TRIBUNALE DI LUCCA ESECUZIONE IMMOBILIARE n 349/2013 G.D. Dott. Giacomo Lucente Promossa da: Condominio La Costanza, Contro: XXX
2. Nominato in qualità di esperto dal Giudice dell esecuzione immobiliare, il sottoscritto Arch. Fabio Lo Jacono prestava il giuramento di rito in data 20/05/2014 accogliendo i quesiti di cui all art. 173 bis disp. Att. C.p.C., che sommariamente si riportano a corredo della relazione di stima: 1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;- 2. sommaria descrizione del bene, con idonea documentazione fotografica e previo accesso al suo interno; in caso di impossibilità o di impedimenti all accesso l esperto riferirà prontamente al G.E. che potrà nominare un custode giudiziario; 3. stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4. esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificativi dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 5. esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 6. verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione od aggiornamento dello stesso previa acquisizione od aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente; in caso di irregolarità indicherà i costi necessari alla loro eliminazione; 7. stima del valore finale del bene; all uopo determinerà dapprima, con criteri prudenziali, il valore commerciale, in base allo stato di fatto e di diritto come sopra accertato, e successivamente lo decurterà nella misura del 20%, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e della mancanza di garanzia per vizi occulti; 8. in caso di pignoramento di quote, motivato parere sulla comoda divisibilità, formulando in caso affermativo ipotesi di divisione in natura o previo conguaglio. OPERAZIONI PRELIMINARI I documenti previsti dall art. 567 comma 2 C.p.C. sono l estratto catastale nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni al ventennio.
3. Tale documentazione può essere sostituita da certificato ipotecario emesso dall Agenzia delle Entrate di Lucca prot. n LU 1932 del 16/01/2014, inoltre sono stati prodotti estratto di mappa e certificato storico catastale. In data 01.10.2014 la proprietaria XXX mi ha consentito l accesso. Venivano inoltre effettuate le necessarie ricerche ai fini di una puntuale risposta ai quesiti, anche presso pubblici uffici, nonché ricerche di mercato allo scopo di stabilire il valore dell immobile. RISPOSTA AI QUESITI 1. Identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali I diritti di piena proprietà sui seguenti beni: Immobile ad uso uffici posto in Viareggio, Largo Risorgimento n 2, piano terra, è rappresentato con diversa categoria (negozio) e consistenza al Catasto Fabbricati del Comune di Viareggio, Foglio 20, mappale 285, sub. 1, categoria C/1, classe 7, consistenza 68 metri quadrati, rendita euro 1917,50, piano terra. Intestazione: XXX. Pertanto dovrà essere presentata al Catasto Fabbricati del Comune di Viareggio nuova planimetria di accatastamento a variazione per la giusta rappresentazione dell'immobile ad uffici. 2. Sommaria descrizione del bene L immobile è situato al piano terra di fabbricato di più ampia mole e si compone di ingresso, n 3 locali ad uso uffici, n 2 bagni, n 2 ripostigli, disimpegno, corredato da giardino condominiale su n. 2 lati, n. 2 posti auto riservati in area condominiale, nonchè diritto di passo sul marciapiede di accesso al n. civico 6. L immobile presenta finiture di livello economico, la pavimentazione è in grès ceramico, mentre la pavimentazione e rivestimento del bagno sono in ceramica. Infissi esterni in alluminio in buone condizioni. Gli impianti elettrico e termico non sono a norma e non sono adatti agli attuali standard. In generale i locali risultano in buone condizioni di manutenzione. Confina con: vano scale con accesso da n. civico 6, vano scale con accesso dal n. 4, porticato.
