Comune di Mozzecane Provincia di Verona PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE Relativo al Fallimento Lavanderia Americana di Ruffini Giovanna n.170 Registro Fallimenti Il Consulente Tecnico Ing. Marco Michelon Via N.Copernico,23 37050 Vago di Lavagno (VR) Cell. 328 9541891 Tel./Fax 045 982015 Vago di Lavagno Maggio 2013
1. OGGETTO DELL INCARICO Il sottoscritto ing. Marco Michelon, iscritto all Ordine degli Ingegneri di Verona e provincia al n.a2914 ha ricevuto l incarico relativo al Fallimento Lavanderia Americana n.170 Reg. Fall. per la stima del più probabile valore di mercato di un fabbricato industriale composto da un laboratorio con annessa corte di pertinenza e abitazione siti nel Comune di Mozzecane (VR) in viale dell Artigianato,15. 2. DATI CATASTALI IDENTIFICATIVI CATASTO FABBRICATI COMUNE DI MOZZECANE (F789) Foglio 20 Particella 577 sub. 1 P1; Categoria A/3 cl.4 Rendita 309,87 Euro - 5 vani Intestatari: Ruffini Giovanna nata a Mozzecane il 18/07/1936 C.F.: RFFGNN36L58F789B Proprietà per 1/1; Foglio 20 Particella 577 sub. 2 PT; Categoria C/2 cl.1 Rendita 594,03 Euro Intestatari: Ruffini Giovanna nata a Mozzecane il 18/07/1936 C.F.: RFFGNN36L58F789B Proprietà per 1/1; Foglio 20 Particella 577 sub. 3 Terreno di pertinenza comune e non censibile ai sub 1-2 Foglio 20 Particella 577 sub. 4 Scala bene comune e non censibile ai sub 1-2 Pagina 2
3. DESCRIZIONE DEI BENI Le unità immobiliari oggetto di stima sono site nel Comune di Mozzecane in viale dell Artigianto,15 e sono costituite da una fabbricato produttivo/artigianale con annessi accessori e corte di pertinenza siti al piano terra della costruzione e un abitazione sita al piano primo non separatamente cedibile in quanto direttamente pertinenziale alla destinazione produttiva/artiginale. Gli immobili si trovano inseriti all interno di una zona di urbanizzazione consolidata a vocazione prevalentemente produttiva. La zona è servita da un arteria viabilistica quale la SS62 e la SP3 che collegano il sito alla tangenziale di Verona e al casello autostradale di Nogarole Rocca. L unità che consiste in una porzione di fabbricato industriale con uffici e locali di abitazione con annessa corte di pertinenza di circa 565,00 mq. L'immobile edificato nel 1983 è costituito da una struttura prefabbricata in cemento armato con tamponamenti in laterizio. All interno del volume del fabbricato sul lato prospiciente la strada adiacente sono stati ricavati al piano terra una serie di locali con funzione di servizio all unità produttiva quali magazzini e depositi attrezzature e al piano primo un abitazione sempre a servizio dell unità produttiva. All interno dell area esterna a servizio dell unità produttiva sono localizzati una serie di garage, alcuni non accatastati ma regolarmente autorizzati e alcuni non autorizzati, utilizzati come magazzini di deposito. Pagina 3
Unità abitativa Foglio 20 Particella 577 sub. 1 L unità abitativa sita al primo piano del fabbricato è costituita da un appartamento di 4 quattro locali più un bagno e un locale ripostiglio, per un totale di circa 95mq commerciali. Attraverso l accesso pedonale sito su viale dell Artigianato si accede tramite un portoncino d ingresso ad uno spazio distributivo ove risulta presente una scala di collegamento all abitazione, ma anche ai locali di servizio pertinenze dell unità produttiva retrostante. L appartamento a pianta rettangolare delle dimensioni indicative di 15.00mx6.55m ha una distribuzione longitudinale con un lungo corridoio di collegamento. La pavimentazione interna è in ceramica, serramenti esterni in legno con vetrocamera e con avvolgibile, porte interne in tamburato, impianto di riscaldamento a radiatori in alluminio. Tutte le fonometrie dell appartamento sono orientate verso sud/ovest sul medesimo lato, fatta eccezione per il locale w.c.. Gli impianti dell unità sono con buona probabilità gli originari della costruzione e sono costituiti da un impianto di riscaldamento a radiatori in alluminio, sprovvisto di caldaia, impianto elettrico sottotraccia. Unità produttiva Foglio 20 