RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO. Stima Immobili

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1 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Stima Immobili TRIBUNALE DI NAPOLI VII Sezione Civile Fallimentare FALLIMENTO: n 120/2009 FRA.PI. S.a.s. di Picascia Nicolino & C. GIUDICE DELEGATO: dott. DEL FRANCO CURATORE: dott. BIFOLCO Pagina 1 di 65

2 INDICE 1. OGGETTO CAUSA - NOMINA C.T.U. E CONFERIMENTO MANDATO. 2. PREMESSA. 3. RISPOSTE ALL INCARICO CONFERITO. UNITÀ IMMOBILIARI riportate nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2-Sub 3-Sub 6. UNITÀ IMMOBILIARI riportate nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11, Particella 1293, Sub 2-Sub 3-Sub 4-Sub 5-Sub 6. TERRENO riportato nel NCT del comune di VILLARICCA (NA) al Foglio 4, Particella 437. TERRENI riportato NCT del comune di Giugliano in Campania (NA) al Foglio 75, Particella UNITÀ IMMOBILIARI riportate nel NCEU del comune di SESSA AURUNCA (CE) al Foglio 196, Particella 184, Sub 204 e Sub ELENCO ALLEGATI Pagina 2 di 65

3 1. Oggetto Procedura - Nomina C.T.U. e conferimento mandato. Ill.mo Giudice Delegato dr. DEL FRANCO della VII Sezione Civile del Tribunale di Napoli, il 29 aprile 2010 convocava il sottoscritto arch. Ernesto Maria De Nora, con studio in Napoli, Via E. Nicolardi n 224, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Napoli al n 6513, in qualità di Consulente Tecnico d Ufficio nella procedura di fallimento n 120/09 nei confronti della FRA.PI. S.a.s. di Picascia Nicolino & C. per provvedere alla stima degli immobili acquisiti dalla curatela il cui elenco è così di seguito distinto: LOTTO UNICO COSTITUITO DA: 1) Unità immobiliari situate nel comune di Qualiano (NA) riportate nel NCEU del comune di Qualiano (NA) al Foglio 7/A, Particella ) Sub 2: Trattasi di locale box al piano terra del fabbricato in via Marco Polo civ. 10 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è nudo proprietario per la quota di 334/1000); 1.2) Sub 3: Trattasi di unità immobiliare destinata a residenza al 1 piano del fabbricato in via Marco Polo civ. 10 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è nudo proprietario per la quota di 1/1); 1.3) Sub 6: Trattasi di locale cantinato al piano seminterrato del fabbricato in via Marco Polo civ. 10 (di cui il sig. Nicolino PICASCIAè nudo proprietario per la quota di 334/1000); 2) Unità immobiliari situate nel comune di Qualiano (NA) riportate nel NCEU del comune di Qualiano (NA) al Foglio 11, Particella 1293 che derivano dal cespite immobiliare originariamente censito al NCEU del comune di Qualiano (NA) al Foglio U, Particella 48 e per il quale l ufficio provinciale del catasto ha provveduto dal 30/05/2008 alla soppressione generando al Foglio 11, la Particella 1293 i sub 2-3 e 4 e, successivamente, i sub 5 e 6; 2.1) Sub 2: Trattasi di locale commerciale al piano terra del fabbricato con doppio ingresso da via S. Maria delle Grazie n 21 e da Via Campana n 131 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è nudo proprietario per la quota di 1/3); Pagina 3 di 65

4 2.2) Sub 3: Trattasi di unità immobiliare destinata a residenza al 1 piano del fabbricato in via S. Maria Delle Grazie civ. 19, distinto con l int. 1 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è nudo proprietario per la quota di 1/3); 2.3) Sub 4: Trattasi di unità immobiliare destinata a residenza al 1 piano del fabbricato in via S. Maria Delle Grazie civ. 19, distinto con l int. 2 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è nudo proprietario per la quota di 1/3); 2.4) Sub 5: Trattasi di unità immobiliare destinata a residenza al 2 piano del fabbricato in via S. Maria Delle Grazie civ. 19, distinto con l int. 3 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è nudo proprietario per la quota di 1/3); 2.5) Sub 6: Trattasi di unità immobiliare destinata a residenza al 2 piano del fabbricato in via S. Maria Delle Grazie civ. 19, distinto con l int. 4 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è nudo proprietario per la quota di 1/3); 3) Terreno situato nel comune di Villaricca (NA) riportate nel NCT del comune di Villaricca (NA) al Foglio 4, Particella 437 con destinazione urbanistica classificata in Zona Omogenea E/1 Zona Agricola (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è proprietario per la quota di 1/2); 4) Terreno situato nel comune di Giugliano in Campania (NA) riportate nel NCT del comune di Giugliano in Campania (NA) al Foglio 75, Particella , con destinazione urbanistica classificata in Zona Omogenea E Zona Agricola Normale (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è proprietario, per ciascuna delle due particelle, per la quota di 1/2); 5) Unità immobiliari situate nel comune di Cellole (CE) località BAIA DOMITIA, riportate nel NCEU di Sessa Aurunca (CE) al Foglio 196, Part (ex 184) 5.1) Sub 204: Trattasi di posto auto coperto in box al piano seminterrato del fabbricato (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è proprietario per la quota di 1/1); 5.2) Sub 244: Trattasi di posto auto scoperto al piano terra di cui il sig. Nicolino PICASCIA è proprietario per la quota di 1/1); Pagina 4 di 65

