TRIBUNALE DI SALERNO QUARTA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice Esecutore dr.ssa Dezio Ornella Teresa CONSULENZA TECNICA NELLA PROCEDURA ESECUTIVA n 287/05 PROMOSSA DA Omissis Rappresentata e difesa dall Avv. Luigi PROVENZA C/ Omissis 1.0 INCARICO Il sottoscritto ing. Sergio PIROZZI, con studio in Salerno alla via S. Mobilio n 9, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Salerno con numero 4014 ed inserito nell elenco dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Salerno, riceveva dal G.E. dott.ssa Dezio Ornella Teresa nomina a C.T.U. per la procedura n 287/05 iniziata su istanza della Sig.ra Omissis con decreto del 19/11/2009. In seguito nell udienza del 07/01/2010, previo giuramento di rito, otteneva il mandato di rispondere ai quesiti di seguito formulati : pagina 1 di 18
1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. 1 è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare 1 Si riporta il testo vigente del co. 2 dell art. 567 c.p.c.: Il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro centoventi giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l estratto del catasto e delle mappe censuarie, il certificato di destinazione urbanistica come previsto nella vigente normativa, di data non anteriore a tre mesi dal deposito del ricorso, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.. Si riporta altresì un estratto dell art. 18 L. 47/85: Co. 1 omissis Co. 2: gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica, contenente tutte le prescrizioni urbanistiche riguardanti l area interessata. Co. 3: il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal Sindaco entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validità per un anno dalla data del rilascio se, per dichiarazione dell alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici. pagina 2 di 18
dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf pagina 3 di 18
per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2.00 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI In data 02/02/2010 ho estratto copia delle visure e delle planimetrie catastali delle particelle pignorate, delegando il mio collaboratore ing. Marco APICELLA ad accedere presso l Ufficio Tecnico Erariale di Salerno per il ritiro. In data 20/02/2010, alle ore 9.00, così come comunicato alle parti mediante raccomandata A.R., mi sono recato presso la località Serrone di S. Gregorio Magno dove ho riscontrato la presenza del mio collaboratore ing. Marco APICELLA e del sig. Omissis, proprietario degli immobili pignorati (cfr. All. n. 1). In tale occasione, ho effettuato rilievi metrici e fotografici di tutte le unità immobiliari oggetto di pignoramento, segnando su fogli a parte quanto rilevato. Il sopralluogo si è concluso alle ore 12,15. In data 18/03/2010, previa richiesta formalizzata a mezzo fax, mi sono recato presso l Ufficio Tecnico del Comune di S. Gregorio Magno Settore Urbanistica per verificare l esistenza di pratiche (Concessioni Edilizie/D.I.A.) pagina 4 di 18
inerenti la proprietà Omissis oggetto del procedimento: ho estratto copia della Concessione per l esecuzione di lavori edili prot. n 1234 del 13/02/2002 (cfr. All. 5.1) e del Permesso di Costruire in Sanatoria n 12 del 01/04/2009 (cfr. All. 5.2), con i relativi allegati tecnici. Contestualmente, presso l Ufficio dello Stato Civile, ho richiesto ed ottenuto il rilascio dell Estratto per riassunto dell atto di matrimonio fra Omissis e Omissis, avvenuto in data 18/04/1968. Nelle settimane seguenti ho svolto indagini di mercato presso Agenzie Immobiliari per rilevare le quotazioni di fabbricati e terreni nella zona d interesse. RELAZIONE TECNICA CON RISPOSTE AI QUESITI 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento Gli immobili pignorati consistono in un appezzamento di terreno in località Serrone di S. Gregorio Magno e nelle costruzioni su di esso esistenti: un fabbricato rurale destinato ad abitazione e pertinenze agricole nonché tre locali interrati adiacenti il suddetto fabbricato. Alla proprietà si accede a mezzo di un cancello carrabile che si apre sulla via comunale che, proveniente da S. Gregorio Magno, si immette sulla S.P. 411 proprio in corrispondenza del fondo di prop. Omissis. In particolare il terreno è così identificato nel N.C.T. (cfr. All. n 4): pagina 5 di 18
