UNDICESIMO RAPPORTO SUL MERCATO IMMOBILIARE LOMBARDO

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1 Associazione Regionale dei Costruttori Edili Lombardi Istituto Indipendente di Studi e Ricerche UNDICESIMO RAPPORTO SUL MERCATO IMMOBILIARE LOMBARDO ESTRATTO PER LA STAMPA Si tratta di un rapporto riservato. Nessuna parte di esso può essere riprodotta, memorizzata in un sistema di ricerca automatica, inserita all interno di un sito Internet, trasmessa in qualsiasi forma o tramite qualsiasi supporto (meccanico, fotocopiatura o altro), escluse le citazioni giornalistiche, senza autorizzazione scritta di.

2 Il mercato immobiliare residenziale lombardo Andamento del fatturato residenziale in Lombardia numero indice base 1996= capoluoghi resto provincia Fonte: Il grafico sovrastante evidenzia il trend evolutivo del fatturato generato, in Lombardia, dal mercato degli immobili residenziali il principale nella Regione negli undici anni trascorsi dal 1996, anno di pubblicazione della prima edizione del Rapporto sul mercato immobiliare lombardo. Nel 1996 il fatturato generato dalle transazioni residenziali, considerando l intero territorio regionale, ha superato gli 11,2 miliardi di euro: oggi, in Regione Lombardia, si scambiano abitazioni per 26,6 miliardi di euro. Considerando una tendenza lineare nel medio-lungo periodo ( ), i volumi di fatturato dei capoluoghi provinciali sono aumentati, mediamente, di 28 punti percentuali ogni anno dell intervallo considerato rispetto all indice 1996 (base 100); tale incremento appare più contenuto (attorno al 17 per cento annuo) considerando esclusivamente le restanti parti di territorio regionale. La crescita del volume d affari generato dalle compravendite di abitazioni è stata continua nel decennio, con una rapida accelerazione, nei capoluoghi, fra la metà del 2001 e l inizio del 2005; per quanto riguarda i mercati 2

3 provinciali, invece, il trend di sviluppo si è mantenuto tendenzialmente lineare nell intervallo considerato. A partire dalla metà del 2005, i mercati dei capoluoghi sono entrati in una fase caratterizzata da una lieve contrazione degli scambi che, tuttavia, per effetto del contestuale aumento dei prezzi, determina una sostanziale stabilità dei fatturati prodotti. Il ridimensionamento dei risultati ha interessato tutti i mercati urbani, soprattutto quelli dei capoluoghi. Fatturato residenziale capoluoghi e resto provincia numero indice 2007 base 1996=100 per Monza numero indice 2007 base 2000= Varese Sondrio Pavia Milano Monza Mantova Lodi Lecco Cremona Como Brescia Bergamo capoluoghi resto provincia Fonte: A determinare tale rallentamento sono stati, da un lato, alcune dinamiche che hanno coinvolto il mercato nazionale nel suo complesso, dall altro, fattori caratteristici del comparto a livello tipicamente locale. Il mercato immobiliare si caratterizza per il ciclico susseguirsi di fasi di crescita, maturità, declino e crisi, che si avvicendano con tempi non omogenei: il settore immobiliare residenziale nazionale vive oggi la fase conclusiva di uno dei cicli più lunghi della sua storia. Al naturale ridimensionamento dei ritmi di crescita si è affiancato, soprattutto a partire dal secondo trimestre del 2007, un aumento della cautela da parte delle 3

4 famiglie, determinata soprattutto dall incertezza rispetto alle future dinamiche di crescita dei tassi dei mutui. La maggiore cautela operata dagli istituti di credito nella concessione dei prestiti ha penalizzato soprattutto i segmenti più deboli della domanda, inducendo una contrazione del mercato degli immobili di minor pregio, ovvero di valore inferiore a 200mila euro. Al contrario, la fascia più alta della domanda determina un costante incremento dei tassi di assorbimento nel segmento degli immobili maggiormente qualificati. In Lombardia, le dinamiche che caratterizzano il mercato italiano risultano accelerate e, anzi, non di rado, questa Regione anticipa le tendenze nazionali del settore. Oggi la Lombardia è ad un punto di svolta: se le previsioni saranno confermate nell anno in corso, è legittimo prevedere la chiusura della fase recessiva del mercato immobiliare, non solo a fronte di dinamiche strutturali proprie del comparto, ma anche per effetto di nuove tendenze insite nei meccanismi di domanda ed offerta, che sono alla base della vitalità degli scambi. 4

