TRIBUNALE CIVILE DI MODENA GIUDICE DELL ESECUZIONE M. CIFARELLI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: (Avv.

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1 TRIBUNALE CIVILE DI MODENA GIUDICE DELL ESECUZIONE M. CIFARELLI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Prmss da: N. 27/2014 R.G. ESEC. Udienza 20/05/2015 PROCEDENTE ESECUTATI ITALFONDIARIO S.P.A (Avv. Sandra Vecchi ) cntr xxxxxxxx xxxxxxxx * * * Ore Il Giudice M. Cifarelli, cn decret in data 08/02/2011 nminava la scrivente Dtt. Arch. Elisa Zanibni, libera prfessinista, cn studi in Castelfranc Emilia (MO), Via Circndaria Nrd N 120, Cnsulente Tecnic d Uffici, e nell udienza del 19/12/2014 le cnferiva l incaric di rispndere al seguente quesit: 1. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte del G.E., ai necessari atti ed perazini per l accatastament

2 2 di 13 degli immbili, previa gni verifica di cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari; 2. Accertare gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 3. Esprimere il prpri mtivat parere sull pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 4. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 5. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3;

3 3 di Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 7. Redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene testè cnsegnat; 8. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 9. Depsitare la relazine almen 45 girni prima dell udienza fissata per il girn 20/05/2015 alle re 9.00, presentand tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; 10. Dare inizi alle perazini peritali sl all esit della ntifica della presente rdinanza al debitre esecutat; 11. Predisprre, successivamente alla vendita, la vltura catastale, d intesa cn il Cancelliere. La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l Uffici Tecnic del Cmune cmpetente, l Agenzia del Territri (Catast fabbricati e/ Terreni), espne quant segue: PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare sarann presi in

4 4 di 13 cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, in altre parle del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd sinteticcmparativ. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiaria dei beni. DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt press l Agenzia del Territri, Servizi di Pubblicità Immbiliare di Mdena in data

5 5 di 13 al cn il N. MO 9922 del 2014 è stata pignrata la piena ed intera prprietà sui seguenti beni immbili, a favre di Italfndiari S.P.A a caric Kuffur Anthny e Ansah Theresa beni identificati al N.C.E.U. del Cmune di Vignla (MO) Fgli26 mapp sub Cat. A/2 Cl 3. Cns. vani 5 P.3-6 (abitazine civile) mapp. 93- sub Cat. C/6 Cns. 7 mq. P.T (autrimessa) mapp.93 sub62 Cat PT. C/2 Cl.6 mq. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO I sign. Ri XXXXX e XXXXXX sn prprietari della przine di fabbricat ad us civile abitazine dtat di circstante area crtiliva cndminiale, pst in Cmune di Vignla (MO), gia Via Brg Vecchi, ra Crs Italia n 88/2. Appartament ccupante una parte del pian terz, csi cmpst da ingress, cucina, sggirn/pranz,, disimpegn bagn, due camere da lett, e van sffitta. - Autrimessa e cantina al pian terra cn access direttamente dall area crtiliva cndminiale. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima, risultan csì identificati:

6 6 di 13 N.C.E.U. del Cmune di Vignla (MO) beni intestati a: XXXXXXX nat a Wasa Akrpng ( Ghana) il 1508/1973 Cd. F KFFNHN73M15Z318L prprietà per ½ XXXXXXXX - nata in Kumasi (Ghana)il 14/04/1968 Cd. FNSHTRS68D44Z318N prprietà per ½ beni identificati al N.C.E.U. del Cmune di Vignla (MO) Fgli26 mapp sub Cat. A/2 Cl 3. Cns. vani 5 P.3-6 (abitazine civile) mapp. 93- sub Cat. C/6 Cns. 7 mq. P.T (autrimessa) mapp.93 sub62 Cat PT. C/2 Cl.6 mq CONFINI Abitazine : area crtiliva su tutti i lati, salv altri PROPRIETÀ XXXXXXX nat a Wasa Akrpng ( Ghana) il 1508/1973 Cd. F KFFNHN73M15Z318L prprietà per ½ XXXXXXX - nata in Kumasi (Ghana)il 14/04/1968 Cd. FNSHTRS68D44Z318N prprietà per ½ CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali crrispndn ai dati riprtati nell att di pignrament.

