TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promossa da -- Contro -- * * *

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1 GEOMETRA ANDREA REMONDINI Via A.Csta Pianr BO Tel fax PEC: TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Prmssa da -- Cntr -- N. 881/2013 R.G. ESEC. * * * CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Il Giudice dell Esecuzine in ggett nell udienza del 19 maggi 2015 nminava l scrivente gemetra Andrea Remndini cn studi in Rastignan Via A. Csta 58, iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n e all Elenc Speciale dei Cnsulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Blgna, Cnsulente Tecnic d Uffici nella prcedura esecutiva in epigrafe dandgli mandat di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II cmma CPC. 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la

2 sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita e per la vltura dei beni 2

3 dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene testè cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare due relazini scritte cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Ozzan dell Emilia (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: 3

4 * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni quest CTU si atterrà ai dispsti dell art. 568 legge 132/2015, finalizzand la cnsulenza alla determinazine del valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni 4

5 immbili simili a quelli in esame, calcland la superficie dell immbile, specificandne quella cmmerciale, il valre per metr quadr e il valre cmplessiv, espnend analiticamente gli adeguamenti e le crrezini della stima, ivi cmpresa la riduzine del valre di mercat praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene vendut e precisand tali adeguamenti in maniera distinta per gli neri di reglarizzazine urbanistica, l stat d us e di manutenzine, l stat di pssess, i vincli e gli neri giuridici nn eliminabili nel crs del prcediment esecutiv/fallimentare, nnché per le eventuali spese cndminiali inslute. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn il seguente att di pignrament immbiliare trascritt in data --, sn stati pignrati alla signra --, i seguenti beni immbili a favre dei signri --: a) Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di Ozzan dell Emilia, intera prprietà sui seguenti immbili: Fgli 61 particella 308, sub 44, ZC --, categria A/3, classe --, cnsistenza --, Rendita. --, via Idice civic 47, intern -, pian --; particella 308, sub 40, ZC --, categria C/6, classe --, cnsistenza --, Rendita. --, via Idice civic 47, intern -, pian --; particella 308, sub 23, ZC --, categria C/6, classe --, cnsistenza --, Rendita. --, via Idice civic 47, intern -, pian --; * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Intera prprietà di unità immbiliare residenziale in cndmini, sita in 5

6 territri del cmune di Ozzan dell Emilia (BO), lcalità Mercatale, via Idice civ. 47, psta al pian secnd/stttett (intern -) cn autrimessa/cantina al pian interrat e pst aut scpert al pian terren. Si cmpne di: Scala di access su disimpegn girn, w.c., sggirn/pranz, piccl sppalc, cucina, terrazz in falda, bagn, disimpegn ntte, ripstigli, due camere da lett; Al pian interrat autrimessa cn cantina; Al pian terren, pst aut scpert; Superfici rilevate in sit e/ in pianta (puramente indicative, cmmerciale al lrd delle murature, nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): Appartament: Utile Cmmerciale Terrazza in asla mq. 95,50 circa; mq. 124,84 circa; mq. 7,40 circa; Autrimessa cn cantina: Utile mq. 23,82 circa; Cmmerciale mq. 26,60 circa; Pst aut scpert: Utile/Cmmerciale mq. 15,00 circa; parti ed utilità cmuni e cndminiali stabilite per diritt e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla Agenzia del Territri di Blgna, catast fabbricati del cmune di Ozzan dell Emilia (BO), i beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: Fgli 61 6

7 particella 308, sub 44, ZC --, categria A/3, classe 3, cnsistenza 6.0, Rendita. 743,70, via Idice civic 47, intern -, pian 1-2; particella 308, sub 40, ZC --, categria C/6, classe 2, cnsistenza 24, Rendita. 159,89, via Idice civic 47, intern -, pian S1; particella 308, sub 23, ZC --, categria C/6, classe 1, cnsistenza 14, Rendita. 70,53, via Idice civic 47/C, intern -, pian T; Le planimetrie catastali NON crrispndn al rilevat in rdine alla dimensine dei vani in quant vengn evidenziate in planimetria delle strutture, a diminuzine della s.u. per delimitare l altezza utile, nn esistenti nella realtà. Nn risulta evidenziat piccl sppalc nella zna sggirn. L aggirnament delle catastale e/ planimetrie è pst a caric dell aggiudicatari. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Quant pignrat crrispnde a quant in essere alla Agenzia del Territri. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine. In particlare: - fgli 61, particella 308/1 = BCNC a tutti i subalterni area cmune ben alberata; - fgli 61, particella 308/2 = BCNC strada cmune a tutti i subalterni e alla particella 10; - fgli 61, particella 308/3 = BCNC ai sub da 36 a 42 crsell di access ai bx; 7

