TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: contro * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Prmss da: N. 543/15+665/15 R.G. ESEC. Udienza 22/01/2018 FRONTIS NPL (Avv.t Givanni Niclini) re cntr LOTTO n 2 MARCHI ROBERTO + 1 * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett, in data 21/09/2017 nminava l scrivente Agr. Antnell Serra, cn studi in Blgna Via Massim D Azegli n 57, Cnsulente Tecnic d Uffici, e gli cnferiva il seguente incaric: 1. Prvvedere prima di gni attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui all art. 567 II c. C.p.c. (es. Relazine Ntarile, c.d.u., dcumentazine ipcatastale, segnaland immediatamente al Giudice quelli mancanti inidnei); 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ, ai necessari atti e perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/

2 2 di 14 autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità/ usabilità/agibilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziali; 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat e in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) d altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti d abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatti, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date d apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) e allegand tutti i dcumenti rinvenuti, nnché valutare la cngruità del canne alla luce dell art c.c. 3 cmma; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sull pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza e il cst dei lavri di ripristin della funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui

3 3 di 14 sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denunce fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita (tra cui IMU a titl d esempi; altre impste indirette) e per la vltura dei beni all aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ: stat di pssess, esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale, gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale, che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine d agibilità dell stess; 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare una relazine scritta entr trenta girni antecedenti l udienza ex art. 569 c.p.c., già fissata, presentand tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric. L scrivente, dp aver verificat la cmpletezza dei dcumenti di cui art.

4 4 di II cmma c.p.c., (relazini ntarili ntai Antni Del Gaudi), dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn gli Uffici Tecnici dei Cmuni di Castenas e Mlinella, l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati), espne quant segue. * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare sarann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI E ONERI STATO CIVILE ESECUTATO PERTINENZA PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA

5 5 di 14 SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEL BENE Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, in altre parle del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata a individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiaria dei beni. Si specifica che nella ricerca di dati cmparabili per la valutazine del bene in ggett si è fatt riferiment anche a fferte in vendita pubblicate da peratri del settre immbiliare e decurtate di una quta pari al 10-15% che tiene cnt del margine di trattativa raginevlmente attendibile. Trattandsi di bene sttpst a prcedura esecutiva, si prvvederà a una riduzine percentuale che scilla tra il 15 e il 35% del valre cmmerciale stess, secnd quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 04/09/2015 n reg. gen , part a favre di BANCA CARIM Cassa di Risparmi di Rimini SPA C.F.: e cntr Marchi Rbert CF: MRCRRT65R10A944S è stata pignrata:

6 6 di 14 1) la quta di 1/2 di piena prprietà sul seguente bene immbile (UNITA NEGOZIALE 1): A. E. Uffici Prv.le di Blgna Territri, cmune di Mlinella: Fgli 62, Map. 120 sub. 20, A/3, vani 3,5, via Fiume Vecchi 2) la piena prprietà sui seguenti beni immbili (UNITA NEGOZIALE 2): A. E. Uffici Prv.le di Blgna Territri, cmune di Castenas: Fgli 28, Map. 149 sub. 13, A/3, vani 5,5, via P.C.S. Nasica n 61; Fgli 28, Map. 149 sub. 20, C/6, mq. 16, via P.C.S. Nasica n 61 3) la quta di 1/2 di piena prprietà sui seguenti beni immbili (UNITA NEGOZIALE 3): A. E. Uffici Prv.le di Blgna Territri, cmune di Castenas: Fgli 27, Map. 861 sub. 5, A/3, vani 7,5, via Pnte Ferrvia n 4; Fgli 27, Map. 861 sub. 1, A/3, vani 9,5, via Pnte Ferrvia n 4; Fgli 27, Map. 861 sub. 2, C/6, mq. 26, via Pnte Ferrvia n 4; Fgli 27, Map. 861 sub. 9, C/6, mq. 26, via Pnte Ferrvia n 4. Cn successiv att di pignrament immbiliare trascritt in data 21/10/2015 n reg. gen , part sempre a favre di BANCA CARIM Cassa di Risparmi di Rimini SPA C.F.: e cntr Marchi Stefan CF: MRCSFN71C10C292A è stata pignrata la restante quta di 1/2 su: A. E. Uffici Prv.le di Blgna Territri, cmune di Mlinella: Fgli 62, Map. 120 sub. 20, A/3, vani 3,5, via Fiume Vecchi A. E. Uffici Prv.le di Blgna Territri, cmune di Castenas: Fgli 27, Map. 861 sub. 5, A/3, vani 7,5, via Pnte Ferrvia n 4;

