FASCICOLETTO DI STIMA N. 2 Villette distinte con i nn. 7-39 - 40 e 41, stralcio A, site in Trabia (PA), nella contrada S. Onofrio, censite in N.C.E.U. al fg. 12 con la p.lla 1824 suddivisa in numerosi subalterni. 1 Quesiti: 3) Rediga quindi, in fascicoletti separati tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni: a) l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero di interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, di eventuali pertinenze e accessori (ove anch'esse pignorate); ciascun immobile sarà identificato, in questa parte nella relazione, da una lettera dell'alfabeto; per ciascuno di essi occorrerà, inoltre, allegare copia della concessione o licenza edilizia ovvero indicare gli estremi di eventuali pratiche di sanatoria e verificare l'esistenza delle dichiarazioni di agibilità e abitabilità, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
b) una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni, ecc.), le caratteristiche e la destinazione della zona: e) lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore ovvero da terzi ed a che titolo, facendo particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; d) l'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno in carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; e) l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; f) se l'immobile sia dotato di attestato di conformità energetica; in caso negativo (o di attestazione non conforme alla normativa), indicherà i costi presumibili per la regolarizzazione (detraendoli dal valore di stima). 2 Villette distinte con i nn. 7, 39, 40 e 41, Stralcio A di lottizzazione, site nel comune di Trabia, C.da S. Onofrio, censite al Nuovo Catasto Edilizio Urbano al foglio di mappa n. 12, p.lla 1824. Il compendio immobiliare, composto da quattro villette, è sito a circa cinque chilometri dall abitato di Trabia in C/da S. Onofrio, un area destinata dal P.R.G. a zona omogenea C3 a villini e/o complessi turistici alberghieri. La località si raggiunge percorrendo la S.S. 113, fin quasi alla frazione di S. Nicola L Arena, ed imboccando, poi, la strada comunale Pileri - Portonello che conduce ai beni staggiti. La viabilità, dunque, è ottima ed i collegamenti con l Autostrada PA-CT e la linea ferrata PA-ME abbastanza buoni; le foto aeree accluse in calce alla presente relazione ne mostrano l esatta ubicazione. Le villette sono state realizzate circa 26 anni orsono a seguito del rilascio, in favore del Sig. B, delle seguenti Concessioni Edilizie: La n. 684 del 27.11.1991 (Lotto n. 7 - stralcio A); La n. 689 del 27.11.1991 (Lotto n. 39 - stralcio A); La n. 690 del 27.11.1991 (Lotto n. 40 - stralcio A); La n. 683 del 27.11.1991 (Lotto n. 41 - stralcio A); Tutte le unità abitative ricavate sono prive del certificato di abitabilità perché mai richiesto dal debitore e ciò anche in relazione agli ampliamenti abusivi che le caratterizzano. Villa esafamiliare distinta con il numero 7, Stralcio A. Prima di effettuarne la descrizione delle singole unità immobiliari è utile riferire che il fabbricato fu realizzato in difformità alla Concessione Edilizia n. 684
rilasciata dal Comune di Trabia in data 27.11.1991. Gli abusi riscontrati consistono nell ampliamento delle unità abitative di piano terra, nel frazionamento di una unità immobiliare in due e nella realizzazione, nel sotto tetto (II piano), di ambienti utilizzabili. In allegato n. 5 il lettore potrà prendere visione del progetto approvato dal Comune di Trabia e del rilievo dello stato di fatto apprezzandone le differenze. Per queste irregolarità non sono mai state presentate domande di condono edilizio, mentre la catastazione è stata compilata e depositata includendo le parti costruite abusivamente. L aggiudicatario avrà facoltà di presentare domanda di condono ai sensi dell ultimo comma dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dalla L. 326/2003, perché gli abusi commessi sono tutti risalenti ad epoca anteriore rispetto alle regioni di credito per le quali si procede. La villa si compone di sei unità abitative: tre poste al piano terra, che in verità è parzialmente interrato; tre poste tra il primo piano ed il secondo piano, quest ultimo parzialmente mansardato. La villa è realizzata con struttura in c.a. formata da travi di fondazione, pilastri, travi in elevazione e solai in latero-cemento che si intersecano in senso verticale ed orizzontale a formare dei telai chiusi. La copertura è in piccola parte a terrazzo piano calpestabile, in massima parte a falda inclinata con travi e tavolato. I prospetti sono rifiniti con intonaco di tipo Li Vigni, i pavimenti dei vialetti sono completati con piastrelle di cotto grezzo, mentre i posti macchina sono definiti con mattoni in cemento. I muretti para terra sono costruiti con pietra a faccia vista, quelli di confine sono in c.a. e sormontati da inferriate. Ogni alloggio ha un accesso indipendente; un posto auto all aperto, tranne l appartamento di piano terra centrale, ed un giardinetto di pertinenza dotato di illuminazione esterna su pali e d impianto di irrigazione. L alloggio di piano terra, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824 sub 163-169, civ. n. 908, lato strada (foto n. 1 in allegato n. 5) si compone di un soggiorno con angolo cottura in muratura (foto n. 2 e 3), disimpegno (foto n. 4), due camere da letto matrimoniali (foto n. 5 e 6), un w.c. bagno (foto n. 7) e da due porticati (foto n. 8 e 9), per una superficie commerciale complessiva, calcolata secondo la direttiva UNI 10750, di circa mq 105,60; di questi, mq 94,00 rappresentano la superficie coperta dell alloggio e mq 11,60 quella dei porticati già ragguagliata al 35% della superficie reale (si veda la pianta in allegato n. 5). Il w.c. ed una delle due camere da letto prendono luce ed aria da una 3
intercapedine e poiché entrambe le camere da letto sono quasi completamente interrate, risultano umide. Le rifiniture interne sono discrete: ceramica fugata a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno, pareti intonacate e tinteggiate con idropittura lavabile. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti sotto traccia e funzionanti. In merito all aspetto urbanistico riferisce di aver effettuato un accesso presso l ufficio tecnico del comune di Trabia onde verificare se fossero state rilasciate Licenze edilizie o Autorizzazioni e/o se fossero pendenti domande di sanatoria per gli ampliamenti eseguiti. Nulla è emerso. L aggiudicatario potrà regolarizzare gli abusi presentando, entro i tempi stabiliti dalla legge (120 giorni dall aggiudicazione) e presso il Comune di Trabia, un istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dall ultima norma, la L. 326/2003. I costi da sostenere sono: 2.500,00, quale oblazione (ampliamento al piano terra); 1.500,00, quali oneri concessori; 1.000,00 per il rilascio della Concessione in sanatoria; 4.000,00 per le competenze di un tecnico che dovrà predisporre tutti gli atti necessari per definire la pratica. La spesa complessiva, pertanto, è di 10.000,00 che sarà detratta dalla stima. Giova precisare, in ultimo, che l alloggio, al momento del sopralluogo, risultava sfitto. L alloggio che si svolge tra il I ed il II piano, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 165-168, lato strada (foto n. 10 e 11 in allegato n. 5), si compone, a piano primo, di un ampio soggiorno con angolo cottura (foto n. 12 e 13), di una camera da letto matrimoniale (foto n. 14), di un w.c. bagno (foto n. 15) e di una panoramica terrazza coperta (foto n. 10) prospiciente il soggiorno (si veda la pianta in allegato n. 5). Il secondo piano si sviluppa con un camerino (foto n. 16), una camera da letto con relativo w.c. (foto n. 17), un ripostiglio ed una piccola terrazza praticabile (foto n. 18). E opportuno segnalare che il secondo piano non possiede le altezze utili (mt 2,70) per essere qualificato come abitabile. La superficie commerciale complessiva (I e II piano), calcolata secondo la direttiva UNI 10750, è di circa mq 130,95, di cui: mq 117,40, quale superficie coperta dei piani I e II ; mq 6,65 quella del terrazzo di I piano (lato mare) già ragguagliata al 35% dell intera superficie reale; mq 6,90 per i terrazzi di II piano già ragguagliata al 25% della superficie reale. Il w.c. del II ha una altezza appena sufficiente per entrarvi ed è al buio, prende aria tramite una 4
