Bertolini Nando architetto Via Roma, 110 42049 Sant Ilario d Enza (RE) Email: nando@bertoliniarchitettura.it nando.bertolini@archiworldpec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 237/2016 Giudice delegato: DOTT.SSA CAMILLA SOMMARIVA Esecuzione promossa da Contro: RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA Esperto designato: Arch. Nando Bertolini
Sommario 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI... 3 2. COMUNICAZIONI... 3 3. DATI CATASTALI... 3 3.1 Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento... 3 3.2 Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia... 4 3.3 Commenti alla situazione catastale...4 4. DESCRIZIONE DEI BENI... 5 5. LOTTI DI VENDITA...5 5.1 Lotto n.1... 5 5.1.1 Dati catastali... 7 5.1.2 Descrizione commerciale... 7 5.1.3 Regolarità edilizia...7 5.1.4 Eventuali opere di ripristino...8 5.1.5 Costi di regolarizzazione... 8 5.1.6 Occupazione dell immobile...8 5.1.7 Vincoli e oneri giuridici...8 5.1.8 Diritto di prelazione... 9 5.1.9 Valore del bene... 9 5.1.10 Atti di provenienza dei beni... 10 5.1.11 Note...11 6 Stato civile dei debitori...11 7 Altre notizie...11 8 Elenco degli allegati... 11 Pagina 2 di 12
1. RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: PROCEDURA n. 237/2016 Procedenti: Data conferimento incarico: 22/11/2017 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 28/02/2018 Udienza: 28/03/2018 ore 12.10 Data trascrizione pignoramento: del 16/05/2016 Contributo unificato: SI Creditori intervenuti: Nessuno 2. COMUNICAZIONI 1 Copia della presente perizia verrà trasmessa via fax o PEC/e-mail o consegna cd in cassetta agli Avv.ti di parte procedente. 3. DATI CATASTALI 3.1 Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento 2. Ia Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Intestato a: proprietà 1 Allegato 8.1 Documentazione inizio attività peritali 2 Vedi Allegato 8.3 Atto di pignoramento Pagina 3 di 12
Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuaria Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione di tipo civile Comune di Reggio Emilia, Via 4 Giornate di Napoli, n. 6 171 Mapp. 135 Sub. 69 Mapp. 135 Sub. 86 7 vani 13 mq Cat. A/2 Cat. C/6 3.2 Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia 3. IIa Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Catastalmente gli immobili risultano intestati a Nizzoli Afro e Galimberti Bruna (genitori dell esecutato e deceduti) per mancata voltura catastale alla denuncia di successione (come evidenziato anche nella certificazione notarile) Intestato a: - proprietà per ½ - pr oprietà per ½ Tipologia del bene Abitazione di tipo civile Ubicazione Comune di Reggio Emilia, Via 4 Giornate di Napoli, n. 6 Foglio Zona censuaria Mappale e subalterno 171 2 Mapp. 135 Sub. 69 Mapp. 135 Sub. 86 Pagina 4 di 12 Dati catastali Consistenza e superficie 7 vani- Totale:117 mq Totale (escluso aree scoperte) 115 mq 13 mq Categoria e classe Cat. A/2 Classe 3 Cat. C/6 Classe 6 Rendita 686,89 53,71 Confini est via 4 Giornate di Napoli, sud cortile privato, ovest parcheggio, nord via 4 Giornate di Napoli. 3.3 Commenti alla situazione catastale I dati catastali riportati nello Schema Ia sono quelli desunti dagli atti di pignoramento, quelli dello Schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale, relativamente ai beni immobili citati negli 3 Vedi Allegati 8.6, Documentazione catastale
