TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE

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1 GEOMETRA ANDREA REMONDINI TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE PROCEDURA ESECUTIVA N.: 162/2016 GIUDICE DELL ESECUZIONE: Dtt. Maurizi ATZORI PROCEDENTE: --- CONTRO: --- CONSULENTE TECNICO D UFFICIO: GEOMETRA ANDREA REMONDINI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett nell udienza del 14 dicembre 2017 nminava l scrivente gemetra Andrea Remndini iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n e all Elenc Speciale dei Cnsulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Blgna, Cnsulente Tecnic d Uffici nella prcedura esecutiva in epigrafe dandgli mandat di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II cmma CPC. 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità

2 dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 2

3 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare relazine in frmat telematic cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Valsamggia (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) 3

4 di Blgna, espne quant segue: * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni quest CTU si atterrà ai dispsti dell art. 568 legge 132/2015, finalizzand la cnsulenza alla 4

5 determinazine del valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame, calcland la superficie dell immbile, specificandne quella cmmerciale, il valre per metr quadr e il valre cmplessiv, espnend analiticamente gli adeguamenti e le crrezini della stima, ivi cmpresa la riduzine del valre di mercat praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene vendut e precisand tali adeguamenti in maniera distinta per gli neri di reglarizzazine urbanistica, l stat d us e di manutenzine, l stat di pssess, i vincli e gli neri giuridici nn eliminabili nel crs del prcediment esecutiv/fallimentare, nnché per le eventuali spese cndminiali inslute. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn il seguente att di pignrament cntr la scietà --: a) Trascritt a Blgna in data -, registr particlare n -, registr generale n -, a favre di -. in frza di verbale di pignrament in data - di repertri n -, sui seguenti immbili: Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di Valsamggia (BO), sezine Mntevegli (BO), diritt di prprietà per 1/1 sui seguenti immbili: Fgli 4 Particella 48, sub 6, categria C/3, classe 2, cnsistenza mq. 146,00, superficie catastale mq. 225,00, Rendita. 931,27, via Abitazine, Pian T; Particella 48, sub 7, categria C/3, classe 2, cnsistenza mq. 176,00, superficie catastale mq. 185,00, Rendita. 836,25, via Abitazine, Pian T; 5

6 Particella 48, sub 8, categria D/1, classe -, cnsistenza mq. -,00, superficie catastale mq. -,00, Rendita. 1900,00, via Abitazine, Pian T; Fgli 15 Particella 5, sub 3, categria D/1, classe -, cnsistenza mq. -,00, superficie catastale mq. -,00, Rendita ,00, via Acquafredda 6/2, Pian T; Particella 5, sub 4, categria D/1, classe -, cnsistenza mq. -,00, superficie catastale mq. -,00, Rendita. 8896,00, via Viacasla19/1, Pian T; * * * DETERMINAZIONE DEI LOTTI In merit alla frmazine dei ltti quest cnsulente, visinat la dcumentazine amministrativa e catastale, eseguit accessi, determina in n 3 ltti la cnsistenza immbiliare da sttprre a pubblica alienazine. LOTTO 1 Diritt di prprietà per inter su unità immbiliare cmmerciale cn servizi ed accessri, in fabbricat da terra a ciel, psta al pian terren dell stabile sit in territri del cmune di Valsamggia (BO), lcalità Mntevegli, via Abitazine snc. Calcl delle superfici Utile e Cmmerciale: Le superfici rilevate in pianta e verificate a campine in sit (puramente indicative e nn vinclanti, nella lr espsizine, per gni rgan della Prcedura) si pssn calclare cme segue: Superficie utile: Lcale cmmerciale, catastalmente C/3 (labratri per arti e 6

7 mestieri) cmpst da unic van, un servizi igienic cn antibagn, una zna uffici, superficie utile mq. 212,40 circa; Superficie cmmerciale: Per il calcl della superficie cmmerciale (vver lrda) si ritiene utile precisare quant segue: Le murature interne (tramezzature di qualsiasi spessre) verrann cnsiderate al 100%; Le murature perimetrali (vers l estern) verrann cnsiderate al 100%; Le murature perimetrali (vers parti cmuni unità cnfinanti) verrann cnsiderate al 50%; Le pertinenze (crti, cantine, stttetti, ecc.) cme specifiche cllegate; Per quant precisat si calcla: Superficie cmmerciale labratriale mq. 228,14 circa; IDENTIFICAZIONE CATASTALE Agenzia del Territri di Blgna, catast fabbricati del cmune di Valsamggia (BO), sezine Mntevegli (BO), i beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: Fgli 4 Particella 48, sub 6, categria C/3, classe 2, cnsistenza mq. 196,00, superficie catastale mq. 224,00, Rendita. 931,27, via Abitazine, Pian T; Le planimetrie catastali nn crrispndn a quant accertat in sit. L aggirnament delle stesse è pst a caric dell aggiudicatari. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E 7

