TRIBUNALE DI AREZZO Sezione Civile Esecuzione Immobiliare 50/2018 R.G.E. GIUDICE ESECUTIVO DOTT.ssa ILARIA BENINCASA PERIZIA ESTIMATIVA IMMOBILE IMMOBILI SITI IN AREZZO PROMOSSA DA: AZIONE ESTIMATIVA Banca UNICREDIT SPA, Piazza Gae Aulenti n. 3 20154 Milano (MI) Codice Fiscale P.iva 00348170101 e per essa Banca DOBANK SPA, Piazzetta Monte n. 1 Verona (VR) Codice Fiscale 00390840239 P.iva 02659940239 CONTRO: Sig. CONSULENTE: Ing. EMANUELE GENOVESI Ing. EMANUELE GENOVESI, via Cappelluccia 26 b 06012 Città di Castello(PG) cell. 3355829146; e-mail emanuelegenovesi@gmail.com
L immobile di cui fanno parte la unità immobiliare abitative oggetto di pignoramento è posto nel Comune. Il complesso immobiliare è interamente destinato alla residenza. Il fabbricato è di vetusta costruzione ed è stato realizzato con struttura portante in muratura. Il fabbricato principale si eleva su tre piano fuori terra oltre alle soffitte. Sul lato posteriore del fabbricato principale si trova il locale garage realizzato su ampliamento ad unico piano terreo, con copertura a terrazza. Il solaio di copertura dell immobile è a capanno ed è stato realizzato in varesi e tabelloni, con cordoli perimetrali in c.a.; le gronde sono in mensole di c.a. e tabelloni, gli altri sbalzi in c.a. Esternamente l intero fabbricato è intonacato e tinteggiato. Il lotto di terreno è posto nella parte posteriore del fabbricato a poca distanza dal fabbricato stesso. TERRENO IN OGGETTO IMMOBILE IN OGGETTO L appartamento oggetto è censito al N.C.E.U. del Comune di L unità immobiliare ha una buona esposizione su tutti i lati. 2. in
L accesso all ingresso dell unità immobiliare avviene da resede di pertinenza a comune (particella ). Il complesso immobiliare è situato in zona residenziale in Località indicatore. La zona circostante è ben servita dalla viabilità pubblica. Nell area si trovano tutti i servizi sia pubblici che privati, raggiungibili anche a piedi senza l ausilio di mezzi. La posizione del fabbricato è ottima dal punto di vista. Il complesso immobiliare ha accesso carrabile dalla via pubblica, ed è provvisto terreno di pertinenza interno a comune destinato a viabilità e camminamento pavimentato. I serramenti sono in legno, gli oscuranti e le persiane esterne sono in legno, di buona qualità ed in sufficiente stato di conservazione. La scala interna a cui si accede da ingresso comune collega tutti i piani del fabbricato fino ai locali soffitta, ed è comune ad altre unità immobiliari; il vano scala è intonacato e tinteggiato; i gradini in c.a. sono rivestiti in marmo. Le finiture interne all unità immobiliare sono di buona qualità ma risalenti alla ristrutturazione dell appartamento effettuata negli anni ottanta. I pavimenti nella zona giorno sono in graniglia, nella zona notte sono in monocottura; i bagni hanno rivestimenti in ceramica con sanitari e rubinetterie di buona qualità. Sia le porte interne che gli infissi esterni sono in legno. Tutti i locali sono intonacati e tinteggiati. Tutti gli impianti risultano funzionanti. L impianto elettrico è stato realizzato sottotraccia. L impianto di riscaldamento ha un alimentazione a metano, con corpi radianti in ghisa: la caldaia di alimentazione è indipendente e funzionante. L appartamento così descritto è composto da: ingresso, disimpegno, soggiorno/pranzo, cucina, bagno, wc e tre camere per una superficie utile di circa mq. 125,20 ed una altezza utile interna di ml. 2,70; corredato da due balconi a livello della superficie di circa mq. 18,16, una piccola soffitta della superficie di circa mq. 20,78, una terrazza al piano primo (copertura del locale garage) della superficie di circa mq. 50,88 La soffitta è utilizzata come sgombero; è al grezzo, priva di pavimento e di intonaci. La terrazza al piano primo ha accesso diretto dal vano scala; è pavimentata e in discreto stato di manutenzione. Dal terrazzo in oggetto si accede alla terrazza adiacente di proprietà di terzi, con un piccolo accesso protetto da cancello in ferro. Il tutto è integrato da tre aree di terreno di pertinenza esclusiva dell unità immobiliare adibita ad orto e giardino della superficie complessiva di circa mq. 220,00: le prime due sono poste ai lati dell ingresso principale del fabbricato; la terza verso il lato est dello stesso. La particella contraddistinta al C.T. particella, è costituita da ingresso principale al fabbricato, camminamento carrabile e pedonale e ricade nell oggetto della 3