5 2. PREMESSA. Per l espletamento dell incarico affidato, il sottoscritto ha svolto diversi sopralluoghi nelle unità immobiliari acquisite dal fallimento, previo accordo con il sig. Picascia Nicolino, oltre indagini presso i diversi uffici competenti (Ufficio Catasto, Conservatoria Registri Immobiliari, Uffici Tecnici comunali, etc.) per reperire la documentazione necessaria all espletamento del mandato. I sopralluoghi e le indagini compiute sono state così articolate: 13/05/2010, 14/05/2010 e 18/05/2010: inizio delle operazioni peritali presso gli uffici dell Agenzia del Territorio NCEU di Napoli per acquisire la documentazione tecnicocatastale degli immobili e delle particelle di terreno acquisiti dal fallimento; 03/06/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso gli uffici della FRA. PI S.a.s. alla presenza del curatore, del fallito, per programmare le attività peritali; 29/06/2010: proseguimento delle operazioni peritali con sopralluogo e rilievi presso parte delle unità immobiliari site in via S. Maria delle Grazie civ. 19, Qualiano (NA) e parte delle unità immobiliari in via Marco Polo n 10 Qualiano (NA); 30/06/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso l Agenzia del Territorio Conservatoria dei Registri Immobiliari Servizio di Pubblicità Immobiliare per le ispezioni ipotecarie; 06/07/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso l ufficio tecnico del comune di Giugliano in Campania (NA) per la richiesta del certificato di destinazione urbanistica relativo ai terreni identificati nel NCT del comune di Giugliano in Campania (NA) al Foglio 75, Particella ; 07/07/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso l ufficio tecnico del comune di Villaricca (NA) per la richiesta del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno identificato nel NCT del comune di Villaricca (NA) al Foglio 4, Particella 437; 21/07/2010: proseguimento delle operazioni peritali con sopralluogo e rilievi sulle restanti unità immobiliari site in via S. Maria delle Grazie civ. 19, Qualiano (NA); Pagina 5 di 65

6 04/08/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso lo studio del Notaio Tommaso Gaeta per il ritiro delle copie dei titoli di proprietà relativi agli immobili di Via S. Maria delle Grazie n 19 di Qualiano (NA) e di via Marco Polo n 10 di Qualiano (NA); 09/09/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso l Agenzia del Territorio Conservatoria dei Registri Immobiliari Servizio di Pubblicità Immobiliare per le ispezioni ipotecarie; 14/09/2010 e 15/09/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso l Archivio Notarile di Napoli per la visura e le copie dei titoli di proprietà relativi ai terreni identificati nel NCT del comune di Giugliano in Campania (NA) al Foglio 75, Particella e al terreno identificato nel NCT del comune di Villaricca (NA) al Foglio 4, Particella 437; 27/09/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso l ufficio tecnico del comune di Qualiano (NA) per la visione e le copie degli atti della concessione in sanatoria n 40/2008 per le unità immobiliari in via S. Maria delle Grazie civ. 19, Qualiano (NA) e indagini varie; 28/09/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso l Agenzia del Territorio Conservatoria dei Registri Immobiliari Servizio di Pubblicità Immobiliare per le ispezioni ipotecarie; 18/10/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso gli uffici dell Agenzia del Territorio NCEU di Napoli per acquisire la documentazione tecnico-catastale degli immobili in via Marco Polo n 10 Qualiano (NA); 22/10/2010: proseguimento delle operazioni peritali con sopralluogo e rilievi sulle restanti unità immobiliari site in Marco Polo civ. 10, Qualiano (NA), a seguito di contatti telefonici con il curatore stante la questione del sequestro penale su dette unità; 29/10/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso l ufficio tecnico del comune di Qualiano (NA) per la visione e le copie degli atti della concessione in sanatoria n 42/1992 e della licenza edilizia n 10 del 1973 per le unità immobiliari in via Marco Polo civ. 10, Qualiano (NA) e indagini varie; 04/11/2010 e 09/11/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso gli uffici dell Agenzia del Territorio NCEU di Napoli per provvedere al nuovo accatastamento delle Pagina 6 di 65

7 unità immobiliari in via Marco Polo civ. 10 riportate nel NCEU del comune di Qualiano (NA) al Foglio 7/A, Particella 929, sub 2-3-6; 24/11/2010: proseguimento delle operazioni peritali con sopralluogo e rilievi sulle unità immobiliari site in viale degli olmi, località Baia Domitia, Cellole (CE); 24/11/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso l Agenzia del Territorio Conservatoria dei Registri Immobiliari Servizio di Pubblicità Immobiliare per le ispezioni ipotecarie; 29/11/2010: proseguimento delle operazioni peritali presso l ufficio tecnico del comune di Cellole (CE) per la richiesta delle informazioni sulla legittimità urbanistica ed altro per le unità immobiliari situate nel comune di Cellole (CE) località Baia Domitia e identificate nel NCEU del comune di Sessa Aurunca (CE) al Foglio 196, Particella 184 sub 204 e 244; Nei sopralluoghi presso le unità immobiliari oggetto della presente procedura, svoltisi alla presenza del sig. PICASCIA Nicolino, il sottoscritto CTU ha effettuato rilievo grafico e fotografico. [All. 1 - Verbali di sopralluogo] Pertanto, in questa sede, si ritiene di suddividere la relazione di stima nei diversi beni immobili precedentemente individuati e distinti e rientranti nella procedura di fallimento, e per ognuno di essi procedere alla relazione di stima secondo le disposizioni del mandato conferito dal giudice delegato. Pagina 7 di 65

8 LOTTO UNICO UNITÀ IMMOBILIARI di cui ai precedenti punti 1.1), 1.2) e 1.3) dell elenco degli immobili, riportate nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2- Sub 3-Sub 6. 1) Verifica Certificazione Notarile. Negli atti della presente procedura non è presente alcuna Certificazione Notarile attestante risultanze di visure catastali e dei registri immobiliari. In questa sede si indicheranno i dati relativi alla provenienza dei cespiti citati e le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sugli stessi, in base alle indagini compiute presso l Agenzia del territorio Servizio Pubblicità Immobiliare - Ufficio provinciale del territorio di Napoli e all esame dei titoli di proprietà. Provenienza del bene: Si elencano di seguito i dati per la loro singola provenienza: - Locale al piano terra costituito da unico ambiente situato nel comune di Qualiano (NA) riportato nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2 Via Marco Polo n 10, (Piano Terra) e Locale al piano cantinato costituito da unico ambiente situato nel comune di Qualiano (NA) riportato nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 6 Via Marco Polo n 10, (Piano S1) sono stati donati e trasferiti ai germani Angela Picascia, Francesco Picascia e Nicolino Picascia dai genitori Agostino Picascia e Anastasia Marrone, i quali hanno riservato per se l usufrutto vitalizio, il tutto con atto di donazione per notaio Tommaso Gaeta del 28 dicembre 1992 e trascritto a Napoli il 05 gennaio 1993 ai nr. 131/117; - Appartamento posto al primo piano costituito da quattro vani ed accessori situato nel comune di Qualiano (NA) riportato nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 3 Via Marco Polo n 10, (Piano Terra), è stato donato e trasferito al sig. NICOLINO PICASCIA dai genitori Agostino Picascia e Anastasia Marrone, i quali hanno riservato per se l usufrutto vitalizio, il tutto con atto di Pagina 8 di 65

