TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE

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1 GEOMETRA ANDREA REMONDINI Mbile PEC: TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE PROCEDURA ESECUTIVA N.: 365/2017 GIUDICE DELL ESECUZIONE: Dtt. Maurizi ATZORI PROCEDENTE: - CONTRO: - CONSULENTE TECNICO D UFFICIO: GEOMETRA ANDREA REMONDINI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett nminava l scrivente gemetra Andrea Remndini iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n e all Elenc Speciale dei Cnsulenti Tecnici del Giudice press il Tribunale di Blgna, Cnsulente Tecnic d Uffici nella prcedura esecutiva in epigrafe dandgli mandat di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II cmma CPC. 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate,

2 della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali 2

3 bbligatrie cnseguenti alla vendita e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare relazine scritta cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Blgna (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: 3

4 * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni quest CTU si atterrà ai dispsti dell art. 568 legge 132/2015, finalizzand la cnsulenza alla determinazine del valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni 4

5 immbili simili a quelli in esame, calcland la superficie dell immbile, specificandne quella cmmerciale, il valre per metr quadr e il valre cmplessiv, espnend analiticamente gli adeguamenti e le crrezini della stima, ivi cmpresa la riduzine del valre di mercat praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene vendut e precisand tali adeguamenti in maniera distinta per gli neri di reglarizzazine urbanistica, l stat d us e di manutenzine, l stat di pssess, i vincli e gli neri giuridici nn eliminabili nel crs del prcediment esecutiv/fallimentare, nnché per le eventuali spese cndminiali inslute. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn il seguente pignrament trascritt in data 07/06/-, al registr generale n - e registr particlare n 16867, cntr il signr -, a favre della --, sui seguenti immbili: a) Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO), diritt di prprietà per 1/1 sui seguenti immbili: Fgli 242: Particella 1087, subaltern 13, categria A/4, classe --, cnsistenza vani 4,5, Superficie Catastale----, Via Gaspare Nadi civic 9, pian 3- S1; * * * LOTTO UNICO Diritt di prprietà per inter su appartament al pian terz senza ascensre in cmpless cndminiale pst in Blgna (BO), via Gaspare Nadi civic n 9, cmpst da: Al pian terz: ingress su crridi/disimpegn, sggirn/pranz 5

6 cn cucintt, bagn, due camere da lett, due balcni; Al pian interrat: cantina; Calcl delle superfici Utile e Cmmerciale: Le superfici rilevate in pianta e verificate a campine in sit sn puramente indicative e nn vinclanti, nella lr espsizine, per gni rgan della Prcedura in quant la vendita viene effettuata a crp e nn a misura, si pssn calclare cme segue: Superficie utile: Appartament cme descritt superficie utile Balcni Cantina mq. 65,32 circa; mq. 6,56 circa; mq. 11,91 circa; Superficie cmmerciale: Per il calcl della superficie cmmerciale (vver lrda) si ritiene utile precisare quant segue: Le murature interne (tramezzature di qualsiasi spessre) verrann cnsiderate al 100%; Le murature perimetrali (vers l estern) verrann cnsiderate al 100%; Le murature perimetrali (vers parti cmuni unità cnfinanti) verrann cnsiderate al 50%; Le pertinenze (crti, cantine, stttetti, ecc.) cme specifiche cllegate; Per quant precisat si calcla: Superficie cmmerciale: Appartament cme descritt superficie utile Balcni mq. 74,84 circa; mq. 6,56 circa; 6

