TRIBUNALE ORDINARIO - URBINO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 97/2015 PROCEDURA PROMOSSA DA: REV GESTIONI CREDITI SPA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 21/04/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ALESSANDRO FERRI CF:FRRLSN78R31L500F con studio in SANT'ANGELO IN VADO (PU) V. CIRCONVALLAZIONE 8 telefono: 0722312239 fax: 0722312239 email: studiotecnicoferri@gmail.com PEC: alessandro.ferri@pecgeometripu.it Pagina 1 di 10
TRIBUNALE ORDINARIO - URBINO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 97/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a URBINO Via Cavaticci 3, frazione Loc. Santo Stefano (in catasto Via Pieve di Gaifa n. 38), della superficie commerciale di 152,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'immobile oggetto di pignoramento fa parte di un fabbricato in linea caratterizzato da struttura portante verticlae in muratura e orizzontamenti di piano e di copertura in ligneo (quelli di copertura risultano essere controsoffittati). L'alloggio si sviluppa su 2 piani (piano terra e primo) al piano terra è ubicata una prima cucina/pranzo, una stanza da letto, un ripostiglio, un wc ed un ripostiglio con accesso dal cortile esterno posto sul retro. al piano primo si accede mendiante una sclaa esterna in comune con altra unità immobiliare e anche in questo piano sono presenti una cucina/pranzo, 2 stanze da letto un piccolo ripostiglio ed un bagno. lo stato di conservazione dell'immobile è pessimo, gli impianti scadenti, gli infissi di legno e parte in alluminio sono in cattivo stato di conservazione, lo scioperto versa in pessiomi stato e sono presenti superfetazioni quasi totlamente demolite. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T/1, ha un'altezza interna di 2.50/2.65.Identificazione catastale: foglio 229 particella 57 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/4, classe 1, consistenza 5,5 vani, rendita 170,43 Euro, indirizzo catastale: Via Pieve di Gaifa n. 38, piano: T/1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: BELLUCCI LEONARDO nato a URBINO (PU) il 12/02/1922 CARLETTI MARIA nata a URBINO (PU) il 28/02/1927 SCOPA ANTONELLA nata a URBINO (PU) il 27/04/1959 SCOPA EMANUELA nata a URBINO (PU) il 26/08/1956 SCOPA FEDERICA nata a URBINO (PU) il 21/09/1967 SCOPA GIORGIO nato a URBINO (PU) il 22/02/1948 La particella è graffata con il mappale 60 sub. 1 L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1900. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 152,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 45.600,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 45.600,00 Data della valutazione: 21/04/2017 Pagina 2 di 10
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. L'immobile alla data del sopralluogo risultava diabitato e versava in stato di abbandono. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 21/07/2005 a firma di Notaio Monica Polizzano Fossombrone ai nn. 2657 di repertorio, iscritta il 23/07/2005 a Urbino ai nn. 5947/1768, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Mutuo Fondiario. Importo ipoteca: 120.000. Importo capitale: 60.000. Durata ipoteca: 30 anni ipoteca legale cancellata, stipulata il 07/03/2006 a firma di GEST LINE SPA ai nn. 119812/28 di repertorio, iscritta il 25/03/2006 ai nn. 717/2710, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Ipoteca legale ai sensi art. 77 DPR 602/73 modificato dal D.Lgs 46/99 e dal D.Lgs 193/01 ipoteca legale cancellata, stipulata il 14/07/2006 a firma di MARCHERISCOSSIONI SPA ai nn. 3071/2006 di repertorio, iscritta il 20/07/2006 ai nn. 1738/6351, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Ipoteca legale derivante da art. 77 DPR 602/73 ipoteca legale cancellata, stipulata il 12/06/2007 a firma di EQUITALIA MARCHE DUE SPA ai nn. 1430/2007 di repertorio, iscritta il 18/06/2007 ai nn. 1233/4893, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Ipoteca Legale drivante da art. 77 DPR 602/73 ipoteca legale cancellata, stipulata il 18/11/2008 a firma di EQUITALIA MARCHE SPA ai nn. 1397/2008 di repertorio, iscritta il 20/11/2008 ai nn. 1832/8812, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Ipoteca legale derivante da art. 77 DPR 602/73 ipoteca legale cancellata, stipulata il 27/01/2010 a firma di CORIT ai nn. 4221/1 di repertorio, iscritta il 02/02/2010 ai nn. 153/729, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Ipoteca legale ai sensi art. 77 DPR 602/73 modificato dal D.Lgs 46/99 e dal D.Lgs 193/01 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 01/10/2015 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO ai nn. 984 di repertorio, trascritta il 27/10/2015 ai nn. 4380/5633, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO Pagina 3 di 10
OSCURATO ***, derivante da Atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 5.000,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 21/07/2005), con atto stipulato il 21/07/2005 a firma di Notaio Monica Polizzano di fossombrone ai nn. rep. 2656 di repertorio, trascritto il 23/07/2005 a Urbino ai nn. 5946-3071, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Non esistono pratiche edilizie o condoni sul fabbricato in oggetto, come da dichiarazione del Responsabile del Settore Edilizia del comune di Urbino Prot. 573/2017 del 10/01/2017 che siallega alla presente. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: Il presente immobile era sprovvisto anche di planimetria catastale per cui si è proceduto ad effettuare l'accatastamento presso l'agenzia del Territorio di Pesaro come da documentazione allegata alla presente. 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ Pagina 4 di 10