7 7 di 14 Fgli 27, Map. 861 sub. 1, A/3, vani 9,5, via Pnte Ferrvia n 4; Fgli 27, Map. 861 sub. 2, C/6, mq. 26, via Pnte Ferrvia n 4; Fgli 27, Map. 861 sub. 9, C/6, mq. 26, via Pnte Ferrvia n 4. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO n 2 Piena prprietà su przine di bifamiliare, cmpsta da: pian terra ampi sggirn, cucina, disimpegn, ripstigli, bagn e studi, al pian prim tre camere, disimpegn, bagn e balcne. Autrimessa al pian terra. Crte cmune ad altra abitazine. Presenti lievi diffrmità interne da sanarsi a caric dell aggiudicatari. Sita in Cmune di Castenas, via Pnte Ferrvia n 4, per una superficie cmplessiva di circa: abitazine mq. 180,00, balcne mq. 7,00, autrimessa mq. 30,00, crte cmune mq ,00. Classe energetica D. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: A. E. Uffici Prv.le di Blgna Territri, cmune di Castenas beni intestati a: Marchi Rbert, nat a Blgna il 10/10/1965, CF: MRCRRT65R10A944S, prprietà per 1/2; Marchi Stefan, nat a Castenas il 10/03/1971, CF: MRCSFN 71C10C292A, prprietà per 1/2 Catast Fabbricati Fgli 27 Map. 861 sub. 5, Cat. A/3, Cl. 2, vani 7,5, sup. cat. mq. 187, RC

8 8 di ,28, via Pnte Ferrvia n 4, PT-1; Map. 861 sub. 9, Cat. C/6, Cl. 2, mq. 26, sup. cat. mq. 30, RC 217,53, via Pnte Ferrvia n 4, PT. CONFINI Restanti ragini Marchi, ragini Cmune di Castenas, parti cmuni, salv altri. PROPRIETÀ Marchi Rbert, nat a Blgna il 10/10/1965, CF: MRCRRT65R10A944S, prprietà per 1/2; Marchi Stefan, nat a Castenas il 10/03/1971, CF: MRCSFN 71C10C292A, prprietà per 1/2 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO SI. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni: cmprprietà pr quta delle parti cmuni del fabbricat tali per legge e per destinazine, cn particlare riferiment alla crte e prticat cmune, identificata al F 27 M 861 sub 8, BCNC. Servitù: attive e passive se e cme esistenti e aventi ragine di essere. VINCOLI ED ONERI Sul bene gravan le frmalità cme da relazini ntarili ventennali datate 19/10/2015 e 02/12/2015 e depsitate agli atti. Iscrizini: - Ipteca giudiziale iscritta il 19/09/2014 n 4938 part. a favre di Banca Carim Cassa di Risparmi di Rimini SpA;

9 9 di 14 - Ipteca giudiziale iscritta il 13/01/2015 n 132 part. a favre di Banca Carim Cassa di Risparmi di Rimini SpA; - Ipteca giudiziale iscritta il 21/04/2015 n 2244 part. a favre di Banca di Blgna Credit Cperativ; - Ipteca giudiziale iscritta il 21/04/2015 n 2245 part. a favre di Banca di Blgna Credit Cperativ; Trascrizini: - Pignrament immbiliare trascritt il 04/09/2015 n 35904/25494 a favre di Banca Carim Cassa di Risparmi di Rimini SpA; - Pignrament immbiliare trascritt il 21/10/2015 n 41721/29297 a favre di Banca Carim Cassa di Risparmi di Rimini SpA. STATO CIVILE ESECUTATI AL MOMENTO DI ACQUISTO DEL BENE Marchi Rbert: cniugat in regime di separazine dei beni. Marchi Stefan: celibe PERTINENZA Piena prprietà. PROVENIENZA DEL BENE Att di dnazine, ntai Pietr Bnli del 31/01/2007, rep /4403, registrat il 09/02/2007 n 21 BO3 serie 1V, trascritt il 12/02/2007, n 5699 part. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere relazine ntarile. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a tassa di registr.

10 10 di 14 INDAGINE AMMINISTRATIVA Immbile cstruit in perid successiv al 01/09/1967 (pst 67). Permess di cstruire n 6315, prt /2005 del 28/07/2006; DIA del 08/05/2007 PG 7787; DIA del 12/06/2008 PG 10422; DIA del 28/07/2010 PG 12890; Scheda tecnica descrittiva del 16/06/2011; Cnfrmità edilizia e agibilità del 17/10/2013 prt Da quant cncessinat e quant rilevat si segnala la mancata realizzazine di parete divisria tra l autrimessa e un autrimessa appartenente ad altra prprietà. Occrre creare mur divisri (cn caratteristiche a nrma REI); inltre la prta di access interna nn è a nrma REI. Ogni spesa per ripristin è interamente a caric dell aggiudicatari. Cnfrmità impianti. Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand, ai sensi dell art del Cdice Civile, gli rgani della prcedura da gni respnsabilità al riguard. Valre dell immbile ai fini del calcl I.M.U.: ,08. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 16/03/2011, cdice identificativ , dal Perit Industriale