atti di pignoramento. I dati Catastali presenti nell Atto di Pignoramento, corrispondono effettivamente a quelli della situazione catastale attuale eccezion fatta per la definizione della proprietà in quanto, catastalmente, risultano intestati a e (genitori dell esecutato e deceduti) per mancata voltura catastale alla denuncia di successione (come evidenziato anche nella certificazione notarile). 4. DESCRIZIONE DEI BENI 4 PIENA PROPRIETA DI CIVILE ABITAZIONE, IN VIA 4 GIORNATE DI NAPOLI, N. 6, REGGIO EMILIA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti unità immobiliare residenziale più precisamente un appartamento posto al piano terzo, scala C, con annessa cantina al piano terra, oltre ad una autorimessa posta anch essa al piano terra. L immobile è posto in via 4 Giornate di Napoli, n. 6 situato nella prima periferia del entro di Reggio Emilia, è ben servita dalle urbanizzazioni e dai servizi. Il condominio è inserito all interno di un quartiere residenziale e confina ad est via 4 Giornate di Napoli, sud cortile privato, ovest parcheggio, nord via 4 Giornate di Napoli. L immobile ha circa 50 anni e si trova complessivamente in buone condizioni. Ha struttura a telaio in cemento armato con paramenti murari e solai in laterocemento. Esternamente il rivestimento è in parte mattoni faccia vista, in parte intonacato e tinteggiato ed infine con elementi strutturali in calcestruzzo armato a vista. L accesso all alloggio avviene dall ingresso condominiale piuttosto ampio con ampio vano scala ed ascensore. Entrando nell appartamento posto al piano terzo si trovano il corridoio/ingresso quindi il soggiorno, con cucinotto che si affacciano su un terrazzino, quindi, nella zona notte, un corridoio, tre camere di cui una matrimoniale, il bagno ed due ripostigli. Al piano terra una cantina ed una autorimessa. I serramenti esterni sono in legno con vetro singolo e tapparelle in PVC, porte interne in legno tamburato e portoncino di ingresso. I pavimenti in piastrelle di agglomerato di cemento e pietre levigate. Bagno e cucina con pavimenti e rivestimenti in ceramica e le restanti pareti sono intonacate e tinteggiate. L appartamento è collegato al teleriscaldamento e termosifoni. L impianto elettrico ed idraulico autonomi ed in buone condizioni. 5. LOTTI DI VENDITA Viste le caratteristiche degli immobili oggetto di stima, si ritiene di consigliarne la vendita in un lotto unico. 5.1 Lotto n.1 4 Vedi Allegati 8.6, 8.10, 8.11 Documentazione catastale, Corografia, Documentazione fotografica Pagina 5 di 12
Corografie d inserimento con individuazione delle proprietà pignorate. Pagina 6 di 12
5.1.1 Dati catastali 5 Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) - proprietà per ½ - pr oprietà per ½ Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuaria Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione di tipo civile Comune di Reggio Emilia, Via 4 Giornate di Napoli, n. 6 171 2 Mapp. 135 Sub. 69 7 vani- Totale:117 mq Totale (escluso aree scoperte) 115 mq Cat. A/2 Classe 3 686,89 Mapp. 135 Sub. 86 13 mq Cat. C/6 Classe 6 53,71 Catastalmente gli immobili risultano intestati a e (genitori dell esecutato e deceduti) per mancata voltura catastale alla denuncia di successione (come evidenziato anche nella certificazione notarile) Diritto Pignorato: proprietà. 5.1.2 Descrizione commerciale 6 Proprietà di appartamento posto al piano terzo con annessa cantina al piano terra, oltre ad una autorimessa posta anch essa al piano terra di una palazzina di circa 50 anni, scala C, con ascensore, composto da corridoio/ingresso quindi il soggiorno, con cucinotto che si affacciano su un terrazzino, quindi, nella zona notte, un corridoio, tre camere di cui una matrimoniale, il bagno ed due ripostigli. Al piano terra una cantina ed una autorimessa. L immobile è sito nella prima periferia di Reggio Emilia, ed è ben servito dalle urbanizzazioni e servizi. 