TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELEGATO DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * CURATORE DOTT.SSA ESTERINA LITTARDI * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI

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1 STUIDO TECNICO ASSOCIATO SANNA SOLFERINI Via Marcni BOLOGNA Tel Fax inf@sannaslferini.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELEGATO DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * CURATORE DOTT.SSA ESTERINA LITTARDI FALL. N. 113/2016 LOTTO UNO * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNO Prprietà di un appartament al pian prim e secnd ltre ad autrimessa al pian interrat del fabbricat sit in Cmune di Blgna, via Caratn n. 3 cmpst da ingress su sggirn, cucina, disimpegn, 2 camere, 2 bagni e terrazz al pian prim, ripstigli e balcne pian secnd per una superficie cmmerciale dell appartament di ca. m² 107,00 e dell autrimessa di ca. m² 25,00 ltre ad area cmune. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima, risulta csì identificat: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna beni intestati a: 1. Prprietà per 1/2; 2. Prprietà per 1/2 Fgli 139 Map. 412 sub 9 - Z.C. 2, Categria A/2, Classe 2, Cnsistenza 7 vani, Via Caratn n. 3, Rendita 1.428,00, Pian S1-1-2; Map. 412 sub 14 - Z.C. 2, Categria C/6, Classe 3, Cnsistenza 24 m², Via Caratn n. 3, Rendita 116,51, Pian S1. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e 1616_20146FA

2 2 di 11 servizi cmune per legge e per destinazine. Servitù attive e passive: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere. CONFINI Parti cmuni da più lati, salv altri. PROPRIETÀ L allggi sit a Blgna in via Caratn n. 3, appartiene a: 1. Prprietà per 1/2; 2. Prprietà per 1/2 PROVENIENZA DEL BENE Cn att di cmpravendita Ntai dtt. --- del 23 dicembre 1992 rep , trascritt a Blgna in data art. 683, i signri --- acquistavan nella misura di un mezz ciascun la prprietà del bene ggett di stima. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici riprtati cme da relazine ntarile: Iscrizini: Ipteca vlntaria iscritta pres la cnservatria di Blgna in data 5 maggi 2006 art. 6789, a favre di---, C.F. --- (dmicili iptecari elett in Brescia, via ---) a ceric di ---, cn le generalità spra indicate, per Eur ,00 (quattrcentsettantaseimila/00) a garanzia del capitale di Eur ,00 (duecentttantamila/00) derivante da att ntai Givanni De Sci del 27 aprile 2006, repertri n /34192; grava su piena prprietà Cmune di Blgna, Catast Fabbricati fgli

3 3 di particella 412 sub. 9 e 14; Ipteca legale Iscritta press la Cnservatria di Blgna in data 13 maggi 2008 all art. 5621, a favre di ---, cn sede in --- C.F. --- (dmicili iptecari elett in Casalecchi di Ren (BO), via ---) a caric di ---, cn le generalità spra indicate, per Eur ,94 (quarantamila quattrcent ventun virgla nvantaquattr) a garanzia del capitale di Eur ,97 (ventimila duecent dieci virgla nvantasette) derivante da att amministrativ in data 9 maggi 2008 Repertri n /20; grava, tra l altr, su: l interessenza di un mezz in piena prprietà Cmune di Blgna, Catast Fabbricati fgli 139, particella 412 sub 9 e 14; Ipteca legale Iscritta press la Cnservatria di Blgna in data 26 giugn 2008 all art. 7776, a favre di ---, cn sede in -- C.F. --- (dmicili iptecari elett in Casalecchi di Ren (BO), via ---) a caric di ---, cn le generalità spra indicate, per Eur ,82 (trentatremila quattrcent cinquantanve virgla ttantadue) a garanzia del capitale di Eur ,91 (sedicimila settecent ventinve virgla nvantun) derivante da att amministrativ in data 16 giugn 2008 Repertri n /20; grava, tra l altr, su: interessenza di un mezz in piena prprietà Cmune di Blgna, Catast Fabbricati fgli 139, particella 412 sub 9 e 14; Ipteca giudiziale Iscritta press la Cnservatria di Blgna in data 8 lugli 2010

4 4 di 11 all art. 6925, a favre di ---, cn sede in Blgna, C:F: --- dmicili iptecari elett in Blgna, Via --- c/ avv. ---) a caric di ---, cn le generalità spra indicate per Eur 5.000,00 (cinquemila virgla zer zer) a garanzia del capitale di Eur 2.045,07 (duemila quarantacinque virgila zer sette) derivante da att giudiziari del 4 giugn 2010 Repertri n. 3599; grava, tra l altr, su: l interessenza di un mezz in piena prprietà Cmune di Blgna, Catast Fabbricati fgli 139, particella 412 sub 9 e 14; Trascrizini: Sentenza dichiarativa di fallimant Trascritta press la Cnservatria di Blgna in data 13 lugli 2016 all art , a favre di MASSA DEI CREDITORI a caric di ---, cn le generalità spra indicate derivante da att giudiziari del Tribunale di Blgna del 14 giugn 2016 repertri n. 2785; grava su piena prprietà Cmune di Blgna, Catast Fabbricati fgli 139, particella 412 sub 9 e 14; REGIME FISCALE La vendita degli immbili è sggetta tassa di registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svlti press l'uffici Tecnic del Cmune di Blgna, risulta quant segue. Il fabbricat di via Caratn n. 3, la cui cstruzine è successiv all ann 1967, di cui fa parte l immbile in parla, è stat edificat in frza dei seguenti prvvedimenti rilasciati dal Cmune di Blgna:

