TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELEGATO DOTT. MAURIZIO ATZORI CURATORE DOTT. FORTUNATO SANDRO MACRÌ * * * PROCEDURA FALLIMENTARE * * * PREMESSA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELEGATO DOTT. MAURIZIO ATZORI CURATORE DOTT. FORTUNATO SANDRO MACRÌ * * * PROCEDURA FALLIMENTARE N. 28/15 R.G. LOTTO 3 * * * PREMESSA I beni ggett di prcedura fallimentare sarann presi in cnsiderazine specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE E QUANTO OGGETTO DI FALLIMENTO PARTI COMUNI E SERVITU PERTINENZA PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI

2 2 di 12 Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, in altre parle del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd dett per cmparazine di cnfrnt di mercat. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata a individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiaria dei beni. In cnsiderazine dell attuale situazine di recessine del mercat, che cinvlge maggirmente gli immbili a destinazine industriale-artigianale quali i beni esaminati, nn reperend dati cmparabili recenti ritenuti attendibili, sn stati esaminati immbili similari prpsti in vendita, applicand pi le percentuali medie di scnt prpste all intern delle trattative; a cnfrt esaminate fnti quali Agenzia delle Entrate, Valri OMI e iptesi di capitalizzazine diretta dei redditi. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata. La valutazine degli immbili è effettuata a crp, anche se ci si riferisce alla superficie cmmerciale; variazini nel calcl della superficie nn mdifican la valutazine del bene. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO 3 Piena prprietà su przine di fabbricat cstituita da appartament cn tre lgge chiuse al pian prim, ingress esclusiv al pian terra, autrimessa

3 3 di 12 cn wc (abusiv) al pian sttstrada cmunicante cn cantina/tavernetta al pian seminterrat. Gli immbili sn siti nel Cmune di Dzza, in Via E. Berlinguer n. 11. La superficie cmmerciale dell abitazine è di circa 132,00 mq, le lgge chiuse di circa 14,00 mq, l ingress esclusiv di circa 8,00 mq, l autrimessa di circa 25,00 mq e wc abusiv di circa 4,00 mq, la cantina/tavernetta al pian seminterrat di circa 26,00 mq (cn przine abusiva sttscala di circa 4,00 mq). IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Dzza beni intestati a: - persna fisica, prprietà per 1/1. Fgli 16 - mappale 616, sub. 3, ZC 2, Cat. A/3, Classe 2, Cnsistenza 7,5 vani, RC 677,85. - mappale 616, sub. 6, ZC 2, Cat. C/6, Classe 1, Cnsistenza 30 mq, RC 102,26. CONFINI Beni cmuni, altre prprietà, salv altri. PROPRIETÀ Persna fisica. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO OGGETTO DI FALLIMENTO H riscntrat crrispndenza fra quant in ggett e quant presente in catast.

4 4 di 12 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà pr-quta delle parti cmuni dei fabbricati tali per legge e destinazine d us, cme specificat nel rgit a magister del ntai rgante del 24 febbrai 2000 rep , trascritt il 29 febbrai 2000 reg. part. n reg. gen. 7186, se e cme megli risultanti dall elabrat planimetric prt. UTE di Blgna n /95 del 13/12/1984 dell Agenzia del Territri. In particlare si segnalan cme beni cmuni il sub 1 (crte cmune) e il sub 7 (centrale termica). Servitù attive e passive: sn cmprensive tutte le servitù attive e passive se esistenti d avente ragine legale di esistere, se e cme richiamate nell Att a magister del ntai rgante del 24 febbrai 2000 rep , trascritt il 29 febbrai 2000 reg. part. n reg. gen. 7186, vver nell Att a magister del ntai rgante del 23 gennai 2008 rep /6644, trascritt il 20/02/2008 reg. part. n reg. gen. n , vver nell Att a magister del ntai rgante del 21 dicembre 1999 rep , trascritt in data 24/12/1999 reg. part. n reg. gen. n PERTINENZA Piena prprietà. PROVENIENZA DEL BENE Gli immbili ggett della presente stima sn pervenuti all attuale prprietà in virtù della cmpravendita a rgit del ntai rgante del 24 febbrai 2000 rep , trascritt il 29 febbrai 2000 reg. part. n reg. gen. 7186, in cui la parte venditrice, vendeva, ciascun per i prpri diritti ed in slid fra lr, la prprietà superficiaria (per la durata di 99 anni) di przine del fabbricat urban cn crte pst in Cmune di Dzza, lcalità Tscanella,

