TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA ANNA MARIA ROSSI CURATORE DOTT.SSA MARA FINI * * * FALLIMENTO AGAVE S.R.L.

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1 GEOM. DAVIDE FERRI Via Emilia n OZZANO DELL EMILIA (BO) Tel.051/ Fax.051/ TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA ANNA MARIA ROSSI CURATORE DOTT.SSA MARA FINI FALL. N. 125/15 R.G. LOTTO 16 FALLIMENTO AGAVE S.R.L. Per la valutazine dei beni ggett del cmpendi immbiliare sn stati nminati i seguenti Cnsulenti Tecnici d Uffici nella prcedura di Falliment indicata in epigrafe: - Ing. Stefan Valenti cn studi in Blgna, Viale Aldini n. 226; - Gem. Davide Ferri cn studi ad Ozzan dell Emilia in Via Emilia n I quali prcederann mantenend criteri e metdi di valutazine univci nell incaric a lr affidat, di prdurre relazine di stima sugli immbili di pertinenza della scietà suddetta; l incaric sarà svlt specificand i seguenti punti: 1. Descrivere i beni ggett di prprietà, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nella relazine ntarile; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati previa gni verifica di cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità/usabilità/agibilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziali;

2 2. Accertare l stat di pssess e indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat e in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) d altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti d abitazine dell immbile) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date d apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv eventualmente crrispst e allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 3. Esprimere il prpri mtivat parere sull pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 4. Redigere pprtun elabrat grafic att a cmprendere le caratteristiche planimetriche dei fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 5. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denunce fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita (tra cui IMU a titl d esempi) e per la vltura dei beni all aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ cntenente stat di pssess, esistenza di frmalità, vincli neri gravanti sul bene, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine d agibilità dell stess; 6. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza PAGINA 2 DI 13

3 ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; L scrivente, dp aver cmpiut in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l Uffici Tecnic del Cmune di riferiment, l Agenzia delle Entrate - Ex Territri (Sezine Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue. PREMESSA I beni immbili di pertinenza del falliment verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DEL FALLIMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE REGIME FISCALE ATTI PREGIUDIZIEVOLI INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE PAGINA 3 DI 13

4 CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la prprietà ed i gravami, quant riprtat è desunt dalla Certificazine Ventennale Ntarile allegata. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, in altre parle del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd dett per cmparazine di cnfrnt di mercat. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata a individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiaria dei beni. A cnfrt si sn esaminate fnti quali Agenzia del Territri Valri OMI e iptesi di capitalizzazine diretta dei redditi. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata. La valutazine degli immbili è effettuata a crp, anche se ci si riferisce alla superficie cmmerciale e pertant, variazini nel calcl della superficie nn mdifican la valutazine del bene. Trattandsi di beni ggett di prcedura fallimentare, il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale dei beni, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 15 ed il 30 % del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di PAGINA 4 DI 13

5 cmmerciabilità del bene ggett di stima. DATI DEL FALLIMENTO Cn Sentenza di Falliment Rep. N. 125/2015 emessa dal Tribunale di Blgna in data , è stat dichiarat il falliment della Scietà AGAVE S.R.L. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE LOTTO N. 16 Piena Prprietà di Pst Aut Scpert sit in Cmune di Calderara di Ren (BO), Frazine di Lngara, Via P. P. Paslini n. 15 a circa 4 km dal caplug. La superficie catastale del Pst Aut Scpert risulta di mq. 12,00. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima, risulta csì identificat: Catast Fabbricati del Cmune di Calderara di Ren (BO) bene intestat a: 1. AGAVE S.R.L. cn sede in Blgna (BO), Cd. Fisc Prprietà per 1/1! POSTO AUTO SCOPERTO (P.T): Fgli 33, Mappale 492, Sub. 12, Cat. C/6, Classe 1, Cnsistenza 12 mq., R.C. 60,74, Via P. P. Paslini n. 15. L scrivente rileva che, l Unità Immbiliare in ggett, sebbene sia crrettamente individuata in banca dati censuaria press l Agenzia delle Entrate - Ex Territri (Sezine Catast Fabbricati) di Blgna, nn risulta reperibile alcuna Planimetria Catastale, pertant appare necessari PAGINA 5 DI 13