BENI IN URBINO VIA CAVATICCI 3, FRAZIONE LOC. SANTO STEFANO (IN CATASTO VIA PIEVE DI GAIFA N. 38) APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a URBINO Via Cavaticci 3, frazione Loc. Santo Stefano (in catasto Via Pieve di Gaifa n. 38), della superficie commerciale di 152,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'immobile oggetto di pignoramento fa parte di un fabbricato in linea caratterizzato da struttura portante verticlae in muratura e orizzontamenti di piano e di copertura in ligneo (quelli di copertura risultano essere controsoffittati). L'alloggio si sviluppa su 2 piani (piano terra e primo) al piano terra è ubicata una prima cucina/pranzo, una stanza da letto, un ripostiglio, un wc ed un ripostiglio con accesso dal cortile esterno posto sul retro. al piano primo si accede mendiante una sclaa esterna in comune con altra unità immobiliare e anche in questo piano sono presenti una cucina/pranzo, 2 stanze da letto un piccolo ripostiglio ed un bagno. lo stato di conservazione dell'immobile è pessimo, gli impianti scadenti, gli infissi di legno e parte in alluminio sono in cattivo stato di conservazione, lo scioperto versa in pessiomi stato e sono presenti superfetazioni quasi totlamente demolite. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T/1, ha un'altezza interna di 2.50/2.65.Identificazione catastale: foglio 229 particella 57 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/4, classe 1, consistenza 5,5 vani, rendita 170,43 Euro, indirizzo catastale: Via Pieve di Gaifa n. 38, piano: T/1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: BELLUCCI LEONARDO nato a URBINO (PU) il 12/02/1922 CARLETTI MARIA nata a URBINO (PU) il 28/02/1927 SCOPA ANTONELLA nata a URBINO (PU) il 27/04/1959 SCOPA EMANUELA nata a URBINO (PU) il 26/08/1956 SCOPA FEDERICA nata a URBINO (PU) il 21/09/1967 SCOPA GIORGIO nato a URBINO (PU) il 22/02/1948 La particella è graffata con il mappale 60 sub. 1 L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1900. Pagina 5 di 10
DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista artigianale/industriale (i più importanti centri limitrofi sono Urbino, Fossombrone). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: a 12 km si puo trovare il centro storico di Urbino. COLLEGAMENTI superstrada distante 100 metri al di sotto della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: nella media al di sopra della media scarso pessimo pessimo pessimo DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: a 2 ante realizzati in legno e vetro infissi interni: porte realizzati in legno tamburato manto di copertura: realizzato in coppi pareti esterne: costruite in muratura di mattoni pieni con coibentazione in assente, il scarso Pagina 6 di 10
rivestimento è realizzato in intonaco e tinteggiatura pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica portone di ingresso: realizzato in alluminio e vetro protezioni infissi esterni: Persiane realizzate in legno scale: esterna comune con rivestimento in mattoni Delle Strutture: copertura: a falde costruita in legno solai: legno strutture verticali: costruite in muratura scarso scarso scarso CLASSE ENERGETICA: [301,31 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 2017-11916 registrata in data 07/04/2017 CONSISTENZA: Pagina 7 di 10
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale alloggio pt 64,00 x 100 % = 64,00 ripostiglio pt 7,00 x 50 % = 3,50 scoperto pt 150,00 x 5 % = 7,50 alloggio 1p 77,00 x 100 % = 77,00 Totale: 298,00 152,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: agenzia del territorio Data contratto: 31/12/2016 Fonte di informazione: Osservatorio Immobiliare Agenzia delle Entrate Descrizione: Abitazioni di tipo economico Indirizzo: Canavaccio Pagina 8 di 10
Superfici principali e secondarie: 1 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 900,00 pari a 900,00 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: borsa dati immobiliari Data contratto: 21/04/2017 Fonte di informazione: Asta Legale Descrizione: Alloggio Indirizzo: Canavaccio Superfici principali e secondarie: 211 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 65.000,00 pari a 308,06 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: altro collega (21/04/2017) Valore minimo: 300,00 Valore massimo: 400,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 152,00 x 300,00 = 45.600,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 45.600,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 45.600,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Per la valutazione del più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima si procede con il metodo sintetico comparativo attraverso un attento esame del mercato della zona, rilevando prezzi storici certi e recenti al fine di individuare per comparazione tra beni simili il valore di quello oggetto di stima. Fatti gli opportuni accertamenti, valutazioni e verifiche, tenuto conto dello stato in cui si trova l immobile, tenuto quindi conto di tutti i fattori intrinseci ed estrinseci precedentemente esposti, assunte le informazioni necessarie, oltre alle conoscenze personali, considerato tutto ciò che può influire sul giudizio di stima, si attribuisce all immobile oggetto di stima il relativo valore unitario a metro quadro. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Pesaro, ufficio del registro di Urbino- Pesaro, conservatoria dei registri immobiliari di Urbino, ufficio tecnico di Urbino, agenzie: della Zona, osservatori del mercato immobiliare Sito OMI dell'agenzia delle entrate. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Pesaro e Urbino, ufficio del registro di Pesaro e Urbino, conservatoria dei registri immobiliari di Pesaro e Urbino, ufficio tecnico di Vallefoglia, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare Sito OMI dell'agenzia delle Entrate., ed inoltre: altri colleghi Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Pesaro e Urbino, ufficio del registro di Pesaro e Urbino, conservatoria dei registri immobiliari di Urbino, ufficio tecnico di Urbino, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare OMI, ed inoltre: altri colleghi Pagina 9 di 10
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 152,00 0,00 45.600,00 45.600,00 45.600,00 45.600,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 45.600,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 45.600,00 data 21/04/2017 il tecnico incaricato ALESSANDRO FERRI Pagina 10 di 10