TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA AL SIGNOR GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE

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1 Architett Mnica Bianchi via dell Spalt n 19/ Blgna cell fax e mail: mnica.b33@virgili.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA AL SIGNOR GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * N. 314/2010 R.G. ESEC. LOTTO 5 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE LOTTO 5 Piena prprietà su villa unifamiliare dispsta su tre livelli: il pian seminterrat/terra è cmpst da: un prticat estern panramic dal quale si accede all intern dell abitazine, un ingress, un ampia cucina, un sggirn-pranz dtat di camin, un disimpegn, un ripstigli, un antibagn, un bagn (finestrat), una lavanderia, una cantina e un lcale nn ispezinabile alla data del riliev (valutat dalla mappa catastale); una scala in legn cn struttura metallica, cllega internamente i vari piani della villa; il pian terra/prim è cmpst da un pen space sul quale si affaccia il sppalc del pian prim, realizzat cn struttura metallica ricperta da un paviment in legn (nn ultimat in data di riliev), un disimpegn, un bagn finestrat, un bagn ciec, una camera matrimniale, una cabina armadi finestrata, un ripstigli; Il pian prim ( pian sppalc) è cmpst dal sppalc che si affaccia sul pian terra/prim, due camere (cn prtefinestre, al mment del riliev, senza ringhiera di prtezine), due disimpegni, un bagn cn velux, un ripstigli cn velux; tutti i lcali finestrati gdn di una splendida vista panramica grazie alle lr ampie aperture vetrate. Annessi alla villa vi sn due fabbricati: un adibit ad us autrimessa e

2 2 di 14 centrale termica (cn impiant a pellet), l altr adibit a manufatt per ricver attrezzi. Sita nel Cmune di Gaggi Mntan (B), Lcalità Ca de Marchi (Cà Marchini), per una superficie cmplessiva di circa: villa mq. 570,00; cantina mq. 128; autrimessa e C.T. mq. 155,00; prticat/balcne mq. 65; manufatt per ricver attrezzi mq. 55,00. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima, risulta csì identificat: B2) N.C.E.U. del Cmune di Gaggi Mntan (B), Lcalità Ca de Marchi (Cà Marchini): Fgli 13 Mapp. 159, ZC /, Cat. A/3, Cl. 4, vani 13, R.C. 805,67, S1 PT P1 Mapp. 156, categria unità cllabenti, PT-P1-P2 (autrimessa + C.T. limitrfe villa) D) N.C.E.U. del Cmune di Gaggi Mntan (B), Lcalità Ca de Marchi: Fgli 13 Mapp. 155, categria unità cllabenti, PT-P1-P2 (autrimessa) si specifica che si sviluppa su un unic pian (PT). Mapp. 157, categria unità cllabenti, PT-P1-P2 (ricver attrezzi) - si specifica che si sviluppa su un unic pian (PT). CONFINI Appartament: muri esterni. Cantina: muri esterni. Autrimessa + C.T.: muri esterni. Manufatt per ricver attrezzi: muri esterni.

3 3 di 14 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Servitù: attive e passive se e cme legalmente abbian ragine di esistere. VINCOLI ED ONERI Vincli e neri giuridici che resterann a caric dell acquirente: - Dmande giudiziali altre trascrizini pregiudizievli: Nessuna - Cnvenzini matrimniali e prvvedimenti di assegnazine casa cniugale: Nessuna - Atti di asserviment urbanistic: Nessun - Altre limitazini d us: Nessuna Vincli e neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: - Ipteca legale a favre di iscritta in data all art. cntr; - Ipteca vlntaria a favre della iscritta in data all art. cntr; - Ipteca legale a favre di iscritta in data all art. cntr; - Ipteca vlntaria a favre di iscritta in data all art. cntr; - Ipteca vlntaria a favre di iscritta in data all art. cntr; - Ipteca legale a favre di iscritta in data all art. cntr; - Ipteca giudiziale a favre di iscritta in data all art. cntr. Pignramenti: - Pignrament immbiliare a favre di trascritt il all art. cntr. PERTINENZA Piena prprietà. PROVENIENZA DEL BENE Eredità.