5 Il mercato residenziale nel 2007 Il fatturato complessivo del mercato immobiliare residenziale, in Regione Lombardia, ha raggiunto, a dicembre 2007, i 26,6 miliardi di euro. Ridimensionando le previsioni negative di inizio anno, il volume d affari generato dalle compravendite di immobili ad uso abitativo è cresciuto mediamente del 3,5 per cento, per effetto, da un lato, di un incremento degli scambi di poco superiore all uno per cento, dall altro, della crescita dei prezzi, assestatasi nel 2007 attorno al 4 per cento circa. Nei territori provinciali è stato scambiato il 69 per cento del totale delle superfici compravendute a livello regionale; il restante 31 per cento delle transazioni ha avuto luogo nell ambito dei dodici comuni capoluogo. Ancora una volta il sistema economico e il settore immobiliare della Lombardia hanno dimostrato solidità e forza. Il mercato regionale trae beneficio dal dualismo che vede da un lato il dinamismo degli apparati di produzione, che creano ricchezza diffusa sul territorio, e dall altro una domanda eterogenea, qualificata e radicata a livello locale. Ne consegue un mercato immobiliare in evoluzione, sintetizzabile per semplicità in due grandi insiemi: da un lato il comparto delle regioni metropolitane e dei capoluoghi, dall altro quello dei territori provinciali, che fanno dell elemento della specializzazione e della differenziazione un valore aggiunto. Come era già avvenuto nel biennio precedente ( ), anche nel 2007 i mercati dei capoluoghi si sono rivelati meno dinamici di quelli del resto del territorio regionale. Nei comuni non capoluogo sono state compravendute, nell ultimo anno, circa 110mila abitazioni (10,6 milioni di metri quadrati di edilizia residenziale), con un aumento di poco inferiore al 3 per cento: tale incremento è stato dettato, in particolare, dalla maggior propensione di questi territori all offerta di prodotti edilizi di nuova costruzione, organizzati, di norma, in piccoli complessi costituiti da ottodieci unità immobiliari, a sviluppo verticale o orizzontale. Prodotti spesso di notevole qualità e caratterizzati da prezzi unitari inferiori rispetto a quelli delle aree urbane, pur garantendo idonee condizioni di accessibilità ai luoghi di lavoro, con un ottima dotazione di servizi amministrativi e per le famiglie. Per quanto concerne i capoluoghi, dove nei dodici mesi del 2007 si sono scambiate più di 50mila abitazioni (circa 4,7 milioni di metri quadrati, con una flessione del 2,5 per cento rispetto alle rilevazioni di dicembre 2006), invece, la sostanziale tenuta del mercato è stata determinata dall eterogeneità dell offerta urbana e dalla capacità delle amministrazioni 5

6 locali di attuare iniziative di marketing urbano, anche per effetto della risonanza mediatica generata dalle scelte di molti sviluppatori di impiegare grandi nomi dell architettura. Ciò ha permesso al fatturato generato dai capoluoghi di raggiungere la soglia dei 13,5 miliardi di euro, con un incremento annuo di poco inferiore ai 3 punti percentuali. A completamento di questa panoramica, che nel complesso presenta un quadro sostanzialmente positivo, è necessario evidenziare alcuni aspetti critici che stanno caratterizzando, in questa fase, il settore immobiliare lombardo. L aspetto più evidente, dal lato della domanda, è la contrazione dimensionale del segmento di potenziali acquirenti caratterizzato da limitata capacità di spesa. Il fenomeno, in via di consolidamento a livello nazionale a seguito della sempre maggiore difficoltà nell accesso al credito e all insostenibilità del mercato dei mutui, risulta ormai evidente anche a livello regionale, sebbene in maniera meno rilevante. In Lombardia il fenomeno della contrazione della fascia bassa della domanda è mitigato dall apporto della popolazione immigrata che, con sempre maggiore determinazione, vede nell acquisto della casa un percorso alternativo per evitare le difficoltà del mercato della locazione, nonché il vero elemento di rottura rispetto alle problematiche di integrazione. L'allungamento dei tempi di contrattazione e l ampliamento dei margini di revisione dei prezzi sono ulteriori indicatori di un rallentamento dei trend di crescita. Se queste dinamiche riguardano l intera Regione, i loro effetti diretti appaiono dissimili sul territorio: nelle aree urbane, dove sono in corso molti progetti di rinnovamento edilizio ed urbanistico, il mercato incontra minori difficoltà perché appaiono più plausibili, nel tempo, le prospettive di valorizzazione dell'investimento. Il tema dell emergenza abitativa riguarda, seppur con diversi gradi di urgenza, l intero territorio regionale: in molte realtà, in particolare, appare indispensabile l ampliamento dell offerta di case a prezzi controllati. A fronte di questa problematica di carattere sociale, assume notevole importanza l individuazione, soprattutto all interno degli ambiti di trasformazione urbana, di superfici dedicate all attuazione di interventi di edilizia convenzionata: l accesso alle economie di scala generate dal mix insediativo dell intorno, garantito dall inserimento in un progetto di sviluppo di rilevanza urbanistica, consente di limitare i costi di intervento, ma anche di contribuire alla costruzione di un contesto sociale equilibrato. Fatta eccezione per le poche realtà dove il numero di compravendite di immobili ad uso abitativo è diminuito di valori percentuali superiori ai 6

