TRIBUNALE DI NAPOLI. V SEZIONE CIVILE ESPROPRI G.E. Dott.ssa Papa. Monte dei Paschi di Siena Spa vs OMISSIS R.G.: 1400/2006

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1 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRI G.E. Dott.ssa Papa Monte dei Paschi di Siena Spa vs OMISSIS R.G.: 1400/2006 CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Massimo Manna ARCHITETTO C.T.U. Tribunale di Napoli n.8811 Via Battistello Caracciolo, Napoli tel.& fax: fm.architetti@fastwebnet.it.it Data: Napoli, 13 giugno 2007

2 INDICE : 1. PREMESSA E MANDATO pag QUESITO N 1: Identificazione del bene, comprensiva dei confini e dati catastali pag. 4 2.a. Sopralluoghi pag QUESITO N 2: Sommaria descrizione del bene pag QUESITO N 3: Stato di possesso del bene pag QUESITO N 4: Formalità vincoli ed oneri pag QUESITO N 5: Conformità Urbanistica pag QUESITO N 6: Individuazione del valore di mercato dell immobile pag Dati riassuntivi dell immobile pag Allegati pag. 10 Pagina 2 di 69

3 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA 1. PREMESSA E MANDATO La controversia promossa dal Monte dei Paschi di Siena SpA, contro OMISSIS, R.G. 1400/2006, è finalizzata alla valutazione in via giudiziaria dell immobile, oggetto della presente relazione. Il 19 aprile 2007, in occasione del giuramento del sottoscritto C.T.U. Massimo Manna, di professione Architetto, con studio professionale in Napoli alla via Battistello Caracciolo, n.57, iscritto all Ordine degli Architetti di Napoli e Provincia al n 5127, ed all albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio del Tribunale di Napoli al n 8811, il G.E. Dott.ssa Papa, conferiva il mandato di : Procedere alla redazione della relazione di stima della quale devono risultare, ai sensi dell art.173 bis disp. Att. C.p.c. (cfr: ALLEGATO n 1 Copia del Mandato). 1) Identificazione del bene, comprensiva dei confini e dati catastali; 2) Sommaria descrizione del bene; 3) Lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4) L esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico; 5) L esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno opponibili all acquirente; 6) La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previo acquisizione od aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In particolare, in caso di abusi rilevabili confrontando la planimetria attuale dell immobile e quella originaria catastale, ovvero in qualsiasi altro modo, indichi con precisione la natura e l entità dell abuso ovvero Pagina 3 di 69

4 in qualsiasi altro modo, indichi con precisione la natura e l entità dell abuso, descriva le eventuali opere da effettuarsi per il ripristino dello stato originario dei luoghi e la relativa spesa. Specifichi inoltre se i predetti abusi sono condonabile la relativa normativa che lo consente ovvero se è stata presentata istanza di condono nonché gli estremi della predetta istanza e lo stato della pratica eventualmente già presentata. Proceda, previo specifica autorizzazione del G.E., all accatastamento qualora l immobile sia privo di dati catastali ovvero siano indicati i soli dati del suolo su cui la costruzione risulta edificata ovvero sia necessario procedere ad un frazionamento. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita ed anche formando lotti separati, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni. 2. QUESITO N 1 Identificazione del bene, comprensiva dei confini e dati catastali Il bene immobile da stimare è di seguito individuato: Immobile sito in Pozzuoli (NA), alla Via Tripergola, n 2, piano terra interno 1; i parametri catastali dell immobile sono stati rinvenuti tramite visura presso l UTE di Napoli (cfr. ALLEGATO n 2 Visura e planimetria catastale): Comune censuario: Pozzuoli (NA), Foglio 78, particella 153, sub 8, categoria A/2, classe 6, piano T, consistenza 8 vani, Superficie catastale 193 mq, rendita.1.177,52 2.a. SOPRALLUOGHI A seguito dell incarico conferito al sottoscritto, così come in premessa, era fissato a mezzo raccomandate un accesso in data 8 maggio 2007 al fine di raccogliere informazioni riguardanti l immobile, di eseguire il rilievo fotografico dello stato dei luoghi, e la relativa misurazione degli ambienti. (cfr Allegato n 4 Verbale di accesso) Pagina 4 di 69