elettro ventola. Le rifiniture sono discrete: ceramica al pavimento, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, scala a chiocciola con marmo granito rosso (foto n. 19), angolo cottura in muratura, infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti sotto traccia e funzionanti. Non va sottovalutata la panoramicità e piacevolezza del luogo nonché le condizioni ambientali che sono migliori dell appartamento posto al piano di sotto. Quello in parola, infatti, è totalmente fuori terra, esposto alla luce, ai raggi solari e gode di una ottima vista sul mare. Per questi motivi, il C.T.U., differenzierà la stime tra il piano terra ed il I e II piano. L unica nota stonata sono le macchie di umidità rinvenute sul soffitto del soggiorno del I piano e sulla parete della camera da letto di II piano (foto n. 20 e 21) che dovranno essere oggetto di lavori di bonifica e che determineranno un lieve calo nella stima. Circa l aspetto urbanistico, dopo il controllo eseguito in sede di sopralluogo, riferisce di avere riscontrato delle incongruenze tra i grafici assentiti dal comune e lo stato attuale dell immobile. Le variazioni consistono nell ampliamento del 1 e del 2 piano ed in una diversa distribuzione interna di quest ultimo (si osservi la tavola dello stato di fatto in allegato 5 al fascicoletto n. 2). La regolarizzazione urbanistica di dette opere abusive potrà avvenire presentando, entro 120 gironi dall aggiudicazione, istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/1985, come recepito dall ultima norma, la 326/2003. Le spese da approntare sono le seguenti: 2.500,00 circa, quali oblazione da versare allo Stato per l ampliamento di piano 1 e 2 ; 5 1.500,00 circa, quali oneri da versare allo al Comune di Trabia; 1.000,00 circa, quali spese amministrative per rilascio della concessione; 4.500,00 circa, quali spese tecniche per la redazione degli elaborati grafici di rilievo, relazione tecnica e quanto altro serve per il rilascio della concessione. Il tutto ammonta ad 9.500,00 che saranno detratte dalla stima. Giova, inoltre, precisare, che l unità immobiliare, al momento del sopralluogo, risultava in affitto. Il debitore, se pure richiestogli attraverso i suoi rappresentanti presenti ai vari sopralluoghi, non ha mai fornito il contratto.
L alloggio di piano terra distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 162-170, centrale (foto n. 22 e 23 in allegato n. 5), si compone di una camera da letto matrimoniale (foto n. 24), un ampio w.c. bagno (foto n. 25), un camerino (foto n. 26), un disimpegno (foto n. 27), un soggiorno con angolo cottura in muratura (foto n. 28 e 29) e di un ampio porticato (foto n. 30) per una superficie commerciale complessiva, calcolata secondo la direttiva UNI 10750, di circa mq 85,90 di cui: mq 78,60, quale superficie coperta dell alloggio; mq 7,30, quella del porticato già ragguagliata al 35% della superficie reale (si veda la pianta in allegato n. 5). Il w.c. e la camera da letto prendono luce ed aria da una intercapedine e poiché le due stanze sono completamente interrate risultano umide. Le rifiniture, tuttavia, sono di buon livello: ceramica fugata a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti sotto traccia e funzionanti. Il giardinetto pertinenziale, tra tutti, è il più piccolo. In merito all aspetto urbanistico, il C.T.U., ha riscontrato delle incongruenze tra il progetto approvato dal Comune e lo stato attuale dell immobile. Le variazioni consistono: in una diversa distribuzione interna; nel frazionamento dell originaria unità immobiliare che si sviluppava tra il piano terra ed il primo così da creare, per ogni piano, due distinti alloggi; nell ampliamento del piano terra verso il terrapieno. Nella tavola acclusa in allegato n. 5 sono segnati, in verde, gli ampliamenti abusivi. La regolarizzazione potrà avvenire presentando al comune di Trabia istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dall ultima norma sul condono edilizio la L. 326/2003. I costi da sostenere sono: 1.300,00 tra oblazione ed oneri concessori (ampliamento al piano terra); 1.700,00 quale oblazione per il frazionamento dell originaria unità immobiliare che si sviluppava su P.T. e 1 (tipologia 5 della L. 326/2003); 1.000,00 per il rilascio della Concessione in sanatoria; 4.500,00 per le competenze di un tecnico che dovrà predisporre gli elaborati. La spesa complessiva ammonta ad 8.500,00 che sarà detratta dalla stima. Precisa, in ultimo, che l unità immobiliare, al momento del sopralluogo, risultava sfitta. L alloggio di I e II piano, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 166-171, ubicato in posizione centrale (foto n. 31 e 32 in allegato n. 5), si compone: al piano primo di un ampio soggiorno con angolo cottura (foto n. 33 e 34), una 6
camera da letto matrimoniale, un w.c. bagno (foto n. 35) ed una panoramica terrazza coperta prospiciente il soggiorno (si veda la pianta in allegato n. 5); al secondo piano: di un camerino (foto n. 36), una camera da letto con relativo w.c., un ripostiglio e da due terrazzi. Giova rilevare che il piano non possiede le altezze necessarie (min. 2,70 mt) per essere abitabile. La superficie commerciale complessiva (I e II piano), calcolata secondo la direttiva UNI 10750, è di circa mq 145,00, di cui: mq 130,75, quale superficie coperta dei piani I e II ; mq 6,75 quella del terrazzo di I piano (lato mare) già ragguagliata al 35% della superficie reale; mq 7,50 per i terrazzi di II piano già ragguagliata al 25% della superficie reale. Il w.c. del II piano ha una altezza appena sufficiente per entrarvi, è al buio e prende aria tramite elettro ventola. Le rifiniture sono discrete: ceramica a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, scala rivestita con marmo travertino (foto n. 37), angolo cottura in muratura, infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno massello. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti sotto traccia e funzionanti. Non va taciuta la panoramicità e piacevolezza del luogo, nonché le condizioni ambientali che sono migliori dell appartamento posto al piano di sotto. Quello in parola, infatti, è totalmente fuori terra, quindi esposto alla luce, ai raggi solari e gode di una ottima panoramicità. Il solo neo è rappresentato dalla mancanza del giardino di pertinenza; l unico spazio all aperto, difatti, è costituito dal parcheggio (foto n. 38), per altro di modeste dimensioni. Circa l aspetto urbanistico, riferisce di avere riscontrato delle incongruenze tra i grafici assentiti dal comune e lo stato attuale dell immobile 8si confrontino tra loro il progetto approvato e lo stato di fatto entrambi acclusi in allegato n. 5). Le variazioni consistono: nell ampliamento del 1 e 2 piano; nel frazionamento dell originaria unica unità immobiliare che si sviluppava tra il P.T. ed il primo paino in modo da ricavarne due; nella diversa distribuzione interna del piano 1 piano; nella realizzazione di alcuni ambienti, non abitabili, nel sotto tetto o 2 piano. La regolarizzazione di dette opere abusive potrà avvenire presentando, entro 120 gironi dall aggiudicazione, istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/1985, come recepito dall ultima norma, la 326/2003. I costi da sostenere sono: 2.500,00 per l oblazione; 1.500,00 per gli oneri concessori; 1.700,00 quale oblazione per il frazionamento dell unità immobiliare (tipologia 5 della L. 7
