TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA IV SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE * * * PREMESSA. I beni in oggetto saranno presi in considerazione specificando:

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA IV SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE * * * PREMESSA I beni in ggett sarann presi in cnsiderazine specificand: N. 242/2015 R.G. LOTTO 38 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CONFINI PROPRIETÀ CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE E QUANTO OGGETTO DI FALLIMENTO PARTI COMUNI E SERVITU PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, in altre parle del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd dett per cmparazine di cnfrnt di mercat. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata a individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi

2 2 di 13 recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiaria dei beni. In cnsiderazine dell attuale situazine di recessine del mercat, che cinvlge maggirmente gli immbili a destinazine industriale-artigianale quali i beni esaminati, nn reperend dati cmparabili recenti ritenuti attendibili, sn stati esaminati immbili similari prpsti in vendita, applicand pi le percentuali medie di scnt prpste all intern delle trattative; a cnfrt esaminate fnti quali Agenzia del Territri Valri OMI e iptesi di capitalizzazine diretta dei redditi. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata. La valutazine degli immbili è effettuata a crp, anche se ci si riferisce alla superficie cmmerciale; variazini nel calcl della superficie nn mdifican la valutazine del bene. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO n. 38 Piena prprietà di una przine di fabbricat ad us residenziale al pian terz dell stabile cmpsta da sggirn cn angl cttura, disimpegn, tre camere da lett, due bagni e due balcni da ultimare nelle finiture interne. All immbile è inltre annessa una cantina al pian terra dell stabile ed un autrimessa al pian interrat. L immbile è sit in Cmune di San Lazzar di Savena (BO), in via Martiri delle Fibe n. 31.

3 3 di 13 Superficie cmmerciale cmplessiva dell appartament di circa 97,00 mq e di circa 21,00 mq. cmplessivi i due balcni. Cantina di circa 4,00 mq. ed autrimessa di circa 32,00 mq. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di San Lazzar di Savena (BO) beni intestati a: Scietà in Falliment - prprietà per 1/1 Fgli 8 - Map. 589, Sub. 32, Zna Cens. -, Cat. C/6, Classe 3, cnsistenza 32 mq, - Rendita 208,24 - Via Martiri delle Fibe n. 31, Pian S1; - Map. 589, Sub. 13, Zna Cens. -, Cat. A/2, Classe 3, cnsistenza 5,5 vani, - Rendita 1.292,43 - Via Martiri delle Fibe n. 31, Pian T-3; CONFINI Ragini prprietà terze, beni cmuni, muri perimetrali esterni, salv altri e più precisi. PROPRIETÀ Scietà in Falliment, prprietà per la quta di 1/1. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO OGGETTO DI FALLIMENTO L stat di fatt al mment del falliment risulta crrispndente cn quant depsitat press il Catast. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni e Servitù: attive e passive se e cme esistenti e aventi ragini legali di essere.

4 4 di 13 Segnal, da quant depsitat in Catast, cn particlare riferiment all elabrat planimetric ed elenc subalterni Prt. N. BO presentat il 07/11/2013 relativ al Fgli 8, mappale 589: - Sub B. C. N. C. (PASSAGGIO PEDONALE) COMUNE DA SUB 1 A SUB 36 - Sub B. C. N. C. (PASSAGGIO PEDONALE) COMUNE DA SUB 1 A SUB 36 - Sub B. C. N. C. (LOCALI CONTATORI) COMUNE DA SUB 1 A SUB 36 - Sub B. C. N. C. (PASSAGGIO PEDONALE E VERDE CONDOMINIALE) COMUNE DA SUB 1 A SUB 36 - Sub B. C. N. C. (VANO SCALE) COMUNE DA SUB 1 A SUB 36 - Sub B.C.N.C. (ASCENSORE) COMUNE DA SUB 1 A SUB 36 - Sub B. C. N. C. (CORRIDOIO) COMUNE AL SUB 1 E DA SUB 3 A SUB 18 - Sub B. C. N. C. (CAVEDIO IMPIANTI E CENTRALE TERMICA) COMUNE DA SUB 1 A SUB 18 - Sub B. C. N. C. (PORZIONE DI CORSELLO) COMUNE DA SUB 19 A SUB 36 - Sub B.C.N.C. (CORSELLO) COMUNE DA SUB 19 A SUB 36 - Sub B.C.N.C. (COPERTO) COMUNE DA SUB 1 A SUB 36 - Sub B. C. N. C. (CANNA FUMARIA) COMUNE DA SUB 1 A SUB 18 - Sub B. C. N. C. (CANNA FUMARIA) COMUNE DA SUB 1 A SUB 18

