. TRIBUNALE DI PIACENZA REGISTRO GENERALE ESECUZIONE procedura promossa da:... contro:... R.G.E. 71/2014 Giudice: Antonino Fazio ELABORATO PERITALE del 12/01/2015 Tecnico incaricato: INGEGNERE FABIO SUBACCHI iscritto all'albo Ingegneri della provincia di Piacenza al N. 935 iscritto all'albo del Tribunale di Piacenza CF: SBCFBA67C31G535K con studio in Piacenza (PC) VIA MANFREDI, 91/A telefono: 0523711945 fax: 0523462098 email: subacchifabio@gmail.com email (pec): fabio.subacchi@ingpec.eu relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa Pagina 1 di 9
PROCEDURA N. R.G.E. 71/2014 Piacenza LOTTO 1 BENI IN BOBBIO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Bobbio località Cadelmonte 9: A. Piena proprietà per la quota di 1/1... di villa singola, della superficie commerciale di 253,15 Mq. Fabbricato ad uso residenziale sito in località Cadelmonte n.9 in comune di Bobbio con annessi area comune e porticato di accesso pertinenziale. Identificazione catastale: foglio 8 particella 74 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 395,09 Euro, indirizzo catastale: Via Mario Tosa, piano: S1/T, intestato a..., derivante da Costituzione del 26/04/1991 n. 400.2/1991 in atti dal 20/11/1991 Appartamento ad uso civile abitazione sito al piano terra, con annessa cantina al piano seminterrato. foglio 8 particella 74 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 4, consistenza 3,5 vani, rendita 307,29 Euro, indirizzo catastale: VIA MARIO TOSA, piano: S1/T, intestato a..., derivante da Costituzione del 26/04/1991 n. 400.2/1991 in atti dal 20/11/1991 Appartamento ad uso civile abitazione sito al piano terra, con annessa cantina al piano seminterrato. foglio 8 particella 74 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 7, consistenza 64 mq, rendita 204,93 Euro, indirizzo catastale: VIA MARIO TOSA, piano: S1, intestato a..., derivante da Costituzione del 26/04/1991 n. 400.2/1991 in atti dal 20/11/1991 Vano ad uso autorimessa posto al piano seminterrato. foglio 8 particella 74 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 7, consistenza 50 mq, rendita 160,10 Euro, indirizzo catastale: VIA MARIO TOSA, piano: S1, intestato a..., derivante da Costituzione del 26/04/1991 n. 400.2/1991 in atti dal 20/11/1991 Vano ad uso autorimessa posto al piano seminterrato foglio 8 particella 74 sub. 1 (catasto fabbricati), consistenza 0, indirizzo catastale: VIA MARIO TOSA, piano: S1, intestato a..., derivante da Costituzione del 26/04/1991 n. 400.2/1991 in atti dal 20/11/1991 Coerenze: fg. 8 mapp. 330/257/324 e con strada comunale Vaccarezza-Pecorara Trattasi di corte e porticato di accesso, comuni ai subalterni 2-3-4-5 e classificati come beni comuni non censibili L'intero edificio sviluppa 2 piani, 1 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1981. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 253,15 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 238.492,50 Pagina 2 di 9
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 189.590,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova,. 191.590,00 nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: - Data della valutazione: 12/01/2015 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da... e madre. L'esecutato risulta coniugato in regime di separazione di beni in forza di atto del notaio Dott. Giuseppe Giordano in data 09/07/1988 n. rep. 1345 - N. racc 482, che risulta annotato al riassunto dell'atto di matrimonio. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 14/10/1991 a firma di Tribunale di Piacenza ai nn. 5272 di repertorio, iscritta il 25/11/2011 a Piacenza ai nn. 16334/2892, a favore di Banca Nazionale del Lavoro SpA, contro..., derivante da Decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: 12911,43. Importo capitale: 7862,37. La formalità è riferita solamente a beni denunciati al Catasto fabbricati con scheda n. 147/86. Trattasi di rinnovazione di ipoteca giudiziale precedentemente emessa in data 14/10/1991 al n. 5272 e trascritta a Piacenza in data 30/11/1991 ai n.ri 11110/1503 a favore di Banca Nazionale del Lavoro SpA ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 20/11/2012 a firma di Tribunale di Rho ai nn. 666/2012 di repertorio, iscritta il 10/04/2013 a Piacenza ai nn. 4054/495, a favore di..., contro..., derivante da Decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: 30000. La formalità è riferita solamente a Catasto fabbricati foglio 8 mappale 74 subalterni 2,3,4,5 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 03/02/1994 a firma di Ufficiale giudiziario Piacenza ai nn. 351 di repertorio, trascritta il 09/02/1994 a Piacenza ai nn. 1551/1188, a favore di Finanziaria Aspromonte - Finaspro SpA, contro..., derivante da Atto giudiziario. La formalità è riferita solamente a Catasto Terreni foglio 8 mapp. 74 - Catasto Fabbricati scheda 147/86 pignoramento, stipulata il 19/03/1996 a firma di Tribunale di Piacenza ai nn. 1113 di repertorio, trascritta il 09/04/1996 a Piacenza ai nn. 3765/2848, a favore di Credito Pagina 3 di 9
Varesino SpA, contro..., derivante da Atto giudiziario. La formalità è riferita solamente a Catasto fabbricati foglio 8 mappali 2-3-4-5 - Catasto terreni foglio 8 mappale 74 sub A e B. Costituisce rettifica a verbale di pignoramento emesso in data 12/05/1992 al n. 1387 trascritto a Piacenza in data 20/05/1992 ai n.ri 5749/4508 pignoramento, stipulata il 18/03/2014 a firma di Tribunale di Piacenza ai nn. 1057 di repertorio, trascritta il 09/04/2014 a Piacenza ai nn. 3389/2517, a favore di..., contro..., derivante da Atto Giudiziario 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: Il trasferimento dell'immobile non è assogettato al pagamaneto dell'iva da parte dell'aggiudicatario non trattandosi di bene strumentale all'esercizio dell'attività compiuta dall'esecutato. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. Attuale proprietario:... per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 14/07/1988), con atto stipulato il 14/07/1998 a firma di Notaio Dott. Capasso Michele ai nn. 50906 di repertorio, trascritto il 01/08/1988 a Piacenza ai nn. 6936/5424, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. Nessun peso, vincolo, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli eccetto ipoteca a favore di Finanziaria Aspromonte SpA a garanzia di mutuo erogato 6.2. Precedenti proprietari: Nessuno 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. Pratiche edilizie: Concessione gratuita per opere edilizie N. 144/80 e successive varianti, intestata a..., per lavori di costruzione di nuovo fabbricato rurale adibito ad abitazione, presentata il 18/09/1980, rilasciata il 25/02/1981 con il n. 178 di protocollo Concessione gratuita per opere edilizie N. 157/85, intestata a..., per lavori di Variante alla concessione edilizia n. 1444 prot. 178/80, presentata il 04/07/1980, rilasciata il 11/09/1985 con il n. 157/85 di protocollo Concessione gratuita per opere edilizie N. 254/85, intestata a..., per lavori di Completamento abitazione rurale, presentata il 10/10/1985 con il n. 8677 di protocollo, rilasciata il 13/12/1985 con il n. 254 di protocollo, agibilità del 05/11/1986 con il n. 178 di protocollo 7.2. Situazione urbanistica: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona Agglomerati di origine rurale 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': Pagina 4 di 9
8.1. Conformità edilizia: Sono state rilevate le seguenti difformità: Piano seminterrato: apertura di finestra lato Ovest e mancata esecuzione di parete divisoria tra cantine. Piano terra: errata posizione di una finestra sul lato Ovest, mancata realizzazione di 2 pareti divisorie nelle cucine e spostamento dell'accesso alla camera da letto Le difformità sono regolarizzabili mediante: SCIA in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: SCIA IN SANATORIA: 1.500,00 Euro Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese Criticità: nessuna 8.2. Conformità catastale: Sono state rilevate le seguenti difformità: Piano seminterrato: non risultano evidenziate n. 2 finestre e una porta interna di collegamento. Piano rialzato: non risulta evidenziata una finestra. Errata indicazione dell'indirizzo sulle visure (via Mario Tosa invece di loc. Cadelmonte) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Variazione catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Variazione catastale: 500,00 Euro Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese Criticità: nessuna 8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità. 8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN BOBBIO LOCALITÀ CADELMONTE 9 VILLA SINGOLA