8 QUANTO PIGNORATO Quant pignrat crrispnde a quant in essere alla Agenzia del Territri cme anche rilevabile dalla allegata relazine ntarile. Nella stessa si segnala errre di battitura della superficie catastale (indicata in mq. 225,00) ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine, in particlare l area crtiliva di cui alla particella 48, subaltern 1. Servitù attive e passive - patti: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat in cui si trvan i beni stessi. VINCOLI E ONERI Nn sn nti ulteriri vincli e neri pendenti. CONFINI Beni Impresa Edile --, ragini --, parti cmuni, frse altri. PROPRIETÀ I beni sn in prprietà della scietà esecutata -- PROVENIENZA DEL BENE Att di cmpravendita Ntai - del -, repertri n. -, trascritt a Blgna il - al registr particlare n -, registr generale n -, cn il quale la scietà esecutata -, acquistava l intera prprietà dei beni ggett di pignrament su indicati dalla Impresa Edile - snc. Si segnale che nell att di cmpravendita viene indicat che la cstruzine del fabbricat è avvenuta in frza della cncessine edilizia n 17 del 06/07/1985. Cme più avanti evidenziat, la cstruzine del cmpless avviene cn 8

9 licenza n 12/1980 e, successivamente, più vlte variat in crs d pera ma mai cn la cncessine dichiarata (in data 06/07/1985 viene rilasciata la cncessine 37/85). Att di trasfrmazine di scietà Ntai -del -, repertri n. -, trascritt a Blgna il - al registr particlare n -, registr generale n -, cn il quale la scietà -si trasfrma in -; ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell aggiudicatari: - Nessun; Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della Prcedura: - Iscrizini: - Ipteca vlntaria trascritta a Blgna il -, registr particlare n. -, registr generale n -, a favre della -. Cntr la scietà -, gravante sui beni di cui al fgli 4, particella 48, subalterni 6-7-8; - Ipteca vlntaria trascritta a Blgna il -, registr particlare n. -, registr generale n -, a favre della - Cntr la scietà -, gravante sui beni di cui al fgli 4, particella 48, subalterni 6-7-8; - Trascrizini a caric: - Pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data -, registr particlare n -, registr generale n -, a favre di - in frza di verbale di pignrament in data - di repertri n -, gravante sulla piena prprietà delle u.i. descritte nella sezine - DATI DI PIGNORAMENTO; REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta tassa di registr IVA a secnda del regime fiscale in vigre al mment dell emissine del decret di 9

10 trasferiment. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine svlta press il cmpetente UT del cmune di Valsamggia (BO), risulta: - Immbile edificat pst 01/09/1967; - Cncessine edilizia n 12/1980 per cstruzine del fabbricat ; - VARIANTE IN C.O. del 14/09/1982, prtcll n 3372/82, cncessine n 43/82, rilasciata il 05/04/1983; - VARIANTE IN C.O. del 06/07/1985, prtcll n 2910/85, cncessine n 37/85, rilasciata il 10/09/1985; - VARIANTE IN C.O. del 06/05/1987, prtcll n 739/87, cncessine n 26/87, rilasciata il 30/05/1987; - Cndn edilizi Legge 47/85 e 724/94 Cncessine in Sanatria n 108 rilasciata il 07/12/1995; - VARIANTE IN C.O. del 20/07/1988, prtcll n 4705/88, pratica archiviata in data 16/05/1989 per mancata integrazine; - L unità immbiliare è priva del certificat di cnfrmità edilizia (già abitabilità usabilità); Dal raffrnt degli atti amministrativi cn il riliev in sit, l unità immbiliare ggett di pignrament risulta diffrme e da sanare. In particlare; Da riliev, il cmpless edificat risulterebbe, nella sua interezza, di altezza maggire (cm. 50,00 circa) alla grnda rispett a quant autrizzat; Tale dat ptrebbe essere pinabile vista la scarsa qutatura degli elabrati grafici di prgett; In merit alle diffrmità rilevate: 10