4 4 di 14 Precedente: cmpravendita. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere relazine ntarile. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a impsta di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE URBANISTICA Da un prim accertament svlt press l Uffici Tecnic del Cmune di Gaggi Mntan ( B), risulta quant segue: Il terren su cui srgn i tre fabbricati sembra ricadere in Area Frestale, più precisamente in Zna di Tutela Paesaggistica ai sensi del D.Lgsl n 42/04 (ex Legge n 1497/39). La nrmativa spra citata cntiene un particlare vincl influente sul valre del bene, in quant nei terreni agricli-frestali NON sn ammessi aumenti vlumetrici e di superfici, pertant, qualsiasi intervent edilizi cn tale specifica, prevede un ripristin delle unità riginarie. POSIZIONI AUTORIZZATIVE Gli Immbili ggett di stima risalgn al perid antecedente al 01/09/1967 (ante 67). Dalla ricerca effettuata press l Uffici Tecnic del Cmune di Gaggi Mntan, gli atti autrizzativi rinvenuti riguardan: Schedatura degli edifici rurali tutelati del Cmune di Gaggi Mntan (B) risalente al 1988, redatta da tecnici prfessinisti, indicante: i sistemi insediativi, le tiplgie territriali edilizie, le destinazini d us, n dei piani, ecc, cn le relative immagini ftgrafiche a

5 5 di 14 testimnianza degli impianti riginari di seguit riprtata: scheda n 209 indicante l stat di fatt legittim dell edifici indicat nel F. 13, mapp. 159: casa rurale (fienile/stalla) del XVII secl, cn destinazine d us agricla, 2 piani furi terra; scheda n 210 indicante l stat di fatt legittim dell edifici indicat nel F. 13, mapp : casa rurale (fienile/stalla) del XVIII secl, cn destinazine d us agricla, 2 piani furi terra; scheda n 211 indicante l stat di fatt legittim dell edifici indicat nel F. 13, mapp. 157: casa rurale (fienile/stalla) del XVII secl, cn destinazine d us agricla, 2 piani furi terra. In ccasine del sprallug, si è ptut visivamente verificare che il nucle riginari di case rurali, adibite ad us fienile/stalla, risalenti al XVII e XVIII secl, è stat demlit e ricstruit cn ntevli aumenti di vlumi e di superfici, a cminciare dagli anni 2000, senza alcun titl abilitativ (permess di cstruire) rilasciat da parte degli Enti Cmunali e della Sprintendenza. La data dell abus edilizi viene riferita alla sttscritta verbalmente dall esecutat. Si precisa che è mlt difficile risalire alla metratura riginaria dell antic nucle, in quant la dcumentazine a dispsizine cnsiste unicamente in alcune ft allegate alle schede 209, 210, 211 spra descritte e ad un estratt di mappa (scala 1:2000) del 1971, riprtante la sagma dei tre edifici esistenti in quegli anni: le diffrmità fra l stat legittim (schede 209, 210, 211 ) e l esistente, sn state valutate tramite la svrappsizine delle sagme degli edifici rilevati in mappa e quella degli edifici rilevati nell

6 6 di 14 stat attuale. Cnsiderand un margine di errre dvut alla scala della mappa catastale del 1971, si può affermare che: - l edifici identificat al mapp. 159 (attuale villa) era c.a mq. 140 x 2 (n piani) = mq 280; - l edifici identificat al mapp (attuale autrimessa + C.T.) era c.a mq. 146 x 2 (n piani) = mq 292; - l edifici identificat al mapp. 157 (attuale ricver attrezzi) era c.a mq. 41 x 2 (n piani) = mq 82; Un ulterire aggravament della situazine abusiva in cui versan gli edifici, cnsiste nel fatt che sembran ricadere all intern dell area frestale tutelata, dve è vietata qualsiasi nuva cstruzine ampliament dell esistente. Da accertamenti svlti press gli Uffici cmpetenti della Cmunità Mntana cn sede nel Cmune di Vergat (B), è emers quant segue: esiste la pssibilità di presentare una dmanda per l accertament dei cnfini dell area frestale tutelata, cn l scp di verificare la crretta psizine dei fabbricati in ggett, rispett all area suddetta. A seguit dell istanza presentata c/ quest Tribunale in data 17/01/2011, si è ptut richiedere quest accertament. La dcumentazine ricevuta in rispsta, lettera prt. n 1148/GZ/95 del 09/02/2011, afferma che in sede di verifica puntuale, dall esame di ft aeree più recenti (vl 2008) e dal raffrnt di queste cn il precedente vl 2000, si è riscntrat che il perimetr dei mappali in ggett era interessat sl per alcuni tratti (mapp. 155 e 159) dalla priezine dell mbra