7 cinque punti, i risultati complessivi sono da attribuire soprattutto alla tenuta del mercato milanese, nonché all incremento degli scambi che ha caratterizzato, nel 2007, il mercato dei territori provinciali e quello dei capoluoghi Brescia, Bergamo e Monza, rispettivamente secondo, terzo e quarto mercato regionale. Con il 2008 la fase discendente del ciclo immobiliare della Lombardia sembra dunque avviarsi alla conclusione: le previsioni di Scenari Immobiliari per il breve-medio termine annunciano infatti un lieve miglioramento per l anno in corso. L aumento dei prezzi, che per il 2008 si prevede attorno al 3,5 per cento, si accompagnerà ad un incremento del volume di compravendite (+ 2 per cento), che determinerà un aumento del fatturato dell intero comparto residenziale di poco superiore al 4 per cento. 7

8 Il mercato delle locazioni abitative nel 2007 Riparte lentamente, nel 2007, il mercato delle locazioni di immobili ad uso abitativo dopo un biennio di stabilizzazione. A partire dal 2000 hanno avuto luogo consistenti ridimensionamenti dei volumi interessati, a causa del trasferimento di un ampio segmento della domanda dal mercato dell affitto a quello della proprietà. In quasi tutte le province lombarde, il contingente di superfici locate è rimasto quantitativamente stabile, ma il trend dei contratti stipulati nel capoluogo regionale e nei maggiori mercati della Regione, in crescita, è stato sufficiente per imprimere nuovo impulso al settore delle locazioni abitative. Negli altri mercati locali, gli indicatori evidenziano variazioni di scarsa entità in positivo o negativo. L offerta di immobili in locazione appare superiore alla domanda in tutta la Lombardia, con l eccezione della piazza di Milano. Il numero di conduttori, tranne che a Milano, Monza e Brescia, si mantiene stabile o in crescita, nel breve termine, per quanto concerne le locazioni temporanee; decresce lentamente, invece, per quelle di lungo periodo. In tutti i centri di dimensioni tali da possedere una struttura economica locale attiva, l andamento dei risultati dipende in larga parte dalla consistenza dei flussi migratori. A livello regionale, una piccola percentuale di locatari è costituita da studenti universitari. Se da un lato il potenziamento dell offerta formativa è stato per molti anni motivo di polarizzazione della domanda di immobili in locazione, dall altro la diffusione sul territorio lombardo degli istituti universitari sta diminuendo i fenomeni di pendolarismo. Il patrimonio abitativo destinato all affitto è costituito, per l 80 per cento, da immobili di scarsa qualità, soprattutto nelle finiture. Paradossalmente questo tipo di bene, spesso offerto a canoni contenuti, è più facilmente locabile delle abitazioni di pregio, che possiedono un vero mercato solo nel capoluogo regionale. Considerazioni specifiche vanno fatte per Milano, Monza e Brescia. La vocazione imprenditoriale di queste aree e la concentrazione, superiore alla media regionale, di servizi di eccellenza, sono fattori che permettono al comparto locale delle locazioni di aumentare di importanza rispetto al fatturato complessivo del settore immobiliare. L incremento dei canoni è stato contenuto in tutte le province, con aumenti poco superiori all inflazione. Crescite di circa un punto percentuale superiori alla media si sono registrate nei quartieri centrali dei centri maggiori (tra il 3,5 e il 4 per cento), e in particolare a Monza, dove si è registrato un incremento del 5,2 per cento, e a Como, dove l aumento registrato è stato del 4,8 per cento. 8