11 11 di 14 Juri Cinà, numer di accreditament 02063, valevle sin al 16/03/2021. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica D. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immbile risulta ccupat dal cmprprietari Marchi Stefan e dalla famiglia. Immbile liber al decret di trasferiment. DESCRIZIONE DEL BENE L immbile esaminat è ubicat nel cmune di Castenas, via Pnte Ferrvia n 4, in zna rurale psta nelle immediate vicinanze della periferia sud del centr urban. Trattasi di przine di fabbricat bifamiliare residenziale, cstruit nel crs degli anni 2006/2011, che presenta elementi strutturali in muratura, esternamente intnacata e tinteggiata, cpert in legn a dppia falda inclinata cn mant di cppi. Le przini di fabbricat che spitan le abitazini si sviluppan su due piani furi terra mentre le przini adibite ad autrimesse si sviluppan al sl pian terra. L inter fabbricat dispne di ampia crte cmune indivisa su cui insiste un piccl pzz. L immbile in ggett, pst nella metà meridinale del cmpless, è cstituit da: sggirn, cucina abitabile, disimpegn, studi, bagn e ripstigli al pian terra, disimpegn, tre camere, un bagn ed un balcne al pian prim. Autrimessa al pian terra in crp di fabbrica cntigu ed internamente cllegat all abitazine.

12 12 di 14 Il grad delle finiture è bun: Pareti e sffitti: intnacati e tinteggiati; Pavimenti: in ceramica; Prte interne: assenti; Prte di access: in legn, blindata; Finestre e prtefinestre: telai in legn cn vetrcamera, scuri esterni in legn; Bagn: presenti sanitari e bx dccia, rubinetteria crrente e funzinante; Impiant elettric: stttraccia, sufficienti punti luce e prese, nn reperita certificazine a nrma legge 46/90 e seguenti; Impiant di riscaldament: autnm mediante caldaia murale a gas metan, elementi radianti a parete in acciai, nn reperita certificazine a nrma legge 46/90 e seguenti; Impiant di cndizinament: distribuit mediante split a parete, U.T.A. psta sul balcne, nn reperita certificazine a nrma legge 46/90 e seguenti; Autrimessa: prta basculante in legn, paviment in gres. Dista circa km 1 da Castenas, accessibile dalla viabilità principale mediante strada sterrata ghiaiata. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie misurata del bene in ggett, al lrd delle murature, puramente a titl indicativ, è la seguente: abitazine ca. mq. 180,00 indice mercantile applicat 1,00 balcne ca. mq. 7,00 indice mercantile applicat 0,30

13 13 di 14 autrimessa ca. mq. 30, 00 a crp crte cmune ca. mq ,00 (cefficiente crte 0,02 su quta indivisa di 1/2) La superficie cmmerciale del bene in ggett, calclata mediante la smmatria delle superfici spra indicate mltiplicate per i relativi indici mercantili, ed applicat l pprtun arrtndament pertant risulta la seguente: sup. cmmerciale ttale mq. 204,00. STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi della piena prprietà su przine di bifamiliare su due piani, cn balcne e autrimessa, sita in Cmune di Castenas, via Pnte Ferrvia n 4. Alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter esprimere il più prbabile valre unitari medi del bene in argment pari a 2.000,00 /mq. Da tale valre unitari medi si desume pertant il valre di mercat dell immbile secnd la relazine di seguit riprtata: mq. 204,00 (sup. cmmerciale) x 2.000,00 /mq. = ,00 Autrimessa (valre a crp) ,00 VALORE TOTALE ,00 Cme dett, l immbile presenta alcune situazini di nn cnfrmità e la mancanza di finiture interne VALORE DI MERCATO DEDOTTO DEI COSTI DI FINITURA E RIPRISTINO (stimati in 5.000,00):

14 14 di ,00 percentuale di abbattiment circa 30% PREZZO DA PROPORSI A BASE D ASTA ,00 * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment, qualra sia ritenut necessari. Cn sservanza. Blgna 15/12/2017 IL CONSULENTE TECNICO (Agr. Antnell Serra) Allegati: Ftgrafie Visura per sggett Visure striche per immbile Planimetrie catastali Elabrat planimetric e elenc subalterni Estratt di mappa Dcumentazine amministrativa U.T. Cpia Attestat Prestazine Energetica Att di prvenienza ntai Bnli Relazine ntarile e nta trascrizine pignrament.