7 7 di 14 esercitata dalla limitrfa cpertura frestale, la quale errneamente cnsiderata in cntinu cn altri terreni cntermini, ha fatt ascrivere all status frestale l inter cmpless dei mappali cnsiderati;..viste le cndizini dell stat arbre dei terreni in questine sia all attualità, sia al mment della digitalizzazine del dcument Cartgrafic di riferiment, si ritiene sussistere le cndizini per cui i terreni espsti nella Vs. richiesta pssan essere a bun diritt cnsiderati cme area nn frestale..per cui rimane ns. cura prcedere alla crrezine dei perimetri cartgrafici e darne successiva cmunicazine sia all Amministrazine prvinciale sia al Cmune di Gaggi Mntan per gni rispettiv att d uffici. Cn l esclusine indubbia dei tre manufatti dall area frestale tutelata, nasce la pssibilità di riuscire a sanare, in parte/cmpletamente, gli abusi in ggett, attravers le nrmative riprtate: 1) in base all art del RUE del Cmune di Gaggi Mntan, si specifica che per una dimensine fndiaria > 10 Ha di cui almen 5 Ha cltivabili, l edifici residenziale può avere una SC (superficie cmplessiva) max di mq. 180 incrementabili di 10 mq. gni 5 Ha aggiuntivi rispett ai 10 Ha minimi. Si specifica che prima dell entrata in vigre del PSC e del R.U.E., se esiste una dcumentazine a testimnianza delle metrature riginali degli edifici (in quest cas quella ricavata dalle schede 209, 210, 211 dell antic nucle rurale e dalla sagma degli edifici dedtta della mappa catastale del 1971) anche se superiri ai 180 mq. indicati dall art. stess, ma legittimi, è pssibile cnservarli. 2) la Legge Reginale n 23/2004, in materia di vigilanza e cntrll dell attività edilizia, art. 13 cmma 1 Gli interventi di nuva cstruzine

8 8 di 14 eseguiti in ttale diffrmità dal titl abilitativ sn quelli che cmprtan la realizzazine di un rganism edilizi integralmente divers per caratteristiche tiplgiche, planvlumetriche di utilizzazine da quell ggett del titl stess cmma 2 L Sprtell Unic per l Edilizia, accertata l esecuzine di interventi in assenza del titl abilitativ, in ttale diffrmità dal medesim, vver cn variazini essenziali determinate ai sensi dell art. 23 della L.R. n 31/2002, ingiunge al prprietari e al respnsabile dell abus la demlizine ; art. 14 cmma 2, interventi di ristrutturazine edilizia eseguiti in assenza di titl abilitativi, in ttale diffrmità cn variazini essenziali, permette la cnservazine dell inter immbile accertata l impssibilità della rimzine demlizine delle pere abusive, in relazine al pregiudizi strutturale e funzinale che sarebbe arrecat alle parti residue dell immbile. L art. 21 della suddetta legge, stabilisce le sanzini pecuniarie in relazine al valre venale degli immbili, delle pere realizzate e in relazine ai valri medi del mercat immbiliare. La pssibilità di applicare l art. 14 L.R. 23/2004, è strettamente legata ad una più apprfndita analisi sulla struttura dell attuale edifici adibit a residenza (mapp. 159), al fine di verificare l esistenza di tracce della preesistente struttura, nn essend pssibile accertarl senza sndaggi sulle murature e sulle fndazini. Se gli accertamenti cnsigliati cnferman quant verificat a livell visiv durante la fase del sprallug, nn è pssibile l applicazine dell art. 14 della Legge Reginale n 23/2004, ma rimane valid esclusivamente quant descritt dall art. 13 L. 23/2004 e dall art del RUE.