5 5 di 13 Segnal inltre che l immbile è stat edificat in virtù di una Cnvenzine urbanistica trascritta a Blgna il 24/10/2007 all Art. N a Minister del Ntai Dtt. in data 09/10/2007, Rep. N , per l attuazine del Pian di Riqualificazine Urbana (P.R.U. 2). Nnché Cnvenzine urbanistica trascritta a Blgna il 16/12/2010 all Art. N a Minister del Ntai Dtt. in data 02/12/2010, Rep. N /9832 relativa alle UMI (Unità Minime di Intervent), tra cui quella in ggett. PROVENIENZA DEL BENE I terreni su cui sn stati edificati i ltti ggett della presente stima, pervengn alla Scietà dalla Scietà tramite Att di Cmpravendita a Minister del Ntai Dtt. del 20/12/2007 Rep. N /8960, registrat all'agenzia delle Entrate - Uffici di Blgna 2 - il 21 dicembre 2007 al n , Serie 1T, trascritt a Blgna il 27 dicembre 2007 all'art (per quant cncerne le riginali particelle 604, 594, 589, 598 e 607, la quale giusta frazinament 2 marz 2011 Prt. n. BO ha riginat le particelle 850 et 851) del fgli 8). Per att di permuta (intervenut cn la scietà predetta " ") a minister del ntai in data 8 aprile 2011, rep. n /9960, registrat all'agenzia delle Entrate - Uffici di Blgna 2 - il dì 11 aprile 2011 al n. 4645, Serie 1T, trascritt a Blgna il 12 aprile 2011 all'art (per le riginali particelle 852 et 854 del fgli 8). ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere la relazine ntarile dalla quale si evince che sull immbile ggett della presente stima gravan le seguenti: TRASCRIZIONI: - Sentenza dichiarativa di falliment in fase di trascrizine

6 6 di 13 ISCRIZIONI: - Ipteca vlntaria iscritta a Blgna il 27 dicembre 2007, Registr Generale N , Registr Particlare N a favre di - Ipteca vlntaria iscritta a Blgna il 5 giugn 2008, Registr Generale N , Registr Particlare N a favre di a caric inltre di una particella cstituente una rampa carraia di access al servizi dei fabbricati in "UMI1" et "UMI2". REGIME FISCALE La Scietà fallita è qualificabile cme IMPRESA COSTRUTTRICE e l immbile è da cnsiderarsi un fabbricat ad us residenziale che è stat terminat da ltre cinque anni: fine lavri datata 26/01/2009. L immbile fa inltre parte di un fabbricat che ha i requisiti della Legge Tupini. La vendita del bene sarà sggetta a I.V.A. a impsta di registr secnd il regime fiscale vigente al mment del trasferiment del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immbile ggett di stima ha cstruzine successiva al 1 settembre 1967 (POST 67) e press l Uffici Tecnic del Cmune di San Lazzar di Savena (BO) sn stati riscntrati i seguenti Atti Abilitativi, tramite un cntrll cn quant mess a dispsizine della Scietà: - Permess di Cstruire PUT del 30/10/2008 di cui al Prt. N per la realizzazine di due fabbricati ad us residenziali: UMI 1 e UMI 2. - Inizi Lavri Prt. N del 31/03/ DIA a Stralci PUT del 26/05/2011 di cui al Prt. N Fine Lavri Prt. N del 31/05/2011

7 7 di 13 - SCIA a stralci PUT del 05/07/2012 di cui al Prt. N (Segnal una SCIA a stralci: PUT del 19/10/2012 di cui al Prt. N , depsitata per le pere di cmpletament di alcuni immbili all intern degli edifici detti UMI 1 e UMI 2 l immbile in ggett è cmpres fra quelli ggett della suddetta pratica). - Dichiarazine di Agibilità parziale rilasciata il 22/04/2013 al PUT N , di cui al Prt. N (l immbile in ggett NON è cmpres nell elenc dei subalterni dichiarati agibili). (A seguit di una richiesta di integrazini del 02/12/2011 Prt. N , è stata inltre depsitate la dcumentazine integrativa di cui al Prt. N del 22/02/2012 e Prt. N del 19/04/2013). - (Segnal una SCIA a stralci: PUT del 07/06/2013 di cui al Prt. N , depsitata per le pere di mdifiche interne di alcuni immbili all intern degli edifici detti UMI 1 e UMI 2 l immbile in ggett NON è cmpres fra quelli ggett della suddetta pratica). Dal cnfrnt fra quant rilevat e quant riscntrat dagli elabrati grafici di riferiment, nn si evidenzian diffrmità di riliev tali da superare le tlleranze minime cnsentite dalla nrmativa, si ribadisce cmunque la necessità di prcedere nel cmpletament dell iter urbanistic e alla successiva richiesta di agibilità parziale dell immbile. Opere di urbanizzazine da cmpletarsi a caric del Cnsrzi appsitamente cstituit, dett Cnsrzi Azznament 61. Cnfrmità impianti. Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l eventuale aggiudicatari, ai sensi del D.M. 22/01/2008