Particella 577 sub. 2 L unità produttiva è composta da un unico spazio utile di circa 354mq servito da due distinti accessi carrai e uno spazio interno di 95mq con funzione locali di servizio al piano semi/interrato. Il fabbricato ha un altezza utile interna di circa 5,30m, la pavimentazione dello spazio produttivo è in pavimento lisciato con giunti di dilatazione rettangolari e non presenta evidenti fessurazioni o cedimenti, con esclusione del lato nord dell edificio ove si risconta la presenza dell ex centrale termica e di alcune vasche a pavimento. Il locale è sprovvisto di impianto di riscaldamento, mentre sono presenti alcuni elementi di ventilazione a soffitto. Il capannone è dotato di buona illuminazione, le vetrature sono di tipologia fissa con elementi apribili a persiana. I portoni d ingresso sono metallici, con vetrature, dotati di serratura. Il capannone è dotato di una serie di locali di servizio e di un ingresso pedonale condiviso con l unità abitativa per circa 95mq commerciali complessivi. Tra i locali a servizio dell unità produttiva vi sono due bagni, uno all interno dello spazio principale del capannone e uno nei locali di servizio. Pagina 4
L edificio è dotato di un accesso carraio e due accessi pedonali di cui uno facente funzione di uscita di sicurezza. L impianto elettrico a servizio dello spazio a magazzino risulta in parte danneggiato e non adeguato alla normativa vigente Spazio esterno Foglio 20 Particella 577 sub. 3 A servizio dell unità produttiva vi è una corte di pertinenza sul perimetro di 3 lati del fabbricato. La corte è dotata di un accesso carraio e un accesso pedonale che collegano il fabbricato a viale dell Artigianato. Lo spazio esterno è costituito da una porzione a giardino prospiciente il fronte del fabbricato, un corridoio con larghezza 5,30m di collegamento con lo spazio retrostante, e la corte sul retro avente una superficie di circa 450mq. All interno della corte sul retro sono presenti 3 garage utilizzati come magazzini, con copertura in eternit in parte fortemente danneggiata, e due tettoie non autorizzate in adiacenza ai garage. Si segnala che all interno del lotto costituito da fabbricato e area pertinenziale sono presenti materiali da smaltire in pubblica discarica, probabilmente come rifiuti speciali, merci da rottamare e documenti contabili. Consistenza complessiva Edificio produttivo : 354mq Magazzini di pertinenza compreso ingresso: 95mq Appartamento compreso vano scale: 95mq Corte esterna: spazio verde 115mq corte 565mq garage 69.5mq Pagina 5
3.1 SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il PRG attuale del Comune di Mozzecane l'area su cui insiste il fabbricato è classificata dal vigente strumento urbanistico come: D1 Completamento produttivo.(vedi all.1) E in corso di approvazione il PAT per il Comune di Mozzecane. L edificio con l annesso appartamento è stato realizzato a seguito dei seguenti provvedimenti amministrativi: -Concessione edilizia n.1 prot.2857/82 del 12/01/1983 -Concessione edilizia n.79 prot. 2014 del 30/09/1983 I garage esterni sono stati realizzato a seguito dei seguenti provvedimenti amministrativi: -Concessione edilizia n.10 prot. 4597 del 20/01/1987 Sono rilevabili alcune difformità tra gli elaborati di progetto e l effettivo stato dei luoghi, difformità che solo in parte potranno essere sanate. Pagina 6
3.2 SITUAZIONE IPOTECARIA Dall esame della documentazione raccolta e dalle visure eseguite presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Verona, è possibile affermare che il futuro Decreto di Trasferimento dei lotti, dovrà contenere le prescrizioni atte a liberare i beni in oggetto dai gravami: Pagina 7
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Non sono state eseguite visure catastali sui beni Foglio 20 Particella 577 sub. 3 e sub. 4 perché ritenute non significative, anche per essi comunque il futuro Decreto di Trasferimento dei lotti, dovrà contenere le prescrizioni atte a liberare i beni in oggetto dagli eventuali gravami. Pagina 10
