Procedimenti diretti e indiretti di stima 24.III.2009
La metodologia estimativa La metodologia estimativa rappresenta l insieme delle tecniche e degli strumenti attraverso cui si formula il giudizio i di stima I procedimenti di stima, che seguono dal metodo comparativo, possono essere distinti in: procedimenti diretti o sintetici ti i procedimenti indiretti o analitici
Il postulato t della permanenza delle condizioni Ogni operazione di stima - diretta o indiretta - si svolge in base: alle condizioni note al momento di riferimento in base a quanto è prevedibile relativamente al cambiamento legato alle forze di tipo permanente note (tendenze strutturali) Non sono prese in considerazione nella stima le forze transitorie e contingenti
Le conseguenze dell adozione d della permanenza delle condizioni Le conseguenze sono di tipo teorico: si assume una realtà economica sostanzialmente statica e pratico: non si tiene conto delle discontinuità tipiche del mercato (mutamento del numero degli operatori, dei gusti, etc.)
Procedimenti diretti Il procedimento diretto è utilizzabile se è possibile disporre di prezzi relativi i a transazioni di beni analoghi Due operazioni fondamentali: raccolta di dati storici relativi a transazioni di beni immobili analoghi formulazione del giudizio di stima del bene
Distribuzione ib i normale dei valori e procedimento operativo La raccolta dei dati permette di ricostruire una curva dei valori di po gauss a o In questo caso la stima del bene avviene attraverso il calcolo della media aritmetica tipo gaussiano (P1+P2+...Pn) Pn) Vm = n
Distribuzione non normale dei valori La raccolta dei dati permette di ricostruire una curva dei valori di tipo quasi gaussiano In questo caso la stima del bene avviene attraverso il confronto dei seguenti dati: valore medio della distribuzione valore di massima frequenza, ovvero la moda. L analisi critica dei prezzi rilevati permette di selezionare meglio il campione di partenza e di determinare l avvicinamento i di media e moda
Un caso a Venezia Il campione conta 69 transazioni effettivamente realizzate nel Centro storico di Venezia Si tratta di transazioni relative ad abitazioni usate con una media 15 anni di obsolescenza Descriptive Statistics (vecsf.sta) Valid N Mean Minimum Maximum Std.Dev. PREZZO 69 360,6232 95 1100 201,0517 PREMQ 69 3,765806 2 6 0,966114
La distribuzione dei valori totali No. of ob bservations 22 20 18 moda media PREZZO Media e moda 24 (valore più frequente) non coincidono 16 14 12 10 8 6 4 2 0-100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1100 1000 1200 Expected Normal Upper Boundaries (x < boundary)
ns of observatio No. 16 14 12 10 8 6 4 2 0 La distribuzione ib i non gaussiana dei valori PREMQ: =prezzo/mq moda media 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 6 6.5 Upper Boundaries (x < boundary) L analisi della distribuzione dei prezzi permette di individuare casi probabilmente non omogenei In questo caso, alcuni casi possono essere scartati perché appartenenti ad un altro segmento di mercato Expected (curva bimodale): Normal l effetto sarebbe di avvicinare media e moda
Scarsa numerosità dei dati: stima con la scala dei prezzi noti Possibilità di formazione di una scala di prezzi noti P 1 > P 2 > P 3 > P n > P n+1 di beni approssimativamente analoghi a quello n da stimare Inserimento del bene da stimare nel gradino corrispondente alla maggiore analogia, risultando V n =P n
Procedimenti indiretti I procedimenti indiretti, a differenza dei Procedimenti analitici procedimenti diretti, si Stima del valore di mercato Stima del valore di costo Tipo di valore differenziano a seconda che si consideri il Procedimento di capitalizzazione dei redditi Computo metrico estimativo Procedimento valore di costo o di mercato
Stima analitica del valore di mercato La stima analitica o indiretta del valore di mercato di un bene economico si ottiene: attualizzando i redditi netti o lordi, futuri e ordinari per n anni ad un saggio r di fruttuosità indicato dal mercato
L espressione analitica La legenda della formula: Vm: valore di mercato Rn: reddito netto r: saggio di capitalizzazione i il valore del bene è uguale al flusso dei suoi redditi netti o lordi scontato all attualità attualità R Vm = r Cfr. lezione sulla matematica finanziaria
Stima analitica del valore di costo Il valore di costo di un bene può essere ottenuto indirettamente attraverso l analisi delle quantità di tutti i fattori concorrenti alla sua produzione, moltiplicati per il loro prezzo unitario Si avrà pertanto: Vc = Q1*V1+Q2*V2+...Qn*VnQ Q Q Cfr. lezione sul computo metrico estimativo