5 5 di 12 via Enric Berlinguer n. 11, cstituita da un appartament al pian prim cn ingress indipendente al pian terra, da un van ad us cantine e un van ad us autrimessa al pian semiterrat il tutt distint al Catast dei Fabbricati del Cmune di Dzza nel fgli 16 particella cn i mappali: sub. 3 Cat. A/3 classe 2 vani 7,5 ; sub. 6 Cat. C/6 classe 1 mq 30. Cn successiv Att a magister del ntai rgante del 23 gennai 2008 rep /6644 il Cmune di Dzza ha vendut la prprietà del sul dei beni in ggett all attuale pien prprietari dei beni spra descritti. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere la relazine ntarile dalla quale si evince che sull immbile ggett della presente stima gravan le seguenti: ISCRIZIONI e TRASCRIZIONI 1. Ipteca vlntaria iscritta in data 29 febbrai 2000 reg. part reg. gen Ipteca vlntaria iscritta in data 28 settembre 2012 reg. part reg. gen Ipteca giudiziale iscritta in data 13 gennai 2014 reg. part. 147 reg. gen Pignrament immbiliare trascritt in data 21/03/2014 reg.part. n. 7038/ reg.gen. n (per att Ufficiale giudiziari 18 febbrai 2014 n. 510/2014). 5. Sentenza dichiarativa di falliment. Il tutt cme megli specificat nella relazine ntarile allegata. REGIME FISCALE La Scietà fallita NON E qualificabile cme IMPRESA

6 6 di 12 COSTRUTTRICE. Gli immbili inltre sn da cnsiderarsi ad us abitativ; gli immbili inltre fann parte di un fabbricat che HA i requisiti della Legge Tupini, in quant la superficie furi terra, che di ess è adibita ad abitazine, è almen il 50% di quella cmplessiva, e quella destinata a cmmerciale nn è maggire del 25%. La vendita del bene sarà sggetta a I.V.A. ad impsta di registr secnd il regime fiscale vigente al mment del trasferiment del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immbile è stat cstruit in perid psterire al 01/09/1967 (pst 67) e dall ispezine press l Uffici Tecnic del Cmune di Dzza risultan depsitati i seguenti Atti Abilitativi, riferiti alle unità immbiliari ggett della relazine: Cncessine Edilizia n. 117/80 rilasciata in data 30 dicembre 1980, P.G. 3839/80, per eseguire casa per civile abitazine nel 3 cmprensri PEEP. Autrizzazine di abitabilità prt. n. 3040/94 del 19/04/1984. Cncessine Edilizia in sanatria n. 64/2003 rilasciata in data 10 dicembre 2003, P.G /2003, per chiusura di terrazze, ritirata il 9 marz Dal cnfrnt fra quant autrizzat dai titli edilizi spra elencati e quant effettivamente realizzat si riscntran diffrmità. Abitazine Si rilevan diffrmità ricnducibili ad pere di manutenzine strardinaria cstituite dal divers psizinament delle partizini interne ltre i limiti di tlleranza previsti dalla Legge. Attualmente è

7 7 di 12 pssibile sanare queste diffrmità cn la presentazine di SCIA a sanatria ai sensi dell Art. 17 della L.R. Emilia Rmagna n. 23/2004 e relative pratiche cllegate. È a caric dell aggiudicatari l nere di verificare l effettiva pssibilità di sanare queste diffrmità per gli abusi presenti su parti prtanti dell edifici. È cmunque sempre pssibile il ripristin dell stat legittimat. Cantina Si rilevan diffrmità ricnducibili ad pere di manutenzine strardinaria e ristrutturazine edilizia cstituite dal divers psizinament delle partizini interne ltre i limiti di tlleranza previsti dalla Legge e aument di superficie accessria (cantina abusiva), ltre all scnfinament in altra prprietà adiacente. Attualmente è pssibile sanare queste diffrmità cn la presentazine di SCIA a sanatria ai sensi dell Art. 17 della L.R. Emilia Rmagna n. 23/2004 e relative pratiche cllegate. Dvrà necessariamente essere interessata la prprietà cnfinante per l istruzine di detta sanatria. È a caric dell aggiudicatari l nere di verificare l effettiva pssibilità di sanare queste diffrmità per gli abusi presenti su parti prtanti dell edifici. È cmunque sempre pssibile il ripristin dell stat legittimat. Garage Si rilevan diffrmità ricnducibili ad pere di manutenzine strardinaria cstituite dal psizinament di nuve partizini interne e creazine di un wc. Attualmente è pssibile sanare queste diffrmità, previa verifica dei requisisti igienic sanitari del wc creat, cn la

8 8 di 12 presentazine di SCIA a sanatria ai sensi dell Art. 17 della L.R. Emilia Rmagna n. 23/2004 e relative pratiche cllegate. È a caric dell aggiudicatari l nere di verificare l effettiva pssibilità di sanare queste diffrmità per gli abusi presenti su parti prtanti dell edifici. È cmunque sempre pssibile il ripristin dell stat legittimat. Gli immbili sn dtati di certificat di abitabilità. Cnfrmità impianti. Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari degli immbili, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n 37, dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand, ai sensi dell art del Cdice Civile, gli rgani della prcedura da gni respnsabilità al riguard. Evidenzi a tal prpsit e a pur titl infrmativ che all Uffici Tecnic risulta, cme in precedenza evidenziat, depsitat il certificat di cnfrmità edilizia e agibilità, per la richiesta del quale sn richieste le dichiarazini di cnfrmità degli impianti dall U.T. tali per Legge. Nn è assicurata la crretta gestine e manutenzine di tali impianti. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immbile è ccupat dalla prprietà. DESCRIZIONE DEL BENE L unità immbiliare in esame è ubicata nel centr di Tscanella (Cmune di Dzza), nella zna PEEP a sud della via Emilia in un fabbricat per abitazini di tre unità immbiliari. L immbile è cstituit da un appartament adibit ad abitazine cn tre lgge chiuse a pian prim ltre a

