ssa Lucia di Codroipo, trascritto a Udine il 16.07.1993 ai nn. RG13978/RP10442. 2) sommaria descrizione dei beni Trattasi di fabbricato a due piani fuori terra più soffitta, con annessa costruzione accessoria ad un piano fuori terra e corte interna, il tutto inserito in tipico borgo friulano, in zona centrale della località di Goricizza in comune di Codroipo, in via Sedegliano n. 3. 3
Caratteristiche costruttive e principali finiture esterne L abitazione è un fabbricato ante 67 realizzato con muratura mista, solai di interpiano sia in legno sia in latero-cemento e solaio di copertura a struttura lignea con soprastanti corsi di pianelle e manto in coppi con interposta guaina catramata così come precisato dall esecutato il quale ha altresì riferito che la copertura è stata oggetto di completa revisione nell anno 1995. Le facciate sono in parte tinteggiate ed in parte al grezzo, i serramenti sono per lo più in alluminio anodizzato con zanzariere ed oscuranti del tipo avvolgibile in pvc. Il corpo accessorio è una costruzione in muratura con copertura piana in calcestruzzo per i due vani accatastati come ripostigli e con copertura ad una falda inclinata con manto in lastre di eternit. Le facciate sono in parte tinteggiate ed in parte al grezzo, i serramenti sono per lo più in alluminio anodizzato con zanzariere ed oscuranti del tipo avvolgibile in pvc. Consistenza Piano terra: la parte prettamente abitativa, posta nel fabbricato principale, è costituita da bussola d ingresso, atrio, cucina, soggiorno, bagno e vano scale. I locali accessori che non sono comunicanti con i vani principali constano di un portico, quattro ripostigli ed una tettoia chiusa. Quest ultima e due dei citati rispostigli sono posti in una costruzione ad un piano fuori terra edificata sul versante sud del lotto, disposta in senso perpendicolare rispetto al fabbricato abitativo ed adibita a deposito attrezzi e legnaia. Primo piano: tre camere, disimpegno, corridoio, bagno oltre a pertinente terrazza. Secondo piano: soffitta al grezzo, con altezze abitabili, accessibile attraverso una botola munita di scala retrattile. Finiture interne e dotazioni impiantistiche Le finiture interne sono di tipo comune con pavimentazioni del piano terra in marmo per i vani principali ed in piastrelle per il bagno. Il primo piano presenta una finitura pavimentale con fogli di linoleum per camere e disimpegno ed una pavimentazione in piastrelle per il bagno. Le pareti presentano finitura pittorica e parziali rivestimenti in piastrelle nella cucina e nei bagni. Si è rilevato infine che i vani al primo piano sono definiti in altezza da controsoffitti in pannelli di cartongesso mentre il soggiorno al piano terra presenta soffitto con travi a vista. L impianto termico è indipendente per i due livelli abitativi. Al piano terra vi sono ventilconvettori per bagno e soggiorno oltre a stufa a legna per la cucina mentre al primo piano il riscaldamento di locali è garantito da una caldaia alimentata a gas metano e collegata a radiatori lamellari in acciaio disposti nei diversi vani. Non è emersa la sussistenza dell Attestato di Prestazione Energetica. 3) corrispondenza tra ciò che ha colpito il pignoramento e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore... 4
Vi è corrispondenza tra i beni oggetto di pignoramento e quanto di proprietà del debitore. 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento...; L immobile è nel possesso saltuario dell esecutato (residente in come da proprie dichiarazioni) e costituisce la residenza del sig. (comproprietario e fratello dell esecutato) e della sig.ra (madre dell esecutato). Dalle indagini effettuate presso l Agenzia delle Entrate di Udine non è emersa la registrazione di contratti di locazione per l immobile in esecuzione. 5) esistenza di formalità vincoli ed oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E... Oneri di natura condominiale L immobile non è una realtà condominiale. Altri vincoli ed oneri Non emersi dalla certificazione notarile in atti e dagli aggiornamenti eseguiti presso la Conservatoria dei RR.II. di Udine e presso il comune di Codroipo. 6) esistenza di formalità vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (aggiornamento al 23.11.2015) TRASCRIZIONI RP 15088 RG 19947 del 01.10.2014 Titolo: pignoramento immobiliare del 24.09.2014 n. 5088/2014 rep. dell Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Udine Favore: C.I.E.L. IMPIANTI SRL Contro: Beni: in Codroipo Fg. 26 Map. 115 per la quota di 1/2. 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché 5
dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso... Fabbricato ante 1967, ricadente in Zona omogenea A: dei nuclei di interesse ambientale. Agli atti dell Ufficio Tecnico del comune di Codroipo risultano depositate le seguenti pratiche: - Nulla Osta del 01.09.1966 n. prot. 8047/161 rilasciato per l esecuzione di lavori di modifica e sistemazione alla facciata principale del fabbricato mediante costruzione di nuove finestre ; - Autorizzazione 1996/121 del 27.11.1996 per spostamento del portone nel sottoportico e formazione di ripostiglio; - Comunicazione di edilizia libera del 09.10.2013 per opere di manutenzione ordinaria. Conformità catastale La conformazione e consistenza dei luoghi risultano nel complesso rispondenti a quelle evincibili dalla planimetria catastale (scheda del 23.10.2013 n. prot. UD0177909) fatta eccezione per la bussola d ingresso che non è riportata nel citato l elaborato. Conformità edilizia Sotto il profilo edilizio-urbanistico vi è da rilevare che: - trattasi di edificio realizzato in data antecedente al 1 settembre 1967; - risulta conformità tra lo stato di fatto e gli elaborati di cui all autorizzazione edilizia 1996/121 del 27.11.1996 relativa allo spostamento del portone del sottoportico ed alla creazione di ripostiglio; - rispetto a quanto rappresentato nella tavola di prospetto allegata al Nulla Osta del 01.09.1966 invece manca la piena conformità con quanto rilevato in loco (diverso dimensionamento dei fori finestra della facciata fronte strada); - presso il comune di Codroipo non risultano depositate istanze per la costruzione della bussola di ingresso al piano terra. Per quanto attiene la situazione delle forometrie della facciata fronte strada risulta possibile la presentazione di una SCIA in sanatoria con spese tecniche, amministrative e per sanzioni stimabili in complessive 2.000,00 di cui (di cui 516,00 sanzione). La bussola d ingresso risulta per tipologia costruttiva difforme dalle norme di piano che regolano gli interventi in Zona A. I costi per la relativa rimozione e ripristini si stimano in circa 1.000,00. 