TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Villanova Armando, nell'esecuzione Immobiliare 245/2012 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1 di 13
SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 5 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Servitù... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 7 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia... 9 Stima / Formazione lotti... 10 Riepilogo bando d'asta... 12 Lotto Unico... 12 Schema riassuntivo per la pubblicità Esecuzione Immobiliare 245/2012 del R.G.E.... 13 Lotto Unico - Prezzo base d'asta: 96.744,38... 13 2 di 13
INCARICO Con udienza del, il sottoscritto Geom. Villanova Armando, con studio in Via Montauti, 41-64100 - Tortoreto (TE), email armandovillanova@alice.it, PEC armando.villanova@geopec.it, Tel. 0861 219 054, Fax 0861 219 054, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Cannavale Stefania presso il Tribunale di Teramo. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Atri (TE) - Frazione Casoli, via Dei Mulini snc (C.da Stracca) DESCRIZIONE Fabbricato da cielo a terra, adibito a civile abitazione, composto da n 2 piani fuori terra e ricadente all'interno di un'area meglio identificata al N.C.E.U. del Comune di Atri al Fg.1 Particella 188. L'immobile è ubicato nel Comune di Atri Frazione Casoli, identificato anche come C.da Stracca, alle spalle della zona industriale di Scerne di Pineto a pochi metri in linea d'aria dell'autostrada A14, in un ambiente economico-sociale mediocre in quanto ricadente in zona isolata e priva di servizi. L'area urbana più vicina è quella di Scerne di Pineto, lungo la costa Adriatica, che dista circa 8km e per la quale si transita per raggiungere detto fabbricato per chi proviene dall'autostrada A14 sia da Pineto che Roseto degli Abruzzi. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Rif. 1 - Appartamento ubicato a Atri (TE) - Frazione Casoli, via Dei Mulini snc (C.da Stracca) TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni Si precisa che in fase di atto di compravendita, la Sig.ra **** Omissis ****, coniuge dell'esecutato Sig. **** Omissis ****, seppur in regime patrimoniale di comunione legale dei beni, ha dichiarato e riconosciuto che l'immobile oggetto di procedura esecutiva risulta bene personale dell'esecutato ai sensi dell'articolo 179 C.C. lettera F. 3 di 13
CONFINI L'unità immobiliare in oggetto, risulta essere confinante in giro con: - residua proprietà dei venditori su tre lati; - proprietà **** Omissis ****; - salvo se altri e/o se variati. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 79,50 mq 100,00 mq 1,00 100,00 mq 2,50 m Terra Abitazione 47,50 mq 60,00 mq 1,00 60,00 mq 2,40 m Primo Terrazza 28,00 mq 29,00 mq 0,25 7,25 mq 0,00 m Primo Portico 16,00 mq 16,00 mq 0,33 5,28 mq 2,50 m Terra Corte Esclusiva 619,00 mq 634,00 mq 0,18 114,12 mq 0,00 m Terra Totale superficie convenzionale: 286,65 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 286,65 mq I beni sono comodamente divisibili in natura. Dalla base del rilievo effettuato sull'immobile in oggetto, si sono calcolate le superfici lorde e nette di tutti gli ambienti presenti, divisi per destinazioni, applicando ad essi i relativi coefficienti, calcolando così la superficie convenzionale complessiva. In riferimento all'appartamento si è tenuto conto anche dei vani realizzati in assenza di titoli abilitativi riguardante il locale WC-lavanderia-caldaia del piano terra e il locale WC del piano primo, oltre che le difformità catastali riferite a modifiche interne/esterne. Per quanto riguarda invece i due manufatti, posti all'esterno, peraltro non risultanti dalle planimetrie catastali adibiti a cantina e pollaio, non si è tenuto conto delle rispettive consistenze in indipendenti dall'appartamento e pertanto demolibili e/o condonabili dal futuro acquirente. (Vedi rilievo allegato) Si precisa inoltre che il bene è da considerarsi comodamente divisibile in natura in quanto in primo luogo si tratta di una casa indipendente su due livelli, l'accesso al livello superiore avviene tramite scala esterna e inoltre, entrambi i livelli sono dotati di servizi igienici, pur se allo stato rimane consigliabile procedere alla vendita in un unico lotto. 4 di 13
CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 06/11/2001 al 26/04/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 188 Categoria A3 Cl.2, Cons. 6.5 vani Rendita 302,13 Piano T-1 Dal 26/04/2006 al 10/07/2014 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 188 Categoria A3 Cl.3, Cons. 6 vani Rendita 325,37 Piano T-1 Si conferma che i titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 1 188 A3 3 6 vani 325,37 T-1 Corrispondenza catastale Sulla base del sopralluogo effettuato dal sottoscritto sul luogo oggetto di causa in data 24/07/2014, bisogna segnalare che si sono riscontrate difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente. Tali difformità riguardano sia l'appartamento che l'area esterna adibita a corte esclusiva. Nello specifico, per ciò che riguarda l'appartamento, oltre a modifiche su aperture a chiusure di porte e finestre senza titolo nonché la realizzazione di un divisorio all'ingresso del primo piano, bisogna segnalare anche la creazione di due locali, adibiti a wc, posti uno al piano terra e uno al piano primo realizzati abusivamente senza titolo pur se condonabili. Per quanto riguarda l'area esterna invece si sono riscontrate difformità in merito ad una tettoia in legno, posta all'ingresso del piano terra, realizzata abusivamente e n.2 fabbricati ad uso cantina, rimessa attrezzi e pollaio realizzati molto probabilmente in epoca anteriore il 1967 e mai regolarizzati. PRECISAZIONI Si fa altresì presente che le difformità riscontrate tra lo stato dei luoghi e la attuale planimetria catastale di riferimento, sia interne che esterne, potranno comunque essere sanate dall'eventuale aggiudicatario entro 120gg dall'emissione del decreto di trasferimento. 5 di 13
SERVITÙ Si comunica che, su detto fabbricato, grava anche una servitù di passaggio riguardante una striscia di terreno della larghezza di 4ml distinta in catasto terreni al Fg.1 particella 187, che raggiunge il fabbricato in oggetto. Detta servitù di passaggio può essere esercitata a piedi e con qualunque altro mezzo anche agricolo, nonché con condotte interrate di metanodotto, idriche, fognarie e d elettriche. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'immobile oggetto di stima, riguarda un fabbricato di civile abitazione da cielo a terra con relativa area esterna ad uso esclusivo, ubicato nel Comune di Atri alla Frazione Casoli in via Dei Mulini snc (c.da Stracca), costituendo una superficie complessiva tra coperta e scoperta di circa 750mq. Nello specifico, il fabbricato, che sviluppa un'area coperta di circa 116mq, risulta edificato anteriormente il 1967 interamente in muratura portante, composto da n 2 piani fuori terra e avente una facciata posta sul nord/est in aderenza con un fabbricato di altra proprietà. Attualmente il fabbricato nel suo insieme si trova in uno stato di conservazione sufficiente anche se abbisognante di manutenzione sia a livello di impianti che muratura verticale e orizzontale. In particolare il piano terra, costituito da ingresso-soggiorno, cucina, pranzo, bagno, camera e wclocale caldaia, è la parte del fabbricato abitabile in quanto completa di tutte le finiture. Si accede all'appartamento tramite portico esterno rifinito con pavimento in cotto e da una tettoia in legno. Il pavimento interno è del tipo in mono-cotto ad esclusione del bagno rifinito con mattonelle in ceramica; gli infissi esterni sono tutti in alluminio anodizzato a doppio vetro e completi di persiane anch'esse in allumino anodizzato, quelli interni invece riguardano porte a battente in legno così come anche la porta d'ingresso anch'essa in legno non blindata. I servizi sono tutti dotati di sanitari in ceramica del tipo non sospesi, compreso il wc-locale caldaia, attualmente abusivo, ricavato al disotto della scala di accesso del piano primo, al quale si accede anche dall'esterno tramite porta a battente in alluminio. Il piano primo invece, il cui accesso è tramite scala esterna pavimentata in cotto, si trova in stato di semi abbandono, per lo più grezzo e di conseguenza attualmente non abitabile. Risulta costituito da un locale disimpegno, due locali ad uso camera e due locali ad uso servizi, uno dei quali allo stato risultante abusivo in quanto non accatastato e quindi da condonare. La pavimentazione, posta solo nel disimpegno e nelle due camere, è del tipo a marmittone 20x20; gli infissi, ormai deteriorati dal tempo, sono del tipo in legno con finestre mono-vetro e complete di persiane in plastica, ad eccezione della finestra posta sul locale non accatastato ad uso servizio del tipo alluminio anodizzato. Completa il tutto una terrazza a livello di circa 29mq. La copertura è del tipo a doppia falda rifinita a coppi. Gli impianti sono tutti funzionanti compresso quello di riscaldamento, rifinito con radiatori in ghisa, costituito da caldaia autonoma alimentata a G.P.L. con apposito bombolone posizionato all'interno dell'area esterna annessa. L'area esterna risulta non pavimentata, adibita in parte a verde-orto e in parte a uso carrabile; su di essa insistono due strutture ad uso cantina, rimessa attrezzi e pollaio, non accatastate e di conseguenza da condonare. 6 di 13
