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1 INDAGINI SVOLTE Al fine di riferire sulla corrispondenza o meno degli elementi identificativi del bene, sono state effettuate delle visure presso l Agenzia del Territorio di Padova, aggiornando in tal modo i dati catastali e reperendo i seguenti documenti: estratto di mappa N.C.T.R. copia planimetrie N.C.E.U. In data è stata inoltrata al comune di Monselice (PD) la richiesta accesso atti per una verifica della conformità urbanistica e per l accertamento della regolarità amministrativa dell immobile. Alla data odierna non si è ancora riusciti ad accedere agli atti depositati. Sono stati comunque reperiti i documenti relativi all estratto di P.R.G. e alle Norme Tecniche di Attuazione N.T.A. Sono stati effettuati due sopralluoghi nel sito, il primo in data alla presenza del Commissario Giudiziale Dott. Remo Davì e del Geom. Marangoni Direttore Tecnico, della Selce S.P.A. e in data , alla presenza del Geom. Marangoni e del Geom. Flavio Disarò tecnico esterno e progettista della società. Nel corso delle verifiche sono stati individuati alcuni degli elementi degni di nota, sono state effettuate alcune misure di verifica a campione ed è stato effettuato un servizio fotografico. ELEMENTI IDENTIFICATIVI COME RISULTANO ALL AGENZIA DEL TERRITORIO DI PADOVA (N.C.E.U. - N.C.T.R.) N.C.T.R. COMUNE MONSELICE (PD) Foglio 31 (allegato 1-2) particella 22, ENTE URBANO, mq derivante da frazionamento del 16/05/2011 n /2011, presentato 16/05/2011; particella 1161, ENTE URBANO, mq derivante da frazionamento del 16/05/2011 n /2011, presentato 16/05/2011;

2 N.C.E.U. COMUNE di MONSELICE (PD) Sezione B Foglio 25 (allegato 3-4) Particella 22 sub. 9 cat. D/7 Rendita Euro ,00 via Umbria, 3 piano T Divisione del 23/05/2011 n /2011; intestati: SELCE SOCIETA PER AZIONI CON SEDE IN MONSELICE proprietà per 1000/1000 CORRISPONDENZA O MENO DEGLI ELEMENTI IDENTIFICATIVI DEL BENE CON LE RISULTANZE CATASTALI. Da quanto si è potuto verificare in sede di sopralluogo le planimetrie catastali relative alla palazzina uffici e al capannone corrispondono sostanzialmente allo stato attuale, eccezion fatta per alcune lievi modifiche interne relative alla palazzina uffici, alla mancata individuazione delle tettoie sul lato est del capannone e alla chiusura di una parte di tettoia nel prospetto ovest con il ricavo di un vano officina. 5 Si ritiene che la planimetria catastale relativa al capannone sia da aggiornare. STATO DELLE TRASCRIZIONI, ISCRIZIONI ED ANNOTAZIONI Si è effettuata una visura ipotecaria nominativa relativamente ai beni della Ditta Selce S.p.a. in Monselice (PD) e si riporta di seguito l elenco delle formalità riscontrate dalla data del 02/01/1982 al 04/10/2011 (allegato 5): 1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 05/08/1987 -Registro Particolare 2415 Registro Generale 3180 Pubblico ufficiale DI SANTE GIORGIO Repertorio 8334 del 10/07/1987 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA SOGGETTO ACQUIRENTE Nota disponibile in formato immagine ARCHITETTO MAURO BASSINI Via Combattenti per l Italia, SELVAZZANO DENTRO (PD) tel fax Ordine Architetti Padova n Iscr. Tribunale n mauro.bassini@libero.it

3 2. ISCRIZIONE CONTRO del 05/12/1988 -Registro Particolare 596 Registro Generale 4974 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO SOGGETTO DEBITORE Nota disponibile in formato immagine Documenti successivi correlati: Annotazione n. 126 del 23/03/1998 (CANCELLAZIONE TOTALE) 3. ISCRIZIONE CONTRO del 25/06/ Registro Particolare 360 Registro Generale 2611 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO SOGGETTO DEBITORE 4. ANNOTAZIONE CONTRO del 05/06/1998 -Registro Particolare 298 Registro Generale 2206 Pubblico ufficiale ZAGO FLORIANA Repertorio del 30/04/1998 ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - CANCELLAZIONE TOTALE Nota disponibile in formato elettronico Formalità di riferimento: Iscrizione n. 168 del ISCRIZIONE CONTRO del 23/11/ Registro Particolare 1075 Registro Generale 5374 Pubblico ufficiale DI SANTE GIORGIO Repertorio del 20/11/2000 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO immobili siti in MONSELICE(PD) SOGGETTO DEBITORE Nota disponibile in formato elettronico 6. ISCRIZIONE CONTRO del 31/07/2007 -Registro Particolare 1390 Registro Generale 5441 Pubblico ufficiale PONZI GIUSEPPE Repertorio /17208 del 13/07/2007 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Immobili siti in MONSELICE(PD) SOGGETTO DEBITORE