9 I mercati non residenziali nel 2007 Il mercato degli immobili ad uso ufficio in Lombardia La Lombardia è la regione a più alta densità di patrimonio terziario di tutto il Paese. Le superfici ad uso uffici, commerciale, ricettivo e industriale è formato nella regione da più di 80mila cespiti (circa il 35 per cento dei quali è concentrato nella città di Milano). Gli edifici destinati a questi usi corrispondono a circa il 6 per cento dello stock edilizio regionale. Nel 2007 il fatturato del solo comparto uffici ha raggiunto gli 1,6 miliardi di euro, con un incremento, in dodici mesi, superiore ai 10 punti percentuali. In particolare nell area metropolitana milanese, in soli 198mila ettari, sono concentrati oltre 17 milioni di metri quadrati di spazi per ufficio, occupati in prevalenza da attività professionali ed imprenditoriali. Lo stock della città raggiunge i 9 milioni di metri quadrati, contro gli 11,7 di Francoforte ed i 13,4 di Madrid. A livello regionale, poco meno del 70 per cento degli immobili rientra in classe C (spazi di ridotte dimensioni in contesti di edilizia mista), e solo il 7,3 per cento delle superfici in classe A (alta qualità e rispetto degli standard internazionali): a Milano quest ultima percentuale sale al 15 per cento. Oltre il 70 per cento delle superfici è adibito ad "altre attività professionali ed imprenditoriali", intermediazione monetaria e finanziaria, informatica e attività connesse, intermediazione del commercio. Per quanto riguarda i tagli dimensionali delle unità immobiliari, sussistono notevoli differenze tra il mercato milanese e quello del resto del territorio regionale: a Milano la superficie media degli spazi occupati è considerevole (il 34 per cento presenta dimensioni che superano i duemila metri quadrati, mentre solo il 31 per cento si situa al di sotto dei 500 metri quadrati); nel resto della Regione, invece, la maggioranza delle superfici destinate ad uso uffici non raggiunge i 400 metri quadrati. I volumi scambiati annualmente, per quanto concerne il mercato milanese del terziario per uffici, si sono mantenuti, per tutti gli anni Novanta, tra i 200 e i 250mila metri quadrati annui; con il nuovo secolo è iniziato un nuovo ciclo, che ha visto il numero di scambi salire a livelli più elevati, compresi tra i 350 e i 400mila metri quadrati scambiati ogni anno. Questo positivo andamento dei volumi scambiati è stato l'effetto della profonda riconversione del sistema economico lombardo (e milanese in particolare) verso il settore dei servizi alle imprese e alle famiglie, con un deciso declino della precedente attività industriale. Nel giro di pochi anni le 9

10 aziende del settore terziario sono raddoppiate, con forti incrementi nell'occupazione e nella domanda di spazi. Lo sviluppo del terziario regionale appare sempre più caratterizzato da piccole e medie imprese che operano nei settori dell'intermediazione, della domanda, del design e dell'informatica. Le quattordici università lombarde attraggono aziende e contribuiscono allo sviluppo della ricerca e dell'alta tecnologia. L'esigenza di buona parte di questa domanda è di lavorare non solo in spazi tecnologicamente avanzati, ma anche in quartieri dedicati. Molte grandi aziende fortemente radicate nei contesti locali hanno profondamente modificato i loro assetti produttivi, altre hanno intrapreso la via della delocalizzazione nell'hinterland dei capoluoghi o in ambiti dedicati. Anche il mondo del credito attraversa una fase di profonda trasformazione, che vede ridursi lo spazio necessario per lo svolgimento delle attività. La domanda di grandi superfici unitarie (sopra i 10mila mq) è rara e attribuibile a multinazionali spinte dalla necessità di razionalizzare le proprie sedi. La presenza di investitori istituzionali, italiani ed esteri, è stata progressivamente crescente negli ultimi anni e rappresenta oltre il 50 per cento del giro d'affari del mercato terziario milanese, compresi gli investimenti indiretti, ma una parte ancora poco rilevante degli altri mercati. Le nuove iniziative programmate ed in corso di realizzazione in Lombardia faranno aumentare l'offerta di immobili di nuova costruzione, ma non dovrebbero incontrare particolari problemi rispetto ai tempi di assorbimento perché verranno immesse nel mercato in tempi differenti, andando inoltre a collocarsi, di norma, nella fascia A di offerta, dove lo stock è limitato e la domanda elevata. Bisogna inoltre considerare che la presenza di investitori istituzionali, disposti ad investire in questo segmento di mercato, è tanto più forte dove più consistente è il peso del comparto nel territorio di riferimento. L aumento delle quotazioni nel comparto degli immobili ad uso uffici (prossimo, nel 2007, ai 5 punti percentuali) e quello dei canoni di locazione, unitamente alla crescita dei volumi scambiati (740mila metri quadrati, contro i 670mila del 2006), è alla base del risultato positivo conseguito dal comparto. Le transazioni, a dicembre 2007, sono cresciute di 10 punti percentuali su base regionale. I risultati, tanto in termini di 10