STATO DI OCCUPAZIONE Attualmente l'immobile risulta occupato saltuariamente dal debitore, Sig. **** Omissis ****, che ne cura la manutenzione. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 06/11/2001 al 15/12/2001 **** Omissis **** Costituzione Rogante Data Repertorio N Raccolta N 06/11/2001 156961 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 15/12/2001 al 20/01/2003 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N De Simone Alberto 15/12/2001 38185 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. La Conservatoria dei RR.II. di Teramo 08/01/2002 327 277 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 20/01/2003 al 10/07/2014 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N De Galitiis Luigi 20/01/2003 68849 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. La Conservatoria dei RR.II. di Teramo 29/01/2003 1714 1174 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 7 di 13
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 09/09/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Teramo il 28/01/2003 Reg. gen. 1716 - Reg. part. 212 Quota: 1/1 Importo: 124.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Capitale: 62.000,00 Spese: 62.000,00 Rogante: De Galitiis Luigi Data: 20/01/2003 N repertorio: 68850 Trascrizioni Pignoramento Trascritto a Teramo il 18/06/2012 Reg. gen. 8796 - Reg. part. 6393 Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nel presentare gli annotamenti e, contestualmente, corrispondere, per la loro annotazione, importi da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare, per ogni annotamento attualmente risultano in essere: 5x1000 per le iscrizioni e tassa fissa per le trascrizioni. 8 di 13
NORMATIVA URBANISTICA L'immobile in oggetto, in base al vigente P.R.G. del Comune di Atri, ricade in Zona Art.16 riguardante agglomerati extraurbani residenziali sorti su terreno agricolo. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Dalle indagini effettuate presso l'ufficio Tecnico del Comune di Atri, Settore Edilizia Privata, risulta che il fabbricato del quale fa parte il lotto in oggetto è stato edificato in virtù dei seguenti titoli abilitativi: - Concessione edilizia in sanatoria n.502/93 del 09/01/1993; - D.I.A. n.987 de3l 19/03/2002; - Richiesta Concessione edilizia in sanatoria n.116 del 11/12/2004. Per quanto attiene l'agibilità del lotto, la stessa può ritenersi valida per la originaria edificazione; riguardo poi alle richieste di titoli abilitativi, peraltro mai perfezionate e da completare con gli interventi in difformità più volte riportati in precedenza, resta inteso che nell'insieme si dovrà procedere alla definitiva ultimazione della pratica con relativa richiesta di nuova agibilità postcondono. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Si dichiara che non esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato all'ultima autorizzazione. Le difformità riguardano modifiche interne di porte e finestre, la realizzazione di un divisorio al primo piano, la creazione di un locale ad uso wc-lavanderia-caldaia al piano terra e un locale wc al piano primo. Tali difformità potranno essere regolarizzate dall'eventuale futuro aggiudicatario entro e non oltre 120gg dalla data dell'emissione del decreto di trasferimento. 9 di 13
