Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. D'Aversa Nazareno, nell'esecuzione Immobiliare 175/2014 del R.G.E.

TRIB U N AL E DI F ROSIN O NE SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. D'Aversa Nazareno, nell'esecuzione Immobiliare 175/2014 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Patti... 5 Condizioni... 5 Parti Comuni... 6 Servitù... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia... 9 Vincoli od oneri condominiali...10 Stima / Formazione lotti...10 2

INCARICO Con udienza del 03/11/2014, il sottoscritto Geom. D'Aversa Nazareno, con studio in Via San Martino, 19-03100 - Frosinone (FR), email nadavers@tin.it, PEC nazareno.daversa@geopec.it, Tel. 0775 858 142, Fax 0775 858 142, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Piro Giampaolo presso il Tribunale di Frosinone. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Villetta ubicata a Patrica (FR) - Via Fontana dei Conti (Coord. Geografiche: 41 34'39.21" N; 13 16'57,13" E.) DESCRIZIONE Trattasi di fabbricato isolato a destinazione residenziale, su due livelli, con annessa area scoperta, ubicato in zona edificabile del vigente strumento urbanistico comunale; esterna al centro abitato, in zona scarsamente urbanizzata, con viabilità costituita da strade strette e con strutture essenziali. Mancano completamente i servizi primari. Si è tentato l'accesso per due volte dopo gli avvisi rituali, con esito negativo. In data 20.04.2015, a seguito di istanza del Custode della procedura, il sig. G.E. ha autorizzato l'uso della forza pubblica e l'ausilio di un fabbro per l'accesso all'immobile. Il lotto è formato dai seguenti beni: TITOLARITÀ LOTTO UNICO Bene N 1 - Villetta ubicata a Patrica (FR) - Via Fontana dei Conti L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni Nella nota di trascrizione dell'atto di provenienza al debitore, l'immobile risulta acquistato a titolo di bene personale. CONFINI Il fabbricato è interamente circondata dall'area di pertinenza. Questa confina con la particella 140 di proprietà **** Omissis **** a tre lati e con la particella 511 di proprietà **** Omissis **** a sud. 3

CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Garage 30,45 mq 33,00 mq 0,50 16,50 mq 3,00 m T lavatoio 6,00 mq 7,20 mq 0,33 2,38 mq 3,00 m T scala interna 4,80 mq 4,80 mq 0,50 2,40 mq 0,00 m T Abitazione 97,00 mq 112,00 mq 1,00 112,00 mq 3,00 m T Portico 40,80 mq 40,80 mq 0,30 12,24 mq 3,00 m T area scoperta-giardino 1160,00 mq 1160,00 mq 0,05 58,00 mq 0,00 m T Abitazione 112,20 mq 133,30 mq 1,00 139,30 mq 3,00 m Primo Balcone scoperto 78,00 mq 78,00 mq 0,25 19,50 mq 0,00 m Primo Scala interna 6,00 mq 6,00 mq 0,50 3,00 mq 0,00 m Totale superficie convenzionale: 365,32 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 365,32 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. L'immobile oggetto di stima è ubicato in zona distante dal centro urbanizzato, tuttavia la zona è dotata dei servizi primari ad eccezione della pubblica fognatura. La consistenza indicata è quella desumibile dalla planimetria catastale, conforme al grafico del titolo abilitativo edilizio (concezione edilizia n. 5 del 01.07.2003 _ variante alla concezione edilizia n. 200/333 del 1988). CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 01/07/1977 al 28/11/1980 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 25, Part. 140 Qualità Seminativo Cl.4 Superficie (ha are ca) 00.59.00 Reddito agrario 9,14 Dal 28/11/1980 al 16/08/1991 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 25, Part. 140 Qualità Seminativo Cl.4 Superficie (ha are ca) 00.59.00 Reddito agrario 9,14 Dal 14/08/1991 al 05/08/2015 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 25, Part. 482 Qualità Ente urbano Cl. Superficie (ha are ca) 00.13.18 Dal 29/06/2006 al 03/08/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 25, Part. 482 4