11 scambi quanto di volumi d affari, sono stati superiori alle aspettative, che prevedevano incrementi non superiori al 7 per cento. Anche le previsioni per il 2008 si confermano positive sia in termini di crescita del fatturato (per il quale si stima un margine di aumento attorno al 12,5 per cento), che di volumi scambiati (7 per cento). Il mercato degli immobili commerciali in Lombardia Lo stock italiano degli immobili destinati al commercio al dettaglio era formato, a fine 2006, da poco meno di 960mila esercizi, per una superficie di vendita complessiva di circa 94,5 milioni di metri quadrati. A dicembre 2007 le superfici destinate al commercio hanno raggiunto i 100 milioni di metri quadrati, con un incremento su base annua di circa il 6 per cento; in numero, gli esercizi hanno superato le 980mila unità. I negozi tradizionali, con superfici per unità inferiori ai 250 metri quadrati, rappresentano il 58 per cento del totale delle superfici commerciali. Il patrimonio di immobili commerciali in Lombardia si caratterizza, da un lato, per la minore incidenza degli esercizi di piccole dimensioni, dall altro, per un peso doppio, rispetto alla media nazionale, degli immobili commerciali con dimensioni superiori ai 5mila metri quadrati. Nella Regione si concentrano più del 15 per cento delle superfici commerciali italiane, e circa il 15 per cento degli esercizi della grande distribuzione. Escludendo Milano, che con quasi sei milioni di metri quadrati (considerando anche la costituenda provincia di Monza e Brianza) dispone del più grande patrimonio di superfici di vendita al dettaglio della Regione, i mercati maggiori sono quelli delle province di Brescia (2,2 milioni di metri quadrati), Bergamo (1,6 milioni di metri quadrati) e Varese (1,3 milioni di metri quadrati). Ricorrendo, tuttavia, all indicatore che restituisce la densità del commercio al dettaglio rispetto alla popolazione insediata (superficie di vendita per mille abitanti), il territorio provinciale con la maggiore offerta commerciale risulta essere quello mantovano, seguito dalla provincia di Sondrio e da quella di Brescia. Nonostante il leggero rallentamento riscontrato nel 2007, il mercato nazionale ha chiuso con un giro d'affari di 7,6 miliardi di euro (+ 3 per cento rispetto ai risultati del 2006). Prezzi medi e canoni hanno realizzato incrementi superiori al 5 per cento, ma con punte che hanno toccato il 7 per cento nelle aree centrali e di pregio. I rendimenti non hanno subìto significative variazioni. 11