6 prvvedere alla presentazine di idnea Denuncia di Variazine Catastale (a cura di Tecnic Abilitat) mediante prcedura Dc.Fa. cn causale planimetria mancante, per un ammntare cmplessiv, puramente a titl indicativ di circa 700,00, il tutt da prsi a cura e spese dell aggiudicatari. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà pr quta di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine d us per beni di analga tiplgia. Dall esame dell Att di cmpravendita Ntai Sergi Bertlini in data Rep. n risulta che: E cmpresa nella vendita la prprzinale cmprprietà cndminiale delle parti cmuni dell stabile tali per legge destinazine ed in particlare dell ingress, van scale, ascensre e disimpegni (mappale 492 sub.2), della crte cmune (mappale 492 sub.33) e dell area urbana di mq.40 (mappale 492 sub.34). Per ulteriri specifiche vedasi allegat Elabrat Planimetric cntenente la Dimstrazine dei Subalterni Assegnati. Servitù attive e passive: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat di cndmini in cui si trvan i beni stessi. Dall esame dell Att di cmpravendita Ntai Sergi Bertlini in data Rep. n risulta che: Alle unità immbiliari trasferite è attribuit il diritt di passaggi e transit su tutte le strade e spazi della lttizzazine (da cedersi in seguit al Cmune di Calderara di Ren). La parte acquirente si dichiara inltre edtta delle servitù, cstituite PAGINA 6 DI 13

7 cstituende, e cnseguenti all inseriment dei medesimi nel cndmini, quali, in via esemplificativa e nn esaustiva, a favre di ENEL, HERA, TELECOM, impianti idrici e di fgnatura, dandsi att le parti che di dette servitù si è tenut cnt nella determinazine del prezz dell immbile. VINCOLI E ONERI L area di terren su cui risulta edificata l unità immbiliare ggett del presente falliment, risulta cmpresa nel Pian Particlareggiat di Iniziativa Privata Cmpart Urbanistic n.111 Lngara, autrizzat dal Cnsigli Cmunale cn delibera n.51 del , reglat dalla Cnvenzine stipulata cn il Cmune di Calderara di Ren cn att a rgit Ntai Federic Fassò in data 08 lugli 2003 rep /5901 e successiva nuva Cnvenzine cn att a rgit Ntai Federic Fassò in data 25 nvembre 2003 rep /6221; la cnvenzine ha durata decennale, ne cnsegue pertant che detta Cnvenzine alla data attuale risulta scaduta. L Scrivente ritiene inltre pprtun rassegnare che, gli bblighi ed impegni assunti cn la predetta Cnvenzine Urbanistica tra il Cmune di Calderara di Ren (BO) ed il sggett attuatre, relativamente alla realizzazine delle pere di urbanizzazine, sn crrettamente adempiuti, in quant le aree per pere di urbanizzazine sn state cllaudate in data 04 lugli 2007 e successivamente sn state cedute gratuitamente al Cmune di Calderara di Ren (BO) cn att a rgit Ntai Sergi Bertlini in data 02 ttbre 2007 rep / Ne cnsegue quindi che la manutenzine di dette pere di Urbanizzazine risulta a caric del Cmune di Calderara di Ren (BO). L scrivente CTU si permette di sservare che, in seguit all PAGINA 7 DI 13

8 indagine svlta press l Uffici Tecnic del Cmune di Calderara di Ren (BO), i psti aut esterni rientran nelle dtazini pertinenziali dell immbile identificat al Catast Fabbricati al Fgli 33 Mappale 492. Nn risultan ulteriri particlari vincli e/ neri influenti sul valre del bene ggett della presente prcedura fallimentare. CONFINI L Unità Immbiliare di cui al Mappale 492 Sub. 12 cnfina cn il bene Sub. 13 e parti cmuni Sub. 33, salv altri cme megli sul pst. PROPRIETÀ Il bene in ggett appartiene a: AGAVE S.R.L. cn sede a Blgna (BO), Via Rmagnli n. 53/f, Cd. Fisc , Prprietà per 1/1. PROVENIENZA DEL BENE Cn att di cmpravendita Ntai Sergi Bertlini del Rep /19666, trascritt a Blgna in data al Part , la scietà AGAVE S.R.L. Cd. Fisc acquistava la piena ed esclusiva prprietà in maggire cnsistenza del bene ggett della presente relazine. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Prprietaria del bene è la Scietà Fallita. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a I.V.A. e/ Tassa di Registr a secnda del regime fiscale vigente all att di trasferiment ed in base alle cndizini fiscali sggettive dell aggiudicatari. PAGINA 8 DI 13

