VALORI IMMOBILIARI DESUNTI DA COMPRAVENDITE AVVENUTE NELLA ZONA DELL'ORVIETANO 3 COMPRAV.TA 06/05/2014 TR ORVIETO PERIFERIA VIA C APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 75 75.000 8 COMPRAV.TA 18/08/2014 TR ORVIETO CENTRO STORICO VIA E CASA ISOLATA 100 190.000 12 COMPRAV.TA 13/10/2014 TR ORVIETO SEMIPERIFERIA VIA F APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 120 144.000 4 COMPRAV.TA 01/06/2014 TR ALLERONA CENTRO STORICO VIA G APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 73 73.000 5 COMPRAV.TA 06/06/2014 TR ORVIETO CENTRO STORICO VIA H VILLETTA 210 321.600 11 COMPRAV.TA 03/10/2014 TR BASCHI CENTRO STORICO VIA I APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 48 57.600 1 COMPRAV.TA 05/09/2010 TR ORVIETO CENTRO STORICO VIA L APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 63 113.400 7 COMPRAV.TA 08/08/2014 TR FABRO CENTRO STORICO VIA N APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 57 82.000 10 COMPRAV.TA 01/10/2014 TR ORVIETO CENTRO STORICO VIA O APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 45 75.000 6 COMPRAV.TA 07/07/2014 TR ORVIETO PERIFERIA VIA P APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 68 95.200 2 COMPRAV.TA 01/01/2012 TR ORVIETO CENTRO STORICO VIA Q APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 70 112.000 SCOPO DELLA STIMA: VALUTARE, AL MOMENTO ATTUALE, PER LA VENDITA, UN APPARTAMENTO IN CONDOMINIO SITO NEL CENTRO STORICO DI ORVIETO DI MQ. 42. SCOPO DELL'ESERCITAZIONE: ESEGUIRE UNA STIMA COMPARATIVA (TUTTE LE STIME SONO COMPARATIVE, LA COMPARAZIONE INFATTI E UN POSTULATO ESTIMATIVO), CON PROCEDIMENTO SINTETICO, NEL RISPETTO DEL POSTULATO DELL'ORDINARIETA'.
1. Lo scopo della stima è la valutazione per la compravendita. Quindi l aspetto economico da scegliere per la valutazione è il p.p.v. di mercato determinabile attraverso la comparazione diretta (procedimento sintetico) poiché disponiamo di recenti valori di scambio di beni simili. 2. Scegliamo quali beni si possono utilizzare per la comparazione al fine di risolvere il quesito estimativo. Con quale criterio li sceglieremo? Semplice, con il criterio della similarità al bene da stimare, in modo cioè che differiscano da esso solo per un parametro, quello più correlato al valore, cioè la superficie. Inoltre è chiaro che non considereremo utili ai fini della comparazione, i valori di scambio riferiti a momenti non recenti perché sicuramente, nel tempo trascorso, saranno avvenute variazioni tali che quel prezzo oggi non sarebbe più lo stesso (inflazione monetaria, variazioni dei prezzi degli immobili per variazioni della domanda o dell offerta, ecc.). 3 COMPRAV.TA 06/05/2014 TR ORVIETO PERIFERIA VIA C APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 75 75.000 8 COMPRAV.TA 18/08/2014 TR ORVIETO CENTRO STORICO VIA E CASA ISOLATA 100 190.000 12 COMPRAV.TA 13/10/2014 TR ORVIETO SEMIPERIFERIA VIA F APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 120 144.000 4 COMPRAV.TA 01/06/2014 TR ALLERONA CENTRO STORICO VIA G APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 73 73.000 5 COMPRAV.TA 06/06/2014 TR ORVIETO CENTRO STORICO VIA H VILLETTA 210 321.600 11 COMPRAV.TA 03/10/2014 TR BASCHI CENTRO STORICO VIA I APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 48 57.600 1 COMPRAV.TA 05/09/2010 TR ORVIETO CENTRO STORICO VIA L APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 63 113.400 7 COMPRAV.TA 08/08/2014 TR FABRO CENTRO STORICO VIA N APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 57 82.000 10 COMPRAV.TA 01/10/2014 TR ORVIETO CENTRO STORICO VIA O APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 45 75.000 6 COMPRAV.TA 07/07/2014 TR ORVIETO PERIFERIA VIA P APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 68 95.200 2 COMPRAV.TA 01/01/2012 TR ORVIETO CENTRO STORICO VIA Q APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 70 112.000 Legenda dei beni evidenziati perché non utilizzabili per la comparazione: : data di scambio non recente; : comune diverso da quello ove si trova il bene da stimare; : zona urbana diversa da quella ove si trova il bene da stimare; : tipologia edilizia diversa da quella del bene da stimare.
