TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO RELAZIONE

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1 TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO OGGETTO: Esecuzione Immobiliare n. 92/ Atto di pignoramento Ill.mo Sig. Giudice Istruttore, nel procedimento di Esecuzione Immobiliare (R.E. n. 92/09) promosso dalla UGC Banca (ora Unicredit Family Financing Bank), la S.V. ha nominato il sottoscritto architetto Elisabetta Mariani quale consulente tecnico di ufficio. Nell udienza fissata per il giorno 19 febbraio 2010 il sottoscritto ha accettato l incarico prestando il giuramento di rito nelle mani della S.V.. 1. INCARICO RELAZIONE Quesiti formulati dalla S.V. in sede di incarico: 1. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE 2. SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA DELL IMMOBILE 3. STATO DI POSSESSO 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 5. STIMA DELL IMMOBILE 2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI La sottoscritta CTU organizzava la ricognizione dell unità immobiliare oggetto di pignoramento mediante invio alle parti della comunicazione di sopralluogo. Tale procedimento si ripeteva per ben tre volte in quanto le raccomandate inviate all esecutato, non venivano ritirate. Prima di prendere altri provvedimenti volti all accesso forzato dell immobile, si provvedeva a cercare di reperire l'esecutato e conoscere le motivazioni relative al mancato ritiro delle raccomandate. In sede del tentativo di 1 sopralluogo (fissato i n data ) la sottoscritta veniva a conoscenza del fatto che l immobile non era attualmente abitato; da tale situazione si spiegava il mancato ritiro delle raccomandate che infatti la sottoscritta vedeva tornare indietro per compiuta giacenza negli uffici postali (Allegato E). Avveniva inoltre che il fratello dell esecutato riusciva a contattare la sottoscritta chiedendo chiarimenti sul perché volesse accedere all immobile di proprietà del fratello. Pagina 1 di 12

2 Date le opportune spiegazioni si prendevano, successivamente, contatti telefonici con il fratello dell esecutato al fine di effettuare la ricognizione del bene oggetto di pignoramento. Si precisa che la sottoscritta non ha mai visto, né parlato, né preso contatti con l esecutato; anche l accesso all immobile, avvenuto in data 01 luglio 2010 (previa comunicazione alle parti mediante raccomandate del n.ri e ), è stato autorizzato e partecipato dal fratello dell esecutato Procedeva quindi alla ricognizione del bene oggetto di pignoramento; si effettuavano rilievo metrico e riprese fotografiche, verificando la corrispondenza fra la situazione planimetrica attuale e quella risultante dalla piantina catastale; si effettuava inoltre breve colloquio al fine di reperire notizie utili sull'immobile, in riferimento ai quesiti posti dal G.I.. Si tiene a precisare che detto sopralluogo è stato effettuato in maniera piuttosto veloce e con scarsa collaborazione da parte del fratello dell esecutato, il quale si limitava a dare risposte telegrafiche ed affrettava le operazioni predette per via di altri impegni In data 01 giugno 2010, visto il mancato accesso all immobile, la sottoscritta provvedeva ad accertare la regolarità edilizia ed urbanistica del bene in oggetto, presso i competenti uffici del Comune di Comunanza, reperendo la relativa documentazione (Allegato D) Successivamente la scrivente C.T.U. provvedeva ad effettuare l aggiornamento del bene oggetto di pignoramento, presso l Agenzia del Territorio di Ascoli Piceno e ad aggiornare le visure relative agli stessi beni presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno (documentazione che si riporta in Allegato C). 3. OSSERVAZIONI 3.1 Si segnala una incongruenza catastale: il bene immobile oggetto di pignoramento non risulta correttamente identificato. Sia sugli atti catastali che nell atto di pignoramento infatti, il bene risulta distinto al Fg. 6 del Comune di Comunanza con la particella n. 509 (sub. 41); in realtà si tratta di una unità immobiliare appartenente ad un edificio confinante con quello predetto; anche confrontando le caratteristiche geometriche e dimensionali sia sui documenti catastali cartacei che direttamente e visivamente nella realtà, l immobile ove si è acceduto, effettivamente di proprietà dell esecutato, è quello appartenente all immobile distinto al Fg. 6 del Comune di Comunanza con la p.lla n. 401, sito sempre in viale Roma. Pagina 2 di 12