326/2003); 1.000,00 per il rilascio della Concessione in Sanatoria; 4.300, quale onorario di un tecnico che dovrà predisporre gli atti necessari per conseguire la Concessione. La spesa complessiva, pertanto, è di 11.000,00 che sarà detratta dalla stima. In ultimo, l unità immobiliare, al momento del sopralluogo, risultava in affitto e benché il C.T.U. ha più volte richiesto il contratto non gli è mai stato fornito dal debitore. L alloggio di piano terra, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 164-173, civ. n. 912, lato termini Imerese (foto n. 39 bis in allegato n. 5) si compone di due camere da letto matrimoniali (foto n. 40 bis e 41 bis), un w.c. bagno (foto n. 42 bis), un disimpegno (foto n. 43 bis), soggiorno con angolo cottura in muratura (foto n. 44 bis e 45 bis) e da due porticati (foto n. 39 bis), per una superficie commerciale complessiva, calcolata secondo la direttiva UNI 10750, di circa mq 103,85, tra superficie coperta e terrazzi. Va chiarito che il w.c. ed una delle due camere da letto prendono luce ed aria da una intercapedine e poiché entrambe le camere da letto sono quasi completamente interrate, risultano umide. Le rifiniture sono discrete: ceramica fugata a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti sotto traccia e funzionanti. In merito all aspetto urbanistico riferisce di aver effettuato un accesso presso l ufficio tecnico del comune di Trabia onde verificare se fossero state rilasciate, per le difformità riscontrate al momento del sopralluogo, Licenze edilizie o Autorizzazioni e/o se fossero pendenti domande di sanatoria. Nulla è emerso. L aggiudicatario potrà regolarizzare il tutto presentando, entro i tempi stabiliti dalla legge (120 giorni dall aggiudicazione) e presso il Comune di Trabia, un istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dall ultima norma sul condono edilizio la L. 326/2003. I costi da sostenere sono: 2.500,00, quale oblazione (ampliamento al piano terra); 1.500,00, oneri concessori; 1.000,00 per il rilascio della Concessione in sanatoria; 4.000,00 per le competenze di un tecnico che dovrà predisporre tutti gli atti necessari per definire la pratica. La spesa complessiva, pertanto, è di 10.000,00 che sarà detratta dalla stima. In ultimo segnala che l unità immobiliare, al momento del sopralluogo, risultava affittata e che non gli è stato fornito il contratto di affitto. 8
L alloggio che si svolge tra il I ed il II piano, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 167-172, lato interno, si compone, a piano primo, di un ampio soggiorno con angolo cottura, di una camera da letto matrimoniale, di un w.c. bagno e di una panoramica terrazza coperta prospiciente il soggiorno. Il secondo piano si sviluppa con un camerino, una camera da letto con relativo w.c., un ripostiglio ed una piccola terrazza. Questo piano, è bene ribadirlo, non è abitabile a causa dell altezza che è inferiore a quella minima (2,70 mt) prevista dai regolamenti sanitari. La superficie commerciale complessiva (I e II piano), calcolata secondo la direttiva UNI 10750, è di circa mq 125,00, tra superficie coperta e terrazzi. Il w.c. del II piano ha una altezza appena sufficiente per entrarvi, è al buio e prende aria tramite elettro ventola. Le rifiniture sono discrete: ceramica ai pavimenti, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, porte in legno massello, angolo cottura in muratura, infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti sotto traccia e funzionanti. Non va sottovalutata la panoramicità e piacevolezza del luogo e le condizioni ambientali che sono migliori rispetto all appartamento posto al piano di sotto. Quello in parola, infatti, è totalmente fuori terra, esposto completamente alla luce, ai raggi solari e gode di una ottima vista sul mare. Per questi motivi, il C.T.U., differenzierà la stima tra il piano terra ed il I e II piano. In ordine all aspetto urbanistico, dopo il controllo eseguito in sede di sopralluogo, riferisce di avere riscontrato delle incongruenze tra i grafici assentiti dal comune e lo stato attuale dell immobile. Le variazioni consistono nell ampliamento del 1 e del 2 piano ed in una diversa distribuzione interna di quest ultimo (si osservi la tavola dello stato di fatto in allegato 5 al fascicoletto n. 2). La regolarizzazione urbanistica di dette opere abusive potrà avvenire presentando, entro 120 gironi dall aggiudicazione, istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/1985, come recepito dall ultima norma, la 326/2003. Le spese da approntare sono le seguenti: 3.000,00 circa, quali oblazione da versare allo Stato per l ampliamento di piano 1 e 2 ; 9 1.500,00 circa, quali oneri da versare allo al Comune di Trabia; 1.000,00 circa, quali spese amministrative per rilascio della concessione;
4.500,00 circa, quali spese tecniche per la redazione degli elaborati grafici di rilievo, relazione tecnica e quanto altro serve per il rilascio della concessione. Il tutto ammonta ad 10.000,00 che saranno detratte dalla stima. Infine, l unità immobiliare, al momento del sopralluogo, risultava in affitto e benché richiesto non gli è mai stato consegnato il contratto di locazione. Villa quadrifamiliare distinta con il numero 39, Stralcio A. Il fabbricato è stato realizzato in difformità alla Concessione Edilizia n. 689 rilasciata dal Comune di Trabia in data 27.11.1991. Gli abusi constano dell ampliamento delle unità abitative site al piano terra e della realizzazione, nel sotto tetto (II piano) di ambienti abitabili, cioè con altezza pari o superiore a mt 2,70. Per queste irregolarità non sono state presentate domande di condono edilizio, ma la catastazione del fabbricato, tuttavia, è stata redatta includendo le parti costruite abusivamente (vedi le planimetrie in allegato n. 6 del fascicoletto di stima n. 2). In allegato n. 6 il lettore potrà prendere visione del progetto approvato e del rilievo dello stato di fatto apprezzandone le differenze. L aggiudicatario avrà facoltà di presentare domanda di condono ai sensi e per gli effetti dell ultimo comma dell art. 40 della L. 47/85 come recepito dalla L. 326/2003, posto che le regioni di credito sono antecedenti all entrata in vigore della norma. La villa è costituita da quattro alloggi: due posti al piano terra, che in verità è parzialmente interrato, e due posti tra il primo piano ed il secondo piano, quest ultimo parzialmente mansardato. Le unità abitative hanno, sostanzialmente, la stessa composizione ed articolazione degli spazi. La villa è realizzata con struttura in c.a. con travi in fondazione, pilastri, travi in elevazione e solai in latero cemento che si intersecano in senso verticale ed orizzontale a formare dei telai chiusi. La copertura è in minima parte a terrazzo piano calpestabile, in massima parte a falda inclinata con travi e tavolato. I prospetti sono rifiniti con intonaco di tipo Li Vigni, i pavimenti dei vialetti sono definiti con piastrelle di cotto grezzo, mentre i posti macchina sono completati con mattoni in cemento. I muretti para terra sono realizzati con pietra a faccia vista, quelli di confine, inoltre, sono sormontati da inferriate. Ogni alloggio ha un accesso indipendente; un posto auto all aperto ed un giardinetto di pertinenza dotato di illuminazione esterna su pali e di impianto di irrigazione. 10