9 9 di 14 CASO DI APPLICAZIONE DELL ART. 14 DELLA LR 23/2004 Nel cas si dimstri la pssibilità di applicare l art. 14 della L.R. 23/2004, la sanzine pecuniaria si può valutare mltiplicand il dppi del cst di cstruzine per la differenza dei mq. valutata rispett all esistente. F. 13 mapp 159 mq. 570 (edifici residenziale esistente) mq. 280 (edifici preesistente) cst di cstruzine Cmune di Gaggi Mntan ca.. 600,00 al mq. mq. ( ) = mq. 290 mq. 290 x 600 = ,00 (quta da verificare cn l U.T. del Cmune previa presentazine di prgett in richiesta di sanatria). Per quant riguarda gli edifici annessi alla villa identificati al F. 13 mapp (autrimessa + C.T.) -157 (manufatt per ricver attrezzi) il cst della lr reglarizzazine/blazine rimane da valutare c/ l uffici tecnic del Cmune di Gaggi Mntan. Tali reglarizzazini sarann a caric dell acquirente, sllevand, ai sensi dell art del Cdice Civile, gli rgani della prcedura da gni respnsabilità al riguard. In sede di stima si terrà cnt delle spese per la reglarizzazini spra descritte (sia a livell catastale che a livell cmunale). Valre dell immbile ai fini del calcl I.C.I.: ,00 (edifici residenziale). Cnfrmità impianti. Allggi e pertinenze: Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari, ai sensi del D.M.

10 10 di 14 22/01/2008 n 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand, ai sensi dell art del Cdice Civile, gli rgani della prcedura da gni respnsabilità al riguard. STATO DI OCCUPAZIONE Gli Immbili cntraddistinti al N.C.E.U. del Cmune di Gaggi Mntan (B) al Fgli 13, mapp sn ccupati dal Sig., cnvenut, e dalla... Esiste una scrittura privata fra il Sig. e la Sig.ra, di un cntratt di cmdat gratuit redatt in data 07/04/2009, nn trascritt e nn registrat. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE La villa ggett di stima si trva in psizine panramica, islata dal cntest paesan di Gaggi Mntan; per raggiungerla si prcede in direzine nrd-est su via Rma (SP 623), la strada che attraversa il paese di Gaggi Mntan, si prsegue per la lcalità Pietra Clra giungend a Ca Marchini (Cà de Marchi); una ripida strada sterrata cnduce alla prprietà. STRUTTURA DELLO STABILE I muri esterni sn rivestiti in sass, le strutture prtanti sn in c.a. e laterizi; i slai e le travature sn in legn e laterizi. FINITURE ESTERNE DELL IMMOBILE Le pareti esterne presentan spessri ntevli (c.a. 60 cm.) e sn rivestite in sass; nn vi sn sistemi di scurament, ma sl ampie vetrate panramiche (nta: l esecutat riferisce alla sttscritta che gli infissi

