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1 COMUNICATO STAMPA I Rapporto sul Mercato Immobiliare 27 Tempi più lunghi per vendere o affittare ma i prezzi tengono. I prezzi crescono meno velocemente che in passato: nelle città di medie dimensioni, in un anno, + 6,9% (per le abitazioni usate) e +6,2% (per le abitazioni nuove) +6,2% e +6,3% nelle città grandi -. Rallenteranno ancora, senza però abbassarsi, nel 27 Continua la lenta riduzione dei rendimenti ma non cambia il giudizio sull investimento immobiliare che è sempre giudicato il più sicuro Il basso indebitamento delle famiglie italiane non desta preoccupazioni mentre le rate dei mutui, per le frugali famiglie italiane, restano sostenibili Il 26 (e anche il 27) anno boom per il mercato immobiliare istituzionale internazionale Il mercato degli investimenti immobiliari a livello mondiale ha raggiunto la quota record di quasi 5 miliardi di euro anche grazie alla positiva intonazione economica globale, con previsioni altrettanto positive per il prossimo anno. In tale contesto, il mercato italiano, il cui ruolo continua ad essere piuttosto limitato, è considerato sempre più solido, maturo, a bassa volatilità e con un elevato indice di trasparenza. La solidità e la tenuta del nostro mercato, nonostante le preoccupazioni mostrate in relazione al reiterato incremento dei tassi di interesse che hanno già prodotto effetti negativi sul mercato americano, soprattutto per le insolvenze dei mutui più rischiosi, trova fondamento nella virtuosità strutturale delle famiglie italiane. Queste, infatti, sebbene con reddito più basso rispetto a quelle di altri paesi avanzati, sono tendenzialmente più ricche (perché proprietarie degli immobili), limitatamente insolventi e molto propense al risparmio - sebbene stiano lentamente avvicinandosi ai modelli europei tradizionalmente più finanziati -. L incremento graduale dei tassi di interesse ha comunque fatto sentire marginalmente i propri effetti con un rallentamento del ritmo dei crescita dei mutui per l acquisto delle abitazioni e, grazie a nuove formule contrattuali di protezione di fronte a fenomeni inflazionistici sul servizio del debito, non dovrebbero esservi forti ripercussioni né sul livello dei consumi né su quello della domanda immobiliare di prima casa, semmai forse in quella per investimento. Il mercato immobiliare nel corso del 26 ha mostrato ancora una volta un andamento di crescita nei valori dei prezzi e dei canoni di locazione non solo in corrispondenza dei maggiori centri urbani, ma anche nelle realtà di provincia. Così nelle 13 città di media grandezza, i valori di compravendita sono aumentati in misura del 6,2% per le abitazioni nuove e del 6,9% per quelle usate, a fronte di un incremento più contenuto per i mercati degli immobili per l impresa (+5,6% uffici, +5,7% negozi e +6,1% capannoni industriali) a testimonianza di una intonazione più debole per questi ultimi rispetto al mercato abitativo. La minore crescita dei canoni di locazione rispetto ai prezzi (si va dal +3,4-3,5% per abitazioni, uffici e capannoni, mentre i negozi aumentano del 3,9%) ha comportato una ulteriore erosione dei rendimenti da locazione che si stanno avvicinando sempre di più, pur rimanendo lo spread ancora positivo, al costo del denaro. Le previsioni per il mercato sono all insegna di un raffreddamento nelle dinamiche di scambio, già da tempo in rallentamento nelle tempistiche di vendita e locazione per tutti i tipi di immobili, con prezzi che tengono anche in sede reale, e che dovrebbero aumentare del 3,5% per il prossimo anno con un lieve recupero per l anno successivo.