4. 3. Stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti in data antecedente al pignoramento. L immobile è in possesso di XXX che l'ha destinata a propria abitazione. 4. Esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificativa dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. Esiste regolamento delle parti condominiali. L amministratore del Condominio La Costanza è XXX. 5. Esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Nel ventennio preso in esame l immobile ha formato oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli: TRASCRIZIONE del 15/09/1993 Reg. Particolare 8714 Reg. Generale 11772, atto notarile di compravendita del Notaio Tolomei Roberto di Viareggio del 02/09/1993 rep. 79708, raccolta 13114, registrato a Castelnuovo di Garfagnana in data 09/09/1993 in cui XXX vende alla XXX l unità immobiliare in oggetto. TRASCRIZIONE del 22/09/1993 - Reg. Particolare 8844, Reg. Generale 12014, atto notarile di compravendita del Notaio Tolomei Roberto di Viareggio del 14/09/1993 rep. 79924, raccolta 13149, registrato a Castelnuovo di Garfagnana in data 23/09/1993, in cui la XXX vende alla XXX l unità immobiliare in oggetto. ISCRIZIONE del 15/02/2005 - Reg. Particolare 748, Reg. Generale 3069, Atto notarile pubblico Notaio Fabio Monaco di Viareggio del 11/02/2005, ipoteca volontaria. A favore: Cassa di Risparmio di Lucca S.p.A. Lucca, piazza S. Giusto n 10. ISCRIZIONE del 01/03/2006 - Reg. Particolare 925, Reg. Generale 4539, Atto giudiziario Tribunale di Lucca del 14/12/2005. Ipoteca giudiziale, decreto ingiuntivo.
5. A favore: Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. ISCRIZIONE del 01/03/2006 - Reg. Particolare 926, Reg. Generale 4540, Ipoteca giudiziale Tribunale di Lucca del 20/12/2005. Ipoteca giudiziale, decreto ingiuntivo. A favore: Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. ISCRIZIONE del 06/05/2010 - Reg. Particolare 1526, Reg. Generale 7931, Atto giudiziario Giudice di Pace di Viareggio (Lucca) del 20/12/2005. Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo. TRASCRIZIONE del 14/06/2011 - Reg. Particolare 6239, Reg. Generale 9310, Atto giudiziario del 17/05/2011, Ufficiale Giudiziario. Verbale di pignoramento immobili. ISCRIZIONE del 22/02/2013 - Reg. Particolare 323, Reg. Generale 2510, Atto giudiziario Giudice di Pace del 21/02/2012. Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo. ISCRIZIONE del 20/03/2013 - Reg. Particolare 481, Reg. Generale 3861. Atto giudiziario del 19/02/2013. Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo.
6. TRASCRIZIONE del 15/11/2013 - Reg. Particolare 11262, Reg. Generale 15205. Atto giudiziario del 07/10/2013. Verbale pignoramento immobili. 6. Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso, previa acquisizione e aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente. Le opere di costruzione del fabbricato di cui l immobile in oggetto fa parte sono state realizzate giusta concessione edilizia n 93 del 09/04//1979 e successiva Variante n 223 del 28/11/1984. Inoltre fu presentata al Comune di Viareggio in data 01/04/1986 prot. n. 05922 domanda di condono edilizio per regolarizzare alcune difformità delle parti comuni. Fu rilasciata dal Comune di Viareggio concessione edilizia in sanatoria in data 26/02/2002 n 344. Il certificato di abitabilità/agibilità non è stato rintracciato dal sottoscritto, tuttavia si ha notizia dagli atti come rilasciato in data 27/08/1987. Si precisa che, rispetto agli elaborati grafici di cui ai suddetti titoli autorizzativi, sono presenti piccole difformità relative alle pareti divisorie interne. E' possibile la regolarizzazione di tali difformità mediante la presentazione di Attestazione di Conformità in Sanatoria ai sensi dell'art. 140 della Legge Regionale n. 1 del 2005 e successive modifiche ed integrazioni con il pagamento di una sanzione pari ad euro 516,00.
7. 7. STIMA DEL VALORE FINALE DEL BENE In base al contesto urbano esistente, alle caratteristiche dell immobile ed alle dovute comparazioni, si ritiene che la stima del bene si trova come segue: Valore commerciale 90 mq x /mq 2500,00 euro 225.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità euro 516,00 Totale euro 224.484,00 Decurtazione del 20% euro 44.896,80 Valore finale del bene euro 179.587,20 (diconsi euro centosettantanovemilacinquecentottantasette virgola venti). In ossequio a quanto stabilito dall art. 173 bis disp. Att. C.p.C. copia della presente viene inviata a: al creditore procedente: Condominio La Costanza XXX Ai debitori: Lucca, 18 novembre 2014 ALLEGATI: N 1 planimetria catastale scala 1:1.000; N 1 pianta immobile scala 1:200; Visura storica immobile; N 10 fotografie.