4. STIMA DEL BENE Il sottoscritto ha determinato il più probabile valore di mercato dell'edificio con il criterio d'assimilazione comparativa dell immobile in esame al valore unitario zonale medio statistico di un immobile di riferimento. Per la valutazione vengono considerati in termini incrementali o decrementali i parametri caratterizzanti il bene comparandoli con un valore medio di mercato statisticamente accettabile. Tale metodologia si sviluppa in quattro fasi operative, che prevedono: - una definizione preliminare, mediante un indagine di mercato, di un valore unitario zonale, medio statistico, di un immobile di riferimento; - la definizione dei parametri di tipo intrinseco ed estrinseco costituenti le potenzialità concrete di definizione del valore di un immobile; - la comparazione dell'immobile in esame a quello di riferimento, identificando le differenze con coefficienti incrementali o decrementali; - la trasposizione delle differenze a mezzo di un coefficiente globale di riferimento. Tale procedimento estimativo, pur comprendendo comparazioni e approssimazioni statistiche, è fondato su premesse oggettive e riferimenti concreti tali da renderlo tecnicamente accettabile per un giudizio sul più probabile valore di mercato del bene. 4.1 VALORE UNITARIO ZONALE MEDIO DI RIFERIMENTO V M In primis è stato necessario svolgere un indagine di mercato sulla base delle proprie esperienze e di altre informazioni tratte da concrete trattative, da atti pubblici e dal reale andamento del mercato immobiliare relativo ad immobili situati in un intorno zonale facente parte del Comune di Mozzecane. Nella ricerca sono stati presi in esame fabbricati industriali di costruzione non recente, dotati di corte esclusiva ed aventi caratteristiche architettoniche e di conservazione definibili medie per un immobile similare. Valore unitario di mercato: - V p valore personale variabile tra 500,00 /mq e 600,00 /mq con un valore medio statistico pari a 550,00 /mq; Pagina 11
- V d valore documentale di mercato variabile tra i 575,00 /mq e 650,00 /mq con un valore medio statistico pari a 612,50 /mq. Successivamente è stata effettuata una stima del valore analitico Vc di un bene medio avente caratteristiche similari a quello in oggetto, desunta dal costo di vendita di un immobile similare nuovo deprezzandolo in funzione della vetustà dello stesso. Considerando per capannone artigianale/commerciale nuovo con piccola corte esclusiva e locali uffici un prezzo di vendita medio variabile tra i 750,00 /mq e 850,00 /mq e un'incidenza dell indice di deprezzamento per vetustà pari a circa 1%/anno, si giunge ad un valore unitario variabile tra 525,00 /mq e 595,00 /mq, con un valore medio statistico pari a 560,00 /mq Sulla base di tali ricerche e comparando i diversi valori determinati si definisce il più probabile valore unitario di mercato di un immobile similare aventi caratteristiche statisticamente medie, pari a (V p + V d + V c ) / 3 = V M e quindi pari a V M = 574,15 /mq. 4.2 PARAMETRI FORMATIVI DEL VALORE DI MERCATO Nella prassi tecnica di valutazione degli immobili riveste particolare importanza l analisi analitica di una serie di parametri fondamentali di natura intrinseca ed estrinseca che concorrono a formare il concreto valore. Si possono individuare: - un parametro zonale (PZ), definito come qualificazione dell immobile conferita da una serie di caratteristiche di vario tipo quali l ubicazione, presenza di servizi, vicinanza di reti viarie e caratteristiche di esposizione, aerazione e luminosità dell immobile; - un parametro costruttivo (PC), definito come qualificazione dell immobile conferita da una serie di caratteristiche di tipo strutturale, relative al corretto assetto statico e dall assenza di fenomeni fessurativi o di degrado rilevanti, da caratteristiche degli impianti elettrici ed idrico-sanitari, dalla presenza di reti tecnologiche; - un parametro funzionale (PF) definito come razionale fruizione degli interni e degli esterni dell immobile e potenzialità d uso di annessi quali aree esterne, parcheggi, depositi; Pagina 12