perizia per i proporzionale diritti di comproprietà. (ALLEGATO 3.7.1) (ALLEGATO 3.7.2) 4
B) Il garage in oggetto (di proprietà dei signori per ½) è censito al N.C.E.U. del Comune di Arezzo. Il locale garage è posto sul lato posteriore in aderenza al fabbricato principale su unico piano terreo, con struttura portante in c.a. e solaio di copertura piano. L accesso al locale avviene da viabilità interna sulla. Il locale garage è dotato di accesso carrabile con porta in ferro basculante, e accesso pedonale. Le pareti del locale sono intonacate; il soffitto è grezzo, la pavimentazione è in battuto di cemento. All interno del locale garage è stato ricavato un locale tecnico-lavanderia, con accesso pedonale indipendente dall esterno del fabbricato e un locale disimpegno per l accesso al vano scala come meglio evidenziato nella planimetria stato di fatto (ALLEGATO 3.7.3) Gli accessori sopra descritti sono stati realizzati in assenza di autorizzazione comunale. Le pareti divisorie sono in forati, le porte in legno. Il locale garage è dotato del solo impianto elettrico, gli accessori ricavati all interno sono dotati dell impianto elettrico idrico e di scarico delle acque. La superficie del locale garage è di circa mq. 50,70 (ALLEGATO 3.7.3) 5
TABELLA RIEPILOGATIVA DELLE SUPERFICI E DELLE VALUTAZIONI PER DESTINAZIONE D USO Incidenza Superficie /mq Destinazione Superficie Piano Parametro Valore d uso [mq] secondo INGRESSO 10,08 100% 10,08 secondo CUCINA 22,87 100% 22,87 secondo SOGGIORNO/ PRANZO 32,61 100% 32,61 secondo DISIMPEGNO 5,59 100% 5,59 secondo WC 3,01 100% 3,01 secondo CAMERA 12,32 100% 12,32 secondo BAGNO 6,14 100% 6,14 secondo CAMERA 14,17 100% 14,17 secondo CAMERA 18,49 100% 18,49 secondo BALCONE 7,38 20% 1,47 secondo BALCONE 4,78 20% 0,95 terzo SOFFITTA 20,78 30% 6,23 primo TERRAZZA 50,88 20% 10,17 Terra ORTO/GIAR. 220,00 10% 22,00 Terra GARGE 50,70 40% 20,28 Terra TERRENO 262,00 25% 186,38. 800. 149.104,00 Nel prezzo di cui sopra sono compresi anche i diritti di sulle unità comuni in particolare la particella FOGLIO 9 PARTICELLA R.U. del Comune di Arezzo in Zona sistema della residenza - sottosistema R1 residenziale. Zona territoriali omogenee : B2 zone totalmente o parzialmente edificate diverse dalle zone A topologia insediativa ; g (tessuti non pianificati ad impianto puntiforme irregolare). Piano Destinazione d uso Superficie [mq] Incidenza Parametro Superficie /mq Valore 6
Terra TERRENO R1 RESIDENZIALE 262,00 100% 262,00 mq. 262,00 mq 30,00 7.860,00 Per quanto sopra esposto si ritiene che il più probabile valore di mercato da attribuire all intero lotto in questione sia nel suo complesso pari a euro. 156.964,00 (centocinquantaseimilanovecentosessantaquattro) I beni pignorati e oggetto della procedura n. 50/20018 RGE sono costituiti da due unità immobiliari urbane, nello specifico da un appartamento al piano secondo di maggior consistenza integrato da soffitte e resede di pertinenza esclusiva, garage al piano terra e beni comuni il tutto posto Comune di Arezzo Località Indicatore, (proprietà e ), terreno ricadente nel Piano Regolatore sistemi della residenza sottosistema R1 residenza, Zona territoriali omogenee: B2 zone totalmente o parzialmente edificate, posto nelle immediate vicinanze del fabbricato (proprietà ) di mq. catastali 262,00; per tale motivo si ritiene di procedere alla stima del bene come unico lotto TABELLA RIEPILOGATIVA CACOLO VALORE INTERA UNITA IMMOBILIARI Destinazione d uso Superficie. /mq. VALORE APPARTAMENTO e GARAGE 186,38 mq 800,00 149.104,00 TERRENNO R1 residenza - B2 zone totalmente o parzialmente edificate 262,00 mq 30,00 7.860,00 TOTALE VALORE LOTTO. 156.964,00 (centocinquantaseimilanovecentosessantaquattro) Arezzo Febbraio 2019 L Esperto Emanuele Ing. Genovesi 7