Redd. Redd. Foglio Particella Qualità Classe Superficie (m 2 ) Dominicale Agrario 21 419 seminativo 3 6853 Euro 19,47 Euro 21,24 Il terreno è interamente coltivato a ciliegio, confina con la strada pubblica a sud e ad est, con altre proprietà a nord e a ovest. I fabbricati, invece, sono così identificati (cfr. All. n 4): Foglio Particella Sub Cat. Classe Piano Consistenza Rendita 21 384 1 21 384 2 A/3 1 T 3 vani Euro 201,42 21 384 3 C/2 6 S1-T 160 m 2 Euro 115,69 21 384 4 C/2 6 S1 208 m 2 Euro 150,39 La particella 384 risulta interclusa dalla 419. La divisione catastale fra i sub. 1, 2 e 3 non coincide con quella di fatto. Il sub 1, classificato come bene comune non censibile, rappresenta l area di sedime che circonda il fabbricato nonché il portico che si apre sul prospetto principale (sud, fronte strada) e dovrebbe comprendere anche il piccolo atrio d ingresso del fabbricato che dovrebbe disimpegnare a sinistra verso l abitazione (sub. 2) e a destra verso dei locali che, insieme a quelli posti al piano seminterrato, costituiscono i depositi di cui al sub. 3. In realtà, il piano terra del fabbricato è configurato come un unica abitazione, senza alcun deposito e senza le suddivisioni indicate in Catasto. Queste ultime, però, coincidono con quanto previsto nel progetto allegato alla Concessione Edilizia prot. n 1234 del 13/02/2002 (cfr. All. n 5.1): la pagina 6 di 18
Concessione consentiva, per le costruzioni fuori terra, in base agli indici di fabbricabilità della zona, la realizzazione di 231,15 m 3 di abitazione e 154,10 m 3 di depositi agricoli. Allo stato attuale, invece, risultano circa 390 m 3 tutti destinati ad abitazione. Lo stato di fatto oltre che rispetto alle planimetrie catastali, è difforme dal titolo abilitativo, sia per quanto riguarda l aspetto volumetrico, sia per quanto riguarda l aspetto architettonico. Il fabbricato differisce per le dimensioni in pianta, maggiori di quelle dichiarate, oltre che per le diverse distribuzioni e destinazioni interne (cfr. All. n 2.2). Inoltre, l edificio presenta una configurazione diversa anche per quel che riguarda le finestre (cfr. All. n 2.4): 3 invece di 1 sul lato nord, 3 invece di 2 sul lato est; posizioni e dimensioni, inoltre, non coincidono con quelle di progetto. L abitazione comprende sul lato ovest un ampio soggiorno-sala da pranzo, completo di camino, che prende luce da una finestra a nord e da un apertura con vetro mattoni a ovest. Tale ambiente è direttamente comunicante con la cucina, ottenuta mediante la chiusura di una porzione del portico antistante l abitazione: anche quest opera è stata realizzata in difformità dal titolo abilitativo e dispone di un ampia finestra a sud nonché di una piccola apertura in vetro mattoni a ovest. In fondo al soggiorno, sul lato nord, una porta dà accesso al bagno, con luce sulla facciata nord. Il lato est del piano terra è destinato a zona notte, con un corridoio orientato in direzione Sud-Nord, sul cui lato orientale, in successione, si aprono tre camere da pagina 7 di 18
letto: la prima prende luce da due finestre, a sud e a est; le altre due sono illuminate da una finestra ciascuna sulla parete est. In fondo al corridoio, sul lato nord, si accede al bagno della zona notte, con pianta a L e finestra che si apre nella parete nord. Per quanto riguarda i materiali di finitura, la pavimentazione della zona giorno e del corridoio è realizzata con piastrelle in cotto di misure 30x30 cm e 15x30 cm; in cucina sono presenti piastrelle miste di cotto e ceramica, di dimensioni 33x33 cm; nei bagni invece si rilevano piastrelle in gres 20x20 cm, sia a pavimento sia come rivestimento. La pavimentazione delle camere da letto è in parquet di legno (pino rosso), con listoni di 10 cm di larghezza. Infissi interni ed esterni sono in legno con maniglie in ottone. L impianto di riscaldamento è alimentato dal camino situato nel soggiorno ed utilizza radiatori in alluminio come corpi scaldanti terminali. Il fabbricato presenta una copertura a 4 falde, realizzata con struttura in legno e manto in coppi di laterizio. La discesa posta sul fianco ovest del fabbricato conduce ai depositi del piano seminterrato. Lungo il fianco ovest, in aderenza, è stato realizzato un piccolo volume di dimensioni 1,70 m x 3,40 m adibito a locale w.c., con pavimenti e rivestimenti in piastrelle di gres 20x20 m. Il manufatto non è previsto nel progetto allegato alla Concessione. pagina 8 di 18