di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/1 (Mauro Malacalza) di villa singola, della superficie commerciale di 253,15 Mq. Fabbricato ad uso residenziale sito in località Cadelmonte n.9 in comune di Bobbio con annessi area comune e porticato di accesso pertinenziale. Identificazione catastale: foglio 8 particella 74 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 395,09 Euro, indirizzo catastale: Via Mario Tosa, piano: S1/T, intestato a..., derivante da Costituzione del 26/04/1991 n. 400.2/1991 in atti dal 20/11/1991 Appartamento ad uso civile abitazione sito al piano terra, con annessa cantina al piano seminterrato. foglio 8 particella 74 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 4, consistenza 3,5 vani, rendita 307,29 Euro, indirizzo catastale: VIA MARIO TOSA, piano: S1/T, intestato a..., derivante da Costituzione del 26/04/1991 n. 400.2/1991 in atti dal 20/11/1991 Appartamento ad uso civile abitazione sito al piano terra, con annessa cantina al piano seminterrato. foglio 8 particella 74 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 7, consistenza 64 mq, rendita 204,93 Euro, indirizzo catastale: VIA MARIO TOSA, piano: S1, intestato a... Pagina 5 di 9
..., derivante da Costituzione del 26/04/1991 n. 400.2/1991 in atti dal 20/11/1991 Vano ad uso autorimessa posto al piano seminterrato. foglio 8 particella 74 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 7, consistenza 50 mq, rendita 160,10 Euro, indirizzo catastale: VIA MARIO TOSA, piano: S1, intestato a..., derivante da Costituzione del 26/04/1991 n. 400.2/1991 in atti dal 20/11/1991 Vano ad uso autorimessa posto al piano seminterrato foglio 8 particella 74 sub. 1 (catasto fabbricati), consistenza 0, indirizzo catastale: VIA MARIO TOSA, piano: S1, intestato a..., derivante da Costituzione del 26/04/1991 n. 400.2/1991 in atti dal 20/11/1991 Coerenze: fg. 8 mapp. 330/257/324 e con strada comunale Vaccarezza-Pecorara Trattasi di corte e porticato di accesso, comuni ai subalterni 2-3-4-5 e classificati come beni comuni non censibili L'intero edificio sviluppa 2 piani, 1 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1981. Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona rurale in un'area agricola, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Bobbio). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria. Collegamenti - autobus distante 1 km scarso Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: - esposizione: - luminosità: - panoramicità: - impianti tecnici: - stato di manutenzione generale: - servizi: nella media al di sopra della media al di sopra della media al di sopra della media mediocre nella media pessimo Descrizione dettagliata: Il fabbricato indipendente è organizzato su due piani, ad uso residenziale a piano rialzato e ad uso cantine/autorimessa al piano seminterrato. A piano rialzato sono ricavati due appartamenti con ingresso da un porticato comune: Appartamento 1: composto da cucina abitabile, soggiorno, camera da letto e bagno; Appartamento 2: composto da cucina/soggiorno, camera da letto e bagno; A piano seminterrato sono presenti due autorimesse con ingresso indipendente a loro volta collegate alle relative cantine. Non vi è collegamento interno diretto tra i due piani. Il fabbricato dispone di area scoperta pertinenziale destinata in massima parte a verde e non recintata. L'accesso al fabbricato avviene tramite stradello inghiaiato interno al lotto da cui ci si immette dalla strada asfaltata che attraversa l'abitato di Cadelmonte, la quale a sua volta si immette dopo circa 50 mt nella strada comunale che collega l'abitato di Vaccarezza a Pecorara. Non è presente cancello di delimitazione della proprietà. Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato sono le seguenti: - strutture portanti verticali: muratura portante con controparete interna e camera d'aria; Pagina 6 di 9