5 3 QUESITO N 2 Sommaria descrizione del bene L immobile fa parte di un fabbricato di tre piani con accesso al cortile condominiale attraverso un cancello ad apertura automatica per i veicoli e un passo d uomo laterale (cfr foto n 1). L oggetto di tale perizia è un appartamento posto al piano terra di detta palazzina. L accesso all appartamento si effettua attraverso l androne condominiale a cui si accede attraversando un piccolo cortile sistemato con aiuole (cfr foto n 2) di cui una zona è adibita a posti auto (cfr foto n. 3) e attraverso un portoncino in ferro, direttamente al giardino di proprietà esclusiva dell immobile stesso (cfr. foto n 4). L immobile nella sua totalità (mq. 160,00), si sviluppa su un unico livello posto al piano terra rispetto all ingresso della palazzina ma sovrapposto di un piano, rispetto al livello strada, ed è così strutturato: Si accede con ingresso diretto sul soggiorno, diviso in zona pranzo e zona intrattenimento (cfr foto n ), tale soggiorno attraverso una parete vetrata apribile (cfr. foto 10-11) affaccia su un terrazzo panoramico (mq 383,67), che gira tutto intorno all appartamento arredato con aiuole e piante ben curate. Dell estensione di tale terrazzo fa parte anche una zona coperta con una tettoia spiovente ad altezza variabile utilizzata come deposito (cfr foto ). Dal salone (69,15 mq) si accede direttamente alla cucina (17,44 mq) (cfr. foto 21-22) ed al disimpegno (6,98 mq), che conduce alla zona notte e ai servizi. Attraverso il disimpegno (cfr. foto 23-24) si accede ad una camera da letto singola (10,64 mq) (cfr. foto 25), ad un wc comune (10,81 mq) (cf. foto ) ed a una camera da letto matrimoniale (cfr. foto 29-30) (28,00 mq), dotata di wc privato (11,10 mq) (cfr. foto ), e spogliatoio (5,88 mq) (cfr. foto 34). Il sottoscritto con l ausilio della collaboratrice Arch. Fulvia Angrisano ha provveduto alla misurazione degli ambienti, del giardino e alla successiva restituzione grafica informatizzata (cfr. grafico rilievo dello stato dei luoghi allegato n.4) Pagina 5 di 69

6 Tabella riassuntiva degli spazi SALONE CUCINA 1 CAMERA 1 CAMERA 2 SPOGLIATOIO WC 1 WC 2 DISIMPEGNO TERRAZZO 69,15 mq 17,44 mq 10,64 mq 28,00 mq 5,88 mq 10,81 mq 11,10 mq 6,00 mq 383,67 mq In totale abbiamo una superficie utile di 160,00 mq a cui si somma il 30% della superficie totale dell area esterna (383,67 X 30% = 115,10 ) e cioè: Sup. utile + sup. esterna = Superficie totale di calcolo 160, ,10 = 275,10 mq L interno dell immobile è caratterizzato da materiali e finiture di qualità normale. Anzi l immobile necessiterebbe di lavori di manutenzione ordinaria per eliminare problemi di umidità e di pitturazioni ammalorate. Le porte interne sono in legno di produzione industriale (cfr. foto n 35), il riscaldamento è autonomo, la pavimentazioni è in maioliche di colore chiaro (cfr. foto n 5-6-7), i pavimenti e rivestimenti dei wc sono in mosaico e ceramiche smaltate e marmi di medio pregio, gli infissi esterno sono in alluminio. (cfr. foto n ). Con maggiore cura è stata trattata la parte del terrazzo panoramico con una pavimentazione a scacchi di buona fattura e aiuole e piante ben curate. Pagina 6 di 69