Come si può notare, restano così solo 4 immobili utilizzabili come comparabili per effettuare la stima. Abbiamo eliminato quelli che, se usati per la comparazione, ci avrebbero fornito un valore medio unitario non attendibile perché aventi caratteristiche dissimili dal nostro appartamento. Ecco riportati i beni che restano dopo l eliminazione di quelli giudicati non utili per la stima. 10 COMPRAV.TA 01/10/2014 TR ORVIETO CENTRO STORICO VIA O APPARTAMENTO IN CONDOMINIO 45 75.000 Un buon perito, ma anche una persona con una certa esperienza nel settore immobiliare, sa bene che gli appartamenti di piccole dimensioni hanno un valore medio unitario (riferito cioè al mq di superficie commerciale), leggermente superiore rispetto a quello di appartamenti più grandi. Questo, almeno per due ragioni: - hanno un costo di costruzione (riferito al mc v.p.p. o al mq di superficie commerciale) superiore perché alcuni costi (es. quello della caldaia) non si distribuiscono sulle dimensioni dell appartamento e quindi incidono maggiormente su quelli piccoli che su quelli grandi; - gli appartamenti piccoli hanno, di solito, una domanda maggiore rispetto a quelli grandi poiché un maggior numero di persone può permettersi il loro acquisto. Il crescere della domanda, come è noto dall economia, porta come conseguenza l aumento del prezzo di scambio del bene. Siamo dunque di fronte ad un bivio: i quattro immobili della tabella sopra li utilizzeremo tutti, per eseguire la comparazione, o ne elimineremmo ancora qualcuno? E se ne eliminiamo altri, con quale criterio lo faremmo? Facciamo un altra considerazione. 3. L appartamento di 45 mq avrà sicuramente un valore unitario superiore a quello dei restanti appartamenti. E quindi opportuno non confonderlo con gli altri nel calcolo del valore medio ordinario a mq. Sarebbe infatti come trovare il valore di un auto usata facendo la media dei recenti prezzi di scambio di quattro auto (di stessa marca, modello e km percorsi) di cui però una è una station wagon e le altre sono delle berline. Bene, ma allora quali appartamenti userò per la comparazione? Facciamo una terza riflessione.
4. Il criterio di similarità ci orienta sicuramente ad utilizzare per la comparazione solo l appartamento di 45 mq perché ha una superficie prossima a quello da stimare. Però dobbiamo notare che appartamenti di dimensioni piccole, intorno ai 40 mq (come quello da stimare), non rappresentano l ordinarietà per la zona. Come lo notiamo? Dal numero di scambi avvenuti: abbiamo infatti una sola compravendita recente per un appartamento di 45 mq, contro tre compravendite di appartamenti più grandi. Evidentemente la domanda ordinaria per quella zona è rivolta ad appartamenti di dimensioni dai 65 ai 70 mq. Queste sono le dimensioni ordinarie degli appartamenti scambiati in quella zona ed a questo tipo di immobili noi dobbiamo riferire la nostra stima perché rappresentano l ordinarietà. Detto ciò non dovremmo allora considerare il valore dell appartamento di 45 mq nel calcolo del valore medio unitario ordinario. Quale errore commetteremmo altrimenti? Quello, molto grave, di scollegare la nostra stima dalla realtà che è rappresentata dal mercato. Un solo scambio non può infatti rappresentare efficacemente il mercato. Se usassimo per la stima il solo valore dell appartamento da 45 mq (cosa molto logica perché quello da stimare è in tutto e per tutto simile ad esso), quell unico prezzo non sarebbe però attendibile. In estimo il vocabolo ordinario significa un dato (un prezzo, le condizioni di conservazione, le varie caratteristiche di un immobile, ecc.) che si verifica con la frequenza più elevata, cioè quel dato che si colloca nel punto più alto della campana di Gauss. Attenendoci alle condizioni ordinarie avremo dunque un elevato numero di scambi con i quali eseguire la comparazione e la stima avrà maggiore attendibilità. Ecco allora la tabella dei beni comparabili rivista alla luce delle ultime considerazioni fatte. 5. Procediamo dunque eseguendo la comparazione, secondo la nota equazione: V : p = V x : p x da cui: V x = V x px p
Il valore unitario medio ordinario degli appartamenti oggetto di recente compravendita e simili a quelli oggetto di stima è il seguente: V 102.000 + 105.600 + 100750 = p 68 + 66 + 65 = 308.350 = 1.549,4975 cioè circa 1.500 /mq commerciale. Tale valore è confermato poiché 199 ricompreso nella forbice di valori indicati nel listino immobiliare della C.C.I.A.A. (vedi considerazioni fatte più avanti). Il valore ordinario dell appartamento oggetto di stima sarà pertanto: V x = V ord. x p x = 1.500 x 42 = 63.000 Abbiamo eseguito così la valutazione nel rispetto del principio dell ordinarietà. Ora apportiamo le dovute correzioni al valore ordinario per tenere conto delle caratteristiche peculiari del nostro bene oggetto di stima rispetto alle condizioni ordinarie. Il fatto che l appartamento oggetto di stima abbia dimensioni inferiori a quelle ordinarie