Al piano seminterrato, sul fronte nord, si aprono i varchi dei due depositi, entrambi delimitati da portoni in ferro e vetro armato. Il deposito sul lato ovest è pavimentato e rivestito con piastrelle in gres 12x25 cm e contiene un forno in muratura alto 2,20 m e avente dimensioni in pianta 4,00 x 3,80 m. Il deposito adiacente, collegato all altro con una porta interna, ha una pavimentazione in cemento. Ad est del fabbricato, sono stati realizzati dei locali interrati, conformemente al Permesso di Costruire in sanatoria n 12 del 01/04/2009. Si tratta di due depositi realizzati con blocchi di calcestruzzo sormontati da cordoli di calcestruzzo e coperti da volte in mattoni pieni. I locali sono pavimentati con battuto di cemento e ospitano attrezzature agricole. Dal fondo del primo dei due locali, si accede ad una cantina interrata, disposta in senso trasversale, che custodisce prodotti agricoli, vino ecc. Nella cantina, inoltre, scaturisce una sorgente naturale che è stata opportunamente lasciata a giorno. Sul terreno di proprietà Omissis, a valle del fabbricato in direzione nord, si rileva un manufatto quadrato in muratura, con copertura di tegole in laterizio, di lato pari a circa 4,50 m. Si tratta di una costruzione realizzata in assenza di autorizzazione urbanistica. 5. dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; pagina 9 di 18
Omissis. I beni oggetto dell esecuzione sono attualmente nel pieno possesso del sig. 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; La presente procedura deriva dal mancato pagamento degli assegni mensili dovuti, a partire dal dicembre 2001, dal sig. Omissis alla moglie, Sig.ra Omissis, in seguito al procedimento per separazione giudiziale la cui sentenza definitiva, che ha dichiarato la separazione legale, è intervenuta in data 27/06/2006 (secondo quanto riferito dall Avv. PROVENZA cfr. All. 9). Gli immobili oggetto di esecuzione, quindi, sono stati acquistati in data antecedente alla separazione legale (anno 2002). Poiché dall estratto per riassunto dell atto di matrimonio non risulta nessuna annotazione (cfr. All. 6), al 2002 il regime patrimoniale era quello della comunione dei beni. 7. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; A carico dell acquirente resteranno gli oneri necessari per la regolarizzazione urbanistica degli immobili, anche al fine dell acquisizione del certificato di agibilità, di cui il fabbricato è attualmente sprovvisto. 8. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Dalla documentazione in atti risulta un iscrizione di Ipoteca volontaria di 80.000 derivante da concessione a garanzia di mutuo di 60.000 in data 09.11.2000 a favore di pagina 10 di 18
Banca di Credito Cooperativo di Buccino scrl con sede in Buccino, con atto pubblico per notar Bruno Parisi repertorio n. 28789. 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; Il fabbricato (part. n 384 subb. 1-2-3) è stato costruito in virtù di Concessione n 1234 del 13/02/2002 (cfr. All. n 5.1); i locali interrati adiacenti (part. n 384 sub 4) sono stati realizzati in virtù di Permesso di Costruire in Sanatoria n. 12 del 01/04/2009 (cfr. All. n 5.2). Il fabbricato (part. 384 subb 1-2-3) è irregolare dal punto di vista edilizio e urbanistico, essendo stato realizzato in difformità dal titolo abilitativo. In particolare, la volumetria è maggiore di quella dichiarata, così come quella destinata ad abitazione; inoltre, l immobile è difforme anche nella pianta e nei prospetti rispetto al progetto depositato presso il Comune di S. Gregorio Magno. Sono stati inoltre realizzati dei volumi aggiuntivi sui prospetti sud (cucina) ed ovest (locale wc). Non risulta che sia stato rilasciato il certificato di agibilità relativamente al fabbricato ed ai locali interrati. Dal certificato di destinazione urbanistica risulta che il terreno ricade in zona E o zona agricola del vigente strumento urbanistico, con indici di fabbricabilità pari a 0,03 mc/mq per uso abitativo e 0,02 mc/mq per pertinenze agricole, in caso di richiedenti imprenditori agricoli; in altri casi l indice è di 0,01 mc/mq. pagina 11 di 18