4 Nota disponibile in formato elettronico 7. ISCRIZIONE CONTRO del 09/02/2011 -Registro Particolare 145 Registro Generale 698 Pubblico ufficiale EQUITALIA POLIS SPA Repertorio 21/11077 del 23/01/2011 IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73 MODIFICATO DAL D.LGS. 46/99 E DAL D.LGS. 193/01 immobili siti in MONSELICE(PD) SOGGETTO DEBITORE Nota disponibile in formato elettronico 8. ISCRIZIONE CONTRO del 16/03/2011 -Registro Particolare 273 Registro Generale 1450 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PADOVA SEZ. DIST. DI ESTE Repertorio 108 del 17/01/2011 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO immobili siti in MONSELICE (PD) SOGGETTO DEBITORE 7 Nota disponibile in formato elettronico 9. TRASCRIZIONE CONTRO del 10/05/2011- Registro Particolare 1597 Registro Generale 2474 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 605 del 21/04/2011 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in MONSELICE(PD) Nota disponibile in formato elettronico INDIVIDUAZIONE Z.T.O. SECONDO IL P.R.G. - PRATICHE EDILIZIE RILASCIATE. A) INDIVIDUAZIONE Z.T.O. SECONDO IL PRG vigente (allegato 6). Secondo quanto previsto dal Piano Regolatore Generale del Comune di Monselice, Variante del 2009, alla tavola 13 1 Foglio 3 Intero territorio comunale scala , le ARCHITETTO MAURO BASSINI Via Combattenti per l Italia, SELVAZZANO DENTRO (PD) tel fax Ordine Architetti Padova n Iscr. Tribunale n mauro.bassini@libero.it

5 particelle come sopra identificate ricadono all interno della zona omogenea D3 Zona Industriale regolamentata dall articolo 29 a pagina 32 delle Norme Tecniche di Attuazione (allegato 7). La norma riporta i seguenti punti degni di rilievo: Indice di copertura non può essere superiore al 50% L altezza massima degli edifici non potrà superare i 10,50 ml. Altezze superiori sono consentite solo in attrezzature e impianti tecnologici speciali. Gli edifici dovranno distare dai confini di proprietà e dal confine stradale non meno di ml 10,00, salvo maggiori distanze indicate da fasce di rispetto indicate nelle planimetrie di piano; distanza tra edifici non inferiore a 10 ml. Per ulteriori maggiori dettagli si rimanda all estratto delle norme in allegato. B) PRATICHE EDILIZIE A causa dei ristretti tempi a disposizione non è stato possibile visionare le pratiche edilizie depositate agli atti del Comune di Monselice anche se in data è stata inviata una richiesta di accesso atti che risulta ad oggi in fase di evasione. La verifica con dello stato attuale con gli atti depositati presso l ufficio tecnico comunale verrà effettuata non appena sarà reso possibile l accesso. Ci si limita in questa fase a far riferimento alle copie e all elenco delle pratiche edilizie fornite dal geom. Disarò che risulta il tecnico progettista delle opere e delle successive varianti, che da sempre segue l iter amministrativo e autorizzativo delle pratiche edilizie depositate (allegato 8). - concessione edilizia n. 473 del 03/03/1979; - concessione edilizia n. 90 del 02/05/ campata; - variante concessione edilizia n. 3 del 14/01/1991; - concessione edilizia n. 281 del 22/10/1990 (4 campata);

