INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Cell: 3204826227 e-mail g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043 Tel/Fax 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail f.vaira@alice.it 1
PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Cell: 3204826227 e-mail g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043 Tel/Fax 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail f.vaira@alice.it 2
PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 27 Luglio 2010 i sottoscritti e l Arch.Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Sant Agata di Puglia presso l immobile oggetto di stima per visionare lo stesso, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Mediante atto di compravendita e costituzione di servitù rogato dal dott. Notaio Silvio Nobili repertorio n. 266608, raccolta n. 4652 il CAP di Foggia il 26 Settembre 1973 acquistava nel Comune di Sant Agata di Puglia alla località Bastia dalla sig.ra Bove Maria Francesca in Morese appezzamento di terreno della superficie di mq. 4998,00. Con lo stesso atto la venditrice concedeva a favore del fondo acquistato dal CAP di Foggia servitù perpetua di non edificazione sul contiguo fondo di sua proprietà della estensione di ha.are,ca. 03.48.70. L atto venne registrato a Foggia il 16 Ottobre del 1973 al n. 5029 e trascritto a Lucera il 24 Dicembre 1973 n. 22209/313927 per la compravendita, al n. 22210/313928 per l asservimento. Il magazzino granaio con annessa dipendenza venne realizzato con permesso di costruire n. 5788 di prot. rilasciato il 21 Ottobre del 1975. 2.2 Ubicazione L immobile oggetto di stima è ubicato in località Bastia a circa 7 km. dal Comune di Sant Agata di Puglia in prossimità dell intersezione stradale tra la provinciale 101 e la 119. Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Cell: 3204826227 e-mail g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043 Tel/Fax 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail f.vaira@alice.it 3
2.3 Caratteristiche costruttive e finiture L intero complesso risulta completamente recintato, l area di circa mq. 4.347,00 è delimitata su tutti i lati da un muretto in calcestruzzo con sovrastante rete metallica ancorata a paletti in ferro; sul fronte di ingresso la recinzione non occupa l intera superficie di proprietà, che giunge fino a filo strada, essa è arretrata e costituita da un basamento in calcestruzzo non più alto di una ventina di centimetri su cui è ancorata una ringhiera in ferro con una altezza complessiva che non supera mt. 1,50. Il magazzino granario ha una struttura portante in cemento armato, pareti con elementi ondulati in cemento armato, solaio di copertura in latero cemento a doppia falda ed occupa una superficie lorda di circa mq. 561,00, necessita di manutenzione ordinaria e straordinaria in alcuni punti. La palazzina è stata realizzata con struttura portante in cemento armato, solaio divisionale e di copertura in latero cemento, tompagnatura esterna in mattoni forati. Il fabbricato in discreto stato di conservazione è realizzato su due piani fuori terra. Il piano terra è adibito ad ufficio vendita della superficie lorda di circa mq. 90,00. Il piano superiore è adibito ad alloggio, al momento non utilizzato,consta di un salone, due vani, cucina, ingresso, corridoio, bagno della superficie lorda di circa mq. 90,00. Il piazzale è pavimentato con tappetino bituminoso, è stato realizzato un locale di pesatura non accatastato, in muratura di laterizi forati su platea di fondazione di calcestruzzo cementizio armato, copertura con solaio piano in latero cemento. 2.4 Dotazione impianti tecnologici L immobile è regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica. Al momento il CAP di Foggia vi svolge regolare attività di rappresentanza e vendita. Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Cell: 3204826227 e-mail g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043 Tel/Fax 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail f.vaira@alice.it 4
3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: Fabbricati: - Foglio 15, Particella 79, sub 1, cat. A/10,classe U, consistenza 2,5 vani - Foglio 15, Particella 79 sub 2, cat. A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani - Foglio 15, Particella 79, sub 3, cat. C/2,classe 1, consistenza 536,00 mq. La scala metrica della planimetria relativa al magazzino granario risulta dagli accertamenti sul posto e dalle verifiche incrociate con stralci di mappa e visure errata, pertanto è necessario aggiornare e rettificare la planimetria. 3.2 Dati Urbanistici L area distinta in catasto al foglio 15 p.lla n. 79 ha la seguente destinazione urbanistica Verde Agricolo E/A1 : - Densità edilizia territoriale 0,03 mc./mq. - Distanza minima dei fabbricati pari a mt. 12,00. - Distanza minima dai confini pari a mt. 6,00. - Distacchi minimi dalle sedi stradali mt. 5,00 e 7,00 mt. - Altezza massima dei fabbricati pari a mt. 7,50. - Numero max dei piani 2 ( due ). Sono fatte salve le prescrizioni e i vincoli imposti dal P.U.T.T. /P approvato con delibera di G.R. n. 1748 del 15/12/2000. Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Cell: 3204826227 e-mail g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043 Tel/Fax 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail f.vaira@alice.it 5
PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del complesso immobiliare in località Bastia, ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario ( il mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala, che presenta con il bene maggiore analogia. Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferite ad immobili siti nel Comune di Sant Agata di Puglia, ricavati dalle indagini in luogo. I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati nel settore. In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell agenzia del territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo 64) che l agenzia del Territorio gestisce l osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI ). Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Cell: 3204826227 e-mail g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043 Tel/Fax 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail f.vaira@alice.it 6