L alloggio a piano terra, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 33-38, civ. n. 642, lato Termini Imerese (foto n. 39 in allegato n. 6), si compone di quattro camere da letto (foto n. 40, 41, 42 e 43), di cui una al buio (foto n. 40), un w.c. bagno (foto n. 44), un soggiorno con angolo cottura in muratura (foto n. 45 e 46), disimpegno (foto n. 47) e di un porticato ubicato davanti l ampio giardino (foto n. 48), per una superficie commerciale complessiva, calcolata secondo la direttiva UNI 10750, di circa mq 133,25, di cui: mq 127,15, quale superficie coperta dell unità immobiliare; mq 5,85 quella del porticato già ragguagliata al 35% dell intera superficie. Si veda la pianta in allegato n. 6. Va chiarito che il w.c. e due delle quattro camere da letto prendono luce ed aria da una intercapedine. Le rifiniture sono di buon livello: ceramica fugata a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e fasce a decori, infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti funzionanti. Il C.T.U. segnala delle tracce di umidità in una delle camera da letto ed il cattivo stato delle persiane. In merito all aspetto urbanistico riferisce di aver effettuato un accesso presso l ufficio tecnico del comune di Trabia onde verificare se fossero state rilasciate, per le difformità riscontrate al momento del sopralluogo (ampliamento dell unità immobiliare), Licenze edilizie o Autorizzazioni e/o se fossero pendenti domande di sanatoria. Nulla è emerso. L aggiudicatario potrà regolarizzare gli abusi presentando, entro i tempi stabiliti dalla legge (120 giorni dall aggiudicazione) e presso il Comune di Trabia, un istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dall ultima norma, la L. 326/2003. I costi da sostenere sono: 9.000,00 tra oblazione ed oneri concessori; 1.000,00 per il rilascio della Concessione in sanatoria; 4.500,00 per le competenze di un tecnico che dovrà predisporre la documentazione necessaria ai fini del rilascio della Concessione Edilizia in sanatoria. La spesa complessiva, pertanto, è di 14.500,00 che sarà detratta dalla stima. Giova precisare, in ultimo, che l unità immobiliare è abitata da uno dei figli del debitore. L alloggio al I e II piano, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 36-40, civ. n. 640, lato Termini Imerese (foto n. 49 in allegato n. 6), si compone, a piano primo, di un soggiorno con angolo cottura (foto n. 50 e 51), una camera da letto matrimoniale (foto n. 52), di un w.c. bagno (foto n. 53) e di un ampio e 11
panoramico terrazzo coperto prospiciente il soggiorno (si veda la pianta in allegato n. 6). Il secondo piano è composto da un camerino (foto n. 54), due camere da letto (foto n. 55 e 56), w.c. doccia (foto n. 57) ed un terrazzino che guarda verso mare. La superficie commerciale complessiva del I e II piano, calcolata secondo la norma UNI 10750, è di circa mq 152,70, di cui: mq 146,30, quale superficie coperta dei piani I e II ; mq 4,70 quella del terrazzo di I piano (lato mare) già ragguagliata al 35% dell intera superficie reale; mq 1,70 quella del terrazzo di II piano già ragguagliata al 25% della superficie reale. Le rifiniture sono di buon livello: ceramica a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, scala a chiocciola interamente in legno (foto n. 58), infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno, intonaci interni al civile definiti con due mani di idropittura lavabile. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti sotto traccia e funzionanti. Non va taciuta la presenza di verde, la panoramicità e piacevolezza del luogo, nonché le condizioni ambientali che sono migliori rispetto all appartamento di sotto. Quello in parola, infatti, è totalmente fuori terra, quindi esposto alla luce, ai raggi solari e gode di un ottima panoramicità. Per questi motivi, il C.T.U., adotterà due differenti stime tra il P.T. ed il I -II piano. In merito all aspetto urbanistico, dopo la verifica compiuta in sede di sopralluogo, riferisce di avere riscontrato delle difformità tra i grafici assentiti dal comune e lo stato attuale dell immobile. Accertato che gli ampliamenti rinvenuti sono abusivi, nulla è stato rinvenuto negli archivi del Comune, l aggiudicatario potrà regolarizzarli presentando, entro i tempi stabiliti dalla legge (120 giorni dall aggiudicazione) e presso il Comune di Trabia, un istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dall ultima norma, la L. 326/2003. I costi da sostenere sono: 6.500,00 tra oblazione ed oneri concessori; 1.000,00 per il rilascio della Concessione in Sanatoria; 4.500,00 quali competenze di un tecnico che dovrà predisporre gli allegati grafici di progetto e la documentazione necessaria ai fini del rilascio della Concessione Edilizia in sanatoria. La spesa complessiva, pertanto, è di 12.000,00 che sarà detratta dalla stima. Precisa altresì, che l unità immobiliare, al momento del sopralluogo, risultava sfitta. L alloggio a piano terra, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 34-37, civ. n. 643, lato strada (foto n. 59 in allegato n. 6), si compone di due camere da 12
letto (foto n. 60 e 61), un w.c. bagno (foto n. 62), un soggiorno con angolo cottura (foto n. 63 e 64), un piccolo disimpegno ed un porticato antistante l ampio giardino (foto n. 65), per una superficie commerciale complessiva, calcolata secondo la direttiva UNI 10750, di circa mq 101,85 di cui: mq 96,00, quale superficie coperta dell unità immobiliare; mq 5,85 quella del porticato già ragguagliata al 35% dell intera superficie. Si veda la pianta in allegato n. 6. Va chiarito che il w.c. ed una delle due camere da letto prendono luce ed aria da una intercapedine. Le rifiniture sono discrete: ceramica fugata a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e fasce a decori, infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti funzionanti. Il C.T.U. segnala tracce di umidità in una delle camere da letto ed il cattivo stato delle persiane. In merito all aspetto urbanistico riferisce di aver effettuato un accesso presso l ufficio tecnico del comune di Trabia onde verificare se fossero state rilasciate, per gli ampliamenti riscontrati al momento del sopralluogo, Licenze edilizie o Autorizzazioni e/o se fossero pendenti domande di sanatoria. Nulla è emerso, le suddette opere, dunque, sono abusive. L aggiudicatario potrà regolarizzarle presentando, entro i tempi stabiliti dalla legge (120 giorni dall aggiudicazione) e presso il Comune di Trabia, un istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dall ultima norma, la L. 326/2003. I costi da sostenere sono: 4.000,00 tra oblazione ed oneri concessori; 1.000,00 per il rilascio della Concessione in Sanatoria; 4.000,00 per le competenze di un tecnico che dovrà predisporre ogni documento utile ai fini del rilascio della Concessione Edilizia in sanatoria. Il tutto ammonta ad 9.000,00 che sanno detratti dalla stima. In ultimo, fa presente che l unità immobiliare al momento del sopralluogo risultava in affitto e che il contratto non gli è stato fornito. L alloggio al I e II piano, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 35-39, civ. n. 641, lato strada (foto n. 66 in allegato n. 6), si compone, a piano primo, di un ampio soggiorno con attinente angolo cottura (foto n. 67), una camera da letto matrimoniale (foto n. 68), di un w.c. bagno (foto n. 69) e di un ampia e panoramica terrazza coperta prospiciente il soggiorno (si veda la pianta in allegato n. 6). Il secondo piano è composto da due camere da letto (foto n. 70 e 71), w.c. doccia (foto n. 72), un camerino (foto n. 73) ed un 13
terrazzino che guarda verso mare (foto n. 74). La superficie commerciale complessiva del I e II piano, calcolata secondo la norma UNI 10750, è di circa mq 144,00, di cui: mq 137,60, quale superficie coperta dei piani I e II ; mq 4,70 quella del terrazzo di I piano (lato mare), già ragguagliata al 35% dell intera superficie; mq 1,70, quella del terrazzo di II piano, già ragguagliata al 25% della superficie reale. Le rifiniture sono discrete: ceramica a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, scala a chiocciola interamente in ferro (foto n. 75), infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti funzionanti. Non va sottovalutata la presenza di verde, la panoramicità e piacevolezza del luogo nonché le condizioni ambientali che sono migliori dell appartamento posto al piano di sotto. Quello in parola, infatti, è totalmente fuori terra, esposto completamente alla luce, ai raggi solari e gode di una ottima panoramicità. Per questi motivi, il C.T.U., adotterà due differenti stime. In merito all aspetto urbanistico, ha riscontrato delle incongruenze tra il progetto approvato e lo stato attuale dell immobile. Le variazioni consistono nell ampliamento dell unità immobiliare di I piano verso il terrapieno, nonché nell ampliamento con una diversa distribuzione interna del piano II che risulta abitabile perché ha altezze pari o superiori a mt 2,70. Le suddette difformità risultano abusive perché nulla è stato rinvenuto (autorizzazioni e/o domande di sanatoria) negli archivi del Comune di Trabia. L aggiudicatario potrà regolarizzare gli abusi presentando istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dall ultima norma, la L. 326/2003. I costi da sostenere sono pari a circa 5.000,00, tra oblazione ed oneri concessori. A questa somma vanno aggiunti i costi amministrativi della Concessione per 1.000,00 e le competenze di un tecnico, per 4.000,00. La spesa complessiva, pertanto, è di 10.000,00 che sarà detratta dalla stima. Precisa, in ultimo, che l unità immobiliare, al momento del sopralluogo, risultava in affitto e che il contratto, se pure richiesto, non gli è stato fornito. Villa quadrifamiliare distinta con il numero 40, Stralcio A. La villetta è stata realizzata in difformità alla Concessione Edilizia n. 690 rilasciata dal Comune di Trabia in data 27.11.1991. Gli abusi consistono nell ampliamento delle unità abitative al piano terra e nella realizzazione, al piano sotto tetto (II piano) di ambienti abitabili. Per queste irregolarità non sono 14