12 Tra il 2000 e il 2007, nel territorio lombardo, il fatturato generato dagli scambi di superfici commerciali è aumentato con percentuali superiori al 25 per cento. Se si analizza l andamento dei prezzi utilizzando come indice le quotazioni nel 2000, i valori degli edifici commerciali sono cresciuti, mediamente, a ritmi che oscillano dai 46 punti percentuali di Mantova ai 72 di Sondrio. Le previsioni per il 2008 sono di un ulteriore consolidamento del mercato. Il fatturato dovrebbe aumentare lievemente, mentre i prezzi medi sono previsti in rialzo del 3,5 per cento. Il mercato degli immobili industriali in Lombardia Si intensificano, nel 2007, i segnali di progresso provenienti dal comparto degli immobili per l'attività d impresa, determinati soprattutto dall andamento positivo, in alcuni ambiti della Regione, della produzione industriale e del comparto manifatturiero. Nel corso del 2007, a livello nazionale, questo mercato ha toccato i 4,5 miliardi di euro, con un incremento del 7 per cento rispetto al In Lombardia, prezzi di vendita e canoni di locazione nelle localizzazioni industriali e artigianali si presentano in lieve crescita: le quotazioni, nel 2007, sono infatti salite del 3 per cento. Per l anno in corso si prevede una sostanziale stabilizzazione dei ritmi di crescita. Il mercato degli immobili logistici in Lombardia A livello mondiale, il settore della logistica continua ad accrescere il suo peso nell economia e nelle scelte strategiche delle imprese. Secondo una stima della Commissione europea, il giro d affari globale mosso dal comparto ammonta a circa miliardi di euro, corrispondenti al 13,8 per cento del Pil mondiale. Sono soprattutto i Paesi dell Europa centrale ed orientale ad avere subìto un maggior incremento della domanda. Da un lato, il fenomeno della delocalizzazione di numerose attività imprenditoriali (sperimentato, negli ultimi anni, da numerose aziende dell Europa occidentale) ha continuato ad influire pesantemente sui livelli di produzione già in crescita. Dall altro, il recente ingresso di nuovi Stati nell Unione Europea ha favorito l incremento dei consumi interni, alimentando quindi la movimentazione delle merci e, in generale, tutte le attività connesse alla filiera logistica. In tutti i comparti produttivi le aziende esprimono una maggiore selettività per 12

13 servizi logistici che garantiscano qualità ed efficienza, oltre ad una presenza capillare, tanto sul territorio nazionale quanto su quello europeo. Nel 2007 è proseguito, anche in Italia, il trend positivo del settore e le previsioni sono di un perdurare della crescita anche se a ritmi moderati. Nel territorio della Lombardia sono situate le maggiori concentrazioni sia di stock di immobili ad uso logistico (30 per cento del patrimonio nazionale) che di offerta disponibile (poco più del 46 per cento del totale). L offerta di immobili ad uso logistico è aumentata, portandosi dagli 1,5 milioni di metri quadrati del 2005 ai due del 2006: l aumento ha riguardato, in particolare, i capannoni di classe B (rispetto ai quali si è assistito ad una crescita dell 87 per cento circa) e a seguire quelli di classe C (50 per cento), mentre per quelli di classe A l offerta è rimasta sostanzialmente stabile (con un ritmo di crescita dell offerta di poco superiore al 4 per cento). La provincia di Milano si conferma il territorio a maggior concentrazione di spazi disponibili, in vendita o locazione, sia a livello regionale che nazionale, con quote percentuali pari, rispettivamente, al 67 e al 32 per cento. Se, come spesso accade per gli altri comparti del mercato immobiliare, il territorio milanese anticiperà le tendenze future del mercato nel resto della penisola, allora è lecito attendersi un maggior assorbimento degli immobili a destinazione logistica di nuova realizzazione e maggiore qualità (classe A), parallelamente ad un sensibile incremento dell offerta di quelli adattabili (classe C). Nella provincia lombarda, infatti, l offerta è complessivamente diminuita del 23 per cento per i primi, mentre è aumentata del 98 per cento per i secondi. Gli assorbimenti sono previsti in crescita fino alla fine del 2008, così come il vacancy rate. Le aspettative sono di mantenimento del trend che ha caratterizzato l inizio anno, almeno fino alla metà del