Categoria A7 Cl.4, Cons. 10 Rendita 1.084,56 Dal 03/08/2006 al 05/08/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 25, Part. 482 Categoria A7 Cl.4, Cons. 10 Rendita 1.084,56 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 25 482 A7 4 10 1084,56 PRECISAZIONI E' stata controllata la documentazione ai sensi dell'art. 567 e ritenuta completa. Dagli atti risulta che il bene oggetto di pignoramento è bene personale di **** Omissis ****. PATTI L'immobile è ultimato, ma non abitato stabilmente. Dagli accertamenti ipotecari è risultato la stipola di un contratto di locazione ultra ventennale trascritto all'ufficio provinciale di Frosinone _ territorio servizio di Pubblicità immobiliare in data 20/01/2014 registro particolare 995 stipulata dal notaio BORLONE Maria in data 13/01/2014 repertorio 85462/16162 a favore di **** Omissis ****. Al titolo risulta allegato un contratto di locazione stipulata in data 10/06/2013 registrato all'agenzia dell'entrate di Brescia il 13/01/2014 n.2014 serie 3, quindi antecedente alla trascrizione del pignoramento. Nel detto contratto è prevista la durata della locazione dal 01/01/2015 al 31/12/2034 per il canone annuo di euro 24.000,00 a scomputo del completamento CONDIZIONI L'immobile è ultimato, ma non abitato stabilmente. Dagli accertamenti ipotecari è risultato la stipola di un contratto di locazione ultra ventennale trascritto all'ufficio provinciale di Frosinone _ territorio servizio di Pubblicità immobiliare in data 20/01/2014 registro particolare 995 stipulata dal notaio BORLONE Maria in data 13/01/2014 repertorio 85462/16162 a favore di **** Omissis ****. Al titolo risulta allegato un contratto di locazione stipulata in data 10/06/2013 registrato all'agenzia dell'entrate di Brescia il 13/01/2014 n.2014 serie 3, quindi antecedente alla trascrizione del pignoramento. Nel detto contratto è prevista la durata della locazione dal 01/01/2015 al 31/12/2034 per il canone annuo di euro 24.000,00 a scomputo del completamento 5

PARTI COMUNI L'immobile pignorato non fa parte di un condominio e non ha parti in comune con altre unità immobiliari. SERVITÙ Sul bene pignorato non risultano trascritte servitù. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'immobile pignorato ha struttura portante in cemento armato, solai in laterocemento, pareti esterne costituite da tamponatura in muratura di mattoni forati con interposta camera d'aria e /o isolante; copertura a tetto (padiglione con manto in tegole di cotto); Intonaco esterno in malta cementizia tinteggiato con materiali resino-plastici. Interno con pavimenti in marmo, pareti e soffitti intonacati (manca la tinteggiatura), pareti di cucina e bagni con rivestimenti particolari. Impianti idrico e termico completi, impianto elettrico completo mancante di frutti. Infissi di porta in legno laccato bianco, infissi di finestra in legno laccato bianco, con persiane ad anta in metallo o grata metallica. Portoncino di ingresso blindato colore bianco. Stato di manutenzione e conservazione buono. L'unità immobiliare è dotata di area esterna solo parzialmente recintata e sistemata, nella quale sono disponibili aree destinate al parcheggio. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile. In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni: Registrazione contratto: 13/01/2014 Scadenza contratto: 31/12/2034 Canoni di locazione Canone mensile: 2.000,00 Il contratto di locazione stipulato tra la signora **** Omissis **** è stato sottoscritto in data 10.06.2013 e reg.to a Brescia in data 13.01.2014 con atto di conferma del Notaio Maria BORLONE rep. 85462, trascritto a Frosinone il 20.01.2014 reg. part. 995. Il contratto è stato stipulato sotto la premessa del fatto che: - "La signora **** Omissis ****, per ragioni di famiglia, si trova impossibilitata ad affrontare le spese per terminare la realizzazione della villa"; 6

