TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 ARCH. VESNA SESUM Via Frassinag BOLOGNA tel: fax: vsesum@fastwebnet.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 96/2013 R.G. ESEC. *** Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn decret in data nminava l Arch. Vesna Sesum iscritta all Alb degli Architetti della Prvincia di Blgna al n. 2659, cn studi in Blgna Via Frassinag n. 6, Cnsulente Tecnic d Uffici, e nell udienza del le dava l incaric di rispndere ai seguenti quesiti: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II c. c.p.c. (Es. Relazine Ntarile, CDU, dcumentazine ipcatastale, segnaland immediatamente al Giudice quelli mancanti inidnei). 2. Descrivere i beni, ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti

2 2 di 3 reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatti, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree;

3 3 di 3 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita (tra cui IMU a titl di esempi; altre impste indirette) e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett: stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza del settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare una relazine scritta entr 45 girni antecedenti l udienza ex art. 569 c.p.c. già fissata, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric. La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e

4 4 di 4 misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Imla, l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: *** PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE

5 5 di 5 STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 15 ed il 30% del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. *** DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt è stat pignrat a il diritt di prprietà per la quta di 1/1 del seguente bene immbile: Catast Fabbricati del Cmune di Imla (BO): Fgli 151, Part. 461, Sub 27, Nat. A3 abitazine di tip ecnmic, Cnsistenza 4,5 vani, Via Digine n. 14. *** CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO PIENA PROPRIETÀ (ccupata cn titl fin al ) di przini del

6 6 di 6 fabbricat cndminiale ad us civile abitazine pst in cmune di Imla in Via Digine n. 14 e precisamente: un appartament al pian secnd (cn ascensre), di superficie cmmerciale circa mq 59,00 e altezza dei vani circa ml 2,98 cmpst da ingress, sggirn, cucina, disimpegn, camera, bagn e due terrazzini (di superficie c.ca mq 2,50 e 1,30) cn anness un van cantina al pian seminterrat di superficie circa mq 11,00 e altezza circa ml 2,20. Immbile da reglarizzare dal punt di vista edilizi a cura e spese dell aggiudicatari. Immbile vendut senza garanzia di cnfrmità degli impianti, cn neri e spese di adeguament a caric dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima, risultan csì identificati nel Catast Fabbricati Cmune di Imla (BO): Fgli 151, Part. 461, Sub 27, Cat. A/3, Classe 3, Cnsistenza 4,5 vani, Rendita Eur 429,95; Via Digine n.14 Pian 2-S1. Le planimetrie catastali dei beni pignrati sn reglari crrispndn all stat di fatt. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO La scrivente dichiara che esiste crrispndenza tra la spra citata identificazine catastale e quant riprtat nel pignrament. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: La vendita cmprende cmprprietà pr quta dell area di sedime del fabbricat e di tutti i vani, spazi, servizi, impianti ed enti cmuni dell stess.

7 7 di 7 Servitù attive e passive: La vendita cmprende tutti i diritti, azini e ragini che alla parte venditrice spettan su quant cn quest att vendut, cn gni aderenza, svrastanze, pertinenza, pertinenza, infiss, impiant di prprietà padrnale, usi, cmuni, servitù attive se e cme legalmente vi esistan. VINCOLI E ONERI L amministratre del Cndmini di Via Digine n. 14, Imla (BO), ha dichiarat (in allegat) che la situazine debitria nei cnfrnti del Cndmini, relativa all appartament pignrat, fin ad ggi è di Eur 1.648,77 cmplessivi per le spese rdinarie e di Eur 682,56 per le spese strardinarie. CONFINI Prprietà di terzi, parti cmuni, salv altri. PROPRIETÀ Debitre esecutat prprietà per 1/1. PROVENIENZA DEL BENE Cn att di cmpravendita a rgit reglarmente trascritt a Blgna l esecutat acquistava la piena ed esclusiva prprietà dell immbile in ggett. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell att di cmpravendita il debitre esecutat nn dichiara il su stat civile ma di essere cittadin pakistan. ATTI PREGIUDIZIEVOLI A. Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell acquirente: Nessun.

8 8 di 8 REGIME FISCALE I beni ggett dei ltti messi in vendita sarann sggetti a tassa di registr ad IVA al variare del regime fiscale vigente al mment dell att di trasferiment ed in base alle cndizini fiscali sggettive dell aggiudicatari. INDAGINE AMMINISTRATIVA Il fabbricat che cmprende l unità immbiliare pignrata è stat realizzat in data anterire al 1 settembre Pratiche edilizie rilasciate dal Cmune di Imla (BO): Licenza Per Lavri Edilizi N. R.57/100 del , Prt.Gen e N. 707 Reg.Lic.Edil; Licenza Per Lavri Edilizi - Variante N. R.58/118 del , Prt.Gen cn la cntestuale: Dichiarazine di Abitabilità di Fabbricat Prt. Gen del Denuncia di Inizi Dell Attività (di Esecuzine di Opere Asseverabili ai sensi dell Art. 26 della L.47/85) del Prt.Gen.1000 (A.99n.1000) per lavri di installazine della caldaia. a) Dal cnfrnt fra l stat legittim e quant realizzat, sn state accertate diffrmità interne ed esterne. Diffrmità interne: nell stat legittim (Licenza Variante), nn esiste mur di cnfine tra il disimpegn del bene pignrat e quell cnfinante; le qute dei vani nn cincidn perfettamente cn quelle esistenti. Diffrmità esterne: nella pianta dell stat legittim nn sn indicati i terrazzini in aggett del pian secnd (dell inter edifici). I predetti abusi pssn essere