- strutture orizzontali: solai in laterocemento; - copertura: del tipo a falde inclinate con struttura a "muricci e tavelloni", manto con tegole in cemento e gronde in c.a. a vista; - lattoneria: in lamiera preverniciata; - esterni: intonaco tinteggiato per l'interpiano superiore e rivestimento in pietra per l'interpiano inferiore. Le principali caratteristiche tecniche e di finitura sono le seguenti: - tramezzature: muratura in laterizio; - intonaco: al civile tinteggiato solo per le stanze a piano rialzato; - pavimenti: ceramica nelle cucine, bagni e soggiorno; legno nelle camere; battuto di cemento nelle cantine e autorimesse; - rivestimenti: ceramica in bagni e cucine; - serramenti esterni: persiane in legno; - serramenti interni: in legno con vetrocamera; - porta d'ingresso: in legno cieca; - porte interne: in legno; - impianto elettrico: del tipo sottotraccia; - impianto idrico sanitario: completo per bagni e cucine; - impianto di riscaldamento: caldaia a legna posta nella cucina dell'appartamento 2 che alimenta sia la produzione di acqua calda sanitaria che l'impianto di riscaldamento con termosifoni in acciaio; nell'autorimessa è presente una caldaia di tipo tradizionale alimentata a gpl attualmente non collegata; - grado di finitura: in linea con la tipologia del fabbricato e l'epoca di costruzione; - manutenzione: molto buona per l'appartamento 1, discreta per l'appartamento 2. Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza coefficiente commerciale Abitazione piano terra 158,00 x 100 % = 158,00 Porticato ingresso a piano terra 25,00 x 30 % = 7,50 Porticato ingresso a piano terra 8,00 x 10 % = 0,80 Cantine/autorimesse al seminterrato 191,00 x 25 % = 47,75 Area di pertinenza scoperta 191,00 x 10 % = 19,10 Area di pertinenza scoperta 1.000,00 x 2 % = 20,00 Totale: 1.573,00 253,15 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio. Osservazioni del mercato immobiliare: tipo fonte fonte consistenza cons. accessori valore complessivo valore unitario sconto trattativa valore unitario scontato Pagina 7 di 9
agenzia del territorio Agenzia delle 253 0 250.000,00 988,14 % 988,14 Entrate osservatorio FIAIP 253 0 270.000,00 1.067,19 % 1.067,19 immobiliare Interviste agli operatori immobiliari: DEMER domanda: Valore a mq dell'immobile offerta: 950 /mq valore minimo: 900,00 valore massimo: 1.000,00 Sviluppo valutazione: Considerando: 1) le informazioni reperite sulla valutazione del bene; 2) Il buon stato di manutenzione, conservazione e finitura delle parti residenziali; 3) la presenza di rimesse per autoveicoli; 4) la mancanza assoluta di servizi di prima necessità e la considerevole distanza dal centro abitato di Bobbio, si ritiene di poter valutare il bene considerando un valore di 950 /mq di superficie commerciale Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 253,15 x 950,00 = 240.492,50 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti):. 240.492,50 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 240.492,50 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il criterio di stima utilizzato per formulare una corretta valutazione del bene è quello del confronto con altri beni simili oggetto di recente trattativa o compravendita A tal fine sono state esaminate e vagliate quotazioni immobiliari relative ad immobili in località adiacenti a Bobbio aventi caratterisihe simili per ciò che concerne tipologia costruttiva e finiture. E' stato inoltre consultato l'ossevatorio del mercato immobiliare di Piacenza e Provincia a cura della FIAIP e l'osservatorio immobiliare dell'agenzia del Territorio. Infine si è considerato un'abbattimento forfettario del 20% rispetto al valore venale del bene in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anzichè sui valori catastali, dell'assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale dell'opera. Le fonti di informazione consultate sono:, ufficio tecnico di BOBBIO, agenzie: DEMER, osservatori del mercato immobiliare OSSERVATORIO IMMOBILIARE DI PIACENZA ANNO 2014 (FIAIP), ed inoltre: OSSERVATORIO IMMOBILIARE - AGENZIA DEL TERRITORIO Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A villa singola 253,15 0,00 240.492,50 240.492,50 Pagina 8 di 9
Giudizio di comoda divisibilità della quota: L'esecuzione non ha per oggetto una quota indivisa bensì l'intera piena proprietà dell'immobile pignorato. Pertanto il parere non è necessario. - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 2.000,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 238.492,50 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 47.698,50 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 1.204,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 189.590,00 data 12/01/2015 il tecnico incaricato FABIO SUBACCHI Pagina 9 di 9