state presentate domande di condono edilizio, ma la catastazione, tuttavia, è stata redatta includendo le parti costruite abusivamente. Il lettore, in allegato n. 7, potrà prendere visione del progetto approvato e del rilievo dello stato di fatto apprezzandone le differenze. L aggiudicatario avrà facoltà di presentare domanda di condono ai sensi e per gli effetti dell ultimo comma dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dalla L. 326/2003, perché le ragioni del credito sono antecedenti l entrata in vigore della predetta norma. La villa è costituita da quattro unità abitative: due poste al piano terra, che in verità è parzialmente interrato, e due poste tra il primo piano ed il secondo piano, quest ultimo parzialmente mansardato. Gli alloggi hanno, praticamente, la stessa composizione e suddivisione degli spazi interni. Il C.T.U., pertanto, eseguirà la descrizione di due soli appartamenti, quello di piano terra e quello di I e II piano lato Termini Imerese. La villa è realizzata con struttura in c.a. costituita da travi in fondazione, travi in elevazione, pilastri e solai in latero cemento che si intersecano in senso verticale ed orizzontale a formare dei telai chiusi; la copertura è in minima parte a terrazzo piano calpestabile ed in massima parte a falda inclinata con travi e tavolato; i prospetti sono rifiniti con intonaco di tipo Li Vigni; i pavimenti dei vialetti sono completati con piastrelle di cotto grezzo, mentre i posti macchina sono definiti con mattoni in cemento. I muretti para terra sono realizzati con pietra a faccia vista, quelli di confine, inoltre, sono sormontati da inferriate. Ogni alloggio ha un accesso indipendente; un posto auto all aperto ed un giardinetto di pertinenza dotato di illuminazione esterna su pali e di impianto di irrigazione. L alloggio di piano terra, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 41-46, civ. n. 646, lato Termini Imerese (foto n. 76 e 77 in allegato n. 7), si compone di due camere da letto (foto n. 78 e 79), un w.c. bagno (foto n. 80), un soggiorno con angolo cottura (foto n. 81 e 82), un piccolo disimpegno ed un porticato (foto n. 83), per una superficie commerciale complessiva, calcolata secondo la direttiva UNI 10750, di circa mq 100,00 di cui: mq 94,00 quale superficie coperta dell unità immobiliare; mq 6,00 quella del porticato già ragguagliata al 35% dell intera superficie reale. Si veda la pianta in allegato n. 7. Il w.c. ed una delle due camere da letto prendono luce ed aria da una intercapedine. Le rifiniture sono di buon livello: ceramica fugata a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, infissi esterni in legno massello con 15
persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti funzionanti. Il C.T.U. segnala tracce di umidità di risalita nei pavimenti esterni. In ordine all aspetto urbanistico, come già accennato, vi sono degli ampliamenti abusivi che l aggiudicatario potrà regolarizzarle presentando entro 120 giorni dall aggiudicazione e presso il Comune di Trabia, un istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dall ultima norma, la L. 326/2003. I costi da sostenere sono: 4.500,00 tra oneri concessori ed oblazione; 1.000 per il rilascio della Concessione in Sanatoria; 4.000,00 per le competenze di un tecnico che dovrà predisporre la documentazione necessaria ai fini del rilascio della Concessione Edilizia in sanatoria. La spesa complessiva, pertanto, è di 9.500,00 che sarà detratta dalla stima. Precisa altresì, che l unità immobiliare, al momento del sopralluogo, risultava sfitta. L alloggio al I e II piano, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 44-48, civ. n. 644, lato Termini Imerese (foto n. 84 in allegato n. 7), si compone, a piano primo, di un soggiorno con attinente angolo cottura (foto n. 85 e 86), una camera da letto matrimoniale (foto n. 87), di un w.c. bagno (foto n. 88) e di un ampio e panoramico terrazzo coperto prospiciente il soggiorno (si veda la pianta in allegato n. 7). Il secondo piano, abitabile, è composto da tre camere da letto (foto n. 89, 90 e 91), una della quali al buio, w.c. doccia (foto n. 92) ed un terrazzino che guarda verso mare (foto n. 93). La superficie commerciale complessiva del I e II piano, calcolata secondo la norma UNI 10750, è di circa mq 150,00, di cui: mq 143,70, quale superficie coperta dei piani I e II ; mq 4,65 quella del terrazzo di I piano (lato mare) già ragguagliata al 35% dell intera superficie reale; mq 1,65 per il terrazzo di II piano già ragguagliata al 25% della superficie reale. Le rifiniture sono di buon livello: ceramica a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, scala a chiocciola interamente in legno (foto n. 94), infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti funzionanti. Non va taciuta la panoramicità e piacevolezza del luogo nonché le condizioni ambientali che sono migliori dell appartamento posto al piano di sotto. Quello in parola, infatti, è totalmente fuori terra, esposto alla luce, ai raggi solari e gode di una ottima panoramicità. Per questi motivi, il C.T.U., adotterà due differenti stime tra il piano terra ed il I 16
e II piano. In merito all aspetto urbanistico riferisce che negli archivi del Comune di Trabia non sono stati rinvenuti né atti che autorizzassero i lavori di ampliamento, né istanze di condono. L aggiudicatario potrà regolarizzare gli ampliamenti abusivi presentando, entro i tempi stabiliti dalla legge (120 giorni dall aggiudicazione) e presso il Comune di Trabia, un istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dall ultima norma, la L. 326/2003. I costi da sostenere sono pari a circa 5.500,00, tra oneri concessori ed oblazione; 1.000,00 per il rilascio del titolo; 4.000,00 per le competenze di un tecnico che dovrà predisporre i grafici di progetto e la documentazione necessaria ai fini del rilascio della Concessione Edilizia in sanatoria. La somma complessiva è di 10.500,00 che sarà detratta dalla stima. In ultimo precisa che l unità immobiliare è data in affitto e che nonostante sia stato richiesto, non è pervenuto il contratto di affitto. L alloggio di piano terra, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 42-45, civ. n. 647, lato strada, ha la stessa distribuzione interna dell alloggio di piano terra distinto con i sub. 41-46 (si consulti la documentazione fotografica dal n. 95 al n. 101 acclusa in allegato n. 7). Circa l aspetto urbanistico rileva che anche in questo caso sono stati compiuti degli abusi consistenti in ampliamenti che l aggiudicatario potrà sanare. I costi ammontano ad 9.500,00 e saranno detratti dalla stima. L alloggio è dato in affitto, ma il contratto non è stato consegnato al C.T.U. L alloggio di piano 1 e 2, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 43-47, civ. n. 645, lato strada, ha la stessa distribuzione interna dell alloggio distinto con i sub. 44-48 (vedi documentazione fotografica dal n. 102 al n. 113 acclusa in allegato n. 7). Circa l aspetto urbanistico rileva che anche in questo caso sono stati compiuti degli abusi consistenti in degli ampliamenti che l aggiudicatario potrà sanare. I costi ammontano ad 10.500,00 e saranno detratti dalla stima. L alloggio è dato in affitto, ma il contratto non è stato fornito al C.T.U. 17 Villa quadrifamiliare distinta con il numero 41, Stralcio A. La villetta fu realizzata in difformità alla Concessione Edilizia n. 688, rilasciata dal Comune di Trabia in data 27.11.1991. Gli abusi consistono nell ampliamento delle unità abitative al piano terra e nella realizzazione di ambienti abitabili nel sotto tetto (II piano). Per queste irregolarità non sono state presentate