- un parametro di trasformazione (PT), inteso come potenzialità d uso diversa, a seguito di modifiche distributive e spaziali; - un parametro estetico-architettonico (PEA), inteso nel senso di una qualificazione formale e stilistica dell immobile riscontrabile nelle facciate, negli interni e nei materiali utilizzati. 4.3 COMPARAZIONE PARAMETRICA La comparazione dei parametri relativi all immobile in esame, con applicazione di coefficienti incrementali o decrementali a seconda dell identificazione di situazioni migliori o peggiori, consente di ottenere un coefficiente che adatta il valore di mercato stimato alla situazione nel particolare. Determinazione parametro zonale P Z : a- la costruzione è collocata all interno una piccola zona vocazione artigianale/commerciale, realizzata subito a ridosso dell arteria principale costituita dalla SS62. L immobile è posizionato a ridosso di via dell Artigianato, arteria cieca secondaria a servizio esclusivo della zona artigianale/industriale avente una buona larghezza e dotata un ampia zona di manovra e parcheggi. Coefficiente P Za valutabile tra un minimo di 0,990 e un massimo di 1,000 con un valore medio statistico pari a in 0,995 b- l area non garantisce una comoda accessibilità ai servizi pubblici e commerciali offerti nell intorno. Coefficiente P Zb valutabile tra un minimo di 0,990 e un massimo di 0,995 con un valore medio statistico pari a in 0,9925 c- L immobile risulta collocato in una zona servita dalla SS62 per il collegamento con le principali arterie quali la rete autostradale e la tangenziale, anche se il raggiungimento delle stesse potrebbe non sempre agevole.. Coefficiente P Zc valutabile tra un minimo di 0,990 e un massimo di 1,01 con un valore medio statistico pari a in 1,00 Pagina 13
Il valore del coefficiente zonale P Z è pari a P Za x P Zb x P Zc = 0.987538 - Determinazione parametro costruttivo P C : a- Il fabbricato, edificato nell anno 1983, è realizzato con elementi prefabbricati in c.a., tamponamenti esterni muratura e vetrate fisse e divisorio interno di separazione con l unità immobiliare adiacenti in pannelli prefabbricati. La porzione di edificio con funzione magazzino/abitazione risulta essere realizzati con murature di tamponamento in laterizio e solai in laterocemento.la pavimentazione interna dell unità produttiva è in battuto di cemento lisciato con evidenti deterioramenti in alcune porzioni limitate. La pavimentazione esterna del cortile in battuto di cemento non presenta evidenti cedimenti o delle diffuse fessurazioni. Lo stato generale di conservazione dell immobile risulta carente. La pavimentazione dell unità abitativa è il ceramica, con serramenti in legno, avvolgibili in pvc e porte interne in tamburato. Coefficiente P Ca valutabile tra un minimo di 0,985 e un massimo di 0,995 con un valore medio statistico pari a in 0,990 b- Le dotazioni impiantistiche dell immobile risultano carenti. L unità produttiva non è dotata di impianto di riscaldamento e l impianto elettrico risulta non a norma. I locali di abitazione sono dotati di riscaldamento invernale e climatizzazione estiva. L impianto elettrico a servizio dello spazio a magazzino è costituito da un anello perimetrale distributivo con calate puntuali. Non vi sono evidenze di particolari o significativi interventi di manutenzione degli impianti nel tempo. L appartamento risulta dotato di impianto di riscaldamento a radiatori in alluminio, ma sprovvisto di caldaia, l impianto elettrico è di tipo sottotraccia ma appare non adeguato alla norma vigente. Coefficiente P Cb valutabile tra un minimo di 0,970 e un massimo di 0,980 con un valore medio statistico pari a in 0,975. c- La zona è coperta da banda larga ADSL e ben coperta da reti di telefonia mobile. Coefficiente P Cc valutabile tra un minimo di 1,00 e un massimo di 1,01 con un valore medio statistico pari a in 1,005 Pagina 14