9 donazione per notaio Tommaso Gaeta del 28 dicembre 1992 e trascritto a Napoli il 05 gennaio 1993 ai nr. 131/117 [All. 2 - Titoli di proprietà]; L intero fabbricato in cui hanno sede i richiamati cespiti è stato realizzato su suolo pervenuto ai sigg. Picascia Agostino e Marrone Anastasia, genitori dei germani Angela Picascia, Francesco Picascia e Nicolino Picascia, giusto atto per Notaio Raffaele Golia di Marano di Napoli in data 23 ottobre 1972 registrato a Giugliano in Campania (NA) al n 1249 e trascritto a Napoli in data 17/11/1972 ai nr / ) Elenco iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni. 2.1) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2 Locale piano terra. Sull unità immobiliare gravano le seguenti formalità: Iscrizione contro Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritta a Napoli il 09 marzo 2009 ai nr. R.G e R. P. 2895, per Quota Capitale Euro ,97, Interessi Euro , Spese Euro 6.464,67, per un totale di Euro ,00 a favore: della Mercantile Leasing s.p.a., piazza della Libertà n 13, Firenze; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3; Trascrizione contro Atto Giudiziario Sentenza dichiarativa di Fallimento trascritta a Napoli il 07 ottobre 2009 ai nr. R.G e R. P a favore: della Massa dei creditori del Fallimento FRA. PI. s.a.s di PICASCIA Nicolino; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 334/1000 in regime di bene personale; Pagina 9 di 65

10 Iscrizione contro Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritta a Napoli il 19 aprile 2010 ai nr. R.G e R. P. 3537, per Quota Capitale Euro ,81, Interessi Euro ,33, Spese Euro ,86, per un totale di Euro ,00 a favore: della Banca MONTE dei PASCHI di SIENA s.p.a., Via G. Porzio n 4 IS B4 CDN, Napoli; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3; 2.2) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 3 abitazione 1 piano. Sull unità immobiliare gravano le seguenti formalità: Iscrizione contro Ipoteca legale ai sensi dell art. 77 DPR 602/73 trascritta a Napoli il 09 agosto 2004 ai nr. R.G e R. P. 8118, per Quota Capitale Euro ,17, per un totale di Euro ,34 a favore: della GEST LINE s.p.a., via Bracco n 20, Napoli; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1; Trascrizione contro Sequestro preventivo ex art. 321 CPP trascritta a Napoli il 13 dicembre 2007 ai nr. R.G e R. P a favore: dell ERARIO DELLO STATO Roma; contro: Picascia Nicolino Sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1; Trascrizione contro Atto Giudiziario Sentenza dichiarativa di Fallimento trascritta a Napoli il 07 ottobre 2009 ai nr. R.G e R. P Pagina 10 di 65

11 a favore: della Massa dei creditori del Fallimento FRA. PI. s.a.s di PICASCIA NICOLINO; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1 in regime di bene personale; Iscrizione contro Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritta a Napoli il 19 aprile 2010 ai nr. R.G e R. P. 3537, per Quota Capitale Euro ,81, Interessi Euro ,33, Spese Euro ,86, per un totale di Euro ,00 a favore: della Banca MONTE dei PASCHI di SIENA s.p.a., Via G. Porzio n 4 IS B4 CDN, Napoli; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1; 2.3) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 6 Locale piano cantinato. Sull unità immobiliare gravano le seguenti formalità: Iscrizione contro Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritta a Napoli il 09 marzo 2009 ai nr. R.G e R. P. 2895, per Quota Capitale Euro ,97, Interessi Euro , Spese Euro 6.464,67, per un totale di Euro ,00 a favore: della Mercantile Leasing s.p.a., piazza della Libertà n 13, Firenze; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3; Trascrizione contro Atto Giudiziario Sentenza dichiarativa di Fallimento trascritta a Napoli il 07 ottobre 2009 ai nr. R.G e R. P a favore: della Massa dei creditori del Fallimento FRA. PI. s.a.s di PICASCIA NICOLINO; Pagina 11 di 65

12 contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 334/1000 in regime di bene personale; Iscrizione contro Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritta a Napoli il 19 aprile 2010 ai nr. R.G e R. P. 3537, per Quota Capitale Euro ,81, Interessi Euro ,33, Spese Euro ,86, per un totale di Euro ,00 a favore: della Banca MONTE dei PASCHI di SIENA s.p.a., Via G. Porzio n 4 IS B4 CDN, Napoli; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3; 3) Acquisizione documentazione catastale, urbanistica, ecc.. 3.1) Documentazione Catastale A seguito delle indagini presso l Agenzia del Territorio Ufficio del Catasto di Napoli, in relazione alle unità immobiliari in esame sono state richieste le seguenti documentazioni che si allegano alla presente [All. 3 - Documentazione Catastale]: Estratto di mappa catastale del Fol. 7A particella 929 del comune di Qualiano; Visure catastali attuali per immobile al 09/11/2010 del catasto fabbricati; Ricevuta di avvenuta denuncia di variazione (Presentazione Planimetria Mancante) per i subalterni in esame; Pianta unità immobiliari del catasto fabbricati; 3.2) Documentazione Urbanistica Non è stato richiesto alcun certificato di destinazione urbanistica in quanto trattasi di fabbricato. Pagina 12 di 65