7 Cantina mq. 13,95 circa; IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla Agenzia del Territri di Blgna, catast fabbricati del cmune di Blgna (BO), i beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: - Fgli 242: Particella 1087, subaltern 13, Zna censuaria 1, categria A/4, classe 4, cnsistenza vani 4,5, Superficie Catastale mq. 74,00, Rendita Catastale. 499,67, Via Nadi 9, pian 3-S1; Le planimetrie catastali crrispndn cn il rilevat. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Quant pignrat crrispnde a quant in essere alla Agenzia del Territri anche in riferiment alla relazine iptecaria allegata al fascicl. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine. Servitù attive e passive - patti: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat in cui si trvan i beni stessi. VINCOLI E ONERI Att di assegnazine di casa cniugale Tribunale di Blgna repertri n --/- trascritt a Blgna il 05/11/- all articl n -, nn ppnibile alla prcedura in quant il pignrament è stat trascritt psterirmente alla iscrizine dell ipteca di cui in capitl successiv. L scrivente ha richiest alla amministrazine del cndmini (Studi ---) la psizine amministrativa del cndmin che, ad ggi, ammnta ad ,66 a debit dell esecutat. 7

8 Il cndmini, a detta dell stess studi amministrativ, risulterebbe intervenut nella prcedura. CONFINI Parti cmuni, beni -, beni -, salv altri più precisi e recenti cnfini. PROPRIETÀ I beni sn in prprietà dell esecutat signr --. PROVENIENZA DEL BENE a) Att di cmpravendita ntai dtt. - in data 21/07/- rep. -/-, trascritt a Blgna il 27/07/- registr generale n - e registr particlare n -, cn il quale l esecutat signr -- acquistava la prprietà dei beni ggett di pignrament precisand che l stess al mment dell acquist il regime patrimniale era in cmunine dei beni ma che il bene dveva cnsiderarsi cme bene persnale; ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell aggiudicatari: - Nessun; Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della Prcedura: - Iscrizini: - Ipteca vlntaria iscritta in data 03/08/- al registr generale n - e registr particlare n -, a favre di --, gravante sulla piena prprietà dei beni ggett di pignrament; - Trascrizini a caric: - Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 07/06/-, al registr generale n - e registr particlare n -, cntr il signr --, gravante sulla piena prprietà dei beni ggett di relazine; 8

9 REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine svlta press il cmpetente UT del cmune di Blgna (BO), risulta: - Immbile edificat ante settembre 1967; - Licenza Edilizia per cstruzine di fabbricat di civile abitazine prtcll n 58696, crrispndente al n RUT, rilasciata il girn 08/07/1955; - Abitabilità prtcll n del 13/12/1961; - Cncessine a Sanatria per varianti estetiche a parti cmuni prtcll n /86 del 01/02/1999; - DIA per installazine di canna fumaria servente cinque unità residenziali residenziale prtcll n del 24/09/1999; Da quant rilevat e cnfrntat, i beni risultan diffrmi a quant autrizzat. In particlare si rileva una minre dimensine dei balcni lat NORD- OVEST parzialmente legittimat negli elabrati cn la DIA per l installazine di canna fumaria cmune. Salv diversa verifica, si ptrà prvvedere alla sanatria cn la presentazine di CILA SCIA cn la richiesta di aggirnament della Cnfrmità Edilizia e Agibilità (art. 100 nrme vigenti). Diverse lievi dimensini interne della unità immbiliare. Diverse lievi dimensini dei passaggi ambienti. L intervent, sia in termini blativi che neri prfessinali, nn può essere ggi quantificat. 9

10 Ogni eventuale nere e sanatria è pst a caric dell aggiudicatari. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Per l unità immbiliare su identificata è stat rilasciat certificat energetic in data 22/10/2018 n valid al 22/10/2028 dal quale risulta che l unità è classificata in classe energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immbiliare risulta ccupata dall esecutat. DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di przine di fabbricat cndminiale ad us residenziale, al pian terz senza ascensre, pst in territri del cmune di Blgna (BO), via Gaspare Nadi n 9. Pst nel caplug cmunale nel quartiere Mazzini, a breve distanza dalla via Emilia Levante, è cmd a tutti i servizi pubblici e privati. L edifici, nel cmpless, si presenta in bune cndizini di manutenzine rdinaria. I paramenti esterni sn intnacati e tinteggiati, il cpert a falde inclinate cn mant in tegle di laterizi. Cme in precedenza descritt, l unità residenziale è psta al pian terz dell stabile e si cmpne di: Ingress su crridi/disimpegn, sggirn/pranz cn cucintt, bagn, due camere da lett, due balcni; Al pian interrat: cantina; Si presenta in sufficienti cndizini di manutenzine cn finiture che, smmariamente, sn cstituite da: Pareti: intnacate tinteggiate; Pavimenti: in ceramica; 10