8 - fgli 61, particella 308/5 = BCNC a tutti i subalterni crte cmune ricver buchette pstali; - fgli 61, particella 308/6 = BCNC a tutti i subalterni access pednale; - fgli 61, particella 308/7 = BCNC a tutti i subalterni crte cmune ricver cntatri; - fgli 61, particella 308/14 = BCNC crte cmune ai sub 43 e 44; - fgli 61, particella 308/33 = BCNC van scala ingress cmune ai sub 43 e 44; Servitù attive e passive - patti: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat in cui si trvan i beni stessi. VINCOLI E ONERI Nn sn nti vincli e neri pendenti. CONFINI Parti Cmuni, ragini --, via Idice, frse altri. PROPRIETÀ Dell esecutata signra --. PROVENIENZA DEL BENE att di cmpravendita -- rep. --, trascritt a Blgna il -- art. --, cn il quale l esecutata signra --, acquistava i beni ggett di pignrament. In atti l esecutata dichiarava di essere libera da vincli. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell aggiudicatari: - nessun; Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della 8

9 Prcedura: - iscrizini: - ipteca vlntaria -; - ipteca vlntaria -; - trascrizini a caric: - pignrament immbiliare - a favre dei signri --; REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine svlta press il cmpetente UT del cmune di Ozzan dell Emilia (BO), risulta: - immbile edificat ante 01/09/1967; - cncessine edilizia prtcll generale n , pratica n. 3591, del 31/01/2001, rilasciata il 17/03/2001, per recuper edilizi degli edifici ad us residenziale e relativi accessri in area denminata Cà di Mlin di Spra ; - DIA per VCO, prtcll generale n del 18/12/2002, pratica n. 873/DI; - Depsit pratica Legge 1086cn prtcll generale n del 19/04/2004 e Certificat di Cllaud static cn prtcll generale n del 17/08/2004; - Richiesta del Certificat di Cnfrmità Edilizia (abitabilità/agibilità) cn prtcll generale n del 17/08/2004; - null altr in atti; Da quant rilevat e cnfrntat, i beni risultan diffrmi. In particlare: 9

10 - l unità, internamente e quindi in sagma, NON presenta la cstruzini di partizini interne che delimitavan i vani nella lr minima altezza utile, vver, nella przine di stttett residenziale nella quale, causa l altezza, nn si sarebbe ptuta ttenere la cnfrmità edilizia; - La mancata cstruzine degli stessi vani risulta evidentemente realizzata al mment della cstruzine del fabbricat essend installati, nelle zne di intervent, i termsifni e gli impianti in dtazine alla u.i.; - di fatt, si prspetta un aument di superficie della u.i. calclata in mq. 17,23 circa (ltre il cnseguente vlume) nn cnsiderati e di cnseguenza nn mnetizzati, al mment della richiesta degli atti autrizzativi, frse nemmen cme superficie accessria; - sentit il Tecnic cmunale, l stess riferiva verbalmente che l abus pteva nn si manifestava cme tale, ma sl cme recuper di przine di stttett; - l scrivente ritiene, al cntrari, che in base alle nrmative vigenti in materia, pur trattandsi di recuper di SA/SU in sagma, si debba prcedere alla sanatria del bene mediante CIL SCIA certificata in quant si utilizza integralmente la superficie dei vani abitativi anche al di stt della altezza limite per l abitabilità degli stessi; - si dvrà prvvedere alla richiesta di certificat di cnfrmità edilizia; I csti per la sanatria dei beni (puramente indicativi nei valri e nn vinclanti per gli rgani della Prcedura esecutiva) si pssn indicare in: blazine e diritti da. 500,00 ad. 2500,00; spese tecniche (esclus variazine catastale). 1700,00 ltre 10

11 accessri; Ogni nere e spesa è pst a caric dell aggiudicatari. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 28/04/2010, cdice identificativ n REV 1, redatt dal certificatre p.i. --, numer di accreditament --, valevle sin al girn 28/04/2020. Nel predett certificat, che si allega in riginale, si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in classe energetica D. Si precisa che, ai sensi di Legge, l scrivente ha verificat la rispndenza dei dati inseriti nel certificat, la lr validità alla attualità, la funzinalità degli impianti ritenend, ai sensi di Legge, di nn ptere/dvere intervenire cn nuva certificazine. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Le unità immbiliari sn ccupate dall esecutata. DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di fabbricat edificat in limite territriale cmunale, in aggett alla via Idice, strada di cllegament fra le città di San Lazzar di Savena, Ozzan dell Emilia (a EST) e Mnterenzi (a OVEST). Edificat agli inizi dell ann 2000 previa demlizine di un vetust fabbricat ex rurale, il cmpless si presenta in bune cndizini di manutenzine sia nella parte rdinaria che strardinaria. I crpi di fabbrica si distingun per le diverse finiture esterne dei paramenti (dal pietrame a vista alla rasatura ad intnac), le crti a parcheggi sn pavimentate cn autblccanti ed è presente, ltre al verde cndminiale, verde esclusiv ad alcune unità. 11