7 7 di 13 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni: la cmprprietà pr-quta sulle parti cmuni dell inter edifici nel quale la cnsistenza immbiliare è cmpresa, cmuni per titl, per us e destinazine per legge, il tutt csì cme evidenziat nell elabrat planimetric dell inter fabbricat. Servitù attive e passive: se ed in quant legalmente esistenti e cmpetenti aventi ragine di esistere. STATO CIVILE DELL ESECUTATO AL MOMENTO DI ACQUISTO DEL BENE Cniugati in regime di separazine dei beni. PROVENIENZA DEL BENE Il cespite immbiliare ggett di stima è pervenut Ad i Signri Ri XXXXXX e XXXXXX ( entrambi in separazine dei beni) cn att di vendita in Nra Maur Smeraldi del 13/04/2007 trascritt il 19/ ai nn 14625/8574. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In base all access agli atti effettuat in data press il Servizi di Pubblicità Immbiliare, Uffici Prvinciale del Territri di Mdena, sui beni ggett della presente relazine gravan le seguenti iscrizini e trascrizini a favre e cntr XXXXX e XXXXXX - iscrizine cntr: ipteca vlntaria inscritta a Mdena in data 19/04/2007 n 14626/3824 a favre di Italfndiari. -Iscrizine cntr : Ipteca iscritta a Mdena in data 21/05/2010 reg. gen

8 8 di reg.part n 3202 a favre di Equitalia Nms. - pignrament immbiliare : trascritt a Mdena in data 10/02/2014 nascente dal pignrament n 8187 del 14/11/2013 a favre di Italfndiari. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dalle indagini e visure degli atti e prgetti effettuate negli Uffici del Cmune di Nnantla (MO) risulta che la cstruzine del fabbricat del quale la przine in ggett è parte, risulta legittimata dalle seguenti pratiche edilizie : Cncessine edilizia prt psizine N 4210 rilasciata dal Sindac di Vignla in data , - Richiesta di varianti di ampliament al fabbricat ad us civile abitazine. - Permess di Abitabilità rilasciata in data 4 Marz 1969 psizine N Prt N ACCERTAMENTO CONFORMITA CATASTALE Le planimetrie catastali rappresentan in md cnfrme l unità immbiliare cme di fatt in essere. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immbiliare alla data del sprallug risultava ccupata, da due persne senza reglare cntratt di affitt. DESCRIZIONE DEL BENE

9 9 di 13 La przine immbiliare in ggett fa parte di un fabbricat ad us civile abitazine dtat di area crtiliva circstante, pst in Cmune di Vignla (MO), via Brg vecchi, ra Crs Italia n88/2. Vignla è un paese pst a circa 25 Km di distanza da Mdena. La lcalità è servita dalle reti tecnlgiche cittadine, da strade cmunali, parcheggi pubblici ed è dtata di servizi di pubblica utilità: scula dell infanzia, parc gichi, esercizi cmmerciale. Il fabbricat si cnfigura cme una edifici a 6 piani furi terra, cmpsta nella parte pian terra adibita ad autrimessa e cantina e spra si sviluppan le abitazini. L area circstante il fabbricat, è adibita a crtile ad us cmune, cn aree verdi alberate, marciapiede, ben curata e tenuta. L area è dtata di recinzine e di un cancell autmatic per le autmbili. L immbile ggett di valutazine ccupa una parte pian terz.e cmpst da ingress, cucina, sggirn/pranz, disimpegn, bagn, due camere da lett, e una sffitta. L autrimessa di pertinenza è accessibile dall Estern dell immbile è pavimentata e tinteggiata cn prtne in metall. Le caratteristiche cstruttive del fabbricat sn tipicamente anni 60 struttura prtante su pilastri in cement armat e tramezze in latercement slai anche questi in cement armat intnacate e tinteggiate. L abitazine alla data del sprallug si trvava in sufficiente stat di cnservazine e cn finiture, datate e di livell medi basse : Pareti interne intnacate e rivestite cn carta da parati, rivestimenti