- che il computo metrico, sottoscritto dal geom. **** Omissis **** indica il corrispettivo ancora occorrente per terminare i lavori in uro 254.324,52 al netto delle ulteriori spese tecniche di legge; - la conduttrice "si è resa disponibile a terminare i lavori per un esborso massimo pari ad. 275.000,00 (duecentosettantacinquemila/00) da recuperare mediante la compensazione dei canoni di affitto dell'intera villa per anni 20 (venti);" PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 27/07/1966 al 28/11/1980 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N LUIGI CHIAPPINI 27/07/1966 20893 1739 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. CONSERVATORIA RR.II. FROSINONE 28/07/1966 6749 6033 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N U.R. VEROLI 28/07/1966 953 95 Dal 21/11/1980 al 18/08/2006 Dal 03/08/2006 al 04/08/2015 **** Omissis **** DIVISIONE Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N FRAGOMENI Carlo 03/08/2006 32595 15410 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio Pubblicità Immobiliare 18/08/2006 19110 12300 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 7

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Non sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta variata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di FROSINONE aggiornate al 04/02/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Atto Notarile Pubblico Iscritto a FROSINONE il 18/08/2006 Reg. gen. 19111 - Reg. part. 4510 Importo: 420.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Capitale: 280.000,00 Percentuale interessi: 4,755 % Rogante: Carlo FRAGOMENI Data: 18/08/2006 N repertorio: 32596 N raccolta: 15411 Note: MICOS BANCA S.P.A. soggetto a favore nella iscrizione 4510 del 18.08.2006 è lo stesso soggetto Creditore Procedente oggi CHEBANCA! S.P.A., come risulta dall'atto di Precetto e dall'atto di pignoramento notificati al debitore e versati in atti. Ipoteca Volontaria derivante da Atto Notarile Pubblico Iscritto a FROSINONE il 10/01/2014 Reg. gen. 317 - Reg. part. 12 Importo: 239.662,33 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Capitale: 239.662,33 Rogante: Maria BORLONE Data: 08/01/2014 N repertorio: 85454 N raccolta: 16155 LOCAZIONE ULTRANOVENNALE Trascritto a FROSINONE il 20/01/2014 Reg. gen. 1132 - Reg. part. 995 8

A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** VERBALE DI PIGNORAMENTO Trascritto a FROSINONE il 12/08/2014 Reg. gen. 13309 - Reg. part. 10905 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Note: MICOS BANCA S.P.A. soggetto a favore nella trascrizione 10905 del 12.08.2014 è lo stesso soggetto Creditore Procedente oggi CHEBANCA! S.P.A., come risulta dall'atto di Precetto e dall'atto di pignoramento notificati al debitore e versati in atti. NORMATIVA URBANISTICA La zona di ubicazione dell'immobile oggetto di esecuzione ricade in zona agricola ed edificabile del vigente strumento urbanistico comunale. E' caratterizzata da ampi spazi verdi con presenza dei servizi primari, acqua, luce, gas. La zona è posta a breve distanza da reti viarie importanti, (S.S. 155 dei Monti Lepini, Autostrada A1, Stazione Ferroviaria di Frosinone), alle quali è collegata con strade comunali, vicinali e di lottizzazione. Manca la rete fognante Pubblica REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Il fabbricato è stato realizzato in forza di Concessione Edilizia n. 5 del 2003, in variante senza aumento di volume della concessione edilizia n. 200/333 del 1988. Tuttavia lo stato di fatto presenta rispetto alle previsioni di progetto di cui alla citata Concessione Edilizia n. 5 del 2003 ed alla planimetria Catastale dell'unità immobiliare presentata al Catasto Fabbricati in data 29.06.2006, acquisita telematicamente dal sottoscritto, (vedi allegato), alcune difformità. 1)La Concessione Edilizia n. 5 del 2003 risulta richiesta per la "Realizzazione di un Fabbricato Bifamiliare di Civile Abitazione"; 2)Fin dalla prima dichiarazione in Catasto dei Fabbricati, in data 29.06.2006, prot. FR0108956, (cfr. planimetria all.ta), l'intero fabbricato è stato dichiarato come una sola unità immobiliare; 3)Nel grafico della Concessione Edilizia n. 5 del 2003, non sono indicate le destinazioni degli ambienti che costituiscono il fabbricato; nella planimetria del Catasto Fabbricati, risulta indicato al piano terra un vano con destinazione Garage, che all'atto del sopralluogo risultava destinato a pranzo soggiorno (o comunque a vano utile); 4) risultano alcune modifiche alla distribuzione degli ambienti interni con eliminazione di alcune pareti divisorie e la modifica di altre. 9