11 11 di 14 dell immbile nn sn di sua prprietà, ma appartengn alla Ditta ARIA s.r.l. Unipersnale Immbiliare, sita in Lc. Cà Marchini 286, Bmbiana, Gaggi Mntan); i bancali sn in cement bcciardat; le architravi esterne sn cstituite da travi di legn di recuper; la cpertura è a falde cn mant in cppi; si specifica che in alcune parti il grad delle finiture esterne nn è ancra stat cmpletat, mancan: i parapetti di sicurezza alle prte-finestre delle camere del pian prim; la pavimentazine del marciapiede che si sviluppa lung parte del perimetr della villa; il parapett di sicurezza nel prtic di ingress all abitazine. LA VILLA Piena prprietà su villa unifamiliare dispsta su tre livelli furi terra: il pian seminterrat/terra è cmpst da: un prticat estern panramic dal quale si accede all intern dell abitazine, un ingress, un ampia cucina, un sggirn-pranz dtat di camin, un disimpegn, un ripstigli, un antibagn, un bagn (finestrat), una lavanderia, una cantina e un lcale nn ispezinabile alla data del riliev (valutat dalla mappa catastale); una scala in legn cn struttura metallica, cllega internamente i vari piani della villa; il pian terra/prim è cmpst da un pen space sul quale si affaccia il sppalc del pian prim, realizzat cn struttura metallica ricperta da un paviment in legn (nn ultimat in data di riliev), un disimpegn, un bagn finestrat, un bagn ciec, una camera matrimniale, una cabina armadi finestrata, un ripstigli; Il pian prim ( pian sppalc) è cmpst dal sppalc che si affaccia sul pian terra/prim, due camere

12 12 di 14 (cn prtefinestre, al mment del riliev, senza ringhiera di prtezine), due disimpegni, un bagn cn velux, un ripstigli cn velux; tutti i lcali finestrati gdn di una splendida vista panramica grazie alle lr ampie aperture vetrate. Il grad delle finiture è ttim: Pareti: intnacate e tinteggiate; Slai in laterizi cn travi in legn (alcune di recuper) a vista in tutti i lcali; Prta di access: telai in allumini clre antracite cn vetrcamera; Videcitfn; Pavimenti: in legn; Bagn pian seminterrat/terra (finestrat): pavimenti in legn e rivestiment in pietra, presenza della vasca, n sanitari (wc e bidet), n lavandin, predispsizine rubinetterie; Bagn pian terra (ciec): pavimenti e rivestimenti in pietra, presenza dei sanitari (wc e bidet), lavandin e dccia; Bagn pian prim (velux): pavimenti e rivestimenti in ceramica msaicata, presenza della dccia, predispsizine sanitari (wc e bidet), n lavandin, predispsizine rubinetterie; Cucina: paviment in legn, n rivestiment; Prte interne: in allumini e vetr; Finestre: telai in allumini clre antracite cn vetrcamera; Impiant elettric: stttraccia; Impiant di riscaldament: C.T. indipendente, riscaldament a

13 13 di 14 paviment, anche nei bagni (che vengn dtati anche di predispsizine per il mntaggi di termarredi); Cantina: è ancra priva di chiusura esterna, il paviment è inesistente, i muri sn in parte in blcchi lecablc a vista, in parte in laterizi senza intnac, il slai è in latercement. L AUTORIMESSA E LA C.T. I muri esterni sn in parte rivestiti in sass, le strutture prtanti sn in c.a.; i slai e le travature sn in c.a. e laterizi. Nell autrimessa il paviment è in cement; presenta diverse aperture prive di infissi; è priv di prtne di chiusura esterna. La C.T. presenta un paviment in cement e una prta di legn a sua chiusura; canna in acciai; caldaia cn sistema a pellet. MANUFATTO PER RICOVERO ATTREZZI Presenta una struttura in legn, ricperta in parte cn lastre di lamiera, lateralmente è chiusa da una recinzine in rete. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie cmmerciale del bene in ggett, puramente a titl indicativ, è la seguente: villa ca. mq 570 cantina ca. mq 128 autrimessa + C.T. ca. mq 155 terrazz/prtic ca. mq 65 manufatt per ricver attrezzi ca. mq 55 STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi della piena prprietà su

14 14 di 14 villa unifamiliare cn annessi autrimessa + C.T. e manufatt per ricver attrezzi, sita in Cmune di Gaggi Mntan (B), lcalità Cà Marchini (Cà de Marchi). Alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, la sttscritta ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, cme di seguit: VALORE DI MERCATO DEL BENE (SE LIBERO) ,00 Percentuale di abbattiment circa 30% PREZZO BASE D ASTA: ,00