10 10 di 13 dei bagni in materiale ceramic. Pavimentazini interne in piastrelle di ceramica diverse in gni ambiente. Prte interne in legn tip tamburat e nn presenti in tutti i vani. Prtncin d ingress all appartament cn serratura semplice. Infissi esterni cn telai in legn e vetr, tapparelle in PVC di chiusura ; Nel bagn sn mntati i sanitari standard dtati della relativa rubinetteria: wc, bidet, lavandin, piatt dccia vasca da bagn. Impiant elettric del tip stttraccia cmplet di punti luce e prese di crrente nelle varie stanze. Impiant citfnic. Impiant TV, impiant telefnic. Impiant di riscaldament e per la prduzine di a.c.s. autnm funzinante a gas metan, cn caldaia pensile ubicata nel lcale antibagn, elementi radianti a parete in metall verniciat clre bianc. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Si specifica che nn è stat pssibile reperire le certificazini degli impianti di cui l immbile è dtat, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22 gennai 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani

11 11 di 13 della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie cmmerciale del bene in ggett, calclata al lrd delle murature, dedtta dagli elabrati grafici ed espressa a titl puramente indicativ, è la seguente: Appartament (p.3-6 ) ca. mq 75,00 di sup. cmmerciale Autrimessa (p. T) ca. mq 7,00 di sup. lrda Cantina ( P.T ) ca. mq 4,00 di sup. lrda STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine smmaria del bene, trattasi di piena ed intera prprietà di una przine di fabbricat ad us civile abitazine cmpsta da un appartament ccupante l inter pian prim,pian secnd e stttett e relativa autrimessa di pertinenza, ubicat in Cmune di Vignla (MO), Via Brg vecchi ra Crs Italia n. 88/2, csì identificat da descrizine catastale: N.C.E.U. del Cmune di Vignla (MO) beni intestati a: XXXXXXX nat a Wasa Akrpng ( Ghana) il 1508/1973 Cd. F KFFNHN73M15Z318L prprietà per ½ XXXXXXXX - nata in Kumasi (Ghana)il 14/04/1968 Cd. FNSHTRS68D44Z318N prprietà per ½ Fgli26 mapp sub Cat. A/2 Cl 3. Cns. vani 5 P.3-6 (abitazine civile) mapp. 93- sub Cat. C/6 Cns. 7 mq. P.T (autrimessa)

12 12 di 13 mapp.93 sub62 Cat PT. C/2 Cl.6, 4mq Alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, il sttscritt perit, dp aver prvvedut ad una attenta ricerca di mercat e analisi cmparativa dei valri desunti riferita a cntrattazini di immbili similari anche in zne limitrfe, ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: VALORE DI MERCATO dell INTERO BENE: Appartament, autrimessa ,00 (eur ttantaseimilaeur/00) Nel valre stimat sn cmpresi i relativi diritti prprzinali di cmprprietà sulle parti cmuni del fabbricat, cme per legge (cme ben evidenziat e descritt nel rgit allegat). * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Sassul 12/03/2014 IL CONSULENTE TECNICO Arch. Elisa Zanibni

13 13 di 13 Allegati: Planimetrie catastali, Elabrat planimetric Att di cmpravendita Ispezine press il Servizi di Pubblicità Immbiliare, Uffici Prvinciale del Territri di Mdena Dcumentazine cmunale relativa alla cnfrmità edilizia dell immbile