13 3.3) Documentazione Varia. A seguito di indagini presso l ufficio tecnico del comune di Qualiano, si allegano le copie dei seguenti provvedimenti [All. 4 - Titoli autorizzativi]: a) licenza edilizia n 10 del 05/03/1973 rilasciata dal comune di Qualiano; b) concessione in sanatoria n 42 del 23/12/1992 rilasciata dal comune di Qualiano; 4) Titoli d acquisto e certificato di matrimonio del proprietario fallito con annotazioni marginali. 4.1) Titoli di proprietà. A seguito di richiesta inoltrata allo studio del Notaio Tommaso Gaeta di Napoli si allega copia dell atto di donazione con cui si trasferisce la nuda proprietà delle unità immobiliari censite al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2 e 6 ai germani Picascia Angela, Picascia Francesco e Picascia Nicolino e per l unità censita al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 3 al solo sig. Picascia Nicolino [All. 2 - Titoli di proprietà]: Atto pubblico tra vivi: Donazione Pubblico Ufficiale: Notaio Tommaso Gaeta Repertorio n del 28/12/1992 raccolta n 915 Trascritto ai RR.II. Napoli il 05/01/1993 Reg. Gen. N 131 Reg. Part. n ) Certificato di matrimonio. Nel corso del secondo sopraluogo presso le unità immobiliari, il sig. Nicolino Picascia consegnava allo scrivente certificato di matrimonio con annotazioni marginali, in originale, rilasciato dal comune di Qualiano (NA) [All. 5 - Certificato di Matrimonio] 5) Descrizione dell unità immobiliare. Descrizione Zona in cui insistono i cespiti. Le unità immobiliari in esame sono situate nel comune di Qualiano (NA), in piena zona centrale, in strada adiacente alla sede del municipio della città di Qualiano ed a ridosso di arteria stradale di importante collegamento nell ambito del territorio comunale e per i comuni limitrofi. La zona, tendenzialmente pianeggiante, è caratterizzata da un tessuto Pagina 13 di 65

14 edilizio formatosi per successive aggregazioni nel rispetto della viabilità urbana. Si trovano molteplici attività commerciali e servizi di interesse collettivo. Descrizione Fabbricato. Il fabbricato, in cui si trovano i predetti cespiti, è costituito da 4 piani fuori terra (Piano terra +3) ad uso di civile abitazione con appartamenti residenziali ai piani superiori e al piano terra un unico ambiente ad uso box auto con annesso locale caldaia e portone di accesso alla scala interna. La tipologia è a blocco e, apparentemente, si tratta di una struttura mista in muratura di blocchi di tufo con scheletro e solai in calcestruzzo armato, coperta da lastrico solare piano impermeabilizzato. Ai cespiti si accede a mezzo di cancello pedonale e carrabile su via Marco Polo. Il subalterno 2 presenta tre grandi vani d accesso carrabili prospicienti la predetta via, dotati di saracinesca avvolgibile meccanicamente. Il locale cantinato al piano seminterrato (Subalterno 6) e l appartamento al primo piano (Subalterno 3) si raggiungono dal portone di accesso allo stabile che conduce alla cassa scale. Non esiste condominio. I piani destinati ad abitazione sono caratterizzati dalla presenza di ampia balconata che segue il perimetro su via Marco Polo e via Giovanni da Verrazzano. I paramenti esterni sono realizzati in intonaco e finitura con superficie graffiata, tinteggiata di colore verde salvo porzioni di rivestimento nella parte bassa del fabbricato rivestito con listelli di marmo chiaro fino ad 1,2 mt da terra. Le finiture interne dell androne e della cassa scale propongono disimpegni piastrellati con ceramiche a disegno e scale in marmo tipo carrara bianco e rosso verona. Le pareti sono intonacate e tinteggiate. 5.1) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, SUB 2. Il subalterno 2 della particella 929 consiste in un locale adibito a deposito - box auto, al piano terra del descritto fabbricato, si presenta con triplo accesso carrabile dal cancello su via Marco Polo ed accesso laterale dall adiacente piccolo androne che precede la cassa scale. Sul lato nord del locale box è presente piccolo locale caldaia. Pagina 14 di 65

15 L intero ambiente è pavimentato con massetto di cemento; le pareti ed i soffitti sono trattati con intonaco rustico direttamente tinteggiato. [All. 6 Pianta e All. 7 Foto] Il locale ha una superficie utile 1 di circa 134,00 mq., mentre la superficie commerciale 2 è pari a 151,00 mq. ed è confinante a nord con via Giovanni da Verrazzano, ad est con via Marco Polo, ad ovest con unità immobiliari adiacenti di proprietà aliena, identificate al NCEU al Fol. n 7A con la part. n 814 e, infine, a sud con la cassa scale del fabbricato cui il cespite appartiene. Il Cespite è censito al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2, Cat. C/2, cl. 3, consistenza 124 mq R. C. 429,07 euro; 5.2) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, SUB 3. Il subalterno 3 della particella 929 corrisponde all appartamento posto al primo piano del predetto fabbricato, a destra della rampa di scale che ivi conduce. Il cespite è composto da ingresso su cui si apre un grande ambiente destinato a salone con balcone. Si susseguono corridoio-disimpegno, cucina, bagno e tre camere di cui una senza affaccio diretto all esterno ma con piccolo finestrino prospiciente l interno la zona ingresso. Tutti gli ambienti, di forma regolare, si trovano in buone condizioni. L appartamento è pavimentato con piastrelle di ceramica di colore e disegno differenti in relazione ai diversi ambienti. I sanitari, la rubinetteria e le rifiniture del bagno sono di buona produzione. Le pareti ed i soffitti sono tinteggiati di colore chiaro ad eccezione della camera senza finestra all esterno, le cui pareti sono rivestite di parato. Le porte interne sono realizzate in legno tamburato tipo mogano. I serramenti esterni sono realizzati da infissi di alluminio anodizzato del tipo bronzato di vecchia fattura con cancelli esterni in ferro verniciato. L appartamento risulta occupato dalla sig.ra Marrone 1 Superficie Utile Netta: è costituita dalla somma delle superfici calpestabili, escludendo tutti i muri interni, di confine ed esterni, nonché i vani delle porte. 2 Superficie commerciale: è la superficie che si considera sia in commercio, sia in sede fiscale, che comprende, oltre alla superficie utile netta, anche tutti i muri interni, compresi i pilastri portanti e i vani delle condutture, l intero spessore dei muri perimetrali esterni e la metà spessore dei muri in comune con altre unità confinanti o con parti comuni condominiali. Questa superficie è l unica che si può prendere in considerazione in quanto si basa sul principio secondo il quale non può esistere un abitazione in mancanza dei muri che ne delimitano il perimetro e ne distribuiscono gli spazi interni. Pagina 15 di 65