14 Tavola 1 Mercato in Lombardia: andamento e previsioni Residenziale Compravendite (migliaia di metri quadrati) ( ) Variaz. % 2008(*) Variaz. % 2007 / / 2007 Capoluoghi ( -2,5% ) ( -1,7% ) Resto delle province ( 2,9% ) ( 3,8% ) Totale ( 1,2% ) ( 2,1% ) Fatturato (miliardi di euro) ( ) Variaz. % 2008(*) Variaz. % 2007 / / 2007 Capoluoghi 7,5 10,4 11,4 12,1 13,2 13,1 13,5 ( 3,1% ) 14,1 ( 4,4% ) Resto delle province 9,5 9,8 10,5 11,1 11,5 12,6 13,1 ( 4,0% ) 13,6 ( 3,8% ) Totale 17,0 20,2 21,9 23,2 24,7 25,7 26,6 ( 3,5% ) 27,7 ( 4,1% ) Terziario Scambiato (migliaia di metri quadrati) ( ) Variaz. % 2008(*) Variaz. % 2007 / / 2007 Capoluoghi ( 10,4% ) 790 ( 6,8% ) Fatturato (miliardi di euro) ( ) Variaz. % 2008(*) Variaz. % 2007 / / 2007 Capoluoghi 0,98 1,15 1,21 1,27 1,35 1,45 1,60 ( 10,3% ) 1,80 ( 12,5% ) Indice dei prezzi (base 2000=100) ( ) Variaz. % 2008(*) Variaz. % 2007 / / 2007 Residenziale 107,8 115,9 124,3 132,4 140,6 147,7 153,8 ( 4,1% ) 159,2 ( 3,5% ) Terziario 106,8 113,3 118,4 123,2 128,6 134,5 140,9 ( 4,8% ) 146,5 ( 4,0% ) Immobili industriali 106,4 112,5 115,5 117,7 121,3 123,7 127,5 ( 3,1% ) 131,2 ( 2,9% ) (*) previsioni ( )da questa data Monza è inclusa nei capoluoghi Fonte: 14

15 Tavola 2 Andamento dei prezzi medi di vendita, indice base 2000=100 (Sono escluse le punte di mercato e le zone di particolare pregio) Città Zone Variaz. % 2007 / 2006 Bergamo Centrali 110,4 125,1 139,2 153,3 165,4 175,5 186,4 6,2% Intermedie 108,3 117,5 125,9 138,8 147,2 154,9 162,3 4,8% Periferiche 104,5 110,0 114,4 123,2 129,4 133,8 138,1 3,2% Brescia Centrali 109,1 121,0 132,0 145,2 155,3 164,1 175,6 7,0% Intermedie 107,8 118,0 127,1 139,2 146,4 153,1 160,7 5,0% Periferiche 106,3 112,9 119,4 129,1 134,7 139,6 145,2 4,0% Como Centrali 106,8 116,6 124,5 136,4 146,1 154,9 164,2 6,0% Intermedie 104,6 110,2 115,0 125,1 131,1 137,0 141,4 3,2% Periferiche 104,1 110,6 116,2 126,5 130,4 134,4 137,7 2,5% Cremona Centrali 108,2 117,4 127,0 139,7 147,9 154,9 161,1 4,0% Intermedie 106,5 114,5 122,9 134,7 140,6 145,6 150,0 3,0% Periferiche 105,6 112,9 120,5 129,1 133,4 136,6 140,7 3,0% Lecco Centrali 108,3 118,3 123,7 134,5 139,8 146,3 153,6 5,0% Intermedie 105,5 112,7 116,2 126,7 130,3 134,5 139,3 3,6% Periferiche 106,7 113,6 117,0 124,8 127,4 132,5 136,2 2,8% Lodi Centrali 107,9 117,2 125,3 135,0 143,2 150,8 157,2 4,2% Intermedie 108,5 118,1 126,7 134,6 141,1 147,7 151,4 2,5% Periferiche 103,9 110,1 115,4 125,3 129,8 132,9 135,4 1,9% Mantova Centrali 107,1 116,2 123,9 135,5 146,6 154,9 161,9 4,5% Intermedie 106,1 114,6 121,7 134,4 143,8 150,2 154,7 3,0% Periferiche 105,3 112,1 118,2 127,4 133,5 137,6 141,0 2,5% Milano Centrali 112,8 126,1 140,7 156,5 166,9 177,7 189,3 6,5% Intermedie 110,6 121,5 133,5 146,3 158,6 167,3 175,7 5,0% Periferiche 109,9 117,3 124,4 136,4 147,3 153,5 160,1 4,3% Monza Centrali 107,8 115,7 121,6 129,4 141,2 151,0 159,3 5,5% Intermedie 105,5 111,5 118,3 127,7 136,2 144,7 151,2 4,5% Periferiche 109,5 114,3 121,4 132,4 138,1 145,2 150,8 3,8% Pavia Centrali 107,5 118,5 124,8 141,6 148,5 154,5 159,1 3,0% Intermedie 105,8 117,7 125,1 137,8 143,0 147,5 151,1 2,5% Periferiche 104,8 110,6 114,3 129,1 133,7 136,5 139,2 2,0% Sondrio Centrali 108,3 120,0 131,7 145,2 151,7 158,1 164,5 4,0% Intermedie 106,0 114,6 123,9 131,7 136,3 141,7 146,1 3,1% Periferiche 105,3 112,1 119,2 127,4 130,4 134,5 137,5 2,2% Varese Centrali 106,8 115,1 119,8 130,8 138,7 145,5 152,0 4,5% Intermedie 107,4 116,2 121,9 132,7 139,8 144,9 149,9 3,5% Periferiche 104,7 110,8 114,4 121,6 127,9 132,4 136,4 3,0% Fonte: 15