Il valore del coefficiente costruttivo P C è pari a P Ca x P Cb x P Cc = 0.970076 - Determinazione parametro funzionale P F : a- Gli ampi spazi interni del fabbricato permettono una discreta fruibilità dell immobile, anche eventualmente in altezza. La presenza degli accessi carrai e pedonali solo sul lato Est del fabbricato, prospicienti il passaggio di collegamento con il piazzale retrostante sviliscono in parte la fruibilità e l ampiezza degli spazi interni. L unità abitativa risulta razionalmente disposta, anche se una buona parte di superficie viene sprecata per la presenza di un lungo corridoio di distribuzione nell immobile. Coefficiente P Fa valutabile tra un minimo di 0,990 e un massimo di 0,995 con un valore medio statistico pari a in 0,9925 b- Buona appare la luminosità dell immobile industriale sia per la presenza di pareti vetrate. I locali di servizio dell unita risultano carenti nel rapporto aero-illuminante con aperture verso l esterno posizionate ad una quota elevata per il carattere di semi/interrato delle stanze. Adeguata appare la luminosità dell immobile abitativo, avente però aperture rivolte esclusivamente a Sud. Coefficiente P Fb valutabile tra un minimo di 0,995 e un massimo di 1,01 con un valore medio statistico pari a in 1,0025. c- Buona è la disponibilità di spazio esterno all unità produttiva, anche se lo spazio rimane svilito dalla limitata larghezza del corridoio di transito che collega lo spazio esterno alla pubblica via. Il valore del coefficiente funzionale P Fc è valutabile tra un minimo di 0,980 e un massimo di 0,995 con un valore medio statistico pari a in 0,9875 Il valore del parametro funzionale P F è pari a P Fa x P Fb x P Fc = 0,982544 - Determinazione parametro di trasformazione P T : a- Gli strumenti urbanistici vigenti consentono per la Zona Territoriale Omogenea nella quale ricade l immobile una ampia possibilità di intervento con possibili modifiche alla destinazione Pagina 15
d uso attuale dell immobile. Limitante risulta la mancanza di spazi destinati ad ufficio, anche se gli spazi a servizio del magazzino o l unità abitativa stessa potrebbero essere destinati in tal senso previo le opportune modifiche e autorizzazioni amministrative. Il valore del coefficiente funzionale P Ta è valutabile tra un minimo di 1,015 e un massimo di 1,02 con un valore medio statistico pari a in 1.0175 b- L immobile ricade in una zona a vocazione artigianale-industriale-commerciale, con intenso transito non solo artigianale-industriale ma la localizzazione dello stesso non sulla via di transito della SS62 limita sostanzialmente tutti i possibili riutilizzi che necessitino di una diretta visibilità dell attività. Il valore del coefficiente di trasformazione P Tb è valutabile tra un minimo di 0,990 e un massimo di 0,995 con un valore medio statistico pari a in 0,9925 c- L altezza interna dell immobile, nonché l assenza di elementi strutturali interni, quali pilastri o setti, permettono una buona possibilità di riorganizzazione degli spazi. Il valore del coefficiente di trasformazione P Tc è valutabile tra un minimo di 1,000 e un massimo di 1,01 con un valore medio statistico pari a in 1,005 Il valore del parametro di trasformazione P T è pari a P Ta x P Tb x P Tc = 1,014918 - Determinazione parametro estetico-architettonico P EA : a- La struttura dell immobile non si configura come edificio di particolar pregio estetico/architettonico. I livelli di finitura degli esterni risultano assibilabili ai valori medi di immobili similari. Il valore del parametro estetico-architettonico estreno P EAa è valutabile tra un minimo di 0,995 e un massimo di 1,000 con un valore medio statistico pari a in 0,9975 Pagina 16
b- Le finiture interne dell immobile risultano in linea con le dotazioni medie di immobili con caratteristiche similari. Il valore del parametro estetico-architettonico interno P EAb è valutabile tra un minimo di 0,990 e un massimo di 0,995 con un valore medio statistico pari a in 0,9925 c- Lo sviluppo dello spazio esterno e le caratteristiche dell accesso allo stesso non ne consentono un completo e razionale sfruttamento. Il valore del parametro estetico-architettonico interno P EAc è valutabile tra un minimo di 0,990 e un massimo di 0,995 con un valore medio statistico pari a in 0,9925 Il valore del parametro di estetico / architettonico P EA è pari