9 9 di 12 cantina/tavernetta a pian seminterrat e garage cmunicante cn la cantina/tavernetta. La przine ad abitazine è cstituita da ingress su sggirn-pranz, cucina, disimpegn, tre camere, due bagni, e tre lgge chiuse da infissi. La cantina al pian seminterrat, utilizzata cme tavernetta, è un ambiente unic riscaldat cn stufa a legna, ltre a ripstigli e przine abusiva adibita a cantina ricavata nel sttscala. Cmunicante cn la cantina/tavernetta è l autrimessa cn access carrabile da crsell cmune alle altre unità. Il grad delle finiture dell abitazine è mlt bun: Pareti interne cn finitura a grassell di calce spatlat di vari clri. Sffitti tinteggiati di clre bianc. Pavimenti in grès negli ambienti e nei bagni. Rivestimenti ceramici nei bagni. Bagni cn sanitari in ceramica bianca (entrambi cn dccia) e rubinetterie mncmand. Prte interne in legn massell e ferramenta ttnata. Infissi esterni in legn cn vetrcamera ed avvlgibili in pvc. Infissi di chiusura delle lgge in allumini andizzat cn vetr singl. Prta di access all abitazine blindata. Sistema di riscaldament cn caldaia marca Immergas mdell Zeus Superir (pt. 24 Kw) per riscaldament e prduzine di acs. Terminali dell impiant a radiatri in ghisa e parte in acciai cn valvle nrmali. Reglazine cn crntermstat di zna. Impiant elettric stt traccia. Impiant videcitfnic.

10 10 di 12 L stat di manutenzine cmplessivamente è mlt bun. Autrimessa Pareti interne a intnac tinteggiate di clre bianc. Paviment in grès. Wc cn sanitari in ceramica bianca e rubinetterie mncmand. Prtne di ingress di tip industriale ad avvlgiment cn Tavernetta azinament elettric. Pareti interne cn finitura a grassell di calce spatlat di clre giall cra. Sffitt tinteggiat di clre bianc. Paviment in grès. Ambiente riscaldat cn stufa a legna. CONSISTENZE COMMERCIALI La superficie cmmerciale del bene in ggett, al lrd delle murature, suddivisa per fabbricati, piani e destinazini d us, è la seguente: Abitazine ca. mq 132,00 Lgge chiuse ca. mq 14,00 Ingress ca. mq 8,00 Cantina/tavernetta ca. mq 26,00 Garage cn wc ca. mq 29,00 Criteri per la misurazine e la cnsistenza Le superfici cme spra determinate sn state calclate utilizzand i Criteri Generali specificati nel D.P.R. 138/98 del 23/03/1998, Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim in esecuzine alla Legge 662/96.

11 11 di 12 STIMA DEL BENE Piena prprietà su przine di fabbricat cstituita da abitazine cn cantina/tavernetta, autrimessa cn wc. Gli immbili sn siti nel Cmune di Dzza (fraz. Tscanella), in Via E. Berlinguer n. 11. Alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt dei beni, della lr destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale dei beni in argment, stimati a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, cme di seguit: VALORE DI MERCATO DEI BENI ,00 Cnsiderata la mdalità di vendita tramite asta giudiziaria e la particlare natura del ltt in ggett, in un perid particlarmente delicat per il mercat immbiliare, si prpne un abbattiment del prezz di circa il 30% del valre di mercat per un: VALORE BASE D ASTA ,00 (Eur centquarantasettemila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt rimane a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment. Cn sservanza Blgna, lì 15/06/2015 IL CONSULENTE TECNICO (Ing. Stefan Valenti)

12 12 di 12 Allegati: Allegat A (cn nmi) Allegat A (senza nmi) Allegat G (cmmerciale) Planimetrie catastali degli immbili censiti al Catast Fabbricati Cnsultazine di visure per immbile al Catast Fabbricati. Estratt di mappa, elabrat planimetric ed elenc subalterni Pratiche Amministrative reperite press l archivi del Cmune di Dzza Racclta esemplificativa di ftgrafie Riliev grafic degli immbili Cnvenzine urbanistica del 13 maggi 1982 Att del ntai rgante del 24 febbrai 2000 rep Att del ntai rgante del 23 gennai 2008 rep /6644 Relazine Ntarile (cpia) Per la pubblicità 1 CD-ROM cn all intern: Perizia senza nmi e parte intrduttiva (in pdf) Ftgrafie, schede catastali e piante di riliev (in pdf) Allegat A senza nmi (in frmat wrd) Allegat G cn i nmi (in frmat wrd)