RELAZIONE DI STIMA ANALITICA per la determinazione del più probabile valore di mercato Stima per MCA (Market Comparison Approach) Comune di PONTECAGNANO FAIANO Oggetto Valutazione unità immobiliare per civile abitazione di proprietà Blumatica. Committente Blumatica srl Consulente Tecnico Ing. Claudio Ciciriello Data incarico 07/06/2016
OGGETTO Perizia di stima analitica tesa ad individuare il più probabile valore di mercato del seguente bene immobiliare con il metodo Stima per MCA (Market Comparison Approach): Fabbricato sito nel comune di PONTECAGNANO FAIANO (SA) via irno COMMITTENTE E PROPRIETARIO Blumatica srl, sede legale in Pontecagnano Faiano (SA),via Irno snc, Partita IVA 34561255641. CONSULENTE TECNICO Ingegnere Claudio Ciciriello, nato a SALERNO il 05/01/1949 e residente nel Comune di BATTIPAGLIA (SA), Via Domodossola 49/F, codice fiscale CCRCLD49A05H703J, con studio in PONTECAGNANO FAIANO, Via Irno, iscritto all Albo Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al numero 996 il 05/04/1975. METODO DI STIMA UTILIZZATO La valutazione dei cespiti è stata effettuata con il metodo del Market Comparison Approach (MCA), metodo che consente di stimare il valore di un immobile mediante il confronto tra lo stesso ed altri immobili simili presi a confronto e contrattati in tempi non troppo lontani e di prezzi e caratteristiche noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato dell immobile da valutare. Il valore di mercato è l ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. Il metodo prevede il confronto delle caratteristiche tecnico-economiche dell immobile da stimare con quelle degli immobili simili e si basa sul principio che stabilisce che il mercato fisserà il prezzo dell immobile da stimare allo stesso modo con cui ha fissato i prezzi degli immobili simili presi a confronto. L immobile oggetto della valutazione viene definito Subject, mentre gli immobili presi a confronto vengono definiti Comparabili (Comparabile 1, Comparabile 2, ecc.). Dopo avere rilevato i prezzi e le caratteristiche degli immobili simili a quello da valutare, si applicano una serie di aggiustamenti ai prezzi stessi, in modo da trasformare il comparabile nel subject per ottenere il prezzo corretto che è quello dell immobile comparabile supposto con le caratteristiche del subject. Applicando lo stesso ragionamento a tutte le caratteristiche immobiliari viene determinata l incidenza di ogni sigola caratteristica nella formazione del prezzo di una unità immobiliare. Applicando poi un aggiustamento al prezzo dei comparabili è possibile individuare il valore di mercato dell immobile oggetto della stima, vale a dire del subject. Pagina 2 di 9
PREMESSA Nomina ed accertamenti richiesti al Consulente Il sottoscritto Ingegnere Claudio Ciciriello, avendo ricevuto incarico da Blumatica srl, in data 07/06/2016, di redigere perizia di Stima per MCA (Market Comparison Approach), al fine di individuare il più probabile valore di mercato degli immobili indicati in oggetto, si è recato in sopralluogo agli stessi, ed esperiti gli opportuni accertamenti, è in grado di relazionare quanto segue. OPERAZIONI PERITALI E RICERCHE DOCUMENTALI Ubicazione L'immobile oggetto della presente perizia è ubicato in Comune: PONTECAGNANO FAIANO (SA) Indirizzo: via irno snc, CAP 84098 Sopralluoghi, rilievi ed indagini effettuate Il sottoscritto, a seguito dell'incarico ricevuto, ha ritenuto opportuno esperire sopralluogo all'immobile in oggetto, durante il quale ha potuto riscontrare elementi utili al fine di poter individuare il più probabile valore di mercato dello stesso. Elenco sopralluoghi effetuati: Al fine di ottenere una stima il più attendibile e coerente possibile con l'attuale mercato delle compravendite, l'indagine peritale è stata preceduta da opportune ricerche documentali, tese a consacrare il bene nella sua consistenza, oltre che da indagini di mercato per beni similari ubicati nella zona di interesse. Individuazione catastale A seguito dell'incarico conferito, lo scrivente ha ritenuto opportuno effettuare accessi presso i competenti uffici dell'agenzia del Territorio, al fine di acquisire: estratti di mappa catastale visure catastali attuali planimetrie catastali attuali Pagina 3 di 9
