TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA N. 228/2016 R.G. ESECUZIONI promossa da BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA, con Avv. Francesco Ferroni contro RAPPORTO DI VALUTAZIONE e ALLEGATI LOTTO 2 - VIA FERRARI BONINI n. 13 RE Esperto incaricato: Geometra PIERGUIDO BONACINI VIA R. CARTESIO 35/3, 42122 REGGIO EMILIA (RE) TEL.0522-989542 - Email: pgbonacini@libero.it
1 RIASSUNTO E DATI GENERALI 2 COMUNICAZIONI INDICE 3.1 DATI CATASTALI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 3.2 DATI CATASTALI COME RISULTANO ALLA DATA DELLA PERIZIA 3.3 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE 4 DESCRIZIONE DEI BENI 4.1 DIVISIBILITA DEL BENE 5 LOTTI DI VENDITA LOTTO 2 5.2.1 LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI 5.2.2 LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE 5.2.3 LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA 5.2.4 LOTTO DI VENDITA: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO 5.2.5 LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE 5.2.6 LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE 5.2.7 LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA 5.2.8 LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE 5.2.9 LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE 5.2.10 LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE 6.2 ALTRE NOTIZIE 2
1 RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 228/2016 R.G. ESECUZIONI Esecutato: Creditore Procedente: BANCA DEL MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA con Avv. Francesco Ferroni Data conferimento incarico: 21.11.2016 - Termine di consegna della Relazione: 28.02.2017 - Udienza: 29.03.2017 ore 10,10 - Data trascrizione pignoramento: 18/05/2016 N. 7126 R.P. 2 COMUNICAZIONI L Esperto ha provveduto ad informare le Parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R, ovvero email all indirizzo di posta certificata, della nomina e dell inizio delle operazioni peritali. L Istituto Vendite Giudiziarie ha provveduto a contattare gli Esecutati e fissare data e ora per il primo sopralluogo; in data 01.02 e 02.02.2017, alla presenza del Dr. Bendinelli, in rappresentanza dell I.V.G., si è proceduto a visitare e ispezionare gli immobili posti in Reggio Emilia, raccogliendo tutti gli elementi utili alla stesura dell elaborato peritale, mentre in data 06/02/217 alla presenza del Dr. Giovannetti, in rappresentanza dell I.V.G., si è proceduto a visitare e ispezionare gli immobili posti in Vezzano sul Crostolo. Copia della presente Relazione verrà trasmessa a mezzo posta in forma semplice all indirizzo di residenza degli Esecutati, via email al Sig. Legale del Creditore Procedente e ai Creditori intervenuti. 3 DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO COMUNE: REGGIO EMILIA N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo 2 125 43 6 A/4 2 Vani 3. 116,20 Via G. Ferrari Bonini 13 P 3 3.2 DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMUNE: REGGIO EMILIA 3
N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo 2 125 43 6 A/4 2 Vani 3. 116,20 Via G. Ferrari Bonini 13 P 3 3.3 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Immobile di cui al punto 2: La proprietà risulta censita e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza dell unità immobiliare visionata non corrisponde alla planimetria catastale depositata presso l Agenzia del Territorio. Occorre redigere nuova scheda planimetrica. 4 DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILE 2 Via G. Ferrari Bonini 13 Fg 125,Particella 43, sub 6 Piena proprietà di appartamento sito in Via G. Ferrari Bonini 13, in comune di Reggio Emilia, posto al terzo ed ultimo piano, costituito da monolocale con angolo cottura, antibagno e bagno ed un modesto soppalco ligneo. Le caratteristiche di finitura interna sono le seguenti: pavimenti in ceramica, intonaco con tinteggio alle pareti, controsoffitto a ridosso della copertura inclinata, telai a vetri in legno, porte in legno tamburate, portoncino di ingresso di tipo blindato. Il bagno (completo di lavabo, bidet, wc, doccia e attacco lavatrice) presenta pavimento e rivestimento in ceramica. L altezza netta interna minima del monolocale è pari a mt 2,50 mentre la massima è pari a mt 3,65; l altezza minima del bagno è pari a mt 1,15, mentre la massima è pari a mt 2,30. L impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia murale a produzione combinata e corpi scaldanti in ghisa a colonna, l impianto elettrico è sottotraccia L alloggio fa parte di un edificio residenziale di maggior corpo sito nel centro storico della città che si eleva per quattro piani fuori terra ospitanti ingresso-vano scala comune, cantine e cavedio al piano terra, due alloggi per piano al primo, secondo e terzo livello. Le caratteristiche costruttive dell edifico sono le seguenti: struttura portante in muratura laterizia, solai di interpiano e copertura in legno; il paramento esterno risulta in laterizio intonacato e tinteggiato. La copertura si presenta a falde inclinate con manto di copertura in tegole laterizie; lattonerie, tubi pluviali e canali di gronda sono in lamiera preverniciata. Non sono state reperite le dichiarazioni di conformità ai sensi della L. 46/90 relative agli impianti elettrico e di riscaldamento. L unità non è dotata di Attestato di Prestazione Energetica ai sensi della Delibera Regione Emilia Romagna n. 156 del 04.03.2008 e s.m.i. 4