domande di condono edilizio, ma la catastazione è stata redatta includendo le parti costruite abusivamente. In allegato n. 8, il lettore, potrà prendere visione del progetto approvato e del rilievo dello stato di fatto apprezzandone le differenze. L aggiudicatario avrà facoltà di presentare domanda di condono ai sensi e per gli effetti dell ultimo comma dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dalla L. 326/2003, perché le ragioni di credito sono antecedenti all entrata in vigore della norma. La villa è costituita da quattro unità abitative: due poste al piano terra, che in verità è parzialmente interrato, e due poste tra il primo piano ed il secondo piano, quest ultimo parzialmente mansardato e reso abitabile dalle altezze che sono pari o superiori a mt 2,70. Le unità abitative hanno sostanzialmente la stessa composizione e suddivisione degli spazi interni. Il C.T.U., pertanto, eseguirà la descrizione di due soli appartamenti, quello di piano terra e quello di I e II piano lato Termini Imerese (si veda lo stralcio aerofotogrammetrico in allegato n. 8). La villa è realizzata con struttura in c.a. con travi e pilastri che si intersecano in senso verticale ed orizzontale a formare dei telai chiusi. La copertura è in minima parte a terrazzo piano calpestabile, in massima parte a falda inclinata con travi e tavolato. I prospetti sono rifiniti con intonaco di tipo Li Vigni, i pavimenti dei vialetti sono definiti con piastrelle di cotto grezzo, mentre i posti macchina sono completati con mattoni in cemento. I muretti para terra sono realizzati con pietra a faccia vista, quelli di confine, inoltre, sono sormontati da inferriate. Ogni alloggio ha un accesso indipendente; un posto auto all aperto ed un giardinetto di pertinenza dotato di illuminazione esterna su pali e di impianto di irrigazione a pioggia. L alloggio di piano terra, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 49-54, civ. n. 638, lato Termini Imerese (foto n. 114 in allegato n. 8), si compone di due camere da letto (foto n. 115 e 116), un w.c. bagno (foto n. 117), un soggiorno con angolo cottura in muratura (foto n. 118 e 119), disimpegno ed un porticato, per una superficie commerciale complessiva, calcolata secondo la direttiva UNI 10750, di circa mq 100,00 di cui: mq 94,00, quale superficie coperta dell unità immobiliare; mq 6,00 quella del porticato già ragguagliata al 35% dell intera superficie. Si veda la pianta in allegato n. 8. Va chiarito che il w.c. ed una delle due camere da letto prendono luce ed aria dall intercapedine retrostante il fabbricato. Le rifiniture sono di buon livello: ceramica fugata a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, infissi esterni in legno 18
massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti sotto traccia e funzionanti. Il consulente segnala tracce di umidità nei pavimenti esterni, nonché la necessità di eseguire attività di manutenzione alle persiane. L aggiudicatario, in ordine agli ampliamenti abusivi, potrà regolarizzarli presentando, entro i tempi stabiliti dalla legge (120 giorni dall aggiudicazione) e presso il Comune di Trabia, un istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dall ultima norma, la L. 326/2003. I costi da sostenere sono: 4.500,00 tra oblazione ed oneri concessori; 1.000,00 per il rilascio della Concessione in sanatoria; 4.000 per l competenze di un tecnico che dovrà predisporre gli allegati grafici di progetto e la documentazione necessaria ai fini del rilascio della Concessione Edilizia in sanatoria. Il tutto ammonta ad 9.500,00 che saranno detratti dalla stima. Per ultimo precisa che l unità immobiliare, al momento del sopralluogo, risultava in affitto e che il contratto, benché richiesto, non gli è stato fornito. L alloggio di I e II piano, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 52-56, civ. n. 636, lato Termini Imerese (foto n. 120 in allegato n. 8), si compone, a piano primo, di un soggiorno con attinente angolo cottura in muratura (foto n. 121 e 122), una camera da letto matrimoniale (foto n. 123), di un w.c. bagno (foto n. 124) e di un ampio e panoramico terrazzo coperto prospiciente il soggiorno (si veda la pianta in allegato n. 8). Il secondo piano è composto da un camerino (foto n. 125), due camere da letto (foto n. 126 e 127), un w.c. doccia (foto n. 128), disimpegno (foto n. 129) ed un terrazzino che guarda verso mare. La superficie commerciale complessiva del I e II piano, calcolata secondo la norma UNI 10750, è di circa mq 150,00, di cui: mq 143,70, quale superficie coperta dei piani I e II ; mq 4,65 quella del terrazzo di I piano (lato mare) già ragguagliata al 35% dell intera superficie reale; mq 1,65 per il terrazzo di II piano già ragguagliata al 25% della superficie reale. Le rifiniture sono di buon livello: ceramica a terra, rivestimenti con piastrelle bianche e decori, scala a chiocciola con pedate in marmo granito (foto n. 130), infissi esterni in legno massello con persiane e porte con vetri camera, infissi interni in legno. Gli impianti: citofonico, TV, elettrico, telefonico, idrico e fognario sono tutti funzionanti. Non va taciuta la panoramicità e piacevolezza del luogo nonché le condizioni ambientali che sono migliori dell appartamento posto al piano di 19
sotto. Questo, infatti, è totalmente fuori terra, quindi esposto completamente alla luce, ai raggi solari e gode di una ottima panoramicità. Per questi motivi, il C.T.U., adotterà due differenti valori unitari di stima. Circa l aspetto urbanistico riferisce di aver effettuato un accesso presso l ufficio tecnico del comune di Trabia onde verificare se fossero state rilasciate, per gli ampliamenti riscontrati, Licenze edilizie o Autorizzazioni e/o se fossero pendenti domande di sanatoria. Nulla è emerso. L aggiudicatario potrà regolarizzare il tutto presentando, entro i tempi stabiliti dalla legge (120 giorni dall aggiudicazione) e presso il Comune di Trabia, un istanza di condono edilizio ai sensi dell art. 40 della L. 47/85, come recepito dall ultima norma sul condono edilizio la L. 326/2003. I costi da sostenere sono: 6.000,00 tra oneri concessori ed oblazione; 1.000,00 per il rilascio della concessione in sanatoria; 4.000 per le competenze di un tecnico che dovrà predisporre gli allegati grafici di progetto e la documentazione necessaria ai fini del rilascio della Concessione Edilizia in sanatoria. Il tutto ammonta ad 11.000,00 che saranno detratti dalla stima. In ultimo rileva che l unità immobiliare è abitata, durante il periodo estivo, dallo stesso debitore, Sig. B. L alloggio di piano terra, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 50-53, civ. n. 638, lato strada, ha la stessa distribuzione interna dell alloggio di piano terra distinto con i sub. 49 e 54 (leggasi documentazione fotografica dal n. 131 al n. 135 acclusa in allegato n. 8). Circa l aspetto urbanistico rileva che anche in questo caso sono stati compiuti degli abusi che l aggiudicatario potrà sanare. I costi ammontano ad 9.500,00 che saranno detratti dalla stima. L unità abitativa è data in affitto, ma il contratto, se pure richiesto, non è stato consegnato al C.T.U.. L alloggio di piano 1 e 2, distinto al fg. 12 con la p.lla 1824, sub 51-55, civ. n. 637, lato strada, riferisce che l appartamento ha la stessa distribuzione interna dell alloggio di piano terra distinto con i sub. 52 e 56 (leggasi documentazione fotografica dal n. 136 al n. 147 acclusa in allegato n. 8). Circa l aspetto urbanistico rileva che anche in questo caso sono stati compiuti degli abusi che l aggiudicatario potrà sanare. I costi ammontano ad 11.000,00 che saranno detratti dalla stima. L appartamento, alla data del sopralluogo, risultava sfitto. 20