6 - fine lavori del 30/09/1991; - concessione edilizia n. 7 del 17/01/1992 (Uffici); - fine lavori, del 30/01/1996; - concessione edilizia n. 183 del 19/07/1993 (Tettoia); - fine lavori del 31/12/1996; - permesso di costruire n. 20 del 16/02/2004 (Ampliamento tettoia e officina); - autorizzazione edilizia n. 158 del 27/07/1994 (esposizione prodotti); - D.I.A. in variante del 08/04/2004; - Autorizzazione edilizia n. 181/1999 del 18/05/2000 (modifiche prospettiche). ABUSI EDILIZI, LORO SANABILITÀ. La verifica sulla corrispondenza tra quanto realizzato e quanto riportato nelle planimetrie di progetto (momentaneamente fornite dalla proprietà in attesa di evasione dell accesso atti 9 al Comune di Monselice) è stata effettuata eseguendo un primo controllo a vista e un controllo a strumentale a campione sulle principali dimensioni dell immobile. Da quanto riscontrato, non si evidenziano importanti differenze, si ritiene pertanto che quanto edificato sia da ritenersi sostanzialmente regolare, eccezion fatta per alcune lievi modifiche interne riscontrate nella palazzina uffici e per altre lievi difformità nel capannone. Sono state verificate alcune piccole variazioni interne nei locali tecnici posti a nord del capannone, oltre alla realizzazione di alcune tettoie lungo il lato est dello stabilimento, che non risultano documentate nel progetto e che vanno regolarizzate. Si tratta di n.4 elementi con dimensioni 10 mt * 5 mt tra loro affiancati a formare un unico elemento e un ulteriore corpo chiuso che è stato destinato a centrale termica per la produzione del vapore di maturazione del calcestruzzo. ARCHITETTO MAURO BASSINI Via Combattenti per l Italia, SELVAZZANO DENTRO (PD) tel fax Ordine Architetti Padova n Iscr. Tribunale n mauro.bassini@libero.it

7 CERTIFICAZIONE ENERGETICA ED IMPIANTISTICA Sulla base dei disposti dei D. Leg. 192/2005 e 311/2006 il fabbricato attualmente non risulta essere in possesso di CERTIFICAZIONE ENERGETICA che dovrà essere eventualmente fornita, da persona abilitata. Per quanto riguarda la palazzina uffici, l ultimo progetto presentato prevedeva la fusione di due unità immobiliari, residenziale e direzionale, trasformando tutto in direzionale e apportando qualche adattamento all interno dell edificio; la conseguente richiesta di agibilità presentata nel 1996, doveva già contenere la dichiarazioni di conformità degli impianti. Relativamente al capannone, esiste una agibilità delle prime due campate relativa al 1981 e quindi precedente alla normativa (L.46/90) che richiedeva la dichiarazione di conformità impiantistica; per le rimanenti nuove porzioni di edificio non è stato rilasciato alcun certificato di agibilità (così ha riferito il geom. Disarò, progettista delle opere). All interno dell edificio risultano funzionanti, l impianto elettrico e l impianto di aria compressa. ULTERIORE POSSIBILITA EDIFICATORIA L articolo 29 a pagina 32 delle Norme Tecniche di Attuazione prevede per la zona oggetto di valutazione un indice di copertura non superiore al 50% della superficie fondiaria, in questo caso, non avendo a disposizione un rilievo reale della superficie fondiaria, si farà riferimento alla superficie individuata nella visura catastale e cioè mq L altezza massima degli edifici non potrà superare i 10,50 ml. Altezze superiori sono consentite solo in attrezzature e impianti tecnologici speciali. Superficie catastale in proprietà mq Indice di copertura massimo 50% della precedente voce mq Superficie coperta esistente mq

8 Superficie copribile rimanente mq Si fa presente che nella parte sud del capannone, in continuazione dello stesso, sono presenti alcune vie di corsa del carroponte con pilastri di sostegno e pavimentazione in cemento che interessano una superficie di circa mq 2.875; COSTI DA SOSTENERE PER LA REGOLARIZZAZIONE AMMINISTRATIVA DELL IMMOBILE Non sono previsti particolari costi per la regolarizzazione dell immobile, si tratta di alcune piccole difformità amministrative da sanare e l eventuale smontaggio della tettoia posta lungo il confine a est dell edificio adibita a sala mostra prodotti prefabbricati e il vano utilizzato come centrale termica. Si prevede in modo forfettario un costo complessivo di Euro ,00 comprensivo dello smaltimento degli elementi prefabbricati e dei prodotti di risulta della demolizione. 11 CONFINI DI PROPRIETA Con riferimento all intera area di proprietà individuata catastalmente dalle due particelle nr. 22 e 1161, si individuano i seguenti confini: a nord con particelle 20 e 360; a est con particelle 50, 680, 247, 251; a sud con particelle 285, 998, 997; a ovest con strada di lottizzazione via Umbria contraddistinta dalla particella 492. STATO DEI LUOGHI DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE COMPRENDENTE I BENI PIGNORATI CONSISTENZA DEGLI STESSI. Si tratta di una vasta area industriale sita di circa mq situata all interno della zona ARCHITETTO MAURO BASSINI Via Combattenti per l Italia, SELVAZZANO DENTRO (PD) tel fax Ordine Architetti Padova n Iscr. Tribunale n mauro.bassini@libero.it