a P EAa x P EAb x P EAc = 0,982894 Il coefficiente correttivo totale, relativo ai parametri presi in esame per definire i trasporti differenziali ed economici dell unità immobiliare rispetto all unità media zonale di riferimento, è pari a: P tot = P Z x P C x P F x P T x P EA = 0,93868 4.3.1 Determinazione valore unitario dell'immobile Applicando il coefficiente parametrico totale P tot = 0,93868 di trasporto numerico delle differenze dal valore medio di 574,15 /mq si ottiene il valore unitario di V u = 574,15 /mq * 0,93868 = 538,95 /mq 4.3.2 Determinazione del valore di mercato dell immobile Per la determinazione della superficie commerciale sono state seguite le linee guida fornite dall osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia delle Entrate e il D.P.R. n.138 del 23/03/1998. Il calcolo in questo caso riguarda un immobile nella sua interezza. Poiché le unità immobiliari possono essere composte da superfici principali e da superfici accessorie, per determinare la corretta superficie Pagina 17
commerciale occorre omogeneizzare, con opportuni coefficienti di ragguaglio, le superfici accessorie a quella principale. Il metodo suggerito dall Agenzia delle Entrate per gli edifici consiste in primo luogo nel calcolare la superficie commerciale totale che è costituita dalla: Superficie Principale, Superficie degli Accessori Diretti (uffici, locali a disposizione del personale) e Aree Scoperte. La superficie commerciale è data dalla somma di: a) vani principali e accessori diretti misurata come segue: - la superficie coperta si misura al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria delle murature di divisione con eventuali parti di uso comune; i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm e per quelli in comunione al 50% e quindi fino ad un massimo di 25cm; - la superficie lorda dei piani interrati si misura escludendo le eventuali intercapedini; - nella superficie si comprendono anche gli eventuali locali di servizio diretto; - l eventuale rampa carrabile, a cielo aperto, di accesso alla unità immobiliare, la cui superficie è da indicarsi a parte, viene esclusa dal conteggio; b) Pertinenze esclusive di ornamento dell unità immobiliare quali balconi, terrazzi e similari - Per questa tipologia dette pertinenze non sono frequentemente presenti, viene computata nella misura del 10%; - Superficie scoperta viene computata nella misura del 10%. c) Pertinenze esclusive La superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali viene computata nella misura: - del 50% se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a); - del 25% se non comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a). Pagina 18
Allo stato attuale si hanno: - Superficie principale: 354,00 m 2 - Magazzini PT compreso ingresso: 95,00 m 2 - Appartamento P1 con scala: 95,00 m 2 - Spazio verde :115 m 2 x 10% : 11,50 m 2 - Corte esterna : 565 m 2 x 10% : 56,50 m 2 - Garage: 69,50 m 2 x 25% 17,40 m 2 - SOMMANO: 629,40 m 2 Moltiplicando quindi la superficie totale determinata per il valore unitario dell'immobile si ottiene il più probabile valore di mercato dell'immobile pari a : S tot x (V u x P tot ) = 629,40 m 2 x 538,95 /mq= 339.219,74 Da tale valore andranno scomputati gli oneri per la regolarizzazione amministrativa delle difformità tra quanto autorizzato e quanto rilevato sul posto, gli oneri per l accatastamento dei garage, nonché gli onere relativi allo sgombero dei materiali dal cortile dell immobile: Tale importo è quantificabile in circa 8-10.000,00. Pagina 19
5 RIEPILOGO E CONCLUSIONI Secondo le ricerche effettuate si ritiene che il più probabile valore di mercato dell'immobile arrotondato è quantificabile in 330.000,00. Vago di Lavagno, 10 maggio 2013 Il tecnico Ing. Marco Michelon ELENCO ALLEGATI: (all.1) estratti Norme Tecniche Operative. Comune di Mozzecane; (all.2) copia C.E n.79 del 30/09/83 C.E. n.10 del 20/01/87 (all.3) planimetria catastale immobile; (all.4) estratto mappa catastale; (all.5) visura catastale; (all.6) elaborato planimetrico; (all.7) documentazione fotografica. Pagina 20