9 9 di 9 sanati: mdifiche interne si pssn ritenere prescritte ai sensi dell art. 36 del Reglament Edilizi e dell art del RUE adttat; le mdifiche esterne si pssn cnsiderare un mer errre grafic in quant i predetti terrazzini nn sn rappresentati nella pianta del prgett licenziat ed invece nella sezine e nei prspetti sn indicati. b) I predetti abusi dvrann estere reglarizzati a caric dell aggiudicatari mediante depsit di pratica edilizia CIL (Cmunicazine Inizi Lavri) a Sanatria ai sensi dell art.36 R.E. e dell art RUE. c) Il cst della pratica edilizia CIL a Sanatria è di Eur 258,00 per la sanzine minima, e Eur 60,00 per i diritti di segreteria ltre alle spese tecniche/cst del prfessinista (stimate in circa 2.500,00 ltre ad accessri). SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immbile è ccupat da terzi che hann a lr favre un cntratt di lcazine scritt e registrat all Agenzia delle Entrate Direzine Prvinciale di Blgna Uffici Territriale di Imla, il girn al N Serie III. Il cntratt di lcazine è ppnibile alla prcedura in epigrafe in quant registrat prima della trascrizine del pignrament (del ). La durata della lcazine viene fissata e stabilità ai sensi del n. 1 dell art. 2 della Legge 431/98 in quattr anni cn termine il Tale durata si prtrarrà autmaticamente per un eguale perid salv che il lcatre cn raccmandata da recapitarsi 6 mesi prima della scadenza cntrattuale, manifesti al cnduttre la prpria intenzine di riavere la piena dispnibilità dell immbile che dvrà pertant essere ricnsegnat al

10 10 di 10 lcatre entr e nn ltre la data del libera da persne. Ai fini della presente perizia l immbile in ggett viene cnsiderat ccupat cn titl ppnibile alla prcedura esecutiva in epigrafe e ptrà essere cnsiderat liber dal DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricat ad us civile abitazine, di cui fa parte l appartament ggett di perizia, è cstituit da cinque piani furi terra, dei quali il pian terra destinat in buna parte a servizi alle abitazini (autrimesse ) e un pian seminterrat. La struttura prtante verticale è realizzata in muratura integrata da pilastri e travi in calcestruzz armat. L unità immbiliare è cstituita da un appartament al pian secnd, cn ascensre, di superficie cmmerciale circa mq 59,00 e altezza dei vani circa ml 2,98 cmpst da ingress, sggirn, cucina, disimpegn, camera, bagn e due terrazzini (di superficie c.ca mq 2,50 e 1,30) cn anness un van cantina al pian seminterrat di superficie circa mq 11,00 e altezza circa ml 2,20. Il grad delle finiture dell appartament è scars, in nrmali cndizini d us rispett alla vetustà: Pareti ad intnac civile, presenza di umidità sul mur estern della cucina; Pavimenti in piastrelle di ceramica; Prte interne in legn laccat, certe cn inserti in vetr; Serramenti delle finestre in legn, privi di vetrcamera, tapparelle in plastica; Bagni cn paviment e rivestiment in ceramica, sanitari bianchi,

11 11 di 11 rubinetteria crmata; Terazzini cn paviment in ceramica, ringhiera in ferr; Impiant di riscaldament di tip autnm cn caldaia a gas ( Riell ) e crpi radianti; Impiant di cndizinament/raffrescament funzinante ma bslet ( Mitsubishi ) cn unità interne-split nella camera, cucina e sggirn ed unità esterne psizinate sugli entrambi terrazzini; Cantina cn la presa d aria di tip bcca di lup, paviment in cement e muri in cement imbiancat. L stat cmplessiv di cnservazine e di manutenzine è scars. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a titl puramente indicativ, è la seguente: Appartament cn terrazzini e cantina circa mq 62,00 STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine dei beni, trattasi di przini di fabbricat urban sit in Cmune di Imla (BO), Via Digine n. 14,

12 12 di 12 cstituiti da un appartament ad us civile abitazine cn annessa una cantina. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, la sttscritta ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva e che gli neri di pratiche edilizie necessarie sn a caric dell aggiudicatari già calclati nella stima: Valre dei beni (piena prprietà ccupata fin al ) a prezz di mercat: Appartament ,00 Percentuale di abbattiment 30 % VALORE DELL INTERO BENE A BASE D ASTA ,00 *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna, 15 lugli 2014 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Vesna Sesum)