3 3.1.1 Previa richiesta di autorizzazione (concessa dal Giudice dell'esecuzione) per procedere alla regolarizzazione catastale del bene oggetto di pignoramento, si è proceduto innanzitutto alla redazione di un Tipo Mappale con lo scopo di trasformare la p.lla 401 in Ente Urbano, in quanto risultava identificata solo al Catasto Terreni. Successivamente si è proceduto ad una variazione al Catasto Fabbricati (presentazione documento Docfa) al fine di associare la planimetria esistente (in quanto l unità immobiliare risultava già accatastata) al giusto identificativo. Pertanto la situazione aggiornata e corretta è quella che verrà presentata nella relazione che segue, nella quale il bene oggetto di pignoramento risulterà indicato con l'identificativo che attualmente lo distingue: Comune di Comunanza Fg. 6 p.lla 401 sub Si segnala che il locale fondaco-ripostiglio al piano primo sottostrada (S1) non risulta materialmente delimitato, cioè non esiste la parete divisoria di separazione dallo spazio condominiale. Pertanto la valutazione dimensionale del locale in oggetto è soltanto presumibile e perciò segnalata, nella presente, attraverso la colorazione dei caratteri (colore blu) 4. RISPOSTE AI QUESITI IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE IL PIGNORAMENTO RIGUARDA: l intera proprietà dell unità immobiliare sita nel Comune di Comunanza (AP), in viale Roma, distinta al NCEU del Comune di Comunanza al foglio 6 con la p.lla 401: sub. 1 (appartamento di civile abitazione P2 + ripostigli o/fondaco PS1 + soffitta P.sottotetto) La proprietà dell immobile risulta intestata all esecutato. CARATTERISTICHE DELLA ZONA - CONTESTO IN CUI SI TROVA: Il bene pignorato risulta ubicato nel territorio del Comune di Comunanza, caratteristico paesino montano della Provincia di Ascoli Piceno, di tipico impianto medievale, dominato dalle vette dei Monti Sibillini. L'abitato è costituito da due zone: il centro storico è composto da un nucleo medievale di forma triangolare adagiato su una sponda del fiume Aso; sulla riva opposta si sviluppa la zona più moderna costituita da un edificato tipico dell'edilizia del secolo precedente. Il resto del comprensorio comunale è costituito da piccoli agglomerati urbani scarsamente abitati e da case sparse sui fondi. L'economia locale risulta infatti ancora legata alla silvicoltura e all'allevamento, anche se sostenuta ormai soprattutto dall'industria (comparto tessile, abbigliamento, calzature, lavorazione metalli, meccanica, elettronica...) e dal terziario caratterizzato da un valido apparato turistico-ricettivo. Pagina 3 di 12