STIMA / FORMAZIONE LOTTI Data la natura dei beni oggetto della presente relazione lo scrivente propone la messa in vendita in un unico lotto. La vendita di detto Lotto non è soggetta ad IVA in quanto l'immobile è di natura privata. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Atri (TE) - Frazione Casoli, via Dei Mulini snc (C.da Stracca) Fabbricato da cielo a terra, adibito a civile abitazione, composto da n 2 piani fuori terra e ricadente all'interno di un'area meglio identificata al N.C.E.U. del Comune di Atri al Fg.1 Particella 188. L'immobile è ubicato nel Comune di Atri Frazione Casoli, identificato anche come C.da Stracca, alle spalle della zona industriale di Scerne di Pineto a pochi metri in linea d'aria dell'autostrada A14, in un ambiente economico-sociale mediocre in quanto ricadente in zona isolata e priva di servizi. L'area urbana più vicina è quella di Scerne di Pineto, lungo la costa Adriatica, che dista circa 8km e per la quale si transita per raggiungere detto fabbricato per chi proviene dall'autostrada A14 sia da Pineto che Roseto degli Abruzzi. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 188, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 128.992,50 Per la determinazione del valore commerciale del bene si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, l esposizione, la consistenza superficiale dei beni e la situazione edilizia e/o urbanistica. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima considerando, inoltre, la situazione del mercato immobiliare; si ricorda infine che per gli annessi rustici insistenti sull'area esterna di pertinenza non si è considerato alcun valore estimativo alla luce del probabile futuro abbattimento dei medesimi. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Rif. 1 - Appartamento Atri (TE) - Frazione Casoli, via Dei Mulini snc (C.da Stracca) 286,65 mq 450,00 /mq 128.992,50 100,00 128.992,50 Totale lotto: 128.992,50 Valore di stima: 128.992,50 Deprezzamento del 25,00 % Valore finale di stima: 96.744,38 In considerazione, della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, ivi comprese le pratiche di perfezionamento attinenti la situazione edilizia e/o urbanistica, si considera un abbattimento pari al 25% circa rispetto al valore commerciale, relativo ad una libera contrattazione di mercato. 10 di 13
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Tortoreto, li 03/10/2014 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Villanova Armando 11 di 13
RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Rif. 1 - Appartamento ubicato a Atri (TE) - Frazione Casoli, via Dei Mulini snc (C.da Stracca) Fabbricato da cielo a terra, adibito a civile abitazione, composto da n 2 piani fuori terra e ricadente all'interno di un'area meglio identificata al N.C.E.U. del Comune di Atri al Fg.1 Particella 188. L'immobile è ubicato nel Comune di Atri Frazione Casoli, identificato anche come C.da Stracca, alle spalle della zona industriale di Scerne di Pineto a pochi metri in linea d'aria dell'autostrada A14, in un ambiente economico-sociale mediocre in quanto ricadente in zona isolata e priva di servizi. L'area urbana più vicina è quella di Scerne di Pineto, lungo la costa Adriatica, che dista circa 8km e per la quale si transita per raggiungere detto fabbricato per chi proviene dall'autostrada A14 sia da Pineto che Roseto degli Abruzzi. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 188, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile in oggetto, in base al vigente P.R.G. del Comune di Atri, ricade in Zona Art.16 riguardante agglomerati extraurbani residenziali sorti su terreno agricolo. Prezzo base d'asta: 96.744,38 12 di 13
SCHEMA RIASSUNTIVO PER LA PUBBLICITÀ ESECUZIONE IMMOBILIARE 245/2012 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: 96.744,38 Rif. 1 - Appartamento Ubicazione: Atri (TE) - Frazione Casoli, via Dei Mulini snc (C.da Stracca) Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Pertinenze: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 188, Categoria A3 Superficie 286,65 mq Superficie Stato conservativo: Descrizione: Fabbricato da cielo a terra, adibito a civile abitazione, composto da n 2 piani fuori terra e ricadente all'interno di un'area meglio identificata al N.C.E.U. del Comune di Atri al Fg.1 Particella 188. L'immobile è ubicato nel Comune di Atri Frazione Casoli, identificato anche come C.da Stracca, alle spalle della zona industriale di Scerne di Pineto a pochi metri in linea d'aria dell'autostrada A14, in un ambiente economicosociale mediocre in quanto ricadente in zona isolata e priva di servizi. L'area urbana più vicina è quella di Scerne di Pineto, lungo la costa Adriatica, che dista circa 8km e per la quale si transita per raggiungere detto fabbricato per chi proviene dall'autostrada A14 sia da Pineto che Roseto degli Abruzzi. Vendita soggetta a IVA: NO 13 di 13