Infine, fa presente che tutti i 18 alloggi sono dotati di attestato di conformità energetica, come indicato nel contratto di affitto di ramo di azienda del 02.08.2016, in notaio Leoluca Criscimanno di Palermo, recante il repertorio n. 105.448, tra il sig. B e la società H, ivi registrato il 05.08.2016 al n. 9906-1T (si consulti la copia in Documenti n. 3). In ordine all aspetto catastale, non ha riscontrato alcuna discrasia tra le piante depositate negli uffici di Palermo e lo stato di fatto (si consultino le visure e le planimetrie catastali negli allegati dal n. 5 al n. 8 acclusi al presente fascicoletto di stima). 21 4) Provveda inoltre l'esperto: a) alla indicazione di eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), prescindendo invece da eventuali beni pertinenziali dotati di identificativi catastali autonomi non menzionati nell'atto di pignoramento (e nella relativa nota di trascrizione); b) alla valutazione dei lotti, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima stessa; c) ad indicare, qualora si tratti di quota indivisa, la valutazione della sola quota; precisi se ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa (es. per la presenza di comproprietari e/o familiari interessati all'acquisto, ecc.); precisi infine, alla luce della documentazione disponibile presso i pubblici uffici, l'identità dei comproprietari, segnalando in particolare se diversi da quelli avvisati dal creditore ex art. 599 c.p.c.; 5) Alleghi a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno quattro interne, un'adeguata documentazione fotografica relativa allo stato d'uso, nonché la planimetria del bene; 6) Acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici i documenti mancanti che risultino necessari o utili per l'espletamento dell'incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all'atto di provenienza. Stima Il prezzo o il valore di qualsiasi cosa è determinato dal livello della domanda o dal desiderio che ha un soggetto di acquisire quel bene. Il valore, dunque, è stabilito in funzione di quanto un individuo, in un determinato momento storico ed in certe circostanze, è disposto a spendere per aggiudicarsi un bene. Poiché questo tipo di valutazione è sempre soggettivo, non c è mai un prezzo giusto, univoco e definitivo. Il prezzo che le persone sono disposte a pagare o ad accettare dipende sempre dalla loro personalità e dalla scala dei valori a cui si ispirano al momento della transazione. In tutti gli scambi volontari ed in tutte le transazioni, le parti coinvolte, concordano i prezzi e le condizioni solo se sono convinte di trarre un vantaggio
economico dall operazione. Il C.T.U., sulla base di questa semplice ma incontestabile tesi, ricercherà il più probabile valore di mercato del bene basandosi su dati di mercato e sulle pubblicazioni di agenzie ed istituti che si occupano di redigere statistiche. Statistiche costruite attraverso la raccolta di informazioni assunte in tutto il territorio nazionale e che derivano, essenzialmente, da rogiti notarili e/o da altre forme di transazioni. Sono particolarmente in uso, e non solo in questo Tribunale, le pubblicazioni semestrali dell Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell Agenzia del Territorio che rappresentano la piattaforma a cui, tutti i CC.TT.UU., guardano per redigere le proprie stime. Circa gli indici di riduzione, che il mandato obbliga a considerare, usa la tabella annessa alla legge 392/1978 (equo canone) per tenere conto della vetustà. Dichiarate le fonti di informazione assunte a base della stima, il C.T.U., fa presente che per tutti gli alloggi di Piano Terra, adotta il valore di 1.170,00/mq, tra i due valori indicati per le ville e villini site in zona collinare/suburbana del comune di Trabia, mentre per gli alloggi di Primo e Secondo Piano, il valore massimo di 1.250,00/mq (si consulti la tabella OMI in Documenti n. 1) tra i due valori indicati per le ville e villini site in zona collinare/suburbana del comune di Trabia, tranne per quello identificato con la p.lla 1824 sub 165-168 a motivo dei gravi problemi di umidità. La differenza tra i due valori scaturisce dalla migliore posizione e panoramicità del primo e secondo piano rispetto al piano terra il quale presenta, in tutti gli alloggi, la parete Sud su terrapieno. Per quanto concerne gli indici di riduzione che il mandato obbliga a considerare, utilizza: 0,835, quale coefficiente di vetustà riferito a 23, ovvero a quando fu comunicato il fine lavori (02.11.1994); 0.900, quale coefficiente per assenza di garanzia e vizi occulti o di tipo condominiale. Seguono i quadri sinottici di stima per ciascun lotto: 22 Villetta distinta con il numero 7, stralcio A di lottizzazione
Bene N. Descrizione del cespite da porre all asta Superf. comm. Valore unitario Ass. di garanzia per vizi e spese condom. 10% Vetustà, anni 23 Stima complessiva 17 18 19 20 21 22 Alloggio ubicato al Piano Terra, lato strada, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 163 e sub 169. Alloggio ubicato al Piano Terra, parte centrale, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 162 e sub 170. della L. 326/2003, quelle del frazionamento dell'unità immobiliare, quelle amministrative e le competenze di un tecnico. Alloggio ubicato al Piano Terra, lato Termini Imerese, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 164 e sub 173. Alloggio ubicato al Piano Primo e Secondo, lato strada, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 165 e sub 168. Alloggio ubicato al Piano Primo e Secondo, posizione centrale, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 166 e sub 171. della L. 326/2003, quelle del frazionamento dell'unità immobiliare, quelle amministrative e le competenze di un tecnico. Alloggio ubicato al Piano Primo e Secondo, lato Termini Imerese, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 167 e sub 172. 105,60 1.170,00 0,900 0,835 92.849,33-10.000,00 Somma il bene n. 17 82.849,33 85,90 1.170,00 0,900 0,835 75.528,00-8.500,00 Somma il bene n. 18 67.028,00 103,85 1.170,00 0,900 0,835 91.310,63-10.000,00 Somma il bene n. 19 81.310,63 130,95 1.200,00 0,900 0,835 118.090,71-9.500,00 Somma il bene n. 20 108.590,71 145,00 1.250,00 0,900 0,835 136.209,38-11.000,00 Somma il bene n. 21 125.209,38 125,00 1.250,00 0,900 0,835 117.421,88-10.000,00 Somma il bene n. 21 107.421,88 23
Nell allegato n. 5 accluso al fascicoletto di stima n. 2 è riportata la documentazione tecnica ed amministrativa di ogni singolo alloggio che fa parte della villetta denominata 7/A. Villetta distinta con il numero 39, stralcio A di lottizzazione Bene N. Descrizione del cespite da porre all asta Superf. comm. Valore unitario Ass. di garanzia per vizi e spese condom. 10% Vetustà, anni 23 Stima complessiva 23 24 25 26 Alloggio ubicato al Piano Terra, lato Termini Imerese, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 33 e sub 38. Alloggio ubicato al Piano Terra, lato strada, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 34 e sub 37. Alloggio ubicato al Piano Primo e Secondo, lato Termini Imerese, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 36 e sub 40. Alloggio ubicato al piano Primo e Secondo, lato strada, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 35 e sub 39. 133,25 1.170,00 0,900 0,835 117.160,73-14.500,00 Somma il bene n. 23 102.660,73 101,85 1.170,00 0,900 0,835 89.552,12-9.000,00 Somma il bene n. 24 80.552,12 152,70 1.250,00 0,900 0,835 143.442,56-12.000,00 Somma il bene n. 25 131.442,56 144,00 1.250,00 0,900 0,835 135.270,00-10.000,00 Somma il bene n. 26 125.270,00 24 Nell allegato n. 6 accluso al fascicoletto di stima n. 2 è riportata la documentazione tecnica ed amministrativa di ogni singolo alloggio che fa parte della villetta denominata 39/A.