16 Anastasia, madre del sig. Picascia Nicolino ed usufruttuaria dell unità immobiliare. [All. 6 Pianta e All. 7 Foto] L appartamento ha una superficie utile interna di 125,70 mq. oltre balconi 38,50 mq, mentre la superficie commerciale è pari a 153,70 mq. oltre balconi 43,80 mq ed è confinante a nord con via Giovanni da Verrazzano, ad est con via Marco Polo, ad ovest con unità immobiliari adiacenti di proprietà aliena, identificate al NCEU al Fol. n 7A con la part. n 814 e, infine, a sud con la cassa scale del fabbricato cui il cespite appartiene. Il Cespite è censito al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2, Cat. A/2, cl. 5, consistenza 6 vani R. C. 387,34 euro [All. 6 - Pianta]; 5.3) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, SUB 6. Il subalterno 6 della particella 929 consiste in un locale cantinato adibito a deposito, al piano seminterrato del descritto fabbricato, con accesso diretto, mediante scala, dall androne della cassa scale del fabbricato, il tutto delimitato da cancello in ferro. L intero ambiente, dalla pianta rettangolare, è pavimentato con massetto di cemento; le pareti ed i soffitti sono trattati con intonaco rustico direttamente tinteggiato. [All. 6 Pianta e All. 7 Foto] Il locale ha una superficie utile di circa 23,70 mq., mentre la superficie commerciale è pari a 30,80 mq. ed è confinante a nord con via Giovanni da Verrazzano, ad est con via Marco Polo, ad ovest con unità immobiliari adiacenti di proprietà aliena, identificate al NCEU al Fol. n 7A con la part. n 814 e, infine, a sud con la cassa scale del fabbricato cui il cespite appartiene. Il Cespite è censito al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2, Cat. C/2, cl. 1, consistenza 25 mq R. C. 63,27 euro[all. 6 - Pianta]; 6) Aggiornamento documenti catastali. Per tali cespiti, lo scrivente ha dovuto provvedere all inserimento della planimetria catastale, in quanto mancante presso l ufficio del catasto di Napoli; Pagina 16 di 65

17 7) Utilizzazione PRG. L edificio di cui fa parte il predetto cespite ricade nell area A1 (Area Residenziale Satura) del Piano Regolatore Generale del comune di Qualiano (NA); 8) Conformità della costruzione alle concessioni amministrative. L intero edificio è stato costruito per successivi ampliamenti. il fabbricato in cui sono inserite le richiamate unità immobiliari è stato costruito in più fasi: c) piano terra e primo piano in virtù della licenza edilizia n 10 del 05/03/1973 rilasciata dal comune di Qualiano (NA). d) realizzazione del secondo piano in virtù della concessione edilizia n 154 del 15/06/1977 rilasciata dal comune di Qualiano (NA). e) ampliamenti al piano terra e al primo piano più realizzazione del terzo piano e di locale cantinato al piano seminterrato in virtù della concessione in sanatoria n 42 del 23/12/1992 rilasciata dal comune di Qualiano (NA). 9) Lo scrivente non ritiene conveniente suddividere i beni in uno o più lotti; 10) Immobili in quota indivisa Per le unità immobiliari distinte al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2 e 6, i germani Picascia Angela, Picascia Francesco e Picascia Nicolino, detengono la nuda proprietà in quota indivisa mentre l usufrutto vitalizio è riservato alla madre dei germani citati. Per l unità immobiliare contraddistinta al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 3 il sig. Picascia Nicolino detiene la nuda proprietà per la quota intera mentre l usufrutto vitalizio è riservato alla madre. Lo scrivente in questa sede non ritiene di ipotizzare un frazionamento per l unità box auto (SUB 2) stante la posizione decentrata del cancello carrabile su via Marco Polo che conduce ai tre accessi carrabili al locale. Si provvederà, dunque, alla valutazione nella sua interezza; Pagina 17 di 65

18 11) Stato di possesso degli immobili. I germani Picascia Angela, Picascia Francesco e Picascia Nicolino, detengono la nuda proprietà in quota indivisa e l usufrutto vitalizio è riservato alla madre dei germani citati. Il locale cantinato ed il locale box, secondo quanto dichiarato dal sig. Nicolino Picascia, sono utilizzati dalla madre e dagli altri fratelli, che vivono nelle abitazioni site nel fabbricato e, pertanto, non è corrisposto alcun canone di fitto. L abitazione al 1 piano (subalterno 3) è abitata dall usufruttuaria. 12) Assegnazione della casa coniugale. Le unità immobiliari non sono occupate dalla coniuge del sig. Picascia Nicolino; 13) Esistenza di vincoli e oneri giuridici. Secondo quanto rilevato da indagini compiute presso l ufficio tecnico comunale e quanto riportato dal sig. Picascia Nicolino, di seguito si indicano i vincoli esistenti gravanti sulle unità immobiliari: Pagina 18 di 65

19 VINCOLI CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE: Punto Descrizione vincolo esito 13.1) vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di NEGATIVO indivisibilità 13.2) vincoli legali di cui alla L. n 1089/39, come sostituita da D. Lgs. NEGATIVO n 490/99 (beni ambientali e architettonici): 13.3) vincoli o oneri di natura condominiale NEGATIVO 13.4) diritti demaniali di superficie o servitù pubbliche e usi civici NEGATIVO 13.5) atti di asservimento urbanistici e cessione di cubatura NEGATIVO 13.6) convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della NEGATIVO casa coniugale al coniuge 13.7) altri pesi o limitazioni d uso POSITIVO Per il punto 13.7 altri pesi o limitazioni d uso, si ritiene che l unica limitazione d uso per il locale cantinato ed il box auto riguarderebbe l utilizzo da parte dell usufruttuaria e dei germani Picascia Angela e Francesco, nella stessa misura. Per il subalterno 3, la cui nuda proprietà è interamente del sig. Nicolino Picascia, la limitazione d uso è data dall utilizzo da parte dell usufruttuaria come abitazione. VINCOLI E ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI EO REGOLARIZZATI AL MOMENTO DELLA VENDITA A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Punto Descrizione vincolo esito 13.8) Iscrizioni POSITIVO 13.9) Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, anche di domande giudiziali POSITIVO In relazione al punto 13.8) si riporta: Iscrizione contro Ipoteca legale ai sensi dell art. 77 DPR 602/73 trascritta a Napoli il 09 agosto 2004 ai nr. R.G e R. P. 8118, per Quota Capitale Euro ,17, per un totale di Euro ,34 a favore: della GEST LINE s.p.a., via Bracco n 20, Napoli; contro: Picascia Nicolino Pagina 19 di 65