Siccome dopo il rilascio della Concessione Edilizia n. 5 del 2003, non risulta il rilascio di altri titoli abilitativi edilizi per interventi del tipo sopra indicato, si ritiene sia necessaria la regolarizzazione dell'opera dal punto di vista della regolarità edilizia. Ciò è possibile mediante la presentazione di una S.C.I.A. in sanatoria, soggetta a sanzione pecuniaria, da valutare al momento della presentazione. Orientativamente, si ritiene che l'onere derivante dalla necessità di sanare la Regolarità Edilizia possa ammontare ad. 10.000,00 in essi compresi anche gli oneri tecnici ed accessori. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile. Come già sopra riferito, e come documentato con gli allegati, (grafico Concessione Edilizia n. 2 del 2003, Planimetria Catasto Fabbricati e Planimetria Stato di Fatto), non vi è corrispondenza tra stato dei luoghi, progetto allegato all'ultima autorizzazione e Planimetria Catastale. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. non ci sono vincoli o oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Villetta ubicata a Patrica (FR) - Via Fontana dei Conti Trattasi di fabbricato isolato a destinazione residenziale, su due livelli, con annessa area scoperta, ubicato in zona edificabile del vigente strumento urbanistico comunale; esterna al centro abitato, in zona scarsamente urbanizzata, con viabilità costituita da strade strette e con strutture essenziali. Mancano completamente i servizi primari. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 25, Part. 482, Categoria A7 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 482.222,40 Per la stima si è proceduto con il metodo per comparazione basato sui prezzi unitari forniti dalla Banca Dati OMI. Tuttavia si ritiene che i prezzi indicati per il comune di ubicazione dell'immobile siano fuori mercato, perchè troppo bassi anche rispetto al corrente costo di costruzione. Pertanto si è fatto ricorso alle quotazioni dei comuni limitrofi, applicando una percentuale di abbattimento del prezzo unitario di circa il 40%; (Quotazione Ville/Villini Frosinone - Colle Timio =. 2.200/mq - 40% circa =. 1.320,00/mq); considerando le carenze di urbanizzazione della zona di ubicazione e tutte le altre caratteristiche. Si richiama infine l'attenzione sul fatto che sono indicati per la sanatoria della regolarità urbanistica oneri per. 10.000,00. Infine, considerata l'opponibilità alla procedura, del contratto di locazione di cui alla formalità R.P. 995 del 20.01.2014, considerando lo stesso assimilabile ad un usufrutto a termine, (durata anni 20), si indica il valore corrispondente della nuda proprietà, stimato alla data della presente applicando la formula di sconto all'attualità del valore di mercato del bene 10

considerato libero: Vnp = (Vf x 1/qn) con saggio di riferimento legale. VALORE NUDA PROPRIETA':. 471.200,00 x 0,376889 =. 177.590,10 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Bene N 1 - Villetta Patrica (FR) - Via Fontana dei Conti 365,32 mq 1.320,00 /mq 482.222,40 100,00 482.222,40 Totale lotto: 482.222,40 Valore di stima: 482.222,40 Deprezzamento del 2,29 % Valore finale di stima: 471.179,51 Il deprezzamento del 2,29% applicato corrisponde all'imposto degli oneri per la sanatoria della regolarità Edilizia.Pertanto il prezzo Base d'asta è da intendere in. 471.200,00 in cifra tonda, al netto degli oneri per la regolarizzazione edilizia. Infine, considerata l'opponibilità alla procedura, del contratto di locazione di cui alla formalità R.P. 995 del 20.01.2014, considerando lo stesso assimilabile ad un usufrutto a termine, (durata anni 20), si indica il valore corrispondente della nuda proprietà, stimato alla data della presente applicando la formula di sconto all'attualità del valore di mercato del bene considerato libero: Vnp = (Vf x 1/qn) con saggio di riferimento legale. VALORE NUDA PROPRIETA':. 471.200,00 x 0,376889 =. 177.590,10 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Frosinone, li 01/10/2015 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - verbale di sopralluogo (Aggiornamento al 27/05/2015) N 2 Ortofoto - Foto aerea (Aggiornamento al 27/05/2015) N 3 Estratti di mappa - Estratto di mappa (Aggiornamento al 18/12/2014) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. D'Aversa Nazareno 11