9 industriale di Monselice, a ovest della strada Statale 16 Rovigana tra le due località di San Bortolo e Cà Oddo. Il lotto è sito in un area molto interessante dal punto di vista logistico, si trova infatti a pochi chilometri di distanza dal casello autostradale di Monselice, autostrada A13 Padova Bologna e a pochi chilometri dalla SR10var Strada regionale Monselice mare. AREA ESTERNA Il lotto, sito in via Umbria, è interamente recintato, vi si accede da un grande cancello carrabile posto nella parte nord ovest della proprietà, le strade interne alla lottizzazione di collegamento alla viabilità principale sono sufficientemente ampie e adeguate agli insediamenti produttivi presenti. Sul terreno in proprietà insistono due edifici costituiti rispettivamente da - una piccola palazzina uffici a pianta rettangolare, che si sviluppa con due piani fuori terra, edificata nella parte nord ovest del lotto, in prossimità dell ingresso carrabile con superficie in pianta di circa mq 288; - un grande capannone industriale con superficie coperta di circa mq realizzato a 10 ml di distanza dal confine est. La parte ovest del mappale 22 risulta quindi inedificata e utilizzata a piazzale come l intero mappale 1161 posto a sud. Il piazzale risulta quasi completamente pavimentato in ghiaino costipato con alcune corsie pavimentate in asfalto, normalmente utilizzate per la movimentazione e il trasporto dei prodotti finiti; una zona a ridosso del confine sud, normalmente utilizzata per lo stoccaggio del materiale prodotto, presenta pavimentazione in cemento. PALAZZINA UFFICI E collocata nella zona nord ovest della proprietà, nei pressi dell accesso carrabile, è inserita all interno di un area verde di circa 1750 mq, sistemata a giardino con piantumate alcune essenze arboree; è delimitata lungo il perimetro da una siepe in lauro e da una zona

10 a parcheggio posta lungo i due lati del lotto. La palazzina si sviluppa su due piani con dimensioni in pianta di circa 12 * 24 mt, è stata realizzata nel 1980, non ha subito interventi sostanziali di trasformazione; nel 1992 sono state apportate alcune modifiche interne che hanno previsto il cambio d uso in direzionale della porzione residenziale al piano primo. La struttura portante è stata realizzata in laterizio con orizzontamenti in laterocemeto, i paramenti murari sono intonacati e tinteggiati, i pavimenti interni e dei servizi sono in ceramica, i serramenti sono in alluminio anodizzato con vetrocamera, le tapparelle in pvc, tutti i fori finestra del piano terra sono protetti da inferiate; le scale interne di accesso al piano primo sono rivestite in marmo, le porte interne sono con struttura e finitura in legno. L impianto di riscaldamento è autonomo, alimentato a gas metano, gli elementi radianti sono in acciaio verniciato su entrambi i piani. E presente anche un impianto di raffrescamento con split a parete e un impianto rete dati. 13 La porzione a est, terra-cielo dell edificio, per una profondità di circa ml 5,20, ospita la zona servizi, spogliatoi, refettorio e centrale termica, hanno ingressi dedicati dall esterno, in fase di sopralluogo questi locali non sono stati visitati; secondo quanto riferito dalla proprietà presentano le medesime finiture dei locali ad uso ufficio. CAPANNONE Il corpo principale si sviluppa su 4 campate a doppia pendenza con coppelle e canali di gronda in cemento. La superficie coperta del corpo principale è di circa mq 8.456; addossate all edificio insistono alcune tettoie destinate a lavorazioni/utilizzi affini all attività principale, con dimensioni e caratteristiche diverse e superficie coperta complessiva di circa mq La struttura portante è costituita da pilasti in c.a. su plinti di fondazione a bicchiere, i tamponamenti perimetrali sono in pannelli di cls con finitura esterna graffiato (leca alleggerito). ARCHITETTO MAURO BASSINI Via Combattenti per l Italia, SELVAZZANO DENTRO (PD) tel fax Ordine Architetti Padova n Iscr. Tribunale n mauro.bassini@libero.it