20 Per diverse unità negoziali e nello specifico, sull unità immobiliare distinte al Foglio 7A, Particella 929, Sub 3, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1; Iscrizione contro Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritta a Napoli il 09 marzo 2009 ai nr. R.G e R. P. 2895, per Quota Capitale Euro ,97, Interessi Euro , Spese Euro 6.464,67, per un totale di Euro ,00 a favore: della Mercantile Leasing s.p.a., piazza della Libertà n 13, Firenze; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sulle unità immobiliari distinte al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2 e Sub 6, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3; Iscrizione contro Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritta a Napoli il 19 aprile 2010 ai nr. R.G e R. P. 3537, per Quota Capitale Euro ,81, Interessi Euro ,33, Spese Euro ,86, per un totale di Euro ,00 a favore: della Banca MONTE dei PASCHI di SIENA s.p.a., Via G. Porzio n 4 IS B4 CDN, Napoli; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sulle unità immobiliari distinte al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2 e Sub 6, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3 e per il sub 3 per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1; In relazione al punto 13.9) si riporta: Trascrizione contro Atto Giudiziario Sentenza dichiarativa di Fallimento trascritta a Napoli il 07 ottobre 2009 ai nr. R.G e R. P a favore: della Massa dei creditori del Fallimento FRA. PI. s.a.s di PICASCIA NICOLINO; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sulle unità immobiliari distinte al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2 e Sub 6, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di Pagina 20 di 65

21 334/1000 e per il sub 3 per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1 in regime di bene personale; Trascrizione contro Sequestro preventivo ex art. 321 CPP trascritta a Napoli il 13 dicembre 2007 ai nr. R.G e R. P a favore: dell ERARIO DELLO STATO Roma; contro: Picascia Nicolino Sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1; In riferimento ai costi necessari per la cancellazione e la regolarizzazione dei vincoli ed oneri a carico della procedura si rimanda all ultimo paragrafo della presente CTU. 14) Determinazione Valore Immobile. 14.1) Criterio di stima. Il criterio di stima che il sottoscritto ritiene più opportuno per procedere alla determinazione del prezzo base di vendita è quello analogico comparativo, basato sulla ricerca di valori di mercato noti per immobili aventi caratteristiche analoghe a quello oggetto della presente stima. Peraltro, si ritiene che il parametro oggettivo da utilizzare debba riferirsi alla valutazione a mq. Tale criterio comporta che la valutazione dell immobile sia eseguita ricorrendo alle quotazioni di mercato, eventualmente integrate con l applicazione di coefficienti correttivi in relazione alla qualità, specificità e peculiarità delle unità immobiliari e della zona dove esse insistono. Tali quotazioni sono facilmente reperibili sia su riviste specializzate del settore ( Quotazioni Immobiliari Napoli e Provincia Ediz. Il Mattone), quotidiani e settimanali, da anni sempre più sensibili verso il fenomeno socio-economico della casa, soprattutto sotto l aspetto estimativo, sia presso le agenzie immobiliari di zona, quotidianamente impegnate nella trattazione di vendite e fitti di unità immobiliari. Quest ultimo metodo è quello più idoneo per un effettiva e realistica valutazione delle unità oggetto di perizia. 14.2) Adeguamenti e decurtazioni. Pagina 21 di 65

22 Per le unità immobiliari in esame si ritiene necessario adottare i coefficienti correttivi legati all età ed allo stato di conservazione delle singole unità immobiliari, in relazione alle singole caratteristiche di ciascuna di esse, il coefficiente per i box auto e i depositi, ulteriori coefficienti di seguito precisati, oltre il coefficiente legato alla ripartizione del valore fra nuda proprietà ed usufrutto (usufrutto vitalizio delle unità per la madre dei germani Picascia Angela, Picascia Francesco e Picascia Nicolino), che di seguito si distinguono, assunti per il calcolo dal valore dei cespiti e riportati nella tabella seguente: 14.2.a) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2 Locale piano terra. COEFFICIENTE CORRETTIVO VALORE 1- Età, Qualità e Stato dell edificio (per pertinenze abitazioni): tra i 21 e i 40 anni signorile stato conservativo buono 0,75 2- Coefficiente per i box: In zona con facile possibilità di parcheggio su suolo pubblico; 0, b) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 3 Abitazione 1 piano. COEFFICIENTE CORRETTIVO VALORE 1- Età, Qualità e Stato dell edificio (per abitazioni): tra i 21 e i 40 anni signorile stato conservativo ottimo 0,80 2- Coefficiente per gli accessori: abitazioni di taglio medio sprovviste di secondo bagno; 0,90 Pagina 22 di 65

23 14.2.c) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 6 Locale cantinato piano seminterrato. COEFFICIENTE CORRETTIVO VALORE 1- Età, Qualità e Stato dell edificio (per pertinenze abitazioni): tra i 21 e i 40 anni signorile stato conservativo mediocre 0,70 2- Coefficiente per i depositi: a livello seminterrato con accesso solo da scale; 0,67 Pertanto, i predetti coefficienti correttivi per le unità immobiliari saranno rispettivamente moltiplicati per il valore a mq dei cespiti e per la loro superficie. Successivamente, l importo ottenuto sarà poi moltiplicato per il coefficiente dei diritti reali che di seguito si specifica. 14.3) Diritti reali. Su tali cespiti ricade il diritto dell usufrutto e della nuda proprietà che si definiscono diritti reali parziali. Tali diritti rappresentano una quota del valore della piena proprietà. Tale quota è determinata da valori tabellari allegati alla Legge del 29/12/1990 n 408 che ripartiva la quota di ciascuno dei due diritti in base all età dell usufruttuario. Nel caso dei predetti cespiti la ripartizione è così distinta: Ripartizione valore della proprietà tra nuda proprietà ed usufrutto: età dell usufruttuaria: 86 anni quota nuda proprietà: 80% quota usufrutto: 20% Coefficiente da moltiplicare per il valore dell immobile: 0, ) Superficie. Per il calcolo della superficie si tiene conto della superficie commerciale, precedentemente definita nella nota 2 e, che per le unità immobiliari in esame sono rispettivamente: 14.4.a) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 9293, SUB 2 Piano Terra LOCALE DEPOSITO-BOX AUTO: Pagina 23 di ,00 mq