Le difformità rispetto alla Concessione n 1234 del 13/02/2002 sono comunque sanabili, in quanto si tratta di opere consentite dallo strumento urbanistico vigente: ovviamente, va presentata apposita domanda di permesso in sanatoria, con le conseguenti spese tecniche e amministrative connesse. Per quanto riguarda la destinazione d uso dei locali, resta l obbligo di destinare a pertinenza agricola la porzione del sub 3 a piano terra. 10. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Nell intento di pervenire alla determinazione del più probabile valore di mercato il criterio tecnico più opportuno, per determinare tale valore, è la comparazione degli immobili con i prezzi pattuiti in compravendita di immobili sostanzialmente analoghi. Tale metodologia nell estimo civile è denominata stima sintetica o metodo della comparazione diretta, ed è basata sulla individuazione di un mercato elementare omogeneo entro il cui perimetro andranno ricercati i dati relativi ad unità immobiliari con caratteristiche analoghe a quella da stimare. Uno strumento utile per l acquisizione delle informazioni sul prezzo di mercato è la banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio. E difatti noto che a seguito delle recenti disposizioni di Legge è obbligatorio riportare negli Atti il valore effettivo della compravendita; dunque, con riferimento all anno 2009 secondo semestre, vengono indicati, per la zona di interesse (esterna al centro abitato), i seguenti valori: pagina 12 di 18
/mq Abitazioni civili 630-730 Autorimesse 390-455 Box 480-550 Ville e Villini 730-910 La forchetta tra i valori tiene conto generalmente delle seguenti caratteristiche: 1. destinazione d uso; 2. orientamento; 3. luminosità; 4. prospicienza; 5. quota dal livello stradale; 6. altezza degli immobili; 7. forma e dimensione dell ambiente; 8. isolamento termico; 9. isolamento acustico; 10. panoramicità; 11. funzionalità e distribuzione interna dell immobile. Per il fabbricato oggetto di stima, il sottoscritto ritiene che ci si possa riferire alla tipologia ville e villini e, sulla scorta dei rilievi tecnici effettuati, tenendo conto che si tratta di una costruzione recente (inizio lavori anno 2002), discretamente rifinita, dotata di due ingressi indipendenti e di un area di pertinenza che circonda il fabbricato, al valore medio di 820 /mq. Il sottoscritto ha altresì acquisito informazioni presso alcune agenzie immobiliari operanti su Buccino e S. Gregorio Magno, che confermano la bontà della valutazione. Per il piano terra, quindi, risultano: /mq 820,00 x mq 130 = 106.600,00 Per i locali destinati a deposito (sub 3), invece, in base alle indagini eseguite si fissa un valore di /mq 420,00, da cui: pagina 13 di 18
/mq 420,00 x mq 100 = 42.000,00 Per ciò che riguarda la cantina e i capannoni di deposito attrezzi, oggetto del Permesso in sanatoria, si fissa un prezzo unitario di /mq 100,00. Tali beni, quindi, hanno un valore di: /mq 100,00 x mq 205 = 20.500,00. Complessivamente, quindi, il fabbricato vale 169.100,00. Tuttavia, tale stima va modificata, comprendendo il costo delle opere necessarie per ripristinare la conformità edilizia ed urbanistica dell immobile, necessaria per il conseguimento della dichiarazione di agibilità dello stesso. Tali opere consistono nelle spese tecniche e amministrative necessarie per istruire una pratica di Permesso di Costruire in Sanatoria e sono stimati in 5.000,00. Inoltre, resta il problema legato alla destinazione del piano terra, di cui una cospicua porzione deve necessariamente essere destinata a pertinenza agricola: tal situazione costituisce un vincolo che influisce negativamente sul valore del fabbricato. In definitiva, si ritiene congruo assegnare al fabbricato ed alle pertinenze agricole un valore complessivo pari a: 160.000,00. Per quanto riguarda il terreno, ho acquisito informazioni su compravendite di terreni similari avvenute in tempi recenti nella zona: tali informazioni sono state reperite sia presso il borsino immobiliare che presso agenzie immobiliari operanti sul territorio. Da tali indagini si è riscontrato un prezzo unitario per terreni agricoli variabile da Euro 5,00 a Euro 18,00 in funzione delle caratteristiche intrinseche del bene e delle colture eventualmente praticate. Si evidenzia che la coltura del ciliegio non è diffusa nella zona, ma data la sua produttività si ritiene di poterla comparare a quella dell ulivo. Il sottoscritto ha pertanto valutato le caratteristiche intrinseche del bene oggetto di stima al fine di pervenire ad un valore corretto e congruo, ed in particolare ha considerato i seguenti fattori: pagina 14 di 18