8 8 di 13 n 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand, ai sensi dell art del Cdice Civile, gli rgani della prcedura da gni respnsabilità al riguard. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l immbile risulta LIBERO e nella piena dispnibilità della Curatela. DESCRIZIONE DEL BENE L unità immbiliare presa in esame è ubicata in Cmune di San Lazzar di Savena (BO), in via Martiri delle Fibe n. 31. L stabile di cui l immbile è parte è stat realizzat cn struttura prtante in cement armat cn pareti perimentrali in muratura cn rivestiment estern a cassetta in larga parte rivestit cn elementi in laterizi lasciat a vista. Tampnamenti interni in muratura di laterizi intnacata su amb i lati, slai interpian in later-cement, cpertura piana realizzata cn una struttura analga e mant di cpertura calpestabile. L edifici si sviluppa cmplessivamente su cinque piani furi terra ad esclusiv us residenziale ed un pian interrat in cmune cn il fabbricat adiacente, ad us autrimesse. Il cmpless immbiliare è stat edificat in epca piuttst recente e risulta cmplet nelle strutture prtanti, nell ascensre e nelle scale interne di cllegament fra i piani. L immbile presenta una cibentazine esterna del tip a cassetta ed è dtat di un impiant di slare termic a cadiuvare la prduzine di ACS. La przine di fabbricat ggett della presente stima è ubicata al pian

9 9 di 13 terz dell stabile ed è cstituita, all stat attuale, da sggirn cn angl cttura, disimpegn, tre camere da lett, due bagni e due balcni. All immbile sn inltre annesse una cantina al pian terra ed un autrimessa al pian interrat dell stabile. Il grad delle finiture è da cnsiderarsi discret e vad qui di seguit ad elencare le principali caratteristiche: - ingress tramite una prta blindata sul van scala cmune la prta è già dtata di pannellatura di finitura esterna. - pareti interne intnacate e tinteggiate. - sffitti interni intnacati e tinteggiati. - altezza interna circa 280 cm. - paviment realizzat fin al massett di psa dei pavimenti. - Immbile priv di prte interne: è mntat il sl cntr-telai in legn, - infissi esterni in legn cn tripl vetr, - scuranti tramite persiane avvlgibili in materiale plastic, le persiane sn apribili manualmente, - cassnetti in legn, - i bagni sn risultati privi di paviment e rivestiment e mancan i sanitari, - impiant di riscaldament del tip centralizzat tramite caldaia a gas, - elementi radianti cstituiti da termcnvettri a parete, - l stess generatre di calre viene utilizzat per la prduzine di ACS, - predispsizine per la reglazine della temperatura interna cn reglazine ad ambiente, - impiant elettric cmplet, realizzat in traccia cn pannell di

10 10 di 13 cntrll dtat di interruttre differenziale magnet-termic: mancan le placche, - impiant di tiraggi frzat dell aria all intern del bagn di servizi, - paviment dei balcni in piastrelle di gres, - parapetti dei balcni in cement tinteggiat, elementi divisri tra i balcni di prprietà terza in lamiera verniciata, - autrimessa pavimentata tramite battut di cement levigat e pareti tinteggiate di clre bianc, - basculante in lamiera verniciata ad apertura manuale, - l stat manutentiv e di cnservazine dell immbile sn da cnsiderarsi buni, ma l immbile è da cnsiderarsi ancra da ultimare. CONSISTENZE COMMERCIALI Premessa: il principi adttat per il calcl della cnsistenza degli immbili fa riferiment al D.P.R. 23 marz 1998, n. 138 che assume il metr quadrat di superficie catastale quale unità di misura della cnsistenza degli immbili urbani a destinazine rdinaria. La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, viene calclata in base alle percentuali assciate per il calcl della superficie mgeneizzata, vver, a titl di esempi: Appartament - ceff. 100% Appartament (vani di servizi direttamente cllegati) - ceff. 50% Appartament (vani di servizi nn direttamente cllegati) - ceff. 25% Terrazze e Balcni - ceff. 30% fin a 25,00 mq e il 10% l eccedenza Crti esterne - ceff. VAR: calclati per un 10% fin alla cnsistenza

11 11 di 13 dell immbile e per un 2% l eccedenza. Autrimesse e psti aut - A Crp Tutt ciò premess, si prcede ad una descrizine INDICATIVA delle superfici cmmerciali individuate: Appartament ca. mq 97,00 Balcni ca. mq 21,00 Cantina ca. mq 4,00 Autrimessa ca. mq 32,00 STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di przine di fabbricat ad us civile abitazine ancra da ultimare, sit in Cmune di San Lazzar di Savena (BO), in via Martiri delle Fibe n. 31. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva. Il valre a metr quadr dell abitazine ed accessri esclusivi cnsiderat è di /mq 3.100,00. L autrimessa di pertinenza è stimata a crp: Destinazine d us Sup. Om. mq Valre Appartament 97, ,00 Balcni 6, ,00 Cantina 1, ,00

12 12 di 13 Autrimessa a crp ,00 Valre Ttale ,00 VALORE ARROTONDATO A PREZZO DI MERCATO ,00 Percentuale di abbattiment 30 % circa VALORE DEL BENE A BASE D ASTA ,00 (Eur duecentcinquantamila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt rimane a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment. * * * Cn sservanza Blgna; lì 26/04/2016 I CONSULENTI TECNICI

13 13 di 13 Allegati: - Visura catastale - Planimetrie catastali - Estratt di mappa, elabrat planimetric ed elenc subalterni - Dcumentazine amministrativa U.T. del Cmune di San Lazzar di Savena - Elabrat grafic - Racclta ftgrafie - Cpia atti di prvenienza - Relazine ntarile (cpia)