11 Ogni campata, con luce di circa 15 ml, dispone di tre carri ponte con portata ciascuno di 10 tonnellate, fatta eccezione per due che hanno invece capacità di 6.3 tonnellate. Le altezze nette all interno del capannone sono di ml. 6 sotto carro ponte e ml. 8 sottotrave. I pavimenti interni sono in cemento industriale ad alta resistenza con finitura al quarzo, in alcuni punti risultano danneggiati. Il capannone non risulta riscaldato, sono presenti due impianti per la produzione del vapore (per la maturazione del calcestruzzo) alimentati in modo autonomo da centrali a gas e a gasolio poste a ridosso dell edificio, lungo il confine est. E presente l impianto elettrico e un impianto per l aria compressa. DIMENSIONI LORDE e SUPERFICIE COMMERCIALE Le superfici commerciali sono state calcolate sulla base degli elaborati grafici reperiti presso l agenzia del territorio, dalle visure catastali, dagli elaborati progettuali forniti dal geom. Flavio Disarò progettista delle opere; comprendono le murature perimetrali e quelle divisorie, sono state effettuate alcune verifiche dimensionali a campione sul posto. I coefficienti riduttivi, posti dopo le superfici lorde, sono relativi alla destinazione d'uso dei locali e alle caratteristiche fisiche degli stessi rispetto al locale principale. AREA ESTERNA Superficie catastale in proprietà c.a. mq Indice massimo di copertura pari al 50% della sup. fondiaria c.a. mq Superficie coperta esistente c.a. mq Edificabilità residua c.a. mq Area esterna attrezzata e pavimentata in cemento c.a. mq Area esterna pavimentata in ghiaia mq EDIFICATO

12 Capannone produttivo mq Tettoia officina mq Tettoia sud mq 346 Tettoia esposizione mq 249 Palazzina uffici mq 585 Carri ponte nr. 12 Cabina enel nr. 01 RAPPORTI DI LOCAZIONE O DI ALTRO TIPO, INCIDENTI SUL GODIMENTO DELL IMMOBILE Alla data del 7 ottobre 2011 l attività produttiva risulta sospesa, gli edifici liberi, non sono stati riscontrati contratti locativi in corso. PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA. In data 19 maggio 2011 è stato sottoscritto un 15 contratto preliminare di compravendita della porzione di terreno individuata catastalmente al foglio 31 particella 1161 di mq tra la SELCE s.p.a. di Monselice (venditore) e la Dreno Pompe s.r.l. di Monselice (acquirente). Il prezzo della compravendita è stato stabilito a corpo in Euro ,00 e il buon esito dell operazione è vincolato all omologa del concordato. Il contratto non riporta gli estremi della registrazione (allegato 9). ESISTENZA O MENO DI VINCOLI DI DIRITTO PUBBLICO IMPLICANTI CAUSE DI PRELAZIONE Non è stato riscontrato alcun vincolo di diritto pubblico implicante cause di prelazione opponibile alla procedura. ARCHITETTO MAURO BASSINI Via Combattenti per l Italia, SELVAZZANO DENTRO (PD) tel fax Ordine Architetti Padova n Iscr. Tribunale n mauro.bassini@libero.it

13 FORMAZIONE DEI LOTTI La consistenza e l ubicazione degli immobili suggeriscono la necessità di definire un unico lotto individuato catastalmente N.C.T.R. COMUNE MONSELICE (PD) Foglio 31 particella 22, ENTE URBANO, mq particella 1161, ENTE URBANO, mq STIMA DEL VALORE DI MERCATO Premesse Si ritiene che il bene oggetto di valutazione sia particolarmente interessante alla luce degli importanti spazi costruiti e di ampliamento che lo caratterizzano. Il lotto potrebbe essere appetibile a un possibile acquirente alla luce della vasta possibilità edificatoria e organizzativa dei rimanenti spazi da edificare che lo diversificano dalla maggior parte dei lotti industriali comunemente in vendita in quelle zone. Per tale motivo, il sottoscritto CTU ritiene che risulti più conveniente per la procedura l alienazione in un unico lotto. La possibilità di dar seguito alla vendita della sola particella ۱۱٦۱ come previsto dall allegato preliminare di compravendita, significa compromettere la capacità edificatoria del rimanente comparto limitando la futura espansione del lotto rimanente; tale scelta andrebbe a mio avviso, a incidere negativamente sul valore della rimanente porzione di immobile riducendone anche la commerciabilità. Al fine di tradurre in termini numerici quanto sopra esposto si allegano i seguenti prospetti riepilogativi: (A) Vendita unitaria (intero comparto) valutazione arrotondata Euro ۷ ۰۰۰ ۰۰۰,۰۰