7 4 QUESITO N 3 Stato di possesso del bene Come risulta dall elenco delle formalità rilasciato dall Agenzia del Territorio Ufficio Conservatoria, (cfr. ALLEGATO n 3 Copia di Visura Conservatoria) l immobile oggetto di perizia risulta di proprietà per 1000/1000 del Sig. OMISSIS per atto del Notaio Prattico Costantino, del 5/10/2000, Repertorio n Con tale atto il Sig. Pietropaolo acquistava dalla MENSA VESCOVILE di Pozzuoli. Su tale bene esistono poi le seguenti formalità contro in ordine cronologico: Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia del Mutuo Fondiario per atto Notaio Prattico Costantino, del 29/5/2001, Repertorio n Atto Esecutivo o Cautelare - Atto Giudiziario del 11/4/2002, Repertorio 212/2 da parte di Ufficiale Giudiziario c/o Corte Appello a favore di PI.FIM. S.r.l. di Napoli 2006 Atto Giudiziario del 27/10/2006, Repertorio da parte di Ufficiale Giudiziario c/o Corte Appello Verbale Pignoramento Immobili richiesto da Avv. Francesco Fiore. Alla data del sopralluogo (6/3/2007), l immobile era abitato dalla famiglia del Sig. OMISSIS 5 QUESITO N 4 Formalità vincoli ed oneri L immobile, pur facendo parte di una palazzina a tre piani, non è gravata da alcun onere di tipo condominiale in quanto il condominio stesso non è mai stato costituito. Le spese condominiali di pulizia e consumi vengono divisi in parti uguali tra i condomini. Non esistono inoltre vincoli di carattere storico/artistico sull edifico. 6 QUESITO N 5 - CONFORMITA URBANISTICA A seguito di indagini presso l Ufficio Tecnico Comunale del Comune di Pozzuoli l immobile oggetto della presente perizia in base al Piano Regolatore Generale, approvato con Decreto del Presidente dell Amm.ne Provinciale n 69 del 23/01/2002, pubblicato sul B.U.R.C. n.10 del Pagina 7 di 69

8 11/02/2002 ricade in Zona B5_1 (Residenziale satura recente interna o contigua ad emergenze naturalistiche e paesistiche o a zone di elevato pregio ambientale. Manutenzione e Restauro Ambientale) (cfr. ALLEGATO n 6 Certificato di destinazione Urbanistica e norme di attuazione). Da ulteriori indagini eseguite presso l Ufficio Tecnico Comunale del Comune di Pozzuoli, l immobile oggetto di stima, risulta essere stato costruito a seguito di licenza edilizia n 49 del 1976 e che per alcune modifiche apportate all immobile è stata presentata presso il Comune di Pozzuoli dal Sig. Pietropaolo Angelo richiesta di Condono Edilizio ai sensi della L. 47/85 protocollo n del 30/9/1986 n pratica Si precisa che a tutt oggi il Comune di Pozzuoli non ha ancora lavorato la pratica, né ha comunicato ai contraenti l avvenuta istruttoria delle pratiche di condono, né ha tanto meno richiesto il pagamento degli oneri dovuti per il rilascio della concessione in sanatoria. Per ciò che riguarda la verifica dell esistenza del certificato di Abitabilità, si ricorda che il certificato di Abitabilità e di Agibilità, è rilasciato dal dirigente del Servizio attività amministrative del Comune di appartenenza, previa presentazione di adeguata documentazione. Si parla di abitabilità nel caso di abitazioni, mentre l agibilità riguarda i fabbricati o locali diversi da quelli ad uso abitativo, come autorimesse, negozi, cinematografi, opifici, etc. Poiché non è ancora stata rilasciata la concessione in sanatoria, il Comune di Pozzuoli non può rilasciare tale certificato. Alla data del sopralluogo non si evincevano difformità dalla planimetria catastale, rinvenuta presso l U.T.C., e lo stato dei luoghi. 7 QUESITO N 6 - INDIVIDUAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DELL IMMOBILE Per la stima degli immobili suddetti, sono stati effettuati due tipi di indagine, una presso le principali agenzie immobiliari sul territorio e dunque avendo attinto informazioni verbali dalla loro banca dati, e una attraverso i borsini immobiliari e lo studio statistico di agenzie quali Nomisma e FIAIP. Il più probabile valore di mercato desunto da tali indagini è il prezzo di ,00 al mq fornito dai borsini immobiliari e di ,00 al mq dalle indagini effettuate presso le agenzie Pagina 8 di 69