5.1.3 Regolarità edilizia 7 L esistente è conforme alla planimetria catastale ma non alla planimetria depositata in comune, necessita di sanatoria. Primo titolo abilitativo: L immobile è stato edificato con autorizzazione comunale in data 23 novembre 1962 col n. 23269 di P.G. ha avuto una prima variante in data 18 novembre 1967 n. 3025 di PG ed una seconda variante alla rampa di accesso delle autorimesse in data 28 marzo 1969 n. 1197 di PG. 5 Allegato 8.6 Documentazione catastale 6 Allegato 8.11 Documentazione fotografica 7 Allegato 8.2, 8.7, 8.8 Documentazione sopralluogo, Certificati edilizi, Estratto PRG - Normativa urbanistica Pagina 7 di 12
Non sono presenti certificazioni di conformità delle strutture in cls e degli impianti. Inquadramento Urbanistico: Le proprietà pignorate sono identificate dal RUE del Comune di Reggio Emilia come zona acs4 - insediamenti unitari del dopoguerra di particolare qualità progettuale e aventi valore di testimonianza culturale 5.1.4 Eventuali opere di ripristino Nessuna. 5.1.5 Costi di regolarizzazione 2.000,00 5.1.6 Occupazione dell immobile L immobile attualmente risulta libero. 5.1.7 Vincoli e oneri giuridici 8 Si riporta la situazione all epoca del pignoramento: A) Vincoli che resteranno a carico dell acquirente: o Domande giudiziali ed altre trascrizioni: Non Riscontrate o Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione: L esecutato è separata consensualmente dall ex moglie con provvedimento del Tribunale di Reggio Emilia in data 03/07/2003 9. B) Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a carico della procedura: Iscrizioni e trascrizioni - Ipoteca volontaria: iscritta presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia in data 22/09/2011, R.G. 19640, R.P. 3753, per il complessivo importo di Euro 97.500,00, a favore di, elettivamente domiciliata in, (in virtù di atto di mutuo fondiario stipulato dal Notaio Maria Panessa di Reggio Emilia in data 21/09/2011 rep. 15184 racc.1791), a carico di e debitore non datore: ; - Ipoteca giudiziale: iscritta presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia in data 01/08/2014, R.G. 12623, R.P. 1745, per il complessivo importo di Euro 12.600,00, a favore di 8 Allegato 8.5 Certificato notarile 9 Allegato 8.9 Attestazione di matrimonio Pagina 8 di 12
,, presso l Avv. R. Bassi (decreto ingiuntivo del Tribunale di Reggio Emilia in data 28/03/2014 rep. 981/2014), a carico di per la quota di ½; - Pignoramento immobiliare: trascritto presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia il 16/05/2016, R.G. 9619, R.P. 6961, a favore di, a carico di, pe r la piena proprietà; 5.1.8 Diritto di prelazione Non si ravvisano diritti di prelazione. 5.1.9 Valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene1 10, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. Si ritiene di attribuire all immobile il valore base desunto dalla comparazione con beni aventi caratteristiche simili, relative ovvero alla localizzazione, all esposizione, alla tipologia costruttiva, alla adeguatezza alle normative in vigore, al grado di finitura, alla vicinanza ai servizi, alla consistenza, alla vetustà, all appetibilità all attualità, considerando ovvero tutte le caratteristiche che vengono denominate intrinseche ed estrinseche del bene. Al valore così desunto saranno decurtate quote percentuali o specificatamente riscontrate derivanti dai fattori strettamente correlati alla procedura stessa, quali il deprezzamento dovuto alla vendita tramite Asta Giudiziaria (penalizzante rispetto alla quotazione di mercato del 20%). Valore lotto Stima del bene descritto. La valutazione di mercato, effettuata a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: 10 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto sono considerati a corpo Pagina 9 di 12
Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuaria Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione di tipo civile Comune di Reggio Emilia, Via 4 Giornate di Napoli, n. 6 171 2 Mapp. 135 Sub. 69 7 vani- Totale:117 mq Totale (escluso aree scoperte) 115 mq Cat. A/2 Classe 3 686,89 Mapp. 135 Sub. 86 13 mq Cat. C/6 Classe 6 53,71 Diritto Pignorato: Piena proprietà per 1/1 CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Descrizione Superficie utile lorda(mq) Coefficiente di ragguaglio SC (mq) Appartamento piano terzo 115,00 1,00 115,00 Loggia piano terzo su cucina 5,00 0,40 2,00 Loggia piano terzo su camera 3,00 0,40 1,20 Cantina PT 6,00 0,25 1,50 Autorimessa PT 14,00 0,25 3,50 Totale 123,20 CALCOLO VALORE A BASE D ASTA Descrizione SC (mq) Valore unitario (Euro/mq) Valore totale (Euro) Appartamento piano primo 115,00 1.300,00 149.500,00 Loggia piano terzo su cucina 2,00 1.300,00 2.600,00 Loggia piano terzo su camera 1,20 1.300,00 1.560,00 Cantina PT 1,50 1.300,00 1.950,00 Autorimessa PT 3,50 1.300,00 4.550,00 Totale parziale 123,20 160.160,00 Abbattimento del 20% 32.032,00 Sanatoria 2.000,00 Totale 126.128,00 Totale stima perizia arrotondata 126.000,00 Totale base d'asta (-25%) 94.500,00 5.1.10 Atti di provenienza dei beni 11 11 Allegato 8.5 nota relativa all atto di provenienza Pagina 10 di 12
I beni di cui al lotto n.1 all esecutato gli immobili sono pervenuti: Per successione, trascritte in data 16/03/2016 ai nn.ri 4197 e 4198 di R.P. le accettazioni tacite di eredità a favore di a carico di e di. Le successioni non risultano trascritte nei Registri Immobiliari. 5.1.11 Note Nessuna. Verifica presso la cancelleria Civile del Tribunale di Reggio Emilia: Al momento della redazione della perizia, a carico dell esecutato non risulta nessuna procedura. Verifiche dell esistenza di contratti registrati presso l Agenzia delle Entrate: Dalle ricerche effettuate presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, non risultano presenti alla registrazione contratti di locazione opponibili alla procedura. Verifiche effettuate presso l amministrazione condominiale: L amministratrice del condominio è lo Emilia(RE), attualmente l esecutato ha un debiti residuo nell anno in corso e nell anno solare precedente pari ad 5.347,00. Le spese medie del condominio ammontano ad 2.600,00 a cui va aggiunto il consumo dell acqua fredda. 6. Stato civile del debitore Relativamente allo stato civile del debitore si allega l estratto riassunto degli atti di matrimonio da cui risulta la separazione consensuale in data 03/07/2003 12. 7. Altre notizie Attestato di Prestazione Energetica: Attestato di Prestazione Energetica non presente. 8. Elenco degli allegati 8.1 Documentazione inizio attività peritali 8.2 Documentazione sopralluogo 8.3 Trascrizione atto di pignoramento 8.4 Certificato Notarile 8.5 Nota relativa all atto di provenienza 8.6 a Documentazione catastale-visura appartamento 8.6 b Documentazione catastale-planimetria appartamento 8.6 c Documentazione catastale-visura autorimessa 12 Allegato 8.9 Certificato di Matrimonio, Pagina 11 di 12
8.6 d Documentazione catastale-planimetria autorimessa 8.7 a Certificati edilizi Concessione edilizia lottizzazione 8.7 b Certificati edilizi Concessione edilizia 8.7 c Certificati edilizi Variante 8.7 d Certificati edilizi Variante rampa di accesso 8.8 Estratto RUE- Normativa Urbanistica 8.9 Estratto atto di matrimonio 8.10 Corografia di inserimento 8.11 Documentazione fotografica 8.12 Allegati A e B 8.13 Relazione di negatività per contratti di locazione e/o comodati d uso Reggio Emilia, lì 22/02/2018 L esperto designato Arch. Nando Bertolini Pagina 12 di 12