coltura praticata: ciliegio, con piante di 8 anni circa; ottima accessibilità, grazie ad una strada pubblica che costeggia il fondo, con un accesso già esistente; buona esposizione solare. Per tali motivi, si può stimare in /mq 15,00 il prezzo unitario del terreno, per cui il valore della particella n 419, di estensione pari a 6.853 mq è fissato in 102.795,00. In conclusione, il valore dell intera proprietà del sig. Omissis, oggetto della presente procedura, è quantificato in: 262.795,00 (euro duecentosessantaduemilasettecentonovantacinque/00) 11. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); RIEPILOGO FINALE Lotto unico: Fabbricato ubicato in un fondo rustico sito in S. Gregorio Magno alla contrada Serrone, composto da un piano terra destinato ad abitazione e deposito ed un piano interrato adibito a deposito, con capannoni per deposito attrezzi agricoli e cantina in aderenza, anch essi interrati; l area di sedime di complessivi 852 m 2 è occupata per 190 m 2 dal fabbricato. Il terreno circostante di 6.853 m 2 è coltivato a ciliegio. pagina 15 di 18
In Catasto Fabbricati: Foglio Particella Sub Cat. Classe Piano Consistenza Rendita 21 384 1 21 384 2 A/3 1 T 3 vani Euro 201,42 21 384 3 C/2 6 S1-T 160 m 2 Euro 115,69 21 384 4 C/2 6 S1 208 m 2 Euro 150,39 In Catasto Terreni: Superficie Redd. Redd. Foglio Particella Qualità Classe (m 2 ) Dominicale Agrario 21 419 seminativo 3 6853 Euro 19,47 Euro 21,24 Confina a sud e a est con strada comunale, a ovest e a nord con altre proprietà (particelle nn. 194-10-9). Importo a base d asta: 262.795,00 12. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Si allega relazione fotografica (cfr. All. n. 3) Tanto dovevo per adempiere compiutamente all incarico ricevuto. Resto a disposizione per eventuali chiarimenti. Allego: - verbale di sopralluogo (All. 1); - elaborati grafici (All. 2): 2.1 Stralcio aerofotogrammetrico, scala 1:1000 ; pagina 16 di 18
2.2 Pianta piano terra con individuazione punti di scatto fotografico, scala 1:100; 2.3 Pianta sottostrada con individuazione punti di scatto fotografico, scala 1:100; 2.4 Pianta seminterrato con individuazione punti di scatto fotografico, scala 1:100; 2.5 Prospetti Sud e Nord, scala 1:100; 2.6 Prospetti Est ed Ovest, scala 1:100; - relazione fotografica contente n 64 foto (All. 3); - documentazione (visure) reperita presso l U.T.E. di Salerno (All. 4); - documentazione reperita presso l ufficio tecnico del Comune di S. Gregorio Magno (SA) (All. 5): 5.1 Concessione per l esecuzione di lavori edili prot. n. 1234 del 13/02/2002 5.2 Permesso di costruire in sanatoria n 12 del 01/04/2009 - documentazione reperita presso l ufficio dello stato civile del Comune di S. Gregorio Magno (SA): estratto per riassunto dell atto di matrimonio (All. 6). - Copia raccomandata A.R. alle parti del 05/02/2010 (All. 7); - Copia richiesta al Comune di S. Gregorio Magno del 17/03/2010 (All. 8) - Copia comunicazione e-mail dell Avv. PROVENZA del 28/04/10 (All. 9) - Supporto informatico CD-ROM contenente: - Relazione di stima (relazione di stima.pdf) - Stralcio aerofotogrammetrico (aerofoto su A4.pdf); - Pianta piano terra con individuazione punti di scatto fotografico (piano terra su A3.pdf); - Piana sottostrada con individuazione punti di scatto fotografico (piano sottostrada su A4.pdf); - Pianta seminterrato con individuazione punti di scatto fotografico (piano seminterrato su A4.pdf); - Prospetti Sud e Nord (prospetti sud e nord su A3.pdf); - Prospetti Est ed Ovest (prospetti est ed ovest su A3.pdf ); pagina 17 di 18
- Relazione fotografica (relazione fotografica.pdf) - spese sostenute dal C.T.U. (All. 10) - parcella delle spese e competenze (All. 11). Restituisco: Fascicolo d ufficio Salerno, Aprile 2010. Il C.T.U. dott. ing. Sergio PIROZZI pagina 18 di 18