9 immobiliari del territorio, per immobili giacenti in prossimità della zona interessata e con le simili caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Sono stati scelti come termine di riferimento, gli immobili in Zona Pozzuoli e Arco Felice A questo punto operando la media matematica si ottiene:.3.400, ,00= ,00 al mq 2 Arrotondato per difetto a ,00 al mq Valore medio di mercato Immobile valore di mercato mq TOTALE 3.200,00 275, ,00 8. DATI RIASSUNTIVI I dati riepilogati nella tabella sottostante, per praticità di calcolo sono arrotondati ad un Euro. Tabella riassuntiva Valore medio di mercato Immobile in Via Tripergola ,00 La presente relazione si compone 10 pagine e 57 pagine di allegati, con esse si ritiene concluso il mandato conferitomi, certo di avere risposto alle domande postemi. Pagina 9 di 69

10 9. ALLEGATI E parte integrante della presente relazione tecnica la seguente documentazione: Allegato n 1 pag. 11 Copia del Mandato Allegato n 2 pag. 15 Visura e planimetria catastale dell Immobile Allegato n 3 pag.18 Visure Conservatoria Beni Immobiliari Allegato n. 4 pag. 34 Verbale del sopralluogo Allegato n. 5 pag. 37 Grafico di rilievo dello stato dei luoghi, scala 1:200 Allegato n. 6 pag. 39 Certificato Destinazione Urbanistica Rilasciato dal Comune di Pozzuoli Allegato n. 7 pag. 43 Copia Istruttoria definitiva Condono edilizio L. 47/85 del Comune di Pozzuoli Allegato n. 8 pag. 48 Rilievo fotografico In fede Dott. Arch. Massimo Manna Pagina 10 di 69

11 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRI G.E. Dott.ssa Papa Monte Paschi Siena Spa vs OMISSIS R.G.: 1400/2006 ALLEGATO N 1 Copia della Nomina Dott.ssa Papa C.T.U. Arch. Massimo Manna (n 8811) Pagina 11 di 69

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15 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRI G.E. Dott.ssa Papa Monte dei Paschi di Siena Spa vs OMISSIS R.G.: 1400/2006 ALLEGATO N 2 Visura e Planimetria Catastale C.T.U. Arch. Massimo Manna (n 8811) Pagina 15 di 69

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18 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRI G.E. Dott.ssa Papa Monte dei Paschi di Siena Spa vs OMISSIS R.G.: 1400/2006 ALLEGATO N 3 Visure Conservatoria Beni immobiliari C.T.U. Arch. Massimo Manna (n 8811) Pagina 18 di 69

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36 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRI G.E. Dott.ssa Papa Monte dei Paschi di Siena Spa vs OMISSIS R.G.: 1400/2006 ALLEGATO N 4 Verbale di sopralluogo C.T.U. Arch. Massimo Manna (n 8811) Pagina 36 di 69

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39 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRI G.E. Dott.ssa Papa Monte dei Paschi di Siena Spa vs OMISSIS R.G.: 1400/2006 ALLEGATO N 5 Grafici di rilievo dello stato dei luoghi Scala 1:200 C.T.U. Arch. Massimo Manna (n 8811) Pagina 39 di 69

40 Planimetria di rilievo dello stato dei luoghi Scala 1:200 Pagina 40 di 69

41 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRI G.E. Dott.ssa Papa Monte dei Paschi di Siena Spa vs OMISSIS R.G.: 1400/2006 ALLEGATO N 6 Certificato Destinazione Urbanistica Comune di Pozzuoli C.T.U. Arch. Massimo Manna (n 8811) Pagina 41 di 69

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45 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRI G.E. Dott.ssa Papa Monte dei Paschi di Siena Spa vs OMISSIS R.G.: 1400/2006 ALLEGATO N 7 Istruttoria definitiva Condono Edilizio L. 47/85 Comune di Pozzuoli C.T.U. Arch. Massimo Manna (n 8811) Pagina 45 di 69

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51 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRI G.E. Dott.ssa Papa Monte dei Paschi di Siena Spa vs OMISSIS R.G.: 1400/2006 ALLEGATO N 8 Documentazione Fotografica C.T.U. Arch. Massimo Manna (n 8811) Pagina 51 di 69

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