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli Si riporta esito negativo per tale verifica che è stata effettuata sulla base della certificazione notarile in atti e dell aggiornamento eseguito presso la Conservatoria dei RR.II. di Udine. 6
9) l informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto... L immobile non è una realtà condominiale. 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio Dalla certificazione notarile e dall aggiornamento presso la Conservatoria dei RR.II. di Udine non risulta costituzione di fondo patrimoniale. 11) allorché l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite La proprietà (quota di 1/2) è pervenuta all esecutato per atto di compravendita. 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni Risulta rispettata la continuità nelle trascrizioni nel ventennio. 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); Dalla certificazione notarile e dall aggiornamento presso la Conservatoria dei RR.II. di Udine non risulta tale trascrizione. 14) in caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene L immobile è in esecuzione per la quota di 1/2. Considerate le caratteristiche che lo definiscono, lo scrivente esprime parere negativo per una comoda divisibilità. 15) determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per 7
l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute Lo scopo principale del presente rapporto di valutazione, così come richiesto dal quesito peritale, è di determinare il più probabile valore di mercato dei beni e per determinare il prezzo base d asta. La stima viene eseguita tenendo presenti i valori venali e commerciali, praticati in luogo ed in questi ultimi tempi, per immobili posti in condizioni simili a quello in esame, tenendo conto dell ubicazione, natura, consistenza, stato e grado attuali, manutenzione e conservazione, delle servitù attive e passive e, di ogni altro fattore influente sulla stima. Il sottoscritto ritiene di eseguire una stima di tipo parametrico in base ad un unitario valore di stima al mq. derivato da analisi del mercato immobiliare della zona e sulla base delle quotazioni immobiliari esposte nei borsini e banche dati maggiormente accreditati (in particolare Borsino FIAIP e sito l Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate OMI). Valori considerati: QUOTAZIONI OMI Borsino FIAIP 2015 8
Consistenza immobiliare La determinazione della Superficie Esterna Lorda è definita mediante misurazioni tratte in scala dalla planimetria catastale. Il calcolo delle superfici commerciali, per gli immobili in oggetto, secondo gli usi e consuetudini in provincia di Udine, è dato dalla somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali (S.E.L. Superficie Esterna Lorda) adeguate secondo specifici coefficienti di ragguaglio. Livello di Piano/Destinazione Vani principali e accessori al servizio diretto Valutazione unitaria e complessiva Sulla base delle indagini espletate così come in premessa indicate, tenuto conto dell ubicazione del fabbricato principale direttamente su strada pubblica di notevole percorrenza, si individua un prezzo unitario pari ad /mq. 600,00 addivenendo alla seguente complessiva valutazione Superficie Valore Importo di Unità immobiliare commerciale unitario stima (mq.) ( /mq.) Abitazione con annessi area 239,05 600,00 143.430,00 scoperta ed accessori Adeguamenti e correzioni di stima Coef Piano Terra mq 63,00 100% mq 63,00 Primo Piano mq 106,00 100% mq 106,00 Pertinenze accessorie e di ornamento S.E.L. (circa) Sup. commerciale Ripostigli in fabbricato principale mq. 28,00 30% mq 8,40 Terrazza (1 P) mq 23,00 30% mq 6,90 Tettoia (PT) mq 10,00 25% mq 2,50 Ripostigli in corpo accessorio mq 19,00 25% mq 4,75 Soffitta mq 106,00 30% mq 31,80 Area scoperta mq 157,00 10% mq 15,70 Sommano mq 239,05 Valutazione complessiva 143.430,00 Riduzione per costi adeguamenti di conformità edilizia -3.000,00 Totale 140.430,00 Riduzione per vendita all'asta e per assenza di garanzia dei vizi 15% -21.064,50 Totale 119.365,50 Valore di stima (arr.to) 120.000,00 Quota in esecuzione 1/2 60.000,00 9
RIPARTIZIONE IN LOTTI Viene proposta la vendita all asta del bene immobile oggetto di esecuzione nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, secondo il seguente Esecuzione n. 258/14 Creditore: Debitore: C.I.E.L. IMPIANTI SRL Proprietà: quota di 1/2 quota di 1/2 LOTTO UNICO Descrizione: Fabbricato abitativo con accessori e corte, in Comune di Codroipo, frazione Goricizza, via Sedegliano n. 3 Identificazione catastale Catasto FABBRICATI Comune CODROIPO Sez. Fg Map. Z.C. Cat. Cl. Cons. Rendita Indirizzo - 26 115 1 A/3 2 9,5 vani 637,82 Via Sedegliano n. 3 P. T-1-2 Prezzo base d asta per la quota di 1/2 60.000,00 Si allegano: - visura catastale; - estratto di mappa; - planimetria catastale dell unità; - estratti da Bing Maps e documentazione fotografica; Udine 28 gennaio 2016 diconsi euro sessantamila/00 (sottoscritto digitalmente) IL C.T.U. geom. Arno Marcuzzi 10