costituisce, come visto, un aggiunta, perché esso, a parità di altre condizioni, avrà una maggiore appetibilità sul mercato di quelli di maggiori dimensioni ed ha avuto anche un costo di costruzione più elevato. Pertanto si opererà nel modo seguente: V reale = V ord. + aggiunta (per piccole dimensioni) Come quantifichiamo l aggiunta? e soprattutto: siamo sicuri che vada fatta? Distinguiamo due casi: - L appartamento da stimare è nuovo; - L appartamento non è nuovo. Nel primo caso il venditore, che immette sul mercato il bene, sicuramente terrà conto dei maggiori costi sostenuti per la sua costruzione. E quindi opportuno eseguire l aggiunta. Nel secondo caso si dovrebbe, di logica, comunque eseguire l aggiunta per i due motivi già spiegati. Tuttavia, visto l esiguo numero di scambi verificatisi recentemente sul mercato locale (uno solo!), il perito dovrà indagare circa le cause di tale
fenomeno. Se vi sono molti appartamenti di piccole dimensioni (quindi simili al bene da stimare) rimasti invenduti, allora significa che in quel momento e in quel luogo è scarsa la domanda di appartamenti di piccole dimensioni. Ecco allora che il valore di stima del nostro appartamento non può che essere quello ordinario (cioè quello medio di quelli più grandi) se non addirittura inferiore, vista la scarsità di domanda. Se invece il ridotto numero di scambi fosse dovuto alla ridotta presenza di appartamenti di piccole dimensioni - quindi ad una ridotta offerta - ecco che in questo caso il più probabile valore di mercato del nostro appartamento sarebbe superiore a quello ordinario perché la scarsità di offerta aumenta l appetibilità (cioè la domanda) di quel tipo di immobile. Anche in questo caso allora il perito dovrebbe valutare l aggiunta. Metodologie da seguire per la stima dell aggiunta Il perito potrebbe procedere in questo modo: verificare, presso le imprese costruttrici operanti nella zona, quanto costa di più al mq la realizzazione di un appartamento di piccole dimensioni, rispetto ad uno di medie dimensioni. Se dall indagine (che dovrebbe coinvolgere più ditte costruttrici possibili per avere un alto grado di attendibilità) emergesse un costo superiore del 3% rispetto a quello di un appartamento di medie dimensioni, procederemmo allora come di seguito: V reale = V ord. + aggiunta (per piccole dimensioni) = 63.000 x (1+ 0.03) = 64.890 arrotondabile a 65.000 Questo criterio è sicuramente applicabile per la stima del nostro appartamento qualora esso fosse nuovo. Un altro criterio applicabile, nel caso ad esempio che l appartamento fosse vecchio, può essere il seguente. Se il fatto che sono avvenuti pochi scambi recenti di appartamenti simili, non fosse dovuto ad una scarsità di domanda ma piuttosto ad una scarsa offerta, potremmo allora stimare l aggiunta, ad esempio, facendo dei confronti in mercati con caratteristiche simili ma più attivi, essendo scarsi gli scambi nel mercato locale. Faremo allora un indagine di mercato in altre città d arte (come ad esempio Todi o Spoleto che hanno circa le stesse dimensioni e lo stesso valore artistico di Orvieto) riferendoci sempre alla zona centrale e ad appartamenti di piccole dimensioni. Se qui verificassimo che questi si vendono, mediamente, ad un prezzo superiore del 2% rispetto agli appartamenti di medie dimensioni, procederemmo allora come di seguito: V reale = V ord. + aggiunta (per piccole dimensioni) = 63.000 x (1+ 0.02) = 64.260 arrotondabile a 64.000 La stima è conclusa?
Un buon perito a questo punto farebbe ancora due considerazioni: 1. il valore medio a mq dell appartamento di 45 mq, compravenduto il 01/10/2014, è il seguente: 75.000/45 = 1.667. In base a tale valore il nostro appartamento sarebbe così valutabile: 1.667 x 42 = 70.000. La nostra valutazione attribuisce invece un valore all immobile pari a 65.000. E possibile quindi che lo scambio dell appartamento di 45 mq non sia avvenuto in condizioni di piena libertà contrattuale bilaterale acquirente-cessionario (es. acquirente con bisogno urgente di alloggio o cessionario che ha saputo valorizzare molto il suo immobile). Non utilizzare il suo valore di scambio nella nostra stima è stata dunque una scelta corretta anche se non avrebbe fatto variare di molto l esito della valutazione. 2. E opportuno poi verificare il valore unitario ordinario da noi trovato, paragonandolo con quello riportato nelle fonti ufficiali come ad es. il listino dei valori immobiliari della C.C.I.A.A. In esso, per appartamenti siti in zona centrale e abitabili, si rileva questa forbice di valori: 1.3500-1.850 /mq. Il nostro valore unitario ordinario, desunto dagli scambi presi a riferimento, è pari a 1.500 /mq. Nel punto della relazione di stima dove abbiamo ricavato questo valore allora, dobbiamo aggiungere che esso è in linea con il valore indicato dal listino immobiliare della C.C.I.A.A. Questo per supportare l attendibilità della nostra perizia dandole una maggiore oggettività.