9 ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla Relazine Ntarile ventennale depsitata agli atti risultan le seguenti frmalità: - Sentenza Dichiarativa di Falliment n.125/15 del trascritta a Blgna il al Part ; - Sentenza Dichiarativa di Falliment n.125/15 del trascritta a Mdena il al Part Nn risultan ulteriri trascrizini Vinclanti Per ulteriri infrmazini a riguard vedasi Relazine Ntarile. INDAGINE AMMINISTRATIVA La prprietà nn ha prdtt elementi prbanti circa la legittimità edilizia, pertant l scrivente a seguit di accertamenti svlti press l Uffici Tecnic del Cmune di Calderara di Ren e press l Archivi Stric del Cmune stess rassegna quant segue: Reglarità edilizia: Il fabbricat di cui fa parte l Unità immbiliare ggett di prcedura fallimentare è stat edificat in data successiva il 1 settembre 1967 ed è stat ggett dei seguenti prvvedimenti autrizzativi rilasciati dal Cmune di Calderara di Ren (BO): Fabbricat I Mappale 492:! DIA P.G , P.U.T. 9949, presentata in data , per la nuva cstruzine di un fabbricat ad us civile abitazine;! DIA P.G. 1109, P.U.T , presentata in data , per Variante in Crs d Opera alla precedente DIA;! DIA P.G. 6386, P.U.T , presentata in data , per Variante in Crs d Opera alla precedente DIA; PAGINA 9 DI 13

10 ! Cmunicazine di Fine Lavri P.G. 9240, presentata in data ;! Autrizzazine di cnfrmità edilizia e agibilità rilasciata in data Successivamente a tali prvvedimenti nn sn stati rilasciati, relativamente al bene ggett di Prcedura Fallimentare, ulteriri titli abilitativi per l esecuzine di pere varianti, né sn stati elevati Verbali di accertament di Vilazine Urbanistica. In ccasine del sprallug e a seguit di cmparazine tra l Stat Legittim e quant rilevat in lc nn sn state accertate diffrmità tali da richiedere la sanatria la legittimazine delle diffrmità mediante la predispsizine di Segnalazine Certificata di Inizi Attività in Sanatria (S.C.I.A.) ulteriri Titli Abilitativi. Tutt ciò premess, il bene ggett della presente prcedura può cnsiderarsi reglare dal punt di vista edilizi. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Il bene ggett di stima nn necessita di essere dtat di Attestat di Prestazine Energetica. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Alla data di verifica sul pst è emers che l unità immbiliare in ggett risulta libera ed in piena dispnibilità alla prcedura. DESCRIZIONE DEL BENE Cme risultante dall indagine amministrativa, il fabbricat nella sua interezza è stat cstruit tra gli anni , risulta edificat nel Cmune di Calderara di Ren (BO), Frazine di Lngara, Via P. P. Paslini PAGINA 10 DI 13

11 n. 15 a circa 4 km dal caplug. Il Pst Aut scpert in ggett, distint al Catast Fabbricati al Fgli 33 Mappale 492 Sub.12, è facilmente accessibile tramite access carrabile dtat di cancell metallic cmplet di autmazine; sia il pst aut che l area di manvra risultan pavimentati in ghiaia. L scrivente CTU si permette di sservare che, in seguit all indagine svlta press l Uffici Tecnic del Cmune di Calderara di Ren (BO), il pst aut in ggett rientra nelle dtazini pertinenziali dell immbile identificat al Catast Fabbricati al Fgli 33 Mappale 492. L stat di cnservazine e manutenzine dell unità Immbiliare risulta pertant discret. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn sn presenti impianti. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie cmmerciale del bene in argment, puramente a titl indicativ, è la seguente: Pst aut mq. 12,00 STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di Pst Aut Scpert sit in Cmune di Calderara di Ren (BO), Frazine di Lngara, Via P. P. Paslini n. 15 a circa 4 km dal caplug. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile PAGINA 11 DI 13

12 valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Fallimentare: VALORE DEL BENE A PREZZO DI MERCATO 1.000,00 % di abbattiment per prcedura Fallimentare circa 25 % VALORE DEL BENE A BASE D ASTA 750,00 (Eur Settecentcinquanta/00) Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Ozzan dell Emilia, 15 febbrai 2016 IL CONSULENTE TECNICO (Gem. Davide Ferri) Allegati: Allegat A (cn nmi) Allegat A (senza nmi) Allegat G (cmmerciale) Estratt di Mappa Catastale N. 1 Visura Catast Fabbricati Elabrat Planimetric Elenc Subalterni PAGINA 12 DI 13

13 DIA P.G. 6386, P.U.T , presentata in data Autrizzazine di cnfrmità edilizia e agibilità rilasciata in data Att di Cessine gratuita aree Ntai Sergi Bertlini Elabrat grafic di Stat Rilevat Dcumentazine Ftgrafica Att di prvenienza Ntai Sergi Bertlini Relazine Ntarile (cpia) Per la pubblicità 1 CD-ROM cn all intern: Perizia senza nmi e parte intrduttiva (in pdf) Ftgrafie, schede catastali e piante (in pdf) Allegat A senza nmi (in frmat wrd) Allegat G cn i nmi (in frmat wrd) PAGINA 13 DI 13