Villetta distinta con il numero 40, stralcio A di lottizzazione Bene N. Descrizione del cespite da porre all asta Superf. comm. Valore unitario Ass. di garanzia per vizi e spese condom. 10% Vetustà, anni 23 Stima complessiva 27 28 29 30 Alloggio ubicato al Piano Terra, lato Termini Imerese, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 41 e sub 46. Alloggio ubicato al Piano Terra, lato strada, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 42 e sub 45. Alloggio ubicato al Piano Primo e Secondo, lato Termini Imerese, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 44 e sub 48. Alloggio ubicato al piano Primo e Secondo, lato strada, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 43 e sub 47. 100,00 1.170,00 0,900 0,835 87.925,50-9.500,00 25 Somma il bene n. 23 78.425,50 100,00 1.170,00 0,900 0,835 87.925,50-9.500,00 Somma il bene n. 24 78.425,50 150,00 1.250,00 0,900 0,835 140.906,25-10.500,00 Somma il bene n. 25 130.406,25 150,00 1.250,00 0,900 0,835 140.906,25-10.500,00 Somma il bene n. 26 130.406,25 Nell allegato n. 7 accluso al fascicoletto di stima n. 2 è riportata la documentazione tecnica ed amministrativa di ogni singolo alloggio che fa parte della villetta denominata 40/A.
Villetta distinta con il numero 41, stralcio A di lottizzazione Bene N. Descrizione del cespite da porre all asta Superf. comm. Valore unitario Ass. di garanzia per vizi e spese condom. 10% Vetustà, anni 23 Stima complessiva 31 32 33 34 Alloggio ubicato al Piano Terra, lato Termini Imerese, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 49 e sub 54. Alloggio ubicato al Piano Terra, lato strada, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 53 e sub 50. Alloggio ubicato al Piano Primo e Secondo, lato Termini Imerese, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 52 e sub 56. Alloggio ubicato al piano Primo e Secondo, lato strada, della villetta sita a Trabia, nella C.da S. Onofrio, censita al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 1824 sub 51 e sub 55. 100,00 1.170,00 0,900 0,835 87.925,50-9.500,00 26 Somma il bene n. 23 78.425,50 100,00 1.170,00 0,900 0,835 87.925,50-9.500,00 Somma il bene n. 24 78.425,50 150,00 1.250,00 0,900 0,835 140.906,25-11.000,00 Somma il bene n. 25 129.906,25 150,00 1.250,00 0,900 0,835 140.906,25-11.000,00 Somma il bene n. 26 129.906,25 Nell allegato n. 8 accluso al fascicoletto di stima n. 2 è riportata la documentazione tecnica ed amministrativa di ogni singolo alloggio che fa parte della villetta denominata 41/A. Trabia, lì 20.10.2017 Il C.T.U. Arch. Filippo Zerilli
In calce al presente fascicoletto di stima n. 2 sono acclusi: Le fotografie aeree relative alla zona dove ricade il compendio immobiliare; L Allegato n. 5 contenente: lo stralcio aerofotogrammetrico con indicata l ubicazione della villetta esafamiliare, lo stralcio catastale, le planimetrie catastali e le visure catastali di ciascuna unità abitativa, copia della Concessione Edilizia n. 684 del 27.11.1991, copia della comunicazione di inizio e fine lavori, la copia del progetto approvato, rilievo dello stato di fatto con segnate le aree ampliate abusivamente e le fotografie; L Allegato n. 6 contenente: lo stralcio aerofotogrammetrico con indicata l ubicazione della villetta quadrifamiliare, lo stralcio catastale, le planimetrie catastali e le visure catastali di ciascuna unità abitativa, copia della Concessione Edilizia n. 689 del 27.11.1991, copia della comunicazione di inizio e fine lavori, copia dell autorizzazione allo scarico, la copia del progetto approvato, rilievo dello stato di fatto con segnate le aree ampliate abusivamente e le fotografie; L Allegato n. 7 contenente: lo stralcio aerofotogrammetrico con indicata l ubicazione della villetta quadrifamiliare, lo stralcio catastale, le planimetrie catastali e le visure catastali di ciascuna unità abitativa, copia della Concessione Edilizia n. 690 del 27.11.1991, copia della comunicazione di inizio e fine lavori, copia dell autorizzazione allo scarico, la copia del progetto approvato, rilievo dello stato di fatto con segnate le aree ampliate abusivamente e le fotografie; L Allegato n. 8 contenente: lo stralcio aerofotogrammetrico con indicata l ubicazione della villetta quadrifamiliare, lo stralcio catastale, le planimetrie catastali e le visure catastali di ciascuna unità abitativa, copia della Concessione Edilizia n. 683 del 27.11.1991, copia della comunicazione di inizio e fine lavori, copia dell autorizzazione allo scarico, la copia del progetto approvato, rilievo dello stato di fatto con segnate le aree ampliate abusivamente e le fotografie. 27
28 Foto Aerea con indicato il compendio immobiliare oggetto di esecuzione sito nel Comune di Trabia, località S. Onofrio. Ingrandimento delle villette quadrifamiliare oggetto di stima, identificate con i nn. 39/A, 40/A e 41/A, site in C.da S. Onofrio del Comune di Trabia, in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12, p.lla 1824 suddivisa in svariati subalterni.
29 Villetta esafamiliare oggetto di stima, identificata col n. 7/A, sita in C.da S. Onofrio del Comune di Trabia, in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 12, p.lla 1824 suddivisa in svariati subalterni.