2 26 boom per il mercato immobiliare istituzionale globale Figura 1 La destinazione degli investimenti immobiliari in Europa - 26 Francia 1% Germania 2% Svezia 5% Olanda 4% Fonte: Jones Lang LaSalle. Norvegia 4% Spagna 3% Italia 3% CEE 5% UK 34% Altri 12% Anche il 26 è stato a livello mondiale un anno di forte crescita dei mercati immobiliari e questo nonostante i ripetuti aumenti dei tassi di interesse disposti dalle banche centrali. I mercati sui quali operano prevalentemente gli investitori istituzionali, quelli degli immobili per le attività economiche, hanno quindi continuato nel loro percorso di espansione raggiungendo nell anno 26, grazie ad un incremento sull anno precedente del 33%, un volume di transazioni di circa 5 miliardi di Euro. In tale quadro l Europa ha visto incrementare la sua quota mondiale che passa dal 41% al 46%, con un ruolo dominante mantenuto dai mercati più maturi (UK, Francia a e Germania), ma con un crescente peso dei Paesi dell Est. Il ruolo dell Italia rimane comunque piuttosto marginale (rappresenta solo il 3% degli investimenti europei) sebbene sia considerato tra i paesi più trasparenti a livello globale e di crescente interesse per gli investitori internazionali che vedono nella prossima introduzione delle SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate) nuove opportunità ed il maggior problema per gli investitori sembra essere costituito dalla scarsa offerta di immobili tripla A. Famiglie italiane solide, sagge e risparmiatrici Il 26 è dunque stato un anno da record per i flussi di capitali investiti nel real estate, nonostante le banche centrali abbiano ritoccato più volte al rialzo i tassi di interesse (in Europa ora al 3,75% con un incremento dell 87,5% dalla fine del 25, mentre negli USA si è raggiunto il 5,25% con una crescita dal 24 che rappresenta il punto di minimo dell ultimo decennio - superiore al 4%). Tali rialzi hanno suscitato preoccupazioni crescenti relativamente alle insolvenze sui mutui subprime Var.% Figura 2 Variazione percentuale dei prezzi delle abitazioni ,7 Sud Africa Irlanda 1,6 1,2 1,8 11,1 8,3 11,8 1, Ultimo anno Regno Unito Spagna Francia Australia Svezia Belgio Danimarca Nuova Zelanda Stati Uniti Paesi Bassi Italia Fonte: Elaborazioni Nomisma su The Economist 1-16 Marzo. 8,8 5,3 6,2 6,2 1,8-2,7 Canada Giappone Var.% ultimo anno contratti dalle famiglie americane con profilo di rischio più elevato. Con l aumento dei tassi di interesse e l insorgere di difficoltà sul mercato del lavoro, quella rischiosità ha infatti iniziato a manifestarsi in un aumento delle insolvenze sul segmento. Questo fenomeno si è anche accompagnato ad un generalizzato, ma leggero, incremento dei mutuatari in ritardo nei pagamenti delle rate di mutuo, così come è cresciuto anche il numero di abitazioni in pignoramento. E tuttavia ancora controverso il giudizio sulla reale situazione del settore residenziale americano dove alcuni dati negativi si combinano con altri positivi, come ad esempio quelli recentemente comunicati sul significativo incremento delle vendite di abitazioni esistenti. I timori americani sono 2

3 peraltro comuni alla maggior parte dei paesi ad elevato sviluppo economico dove i prezzi delle case sono cresciuti in modo consistente nel corso dell attuale ciclo, ora in rallentamento, mentre le famiglie si sono indebitate in modo significativo e i tassi di interesse sui mutui sono saliti. Per l Italia, essendo i prezzi delle abitazioni cresciuti meno che altrove, le preoccupazioni potrebbero essere più contenute ma non solo. In Italia, infatti, a differenza di quelle di molti altri paesi, le famiglie sono strutturalmente meno esposte agli aumenti del costo del danaro. Ciò dipende da una serie di caratteristiche strutturali del nostro mercato: - solidità patrimoniale delle famiglie: le famiglie italiane sono mediamente più ricche delle famiglie europee ed americane. Fatta 1 la ricchezza delle famiglie in Italia, gli Stati Uniti si fermano al 58%, pressoché al livello dei tedeschi, con Francia e Regno Unito che rispettivamente si collocano al 71% ed 81% del dato italiano; - basso rapporto fra il debito e la ricchezza: in Italia esso si attesta intorno al 5%, mentre in USA, Regno Unito e Germania, si colloca fra il 2 ed il 25% ed in Francia si pone fra il 1 ed il 15%; - elevato tasso di risparmio: esso rimane fra i più elevati dei paesi con economie forti, nonostante sia diminuito in questi anni di crescente propensione all indebitamento (il tasso di risparmio italiano passa dal 19,4% del 1994 al 1,2% del 26); - le sofferenze sui mutui restano comunque basse nonostante i rialzi dei tassi: la percentuale delle famiglie con mutui in sofferenza ad oggi si limita all 1,7%, senza avere registrato incrementi degno di preoccupazione. Figura 3 Rapporto tra il debito e la ricchezza delle famiglie nel periodo Italia Francia Germania Regno Unito Stati Uniti Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati OCSE, Outlook 26 n. 8. L andamento del mercato dei mutui in Italia Anche nel corso del 26 il mercato dei mutui ha messo a segno significativi incrementi in termini di erogazioni dei volumi, sebbene con tassi di crescita in rallentamento (nel III trimestre 26 le erogazioni sono cresciute dell 8,4% su base annua, quando nel I trimestre l incremento è stato circa tre volte tanto), in gran parte imputabile ai continui rialzi dei tassi di interesse, che stanno gradualmente spostando le preferenze dei mutuatari verso prodotti a tasso fisso e di sempre maggiore durata. 3

4 In ogni caso, il numero di finanziamenti concessi alle famiglie per l acquisto di un abitazione ha oltrepassato, nel 26, le 5 mila unità, mostrando una crescita rispetto al dato dell anno precedente di 4,4 punti percentuali. Il ricorso al credito in relazione alle compravendite stipulate appare di conseguenza maggiore che in passato (circa il 58% delle compravendite risulta sostenuto dall accensione di un mutuo), considerata la minore velocità di crescita dei volumi scambiati rispetto al monte mutui erogato. Numero mutui erogati Mutui e compravendite Numero compravendite Tavola 1 % compravendite effettuate tramite ricorso al mutuo , , , , ,8 26(