***** ***** ***** 4.1 DIVISIBILITA DEL BENE La tipologia e la dimensione dei beni esaminati hanno consentito di individuare quattro lotti di vendita: - LOTTO 2 IMMOBILE 2 Via G. Ferrari Bonini 13 5 LOTTI DI VENDITA Sono identificati quattro LOTTI di vendita per i beni oggetto di stima. LOTTO 2 IMMOBILE 2 Via G. Ferrari Bonini 13, Reggio Emilia 5.2.1 LOTTO 2: DATI CATASTALI Proprietà 1/1; N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo 2 125 43 6 A/4 2 Vani 3. 116,20 Via G. Ferrari Bonini 13 P 3 5.2.2 LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di appartamento sito in Via G. Ferrari Bonini 13, in comune di Reggio Emilia, posto al terzo ed ultimo piano, costituito da monolocale con angolo cottura, antibagno e bagno ed un modesto soppalco ligneo. La superficie commerciale complessiva dell alloggio è pari a mq. 30 1, comprensiva di accessori e pertinenze. L unità si trova in mediocri condizioni di manutenzione. 5.2.3 LOTTO 2: REGOLARITA EDILIZIA La costruzione dell edificio di cui fa parte l unità immobiliare è iniziata in data antecedente al 01.09.1967; dalla ricerca effettuata presso l archivio comunale non risultano rilasciati titoli abilitativi relativi alla unità in oggetto. Ai sensi e per gli effetti dell'art. 46 del D.P.R. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni si dichiara quanto segue: esaminata la documentazione in atti catastali e verificata sul posto l unità 1 12 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo 5
immobiliare si sono rilevate differenze nella distribuzione delle partiture interne, per cui si può affermare che le opere non sono conformi allo stato legittimato. 5.2.4 LOTTO 2: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non previste 5.2.5 LOTTO 2: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Le spese per la regolarizzazione edilizia e catastale si possono indicativamente quantificare pari ad. 3.000,00, comprensive di sanzioni, onorari tecnici e oneri di legge. 5.2.6 LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile risulta attualmente occupato in forza di contratto di locazione stipulato in data 29/04/2014, con decorrenza 01/04/2014 e scadenza 31/03/2018, registrato in data 29/04/2014 al n. 3686, quindi in data anteriore al pignoramento trascritto il 18/05/2016. L immobile è attualmente occupato dalla Sig.ra, convivente con il Sig. (intestatario del contratto di locazione e deceduto in data 25/11/2016). Il canone annuo pari ad. 3600,00 (comprensivo di spese condominiali), risulta congruo. 5.2.7 LOTTO 2: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE: - Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Sulla unità immobiliare avanti descritta risultano iscritte le seguenti formalità: - Ipoteca volontaria del 10/07/2003 RP 4032 RG 17425 a favore di Banca Popolare dell Emilia Romagna Soc Coop a r.l. con sede in Modena; - Ipoteca volontaria del 30/09/2005 RP 7218 RG 27513 a favore di Banca Popolare dell Emilia Romagna Soc Coop a r.l. con sede in Modena; - Ipoteca legale del 04/02/2015 - RP 226 RG 1834, a favore di EQUITALIA CENTRO S.P.A. - Atto di Pignoramento trascritto a Reggio Emilia il 18.05.2016, al n. 7126 R.P. e n. 9836 R.G., a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena Spa con sede in Siena. 5.2.8 LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione. 5.2.9 LOTTO 2: VALORE DEL BENE Il quesito posto all Esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. 6
L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore degli stessi, già evidenziate nei capitoli precedenti. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l immobile in questione fanno riferimento alle seguenti caratteristiche: - epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità dei locali, tipo e completezza delle finiture; - dimensioni dei vani, razionalità tipologica e distributiva, stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; - ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Nella determinazione del valore si considerano tutte le suindicate caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità, che riporta contrattazioni saltuarie e con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, con riferimento alla compravendita di beni simili nella zona avvenute in tempi recenti e alle quotazioni dell Osservatorio dei Valori Medi Immobiliari tenuto dall Agenzia delle Entrate-Territorio. Nella determinazione del valore si è tenuto conto dei seguenti fattori: - condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di valutazione, così come definite nella tecnica estimativa ed esplicate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza; - condizioni generali del mercato immobiliare. - Le superfici dell unità sono state calcolate come segue: Unità misura Coeff DESTINAZIONE Superficie d'uso Sup. comm.le Valore unitario Valore Alloggio P3 Mq 30,00 1,00 30,00 30,00 1.300,00 39.000,00 0,00 Valore totale 39.000,00 0,00 Costi regolarizzione 3.000,00 Abbattimento 20% 7.800,00 VALORE FINALE 28.200,00 - VALORE COMPLESSIVO ARROTONDATO. 28.000,00 Valore finale del bene (con oneri a carico dell'acquirente): 7
L abbattimento forfettario pari al 20% del valore del bene, al netto delle spese per la regolarizzazione edilizia e catastale, è stato applicato in ragione della particolare situazione del mercato immobiliare, della mancanza di garanzie per vizi occulti, della difficoltà del mercato a rapportarsi con le vendite giudiziarie; pertanto il valore finale arrotondato è pari a. 28.000,00. OFFERTA MINIMA :. 28.000,00 X 75% =. 21.000,00 5.2.10 LOTTO 2: PROVENIENZA DEL BENE Il bene è pervenuto alla attuale Ditta intestataria come segue: - Atto di compravendita Notaio Antonino Vacirca in data 20/06/2003, nn. 18480/7357, trascritto a Reggio Emilia in data 10/07/2003 ai nn. 17421/10988. 6.2 LOTTO 2 - ALTRE NOTIZIE L immobile è attualmente occupato dalla Sig., convivente con il Sig. (intestatario del contratto di locazione e deceduto in data 25/11/2016). Reggio Emilia, 27.02.2017 L Esperto Geometra Pierguido Bonacini 8