4 L immobile oggetto di pignoramento risulta ubicato nella prima periferia, sulla strada principale uscendo dal paese in direzione Amandola (ovest). La zona in cui l immobile di appartenenza del bene pignorato risulta inserito, è tipicamente residenziale; distante circa 300 m dal centro storico, risulta costituita da palazzine destinate alla civile abitazione ed alle attività commerciali che ne occupano i piani terra; trattandosi comunque di un territorio di limitate dimensioni, anche le distanze dalle altre attività lavorative (industria, agricoltura, ) sono piuttosto brevi e facilmente percorribili. Nel complesso la zona risulta quindi adeguatamente servita da tutti i punti di vista, sia commerciale che dei collegamenti, dei trasporti e degli spazi di fruizione pubblica in genere. CORRISPONDENZA PIGNORAMENTO: TRA I DATI CATASTALI ATTUALI E QUELLI RIPORTATI NELL ATTO DI La consistenza dimensionale degli immobili pignorati corrisponde a quella catastale sopra descritta e a quanto riportato nell'atto di pignoramento; risulta invece errato l identificativo catastale dell unità immobiliare in quanto non distinta alla particella 509 con il sub 41 del Fg. 6 del Comune di Comunanza, bensì appartenente all immobile distinto con la p.lla 401 del fg. 6 di Comunanza; l identificativo corretto risulta essere quello aggiornato con le variazioni catastali di cui al punto della presente e cioè: unità immobiliare distinta al fg. 6 del Comune di Comunanza con la p.lla 401 sub. 1 CONFINI: L'appartamento presenta tutti i lati liberi in quanto unica unità abitativa del piano secondo. Il locale fondaco-ripostiglio al piano primo sottostrada S1, invece, risulta adiacente a locali accessori di altre unità immobiliari. I locali soffitta del piano sottotetto confinano con spazio condominiale e con altro locale. ACCESSI: Agli immobili è possibile accedere da via Roma, a nord mediante l ingresso principale al fabbricato, posto all interno di un cortile condominiale; dal vano scala comune si accede sia all'unità abitativa che ai suoi locali accessori. L accesso al locale ripostiglio-fondaco del piano primo sottostrada avviene direttamente dalla scala-corridoio condominiale in quanto non risulta materialmente separato dallo spazio condominiale stesso. PERTINENZE, ACCESSORI E MILLESIMI DI PARTI COMUNI: Risultano parti in comune con il resto dell'edificio di appartenenza relativamente al vano scala e agli spazi di distribuzione antistanti i locali di servizio; l'immobile dispone inoltre di uno spazio condominiale esterno costituito dalla corte di pertinenza dell edificio. Pagina 4 di 12

5 SPESE CONDOMINIALI: Non si riscontra l esistenza di una gestione condominiale per cui non risultano nè millesimi di proprietà, nè pagamenti per spese condominiali. UTILIZZAZIONE PREVISTA DALLO STRUMENTO URBANISTICO: Lo strumento urbanistico vigente per il Comune di Comunanza è rappresentato dal Piano Regolatore Generale: ai sensi di quanto dallo stesso previsto, l area su cui l immobile in oggetto risulta edificato ricade nella seguente zona urbanistica: - Tessuto prevalentemente residenziale ad alta densità Le prescrizioni tecniche relative sono riportate all art. 61 delle N.T.A. dello stesso strumento urbanistico; trattandosi di un fabbricato Urbano, il Comune non ha ritenuto necessario rilasciare il Certificato di Destinazione Urbanistica; si allega pertanto copia dello stralcio di P.R.G. e copia delle N.T.A. rilasciati dagli uffici comunali (Allegato D). IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DI VENDITA IDENTIFICAZIONE CATASTALE: Ente urbano, porzione di fabbricato sito nel Comune di Comunanza (AP), viale Roma n. 1, costituito dai beni distinti al N.C.E.U. del Comune di Comunanza al foglio n. 6 con la particella 401, sub. 1: - appartamento di civile abitazione+locali di servizio, categoria A/2 (destinazione abitativa), classe 3^, piano S1-2 -3, consistenza 7 vani, rendita catastale. 303,68 SUPERFICIE: La consistenza metrica e dimensionale del bene è così definita: appartamento piano secondo superficie utile appartamento: mq superficie balconi: mq superficie lorda appartamento: mq ripostiglio/fondaco piano primo sottostrada superficie lorda: mq locali soffitta piano terzo sottotetto superficie lorda: mq Pagina 5 di 12