7 VALORE DI MERCATO Dal risultato dell interrogazione del primo semestre 2010 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per un locale commerciale al centro del Comune di Sant Agata di Puglia il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : 630,00 euro/mq - 950,00 euro/mq. In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate,della localizzazione non centrale ma favorevole per un attività di tipo commerciale legata all agricoltura, dello stato di conservazione dell immobile, della destinazione urbanistica e dell area di pertinenza di proprietà esclusiva, il più probabile valore di mercato è pari al minimo della forbice espressa dall Ufficio dell Agenzia del Territorio di Foggia decurtata del 20% : 504,00 euro/mq Moltiplicando la superficie edificata 741,00 per la valutazione data al mq, si ottiene : Superficie totale mq 741,00 x Euro/mq 504,00 = Euro 373.464,00 Il valore di mercato complessivo dell Immobile stimato risulta essere pari a: Euro 373.464,00 euro trecentosettantatremilaquattrocentosessantaquattro,00 Manfredonia, lì 11/10/2010 I TECNICI Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Cell: 3204826227 e-mail g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043 Tel/Fax 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail f.vaira@alice.it 7
RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA INTEGRAZIONE PROPRIETA' IMMOBILIARE DEL CONSORZIO AGRARIO PROVINCIALE DI FOGGIA Soc. Coop. a r.l. in L. C. A. C OMPLESSO DI RAPPRESENTANZA SITO NEL COMUNE DI SANT'AGATA DI PUGLIA IN LOCALITA' BASTIA Regione : Puglia Comune : Sant Agata di Puglia (FG) Sito : Località Bastia I Tecnici : Data : 14/03/ 2011 Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043 Cell: 3204826227 e-mail g.infante@grupposemplifica.it 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail f.vaira@alice.it
INTEGRAZIONE l sottoscritti tecnici iscritto all'ordine degli lngegm:ri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla vi a Giuseppe di Vittorio, 64 e l'arch. Vaira Francesco Savcrio iscritto all'ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831, con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 in seguito ad accertamenti effettuati in data 04 Mar:w 2011 sull'immobile di proprietà del consorzio agrario di Foggia sito nel Comune di Sant'Agata di Puglia in località Bastia, MODIFICANO,_. la Perizia Giurata effettuata sul medesimo con verbale di giuramento del 26 Novembre 2010 al n. 368/201 O. In riferimento alla descrizione dell'immobile nel paragrafo relativo agli atti e dati di provenienza, il magazzino granaio con annessa dipend enza veniva considerato erroneamente realizzato con permesso di costruire n. 5788 di protocollo ril asciato il 21 Ottobre del 1975. In realtà tale documento non è un permesso di costruire ma da accertamenti successivi, risulta essere un parere favorevole al rilascio della concessione da parte della commissione edilizia comunale. Pertanto ad oggi il magazzino granaio con annessa dipendenza non possiede permesso di costruire. I TECNICI Inl'- htli.utb:utu:>e!jpe. Maltti; io Sludio Tc<:m.. u: Viu.le O.di Viuorio, 64 Fo&i<l 71 121 Ccii: 32()4g2 227 e-mail g,j_nf'![t _ig- wppo,,>('ltlp1lfi(l ll!l Atch. Vaira f'ranceso Sa, rio Studio Tot-nj o: Via D. Alighkn. l.a Mu1fr.:l.luui: (to) 7J043 Tei!Fa...: 0884 512887 Celi 3334S4164$ : mali t)lllnafa'uhl't'.ll
76/ 11 TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA SEZIONE DISTACCATA DI MANFREDONIA VERBALE DI GIURAMENTO L'anno duemilaundici il giorno 1 5 del mese di Marzo, innanzi al sottoscritto Cancelliere del Tribunale di Foggia, sezione staccata di Manfredonia, sono comparsi l'ing. Infante Giuseppe, Mauri zio, l ibero professionista il1 Foggia iscritto al n. 2683 dell'albo degli Ingegneri della Provincia di Foggia, l', libero professionista in Manfredonia iscritto all'albo degli Architetti della Provincia di Foggia al n. 831, i quali chiedono di asseverare con giuramento l'antescritta perizia ed i relativi allegati. Gli stessi ammoniti ai sensi di legge e avvertiti delle pene sancite contro i colpevoli di falsa perizia, prestano il giuramento di rito ripetendo le parole "Giuro di aver bene e fedelmente proceduto alle operazioni peritali che mi sono state affidate al solo scopo di far conoscere la verità". Ing. Infante Giuseppe, Maurizio
Foto n.1 ; Sant Agata di Puglia Località Bastia Accesso Rappresentanza Foto n.2 ; Sant Agata di Puglia Località Bastia Ufficio a P.T. e Alloggio P.I
Foto n.3 ; Sant Agata di Puglia Località Bastia Magazzino Socama Foto n.4 ; Sant Agata di Puglia Località Bastia confine retrostante Magazzino
Foto n.5 ; Sant Agata di Puglia Località Bastia Alloggio interno Foto n.6 ; Sant Agata di Puglia Località Bastia Alloggio interno
Foto n.7 ; Sant Agata di Puglia Località Bastia interno Magazzino Foto n.8 ; Sant Agata di Puglia Località Bastia Magazzino interno
Foto n.9 ; Sant Agata di Puglia Località Bastia Tramoggia magazzino Foto n.10 ; Sant Agata di Puglia Località Bastia Pesa a ponte in bilico
Foto n.11 ; Sant Agata di Puglia Località Bastia Piazzale Rappresentanza
Nota Bene: I documenti dei dati catastali esposti nella perizia n.10 SANT AGATA DI PUGLIA dell invito ad offrire sono in fase di rettifica a seguito dell'incarico in corso conferito a tecnico abilitato al fine dell ottenimento del Permesso per Costruire in sanatoria (Legge 380 del 2001) dell intero complesso. Si precisa che l atto di vendita potrà essere rogato dopo l acquisizione delle conformità e autorizzazioni tecniche amministrative.