11 Rivestimenti: ceramica; Serramenti delle finestre: Allumini e dppi vetr, persiane a rull; Impiant elettric: esistente; Impiant termic: - Autnm a Gas cn caldaia marca BAXI; - Distribuzine cn radiatri in allumini; - Reglazine cn centralina ambiente; Climatizzazine: n; L stat di cnservazine e di manutenzine sn sufficienti. CONFORMITA IMPIANTI Nn si sn rinvenute certificazini degli impianti tecnlgici, pertant l aggiudicatari ai sensi del DM n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi, qualra necessari, alla nrmativa vigente in materia di sicurezza sllevand, ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE Cnsistenze rilevate in sit e/ in pianta (puramente indicative in quant la vendita avviene a crp, superficie cmmerciale vver al lrd delle murature, indicazini superficiarie nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): Superficie cmmerciale: Appartament cme descritt superficie utile Balcni Cantina mq. 74,84 circa; mq. 6,56 circa; mq. 13,95 circa; 11

12 PROCEDIMENTO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di przini di fabbricat in cndmini, ad us residenziale cn servizi in cmune di Blgna (BO), via Nadi 9. Dell Indagine di Mercat: Nella zna di ubicazine i parametri di riferiment per le transazini immbiliari risultan incerenti ma rilevabili. Dei Valri Cmmerciali: Premess che l unità viene classificata alla Agenzia del Territri cme A/4 (abitazine di tip pplare) e che nell ambit territriale tale classificazine è difficilmente reperibile, l indagine esperita ha evidenziat una frbice di valri che varian cme di seguit: Fnte Agenzia delle Entrate (valri medi transazini per le categrie A/3 abitazini di tip ecnmic) da. 1700,00 ad. 2300,00 al metr quadr; Indagine press le agenzie del lug: abitazini da. 1500,00 ad. 2000,00 al metr quadr; Della determinazine delle pere da imputarsi in cnt diminuzine - determinazine dei cefficienti di differenziazine - valre cmmerciale dei beni facenti parte della prcedura esecutiva Stima sintetica delle pere necessarie alle sanatrie e ai ripristini e/ alle rimzini all intern delle u.i. (valri stimati, indicativi e nn vinclanti per gli rgani della Prcedura), pssn individuarsi in: Cme da capitli precedenti; I cefficienti di differenziazine, vver serie di numeri mltiplicatri che 12

13 cnsentn di crreggere le qutazini medie degli immbili, si individuan in: - Cefficiente di destinazine: residenziale = 1,00; - Cefficiente età e stat - generale = 0,75; - Cefficiente pertinenze balcni = 0,25; - Cefficiente pertinenze balcni = 0,20; In cnsiderazine dei valri su indicati e dell stat d us dei beni si assumn cme riferiment: Per l unità abitativa. 1700,00 al metr quadr; Della determinazine del Valre Cmmerciale in base d asta: Alla luce di quant spra espst si calcla: Valre ptenziale dei beni sul mercat liber ,00; Riduzine in percentuale del 35% per beni in esecuzine; Valre in base d asta del diritt di prprietà sui beni facenti parte del ltt descritt ,00 (sessantaseimila/00 ); * * * Nella fiducia di aver asslt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine della SV Illustrissima per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna 29 settembre 2018 Il Cnsulente Tecnic d Uffici Gemetra Andrea Remndini 13