6 DESCRIZIONE DEL BENE: I beni oggetto di pignoramento costituiscono una porzione di uno stabile edificato nella seconda metà degli anni '60. Si tratta di un edificio costituito da tre piani fuori terra ed uno seminterrato; vi è poi un piano sottotetto destinato a locali di servizio. I livelli fuori terra sono destinati principalmente alla residenza; il piano sottostrada accoglie i fondaci a servizio delle residenze; le unità abitative non dispongono di garage. Il fabbricato è servito da un vano scala privo di ascensore. Strutturalmente l'edificio è stato realizzato in muratura di mattoni, i solai sono in latero-cemento compreso quello di copertura, la cui tipologia è a falde. Esternamente l'edificio presenta prospetti piuttosto semplici, caratterizzati dalla presenza di balconi in corrispondenza dello sfalsamento delle facciate. Il materiale principale di finitura esterna delle stesse è l intonaco; il piano terra presenta un rivestimento in scaglie di travertino su tre facciate (est-nord-ovest). Gli infissi sono in legno con sistema di oscuramento realizzato con persiane in legno. Sia internamente che esternamente l'edificio risulta in discreto stato di conservazione e manutenzione. I materiali di finitura del vano scala sono: pietra di Trani per gradini e pianerottoli, balaustra in ferro e legno; le pareti del vano scala sono intonacate. Il bene pignorato è costituito da: appartamento al piano secondo locale fondaco-ripostiglio al piano primo sottostrada n. 2 locali soffitta al piano terzo sottotetto L'appartamento al piano secondo risulta costituito da: - un corridoio d'ingresso che disimpegna e collega sia la zona giorno che la zona notte, - un soggiorno, - una cucina, - un locale salotto adiacente la cucina, - tre camere da letto, - un servizio igienico; risulta inoltre dotato di due balconi, uno nella zona giorno (sud-est) ed uno nella zona notte (nord-ovest). Sui balconi risulta posta in opera una balaustra in metallo e legno. La superficie utile dell'appartamento risulta essere di mq 142,10; la superficie a balconi invece è di mq 25,20; l'altezza media dei locali è di cm 300; lo spessore medio dei muri esterni è di cm 40, mentre le pareti divisorie sono da cm 10 circa. L'appartamento risulta diversamente pavimentato in base alle destinazione dei vari ambienti: nel corridoio, in una camera da letto e nella zona giorno (soggiorno e salotto) è posto in opera un pavimento in piastrelle di impasto marmoreo ( marmettoni ); in cucina e nel bagno vi sono pavimenti e rivestimenti in ceramica; nelle due restanti camere da letto è posto in opera pavimento in parquet; i balconi sono pavimentati anch'essi con piastrelle marmettoni. Tutte le pareti ed il soffitto risultano intonacate; quelle della zona giorno e delle camere da letto sono rivestite con carta da parati; il locale cucina ed il bagno presentano pareti rivestite in piastrelle di ceramica fino ad una altezza di circa 180 cm. Pagina 6 di 12

7 Gli infissi interni sono in legno tamburato. Gli infissi esterni invece sono in legno con tipologia all'inglese (con vetri riquadrati dall infisso). L'impianto di riscaldamento è autonomo; risulta installata una caldaia alimentata a gas; il sistema di distribuzione avviene mediante radiatori in ghisa. Per la produzione di acqua calda sanitaria risulta installato un apparecchio boiler nel locale bagno. L'appartamento risulta dotato degli impianti tecnologici (termico, elettrico) i quali si ritiene non siano eseguiti secondo le vigenti disposizioni legislative; per quanto riguarda quello termico si produce in allegato alla presente la certificazione energetica relativa (Allegato G). Nel complesso l'appartamento risulta abitabile e presenta un buono stato di conservazione. I locali di servizio accessori, sia il fondaco che le due soffitte, si presentano allo stato grezzo, prive di finiture; sugli accessi alle soffitte non risultano poste in opera le porte di ingresso, mentre il locale fondaco-ripostiglio al piano S1 (come già dichiarato al punto della presente) non risulta delimitato da parete divisoria rispetto allo spazio condominiale SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA DELL IMMOBILE Dagli accertamenti effettuati dalla sottoscritta presso l archivio delle pratiche edilizie del Comune di Comunanza relativamente al bene immobile in oggetto, risultano depositate le seguenti pratiche: concessione per l esecuzione di lavori Edilizi n del 1964 (progetto originario); rilascio di autorizzazione di abitabilità del 1967; nulla osta pratica n. 4/69 per esecuzione lavori edili (lavori di recinzione davanti all'edificio); licenza di costruzione n. 40/74 (lavori di realizzazione marciapiede e recinzione); concessione per eseguire attività edilizia n. 46/86 (ampliamento fabbricato di civile abitazione) Occorre innanzitutto fare alcune precisazioni: si è provveduto ad una attenta ed accurata analisi sia della documentazione presente nell'archivio comunale che ha interessato lo sviluppo storico-edilizio del bene oggetto di pignoramento, sia della documentazione storica esistente tra gli atti catastali; è emerso subito, forse anche per via della errata identificazione che ha accompagnato il bene nel tempo, che si tratta di una pratica piuttosto complicata e si tiene a precisare che le conclusioni cui la sottoscritta è arrivata sono state frutto di seria valutazione sostenuta anche dall'ausilio della consulenza e collaborazione dei tecnici comunali. In virtù di quanto premesso si può affermare la regolarità urbanistica-ediliziasanitaria del bene oggetto di pignoramento in quanto: si tratta di una pratica piuttosto vecchia risalente ad epoca anteriore al 1967; l'unico elaborato grafico reperito presso l'archivio comunale non risulta timbrato, cioè non vi è attestazione che sia stato oggetto effettivo della consultazione e dell'istruttoria da parte della commissione comunale; Pagina 7 di 12