5 5 di 11 Cncessine edilizia N. 6533/IV/1990 rilasciata in data Variante alla Cncessine edilizia N /1992 rilasciata in data Dal cnfrnt fra la dcumentazine reperita press l Uffici Tecnic Cmunale e l stat di fatt, sn state riscntrate diffrmità esterne e interne ricnducibili a pere di ristrutturazine edilizia. Gli interventi riguardan la cpertura parziale del terrazz al pian secnd e la realizzazine di un cllegament esclusiv tra i due piani tramite il van scala cndminiale. Ciò premess, le pere in diffrmità rilevate nn ptrann essere legittimate, si dvrà prcedere alla rimessa in pristin. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Unità immbiliare Fgli 139 mappale 412 Sub 2 L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 16 febbrai 2017, cdice identificativ , valevle sin al girn 16 febbrai 2027, redatt dal gem. Luca Bnafè, numer di accreditament Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l immbile è ccupat. DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricat nel quale è psta l unità immbiliare ggett di perizia è una cstruzine cn struttura mista mattni e C.A., cn cpertura piana, cstituit da tre piani furi terra e un interrat. Si può quindi asserire che l edifici presenta caratteristiche di finitura

6 6 di 11 in bun stat di manutenzine. L unità immbiliare abitativa si sviluppa su due piani, cn access dirett dalla scala principale. La cnservazine e il grad di manutenzine sn nrmali. Le finiture principali sn cme di seguit elencate: Abitazine Pareti interne tinteggiate; Pavimenti in ceramica e parquet; Serramenti esterni in PVC cn vetrcamera; Bagni cn sanitari bianchi e rubinetterie di acciai mncmand ; Impiant di riscaldament autnm; Impiant elettric stt traccia; L stat di manutenzine è nrmale. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn essend stat pssibile recuperare le certificazini di cnfrmità degli impianti, l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile, gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA: Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n.138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe

7 7 di 11 d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale per le unità immbiliari esaminate è stata determinata cmprendend: Vani principali e accessri diretti - cefficiente 1,00 - misurati cme segue: la superficie cperta si misura al lrd delle murature esterne e fin alla mezzeria delle murature di divisine cn eventuali parti di us cmune; i muri interni e quelli perimetrali esterni vengn cmputati per inter, fin ad un spessre massim di 50 cm e per quelli in cmunine al 50% e quindi fin ad un massim di 25 cm; la superficie dei piani interrati si misura escludend le eventuali intercapedini. Per un criteri di mgeneità nella determinazine del valre, l scrivente ritiene di assimilare i vani interrati ad accessri indiretti quindi cmputati nella misura del 50%; Pertinenze esclusive accessrie a servizi dell unità immbiliare: Balcni, terrazzi e similari: dette pertinenze nn sn frequentemente presenti; viene cmputata nella misura del 10%; Superficie scperta (parcheggi e caric/scaric merci) è cmputata nella misura del 10% Per assimilazine si cnsideran in tale categria anche le rampe di caric cperte/scperte;

8 8 di 11 Pertinenze esclusive di rnament dell unità immbiliare la superficie dei lcali accessri a servizi indirett dei lcali principali viene cmputata nella misura di: del 50% se cmunicanti cn i vani principali; del 25% se nn cmunicanti cn i vani principali La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a titl indicativ e arrtndata al metr quadrat, è la seguente: CONSISTENZA DEL BENE Abitazine Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale Pian prim e interrat Abitazine 94, circa m² 92,00 Terrazz 3, circa m² 1,05 Cantina 3, circa m² 0,79 Cantina 7, circa m² 1,97 Pian secnd Ripstigli 21, circa m² 5,25 Terrazz 25, circa m² 3,75 Terrazz 61, circa m² 3,05 TOTALE SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA circa m² 107,86 Autrimessa Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale Autrimessa 25, circa m² 25,00 TOTALE SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA circa mq 25,00 STIMA DEL BENE

9 9 di 11 ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di falliment immbiliare. Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita (ltre 12 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat cme infra determinat una riduzine percentuale definita tra il 15% e il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili

10 10 di 11 simili a quell ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine di prezzi assunt a riferiment per la stima. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette (Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia del Territri, sservatri dei valri degli immbili della FIAIP). Valutazine del bene La stima del bene immbiliare de qu è stata determinata tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e, dell'attuale situazine del mercat immbiliare. Inltre, si è tenut cnt nella determinazine del valre estimativ di quant già espress in precedenza anche in base a quant dispst dall art. 568 c.p.c. in merit a: assenza della garanzia per vizi del bene vendut; reglarizzazine urbanistica stat di manutenzine e di us; stat di pssess; vincli e neri giuridici; spese cndminiali inslute. Pertant, alla luce di quant spra espst, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che

11 11 di 11 trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: LOTTO UNO Appartament m² 107,00 x /m² 2100,00 = ,00 Garage m² 25,00 x /m² 600,00 = ,00 Ttale ,00 La valrizzazine espressa per l appartament e l autrimessa in cifra tnda, è determinata in._ ,00. Si detrarrà il 30% del valre stimat pari a _72.000,00 per tenere cnt della vendita frzsa. VALORE DEL BENE A BASE D ASTA ,00 (Eur centsessantttmila/00) * * * Ritenend di avere dat un esatta e fedele rappresentazine degli aspetti tecnici ed ecnmici relativi alla prcedura in ggett e augurandsi di avere csì asslt il mandat affidatgli il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni ulterire chiariment. Cn sservanza. Blgna 16 febbrai 2017 IL PERITO IMMOBILIARE (dtt. Fabi Slferini)