Ubicazione SCHEDA DESCRITTIVA IMMOBILE Comune: PONTECAGNANO FAIANO ( SA) Indirizzo: via irno, CAP 84098 Descrizione e confini Appartamento confinante con strada comunale e giardino di proprietà Pianta Copertura Pagina 4 di 9
Stralcio della Zonizzazione Acustica Proprietà Soggetto Diritto Quota Blumatica srl Piena proprietà 1/1 Dati catastali Tipo catasto: Fabbricati Foglio: 23 Mappale: 226 Subalterno: 1 Categoria: A/2 Consistenza: 128 Rendita catastale: 679,00 Valore catastale: 85.554,00 Tipologia Zona OMI Stato conservativo Valore mercato /mq Valore Locazione /mq Minimo Massimo Minimo Massimo Abitazioni civili NORMALE 1.150,00 1.550,00 Lorda 3,20 4,50 Lorda Dati Urbanistici e stato giuridico Edificio civile in zona edificabile B2. Certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Pontecagnano Faiano in data 11/02/2015. Stato di conservazione e manutenzione unità produttiva Fabbricato monofamiliare di recente costruzione in buone condizioni di manutenzione interna. Rifiniture di lusso. Stato di conservazione e manutenzione edificio Edificio praticamente nuovo di recente costruzione. Stato di conservazione ottimo. Pagina 5 di 9
Impianti tecnologici Impianto di riscaldamento e di condizionamento di buona qualità. Finiture Finiture di ottima marca e ben esguite. Atti di provenienza Atto di compravendita a rogito Notaio Barela di Battipaglia, via Roma 23 in data 06/06/2016, repertorio 234, raccolta 23, registrato a Eboli in data 09/06/2016 al n., vol. 34 e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di SALERNO in data 03/03/2012 al n. 23886/12. Certificazioni Certificazione Energetica, redatta da Ing. Claudio Ciciriello in data 03/05/2016. Certificazione Acustica, redatta da Ing. Claudio Ciciriello in data 03/05/2016. INDAGINI DI MERCATO La stima è stata effettuata con la metodologia MCA (Market Comparison Approach), che permette di stimare il valore di un immobile mediante confronto tra l immobile stesso ed altri immobili simili a questo presi a confronto e contrattati di recente, di prezzi noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato dell immobile da valutare. Ciò è possibile mediante il confronto delle caratteristiche tecnico-economiche dell immobile da stimare con quelle degli immobili simili. Pagina 6 di 9
VALUTAZIONE E STIMA IMMOBILE CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIAL Superfici coperte calpestabili N parti Lunghezza Larghezza Soggiorno 6,50 4,85 31,53 Cucina-Pranzo 4,95 5,20 25,74 Disimpegni 10,25 1,20 12,30 Letto matrimoniale 4,50 4,25 19,13 Letto 3,80 4,25 16,15 Studio 4,35 4,00 17,40 Bagno 3,70 1,85 6,85 WC 4,50 1,40 6,30 Superfici coperte calpestabili (100%) lorda 135,39 commerciale 135,39 Superfici pareti perimetrali esterne N parti Lunghezza Larghezza Pareti esterne da 35 cm 2,00 11,20 0,35 7,84 Pareti esterne in tufo da 40 cm 8,60 0,40 3,44 Superfici pareti perimetrali esterne (100%) lorda 11,28 commerciale 11,28 Superfici pareti interne N parti Lunghezza Larghezza Tramezzature interne da 15 cm 21,20 0,15 3,18 Tramezzature interne da 10 cm 6,40 0,10 0,64 Superfici pareti interne (100%) lorda 3,82 commerciale 3,82 Superfici scoperte - Balconi, terrazzi e similari N parti Lunghezza Larghezza comunicanti Balcone EST 4,60 1,40 6,44 Balconi OVEST 2,00 3,10 1,40 8,68 Superfici scoperte - Balconi, terrazzi e similari lorda 15,12 comunicanti (30% fino a 25m²; 10% sulla quota eccedente) commerciale 4,54 Pertinenze accessorie - Cantine, soffitte e N parti Lunghezza Larghezza similari comunicanti Cantina seminterrata 4,60 2,25 10,35 Pertinenze accessorie - Cantine, soffitte e similari lorda 10,35 comunicanti (50%) commerciale 5,18 utile netta 135,39 utile lorda 139,21 commerciale 160,21 Pagina 7 di 9