8 risulta rilasciata una autorizzazione di abitabilità sottoscritta dal Sindaco e verbalizzata dall'ufficiale sanitario, datata , in cui viene dichiarata la conformità tra l'oggetto dell'ispezione e il progetto approvato per la realizzazione dello stesso (con chiaro riferimento all'intervento edilizio che ha interessato la costruzione dell'immobile di cui in oggetto); risulta tra gli atti catastali consultati (Allegato C) un accatastamento datato dicembre 1967 dal quale è possibile constatare la conformità tra la situazione planimetrica dell'epoca e quella odierna. Attualmente non risultano pratiche edilizie in corso; non risultano rilasciate concessioni edilizie in sanatoria STATO DI POSSESSO Il bene oggetto di pignoramento non risulta attualmente occupato; si presenta comunque arredato e funzionale VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Su tutti i beni non gravano usufrutti, servitù, o altri oneri, fatta eccezione per le difformità catastali riscontrate, la cui regolarizzazione sarà a carico della procedura: i costi sostenuti per la eseguita regolarizzazione catastale (presentazione tipo mappale e documento Docfa) ammontano a 465,00; Si riferisce, inoltre, che sui beni pignorati non esistono altri oneri e vincoli relativi alle tipologie di seguito elencate: - Vincoli ed oneri di natura condominiale - Vincoli artistici, storici, di inalienabilità, di indivisibilità - Diritti demaniali - Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura - Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale Le trascrizioni e iscrizioni gravanti sui beni pignorati corrispondono a quelli riportati nell atto di pignoramento. Risultano le seguenti formalita la cui cancellazione sarà a carico della parte acquirente: TRASCRIZIONI Nota n del Titolo: verbale di pignoramento immobili A favore: Unicredit Family Financing Bank S.p.A. Contro: esecutato Pagina 8 di 12