16 Tavola 3 Andamento dei canoni medi di locazione, indice base 2000=100 (Sono escluse le punte di mercato e le zone di particolare pregio) Città Zone Variaz. % 2007 / 2006 Bergamo Centrali 121,1 126,3 135,8 151,6 156,8 163,5 170,0 4,0% Intermedie 114,3 114,3 121,4 135,7 140,0 145,4 148,6 2,2% Periferiche 110,0 110,0 114,0 130,0 134,0 138,3 139,7 1,0% Brescia Centrali 123,5 129,4 137,6 152,9 160,0 166,4 172,2 3,5% Intermedie 114,3 114,3 120,0 135,7 141,4 146,4 148,7 1,6% Periferiche 108,3 108,3 113,3 125,0 131,7 136,3 137,0 0,5% Como Centrali 110,5 121,1 129,5 142,1 147,4 153,5 161,5 5,2% Intermedie 107,1 114,3 121,4 135,7 142,9 149,3 156,2 4,6% Periferiche 100,0 100,0 103,3 116,7 123,3 128,0 131,2 2,5% Cremona Centrali 121,4 135,7 142,9 157,1 160,9 166,5 169,8 2,0% Intermedie 100,0 109,1 112,7 127,3 129,8 134,8 136,4 1,2% Periferiche 112,5 125,0 125,0 137,5 139,0 143,4 144,1 0,5% Lecco Centrali 105,9 117,6 129,4 141,2 147,1 153,0 158,8 3,8% Intermedie 108,3 116,7 133,3 141,7 146,7 152,3 156,1 2,5% Periferiche 110,0 120,0 140,0 150,0 154,0 159,3 160,9 1,0% Lodi Centrali 118,8 131,3 140,0 156,3 161,3 166,9 173,9 4,2% Intermedie 115,4 123,1 127,7 138,5 144,6 149,8 154,3 3,0% Periferiche 109,1 109,1 116,4 127,3 132,7 137,8 141,2 2,5% Mantova Centrali 112,5 125,0 131,3 143,8 150,0 155,3 159,2 2,5% Intermedie 100,0 107,7 112,3 123,1 129,2 133,4 135,4 1,5% Periferiche 90,9 100,0 101,8 109,1 112,7 116,0 116,2 0,2% Milano Centrali 125,6 143,6 155,4 174,4 179,5 185,0 191,5 3,5% Intermedie 107,7 119,2 126,9 142,3 146,2 152,3 154,6 1,5% Periferiche 116,7 127,8 133,3 150,0 153,3 158,5 162,0 2,2% Monza Centrali 115,2 130,7 135,6 145,9 151,2 159,1 166,7 4,8% Intermedie 105,8 115,4 124,2 138,7 144,8 151,5 157,4 3,9% Periferiche 110,3 117,5 124,3 143,0 145,8 151,4 156,7 3,5% Pavia Centrali 112,5 125,0 131,3 143,8 147,5 153,1 159,2 4,0% Intermedie 107,7 115,4 118,5 130,8 135,4 140,1 143,3 2,3% Periferiche 120,0 130,0 132,0 140,0 146,0 150,5 151,9 0,9% Sondrio Centrali 114,3 128,6 132,9 142,9 150,0 155,3 159,2 2,5% Intermedie 109,1 118,2 120,0 127,3 134,5 138,6 140,0 1,0% Periferiche 111,1 111,1 111,1 122,2 126,7 130,2 130,9 0,5% Varese Centrali 117,6 129,4 136,5 147,1 152,9 159,0 166,2 4,5% Intermedie 107,7 115,4 120,0 130,8 138,5 145,4 149,8 3,0% Periferiche 100,0 109,1 110,9 118,2 127,3 134,3 136,7 1,8% Fonte: 16

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