Saggio di variazione annuale del mercato immobiliare: 1,00% N Descrizione Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Subject 1 Descrizione comparabile Appartamento via Appartamento via Appartamento via Roma 22 Sondrio 15 Cavour 121 Dati del contratto 2 Prezzo di vendita 145.000,00 208.000,00 190.750,00 3 Data del contratto 03/02/2016 07/04/2016 02/05/2016 09/06/2016 4 Differenziale [in mesi] -4-2 -1 5 Prezzo marginale - 120,83-173,33-158,96 6 Prezzo della caratteristica 483,32 346,66 158,96 Superfici 7 commerciale [m²] 120,00 178,00 142,00 160,21 8 Differenziale 40,21-17,80 18,21 9 Prezzo al m² 1.208,33 1.168,54 1.343,31 10 Prezzo marginale 1.168,54 1.168,54 1.168,54 11 Prezzo della caratteristica 46.981,15-20.794,17 21.273,27 Livello di piano 12 Piano Primo Primo Terzo Terzo 13 Accessori piano Con Ascensore Con Ascensore Con Ascensore Con Ascensore 14 Valore numerico piano 1 1 3 3 15 Differenziale 2,00 2,00 0,00 16 Rapporto mercantile 0,061 0,061 0,061 17 Rapporto mercantile utente 0,000 0,000 0,000 18 Prezzo marginale 8.845,00 12.688,00 11.635,75 19 Prezzo della caratteristica 17.690,00 25.376,00 0,00 Orientamento [Prezzo] 20 Orientamento prevalente Sud Ovest Nord Ovest Nord Sud Est 21 Valore numerico 5 1 0 5 22 Differenziale 0,00 4,00 5,00 23 Prezzo marginale 500,00 500,00 500,00 24 Prezzo della caratteristica 0,00 2.000,00 2.500,00 Manutenzione esterna edificio [Prezzo] 25 Livello di manutenzione esterna Normale Scadente Scadente Buono 26 Valore numerico 1 0 0 2 27 Differenziale 1,00 2,00 2,00 28 Prezzo marginale 2.000,00 2.000,00 1.997,00 29 Prezzo della caratteristica 2.000,00 4.000,00 3.994,00 Risultati parziali 30 Prezzo corretto 212.154,47 218.928,49 218.676,23 31 Prezzo corretto unitario al m² 1.767,95 1.229,94 1.539,97 32 Prezzo corretto medio 216.586,40 216.586,40 216.586,40 33 Scarto % -2,05% 1,08% 0,96% 34 Scarto assoluto - 4.431,93 2.342,09 2.089,83 Affacci 35 Qualità affaccio prevalente Scadente Normale Di pregio Di pregio 36 Valore numerico 0 1 2 2 37 Differenziale 2,00 1,00 0,00 Accesso 38 Accesso edificio Da strada Da strada Da strada Da strada chiusa al traffico chiusa al traffico trafficata trafficata 39 Valore numerico 0 0 1 1 Pagina 8 di 9
40 Differenziale 1,00 1,00 0,00 Prezzi marginali delle caratteristiche qualitatiche del sistema di stima: Affacci - 6.774,02 Accesso 7.026,28 Divergenza: 3,09% Valore stimato (Media prezzi corretti): 216.586,40 Valore rivisto in base a Sistema di Stima: 218.676,23 Valore stimato (Arrotondato All'euro): 218.676,00 Conclusioni Il sottoscritto Ingegnere Claudio Ciciriello, con studio in PONTECAGNANO FAIANO (SA), Via Irno, iscritto all Albo Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al numero 996, dopo un'attenta indagine nel locale mercato immobiliare, D I C H I A R A che il più probabile valore di mercato dei cespite sopradescrittio è attualmente pari a 218.676,00 (diconsi euro duecentodiciottomilaseicentosettantasei/00). Tanto doveva relazionare il sottoscritto per l espletamento dell'incarico ricevuto. BATTIPAGLIA, 20/12/2016 IL TECNICO Ing. Claudio Ciciriello Allegati Si allegano alla presente relazione di stima immobiliare Planimetria Catastale Chiarimenti_Allegato C DPR 138 Pagina 9 di 9