11 Il maggir vlume - se cnfermat -, data l impssibilità di ripristinare l stat legittim senza arrecare grave pregiudizi alla statica dell inter edifici, ptrà essere sanat cn SCIA PDC in sanatria; Alla attualità nn è pssibile quantificare gli neri di sanatria che dipendn dall effettiv vlume edificat in rapprt al licenziat; La sanatria delle pere abusive nnché tutte le perazini prpedeutiche all tteniment, anche parziale, della usabilità (ggi certificat di cnfrmità edilizia) csì cme gli neri di verifica amministrativa sn psti a caric dell aggiudicatari. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Le unità immbiliari sn dtate di Attestati di Prestazine Energetica cme di seguit elencati, redatti altr sggett certificatre, cdice identificativ n , valevle sin al girn 17/12/2024. Nel predett certificat, che si allega in riginale, si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in classe energetica D ; SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immbiliare è ccupata in lcazine, tra le altre facenti parte dell stess cntratt, dalla scietà -, registrat in data 20/11/- n - cn durata sin al 31/10/2022 rinnvabile autmaticamente di anni 6. Canne di lcazine ,00 annui inclusi beni mbili, è ammessa la sub-lcazine. DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di przine di fabbricat artigianale, al pian terra dell stabile edificat nei primi anni del 1980 del secl scrs. In frazine periferica del caplug cmunale, a circa 2 chilmetri dalla 11

12 strada prvinciale n 27 di cllegament cn la frazine Mntevegli, la frazine Bazzan e il caplug cmunale della unine cmuni Valsamggia (Crespellan), si presenta in bune cndizini di manutenzine generale. Edificat in pannelli di cement armat pre-cmpress (prefabbricati) ha cpert a falde mascherat da elementi di finitura in allumini. Sentita la prprietà il cpert risulta essere in lastre di cement fibrs prbabilmente cntenenti amiant. Cme in precedenza descritt, l unità ad us labratri è cmpsta da unic van, servizi igienic cn antibagn, zna uffici. Si ntan tracce di infiltrazini di acqua pivana dal cpert in alcuni punti delle falde. In particlare, smmariamente, le finiture sn cstituite da: Pareti: intnacate tinteggiate; Pavimenti: industriali (zna labratriale), in ceramica i servizi; Rivestimenti: ceramica; Serramenti delle finestre: metall e vetr (n scuranti); Impiant elettric: esistente funzinante (da verificare cnfrmità nrme attuali); Impiant termic: - Sl prduzine ACS cn biler elettric; - Distribuzine: -; - Reglazine: -; Climatizzazine: sl zna uffici; L stat di cnservazine e di manutenzine sn buni. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli 12

13 impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del DM n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand, ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE Cnsistenze rilevate in sit e/ in pianta (puramente indicative in quant la vendita avviene a crp, superficie cmmerciale vver al lrd delle murature, indicazini superficiarie nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): Superficie utile: Lcale cmmerciale, catastalmente C/3 (labratri per arti e mestieri) cmpst da unic van, un servizi igienic cn antibagn, una zna uffici, superficie utile mq. 212,40 circa; Superficie cmmerciale: Per quant precisat si calcla: Superficie cmmerciale labratriale mq. 228,14 circa; PROCEDIMENTO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di przini di fabbricat residenziale da terra a ciel, site in cmune di Valsamggia (BO), frazine Mntevegli (BO), via Abitazine 7. Dell Indagine di Mercat: Nella zna di ubicazine le transazini immbiliari risultan scarse e i parametri di riferiment spess incerenti. 13

14 Dei Valri Cmmerciali: L indagine esperita ha evidenziat una frbice di valri che varian cme di seguit: Fnte Agenzia delle Entrate (valri medi transazini) da. 250,00 ad. 750,00 al metr quadr; Indagine press le agenzie del lug valri da. 300,00 ad. 800,00 al metr quadr; Della determinazine delle pere da imputarsi in cnt diminuzine - determinazine dei cefficienti di differenziazine - valre cmmerciale dei beni facenti parte della prcedura esecutiva Stima sintetica delle pere necessarie alle sanatrie e ai ripristini e/ alle rimzini all intern delle u.i. (valri stimati, indicativi e nn vinclanti per gli rgani della Prcedura), pssn individuarsi in: Riduzine percentuale per beni da sanare; Riduzine percentuale per beni cn cperture da bnificare I cefficienti di differenziazine, vver serie di numeri mltiplicatri che cnsentn di crreggere le qutazini medie degli immbili, si individuan in: - Cefficiente di destinazine: cmmerciale = 1,00; - Cefficiente età e stat - generale = 0,70; In cnsiderazine dei valri su indicati e dell stat d us dei beni si assumn cme riferiment: Per l unità cmmerciale e pertinenze. 550,00 al metr quadr; Della determinazine del Valre Cmmerciale in base d asta: Alla luce di quant spra espst si calcla: Superficie cmmerciale mq. 228,14; 14

15 Superficie cmmerciale ragguagliata mq. 159,70; Valre ptenziale dei beni sul mercat liber ,00; Riduzine in percentuale del 30% per beni in esecuzine; Valre in base d asta del diritt di prprietà sui beni facenti parte del ltt descritt ,00 che si arrtnda ad ,00 (sessantaduemila/00 ); * * * Nella fiducia di aver asslt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine della SV Illustrissima per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna 06 marz 2018 Il Cnsulente Tecnic d Uffici Gemetra Andrea Remndini 15