9 Immobili: siti in Comunanza (AP) viale Roma Fg. 6 p.lla 509 sub. 41 (aggiornato a: Fg. 6 P.lla 401 sub. 1) ISCRIZIONI Nota n. 675 del Ipoteca volontaria Titolo: concessione a garanzia di mutuo Importo: euro ,00 Soggetto a favore: Unicredit Banca S.p.A Soggetto contro: esecutato Immobili: siti in Comunanza (AP) viale Roma Fg. 6 p.lla 509 sub. 41 (aggiornato a: Fg. 6 P.lla 401 sub. 1) STIMA DELL IMMOBILE Al fine della determinazione del più probabile valore di mercato dei beni oggetto di pignoramento sono stati adottati i criteri di valutazione a valore venale, a costo di costruzione e a reddito, elaborando il valore medio tra quelli risultanti dai tre distinti criteri. Per quanto riguarda la stima del valore venale e del canone annuo si è fatto riferimento ai prezzi di mercato sia per le compravendite che per le locazioni, utilizzando i valori stabiliti dal libero mercato mediante indagine presso gli operatori immobiliari. La stima a costo di costruzione è stata redatta secondo quanto indicato dalle fonti ufficiali. Al fine di eseguire i tre distinti criteri di valutazione si è inoltre proceduto alla consultazione della banca dati delle quotazioni immobiliari fornita dall'agenzia del Territorio della Provincia di Ascoli Piceno, specie relativamente ai valori di mercato e alle locazioni. Nella determinazione del valore commerciale degli immobili si è inoltre considerato: 1. che non ci sono abbattimenti forfettari in relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anzichè sui valori catastali, nè assenza della garanzia per vizi occulti; 2. che gli immobili presentano un discreto stato d uso e manutenzione in particolare per quanto riguarda l unità abitativa; il fondaco e i locali soffitta invece si trovano allo stato grezzo e privi di finiture; 3. che lo stato di possesso risultante dalle indagini effettuate è quello di cui al punto 4.3 della presente; 4. che non esistono vincoli e oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, mentre il pignoramento e le altre trascrizioni pregiudizievoli di cui al punto 4.4 saranno eliminati a spese dell acquirente; 5. che non vi è la necessità di bonifica da eventuali rifiuti tossici o nocivi; 6. che le dimensioni del locale fondaco al piano primo sotto-strada sono presunte in quanto lo stesso non risulta delimitato con pareti divisorie rispetto allo spazio comune; 7. che sull immobile gravano le spese tecniche ed amministrative relative alla regolarizzazione catastale dello stesso e che in totale ammontano a 465,00. Pagina 9 di 12

10 Tanto premesso e considerato, il sottoscritto, sulla scorta di quanto inoltre emerso nella visita agli immobili, dagli atti consultati, ed acquisiti tutti gli elementi ritenuti necessari per l espletamento dell incarico affidatogli, stima il più probabile valore di mercato con riferimento alla data attuale ed alle attuali condizioni di mercato della località in esame. Pertanto il valore finale dei beni risulta determinato come segue: (pagina successiva) Pagina 10 di 12

11 Comune di Comunanza Fg. 6, p.lla 401 sub 1 P 2 appartamento P S1 fondaco/rip. P 3 sottotetto soffitta ENTE URBANO Stima a valore venale a Appartamento mq 167,85 x 740,00 euro ,00 b Balconi mq 25,20 x 370,00 " 9.324,00 c Fondaco mq 13,35 x 150,00 " 2.002,50 d Soffitta mq 63,70 x 120,00 " 7.644,00 Stima a costo di costruzione Sommano " ,50 a Volume Appartamento mc 503,55 x 230,00 = euro ,50 b Balconi mq 25,20 x 150,00 " 3.780,00 c Fondaco mc 28,04 x 100,00 " 2.803,50 d Soffitta mc 101,60 x 100,00 " ,00 Stima a reddito Canone annuo euro 4.200,00 a ded. imposte e tasse 10% " -420,00 a ded. spese generali 5% " -210,00 euro 3.570,00 sommano ,00 capitalizzazione al tasso del 2.5% euro , ,00 Stima a valore venale ,50 Stima a costo di costruzione " ,00 Stima a reddito " ,00 sommano ,50 : 3,00 = Media delle stime euro ,17 Valore medio proposto ,17 in c.t ,00 Valore di piena proprietà euro ,00 Pagina 11 di 12

12 DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA PER LA FORMAZIONE DEL BANDO D ASTA ED IL TRASFERIMENTO DELL IMMOBILE LOTTO UNICO - diritti di piena proprietà Unità immobiliare sita nel Comune di Comunanza (AP), viale Roma n. 1, distinta al foglio 6 con la p.lla 401: - sub. 1 costituito da: _ appartamento al piano secondo composto da corridoio-ingresso, soggiorno, cucina, salottino, tre camere da letto, un bagno e due balconi; _ locale fondaco-ripostiglio al piano primo sottostrada; _ n. 2 locali soffitta al piano terzo sottotetto; Caratteristiche dimensionali (superficie lorda): appartamento: mq balconi mq fondaco mq soffitta mq Valore del lotto = ,00 Ascoli Piceno, Il C.T.U. (Arch. Elisabetta Mariani) Pagina 12 di 12