12 La struttura principale è in muratura prtante cn slai in later-cement, muri di cnteniment cntr terra in c.a. Il cpert è in legn cibentat e ventilat (cme da relazine e prgetti) a falde inclinate cn il mant in tegle di laterizi. L unità immbiliare è psta al pian secnd dell stabile cndminiale priv di ascensre, cn autrimessa/cantina al pian interrat e pst aut scpert al pian terren. Internamente si presenta in ttime cndizini di manutenzine. Si cmpne di: Scala di access su disimpegn girn, w.c., sggirn/pranz, piccl sppalc, cucina, terrazz in falda, bagn, disimpegn ntte, ripstigli, due camere da lett; Al pian interrat autrimessa cn cantina; Al pian terren, pst aut scpert; Smmariamente le finiture sn cstituite da: Pareti: intnacate tinteggiate; Pavimenti: ctt, ceramica; Rivestimenti: ceramica,; Serramenti delle finestre: legn cn vetr-camera, scuranti in tela e/ scuri in legn ve installati; Impiant elettric: esistente a nrma; Impiant termic: autnm a gas metat cn prduzine di ACS; - distribuzine termsifni in ghisa; - reglazine cn centralina in ambiente; Climatizzazine: n; L stat di cnservazine e di manutenzine sn ttimi. 12

13 CONFORMITA IMPIANTI Sn state reperite le certificazini di cnfrmità degli impianti che si allegan alla cnsulenza. CONSISTENZA SUPERFICIALE Superfici rilevate in sit e/ in pianta (puramente indicative, cmmerciale al lrd delle murature, nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): Appartament: Utile Cmmerciale Terrazza in asla mq. 95,50 circa; mq. 124,84 circa; mq. 7,40 circa; Autrimessa cn cantina: Utile mq. 23,82 circa; Cmmerciale mq. 26,60 circa; Pst aut scpert: Utile/Cmmerciale mq. 15,00 circa; parti ed utilità cmuni e cndminiali stabilite per diritt e per legge. PROCEDIMENTO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di przini di fabbricat residenziale in cndmini site in cmune di Ozzan dell Emilia (BO), Lcalità Mercatale, via Idice 47. Dell Indagine di Mercat: La lcalità Mercatale è una delle ultime aree edificate del territri del cmune di Ozzan dell Emilia, prima della zna cllinare che si spinge sin al cmune di Mnterenzi e, ltre, vers il cntraffrte appenninic Tsc- Emilian. 13

14 L ambit è residenziale cn presenza di verde agricl e bschiv. Nella zna in cui è sita l unità immbiliare in esame le cmpravendite nel settre immbiliare sn caratterizzate dalla prevalenza dell fferta rispett alla dmanda, cnfermand il trend negativ del settre. Dei Valri Cmmerciali: L indagine esperita ha evidenziat una frbice di valri che varian cme di seguit: Fnte Agenzia delle Entrate (valri medi transazini) da. 1000,00 ad. 1900,00 al metr quadr per le abitazini,. 750,00/900,00 per i bx e psti aut; Indagine press le agenzie del lug valri da. 900,00 ad. 2100,00 al metr quadr per le abitazini ed. 600,00/1100,00 per bx e psti aut; Della determinazine delle pere da imputarsi in cnt diminuzine - determinazine dei cefficienti di differenziazine - valre cmmerciale dei beni facenti parte della prcedura esecutiva Stima sintetica delle pere necessarie ai ripristini e/ alle rimzini all intern delle u.i. cndminiali (valri stimati, indicativi e nn vinclanti per gli rgani della Prcedura), pssn individuarsi in: Nn si rendn necessari interventi; I cefficienti di differenziazine, vver serie di numeri mltiplicatri che cnsentn di crreggere le qutazini medie degli immbili, si individuan in: - Cefficiente di destinazine - residenziale = 1,00; - Cefficiente di destinazine - cantina = ---; - Cefficiente di destinazine - balcne = 0,40; 14

15 - Cefficiente altezza di pian edifici senza ascensre residenza (1 pian senza ascensre) = 0,90; - Cefficiente di età, qualità, stat (residenza e accessri) = 0,85; - Cefficiente destinazine bx esclusiv cn cantina = 0,70; - Cefficiente destinazine - pst aut scpert = 0,55; In cnsiderazine dei valri su indicati e dell stat d us dei beni si assumn cme riferiment: Per l unità abitativa e pertinenze (superfici ragguagliate cme da capitl successiv). 1500,00 al metr quadr; Per bx e psti aut (superfici ragguagliate cme da capitl successiv). 800,00 al metr quadr Della determinazine del Valre Cmmerciale in base d asta: Alla luce di quant spra espst si calcla: Superficie cmmerciale ragguagliata residenziale mq. 95,51; Superficie cmmerciale ragguagliata bx+cantina mq. 18,62; Superficie cmmerciale ragguagliata balcne mq. 2,96; Superficie cmmerciale ragguagliata pst aut scpert mq. 7,50; Valre ptenziale dei beni sul mercat liber ,00; Riduzine percentuale per beni in esecuzine 20%; Valre in base d asta del cmpendi immbiliare in caric alla prcedura esecutiva ,00 (centtrentaseimila/00 ); * * * Nella fiducia di aver asslt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine della SV Illustrissima per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. 15

16 Cn Osservanza Blgna 15 gennai 2016 Il Cnsulente Tecnic d Uffici Gemetra Andrea Remndini 16