24 14.4.b) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, SUB 3 Piano 1 ABITAZIONE: 153,70 mq Balconi 43,80 mq 14.4.c) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, SUB 6 Piano Seminterrato Locale Cantinato: 30,80 mq 14.5) Valore a mq. In seguito alle notizie desunte dalle citate pubblicazioni specializzate e dalle indagini presso le agenzie sul territorio, il sottoscritto ha desunto valori medi del prezzo a mq V m, per unità immobiliari aventi caratteristiche simili a quelle in questione. Per i locali box auto si di utilizzare un valore medio di 850,00 euro/mq [ottocentocinquanta euroalmq] Per le abitazioni si considerano valori compresi tra 1.500,00 euro/mq [millecinquecentoeuroalmq] e 1.700,00 euro/mq [millesettecentoeuroalmq]. Si ritiene, nel caso specifico, di utilizzare un valore medio tra le due cifre riportate, corrispondente a 1.600,00 euro/mq [milleseicentoeuroalmq] Per i locali deposito si di utilizzare un valore medio uguale a quello dei box di 850,00 euro/mq [ottocentocinquanta euroalmq] 14.6) Valore unità immobiliari a) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, SUB 2 Piano Terra DEPOSITO-BOX AUTO: I coefficienti assunti per il calcolo dal valore dell appartamento si riportano nella tabella seguente: COEFFICIENTE CORRETTIVO VALORE 1- Età, Qualità e Stato dell edificio (per pertinenze abitazioni): tra i 21 e i 40 anni signorile stato conservativo buono 0,75 2-Coefficiente per i box: In zona con facile possibilità di parcheggio su suolo pubblico; 0,90 Pagina 24 di 65

25 Sulla base dei predetti coefficienti presi singolarmente, scaturisce un coefficiente correttivo globale per l unità immobiliare pari a: 0,675 Tale valore deve essere applicato al valore medio di mercato precedentemente individuato: V m x0,675 = 850,00 euro/mq x 0,675= 573,75 euro/mq, ottenendo la quotazione media commerciale riferita alle caratteristiche dell unità immobiliare in oggetto e, da moltiplicare per la superficie commerciale del cespite, definita nella nota 2. In riferimento ai valori di mercato desunti per immobili analoghi siti in zona si determina il prezzo base di vendita dell unità immobiliare. VALORE UNITÀ IMMOBILIARE: [superficie commerciale x quotazione media al mq corretta] Mq 151 x 573,75 euro/mq = ,25 euro In considerazione della presenza dei diritti dell usufrutto e della nuda proprietà, secondo quanto descritto al punto 14.2), tale valore deve essere moltiplicato ancora per 0,80 per conoscere il reale valore della nuda proprietà del cespite: [valore immobile x coefficiente ripartizione valore nuda proprietà-usufrutto] ,25 euro x 0,80= ,00 euro [sessantanovemilatrecentonove/00 euro] 14.6.b) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, SUB 3 Piano 1 ABITAZIONE: I coefficienti assunti per il calcolo dal valore dell appartamento si riportano nella tabella seguente: COEFFICIENTE CORRETTIVO VALORE 1- Età, Qualità e Stato dell edificio (per abitazioni): tra i 21 e i 40 anni signorile stato conservativo ottimo 0,80 2- Coefficiente per gli accessori: abitazioni di taglio medio sprovviste di secondo bagno; 0,90 Sulla base dei predetti coefficienti presi singolarmente, scaturisce un coefficiente correttivo globale per l unità immobiliare pari a: 0,72 Pagina 25 di 65

26 Tale valore deve essere applicato al valore medio di mercato precedentemente individuato: V m x0,72 = 1.600,00 euro/mq x 0,72 = 1.152,00 euro/mq, ottenendo la quotazione media commerciale riferita alle caratteristiche dell unità immobiliare in oggetto e, da moltiplicare per la superficie commerciale del cespite, definita nella nota 2. In riferimento ai valori di mercato desunti per immobili analoghi siti in zona si determina il prezzo base di vendita dell unità immobiliare. VALORE UNITÀ IMMOBILIARE: [superficie commerciale (appartamento + 1/3 balconi) x quotazione media al mq] Mq [153,70+1/3 (43,80)] x 1.152,00 euro/mq = ,60 euro In considerazione della presenza dei diritti dell usufrutto e della nuda proprietà, secondo quanto descritto al punto 14.2), tale valore deve essere moltiplicato ancora per 0,80 per conoscere il reale valore della nuda proprietà del cespite: [valore immobile x coefficiente ripartizione valore nuda proprietà-usufrutto] ,60 euro x 0,80 = ,28 euro [centocinquantacinquemilacentocinque/28 euro] 14.6.c) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, SUB 6 Piano Seminterrato Locale Cantinato: I coefficienti assunti per il calcolo dal valore dell appartamento si riportano nella tabella seguente: COEFFICIENTE CORRETTIVO VALORE 1- Età, Qualità e Stato dell edificio (per pertinenze abitazioni): tra i 21 e i 40 anni signorile stato conservativo mediocre 0,70 2- Coefficiente per i depositi: a livello seminterrato con accesso solo da scale; 0,67 Sulla base dei predetti coefficienti presi singolarmente, scaturisce un coefficiente correttivo globale per l unità immobiliare pari a: 0,469 Tale valore deve essere applicato al valore medio di mercato precedentemente individuato: V m x0,469 = 850,00 euro/mq x 0,469= 398,65 euro/mq, ottenendo la Pagina 26 di 65

27 quotazione media commerciale riferita alle caratteristiche dell unità immobiliare in oggetto e, da moltiplicare per la superficie commerciale del cespite, definita nella nota 2. In riferimento ai valori di mercato desunti per immobili analoghi siti in zona si determina il prezzo base di vendita dell unità immobiliare. VALORE UNITÀ IMMOBILIARE: [superficie commerciale (appartamento + 1/3 balconi) x quotazione media al mq] Mq 30,80 x 398,65 euro/mq = ,42 euro In considerazione della presenza dei diritti dell usufrutto e della nuda proprietà, secondo quanto descritto al punto 14.2), tale valore deve essere moltiplicato ancora per 0,80 per conoscere il reale valore della nuda proprietà del cespite: [valore immobile x coefficiente ripartizione valore nuda proprietà-usufrutto] ,42 euro x 0,80 = 9.822,74 euro [novemilaottocentoventidue/74 euro] Pagina 27 di 65

28 UNITÀ IMMOBILIARI di cui al punto 2.1), 2.2), 2.3), 2.4) e 2.5) dell elenco del lotto, riportate nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11, Particella 1293, Sub 2-Sub 3-Sub 4-Sub 5-Sub 6. 1) Verifica Certificazione Notarile. Negli atti della presente procedura non è presente alcuna Certificazione Notarile attestante risultanze di visure catastali e dei registri immobiliari. In questa sede si indicheranno i dati relativi alla provenienza del bene e le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene stesso, in base alle indagini compiute presso l Agenzia del territorio Servizio Pubblicità Immobiliare - Ufficio provinciale del territorio di Napoli e all esame degli atti di compravendita relativi al predetto bene. Provenienza del bene: L intero fabbricato costituito dalle unità immobiliari predette, oggetto di istanza e rilascio di concessione in sanatoria per illeciti edilizi ai sensi della L. 326/2003 e L. R. 10/2004, risulta trasformato rispetto alla descrizione sommaria riportata nell atto di donazione di cui si dirà appresso. Ciò nonostante è possibile risalire alla loro provenienza: - Piccolo fabbricato situato nel comune di Qualiano (NA) costituito dalle unità immobiliari riportate nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11, Particella 1293, Sub 2 (Piano Terra) sub 3 e 4 (Piano Primo) sub 5 e 6 (Piano Secondo), originariamente individuato al NCEU del comune di Qualiano (NA) al Foglio U, Particella 48, piano Terra e piano 1, cat. A/6, è stato donato e trasferito ai germani Angela Picascia, Francesco Picascia e Nicolino Picascia dai genitori Agostino Picascia e Anastasia Marrone, i quali hanno riservato per se l usufrutto vitalizio, il tutto con atto di donazione per notaio Tommaso Gaeta del 28 dicembre 1992 e trascritto a Napoli il 05 gennaio 1993 ai nr. 134/120; Per la provenienza del bene si rimanda ai titoli indicati nel predetto atto di donazione. [All. 2 - Titoli di proprietà]; Pagina 28 di 65

29 2) Elenco iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene. Sull unità immobiliare gravano le seguenti formalità: Iscrizione contro del 09/03/2009 Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritta a Napoli il 09 marzo 2009 ai nr. R.G e R. P. 2895, per Quota Capitale Euro ,97, Interessi Euro , Spese Euro 6.464,67, per un totale di Euro ,00 a favore: della Mercantile Leasing s.p.a., piazza della Libertà n 13, Firenze; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sui cinque cespiti in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3; Trascrizione contro del 07/10/2009 Atto Giudiziario Sentenza dichiarativa di Fallimento trascritta a Napoli il 07 ottobre 2009 ai nr. R.G e R. P a favore: della Massa dei creditori del Fallimento FRA. PI. s.a.s di PICASCIA NICOLINO; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sui cinque cespiti in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3 in regime di beni personali; Iscrizione contro del 19/04/2010 Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritta a Napoli il 19 aprile 2010 ai nr. R.G e R. P. 3537, per Quota Capitale Euro ,81, Interessi Euro ,33, Spese Euro ,86, per un totale di Euro ,00 a favore: della Banca MONTE dei PASCHI di SIENA s.p.a., Via G. Porzio n 4 IS B4 CDN, Napoli; contro: Picascia Nicolino Per diverse unità negoziali e nello specifico, sui cinque cespiti in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3 in regime di beni personali; Pagina 29 di 65

30 3) Acquisizione documentazione catastale, urbanistica, ecc.. 3.1) Documentazione Catastale A seguito delle indagini presso l Agenzia del Territorio Ufficio del Catasto di Napoli, in relazione alle unità immobiliari in esame sono state richieste le seguenti documentazioni che si allegano alla presente [All. 3 - Documentazione Catastale]: Estratto di mappa catastale del Fol. 11 particella 1293 (ex Fol. U part. 48) del comune di Qualiano; Visura catastale storica al 18/05/2010 del catasto fabbricati; Visura catastale attuale per soggetto al 13/05/2010 del catasto fabbricati; Pianta unità immobiliari del catasto fabbricati al 14/05/2010; 3.2) Documentazione Urbanistica Non è stato richiesto alcun certificato di destinazione urbanistica in quanto trattasi di fabbricato. 3.3) Documentazione Varia. A seguito di indagini presso l ufficio tecnico del comune di Qualiano, è stata visionata e riprodotta copia della concessione in sanatoria n 40/2008 e relativi grafici per l intero fabbricato sito in via S. Maria delle Grazie n 19 Qualiano (NA) [All. 4 - Titoli autorizzativi]; 4) Titoli d acquisto e certificato di matrimonio del proprietario fallito con annotazioni marginali. 4.1) Titoli di proprietà. A seguito di richiesta inoltrata allo studio del Notaio Tommaso Gaeta di Napoli si allega copia dell atto di donazione con cui si trasferisce la nuda proprietà ai germani Picascia Angela, Picascia Francesco e Picascia Nicolino: Atto pubblico tra vivi: Donazione Pubblico Ufficiale: Notaio Tommaso Gaeta Repertorio n del 28/12/1992 raccolta n 916 Trascritto ai RR.II. Napoli il 05/01/1993 Reg. Gen. N 134 Reg. Part. n ) Certificato di matrimonio. Pagina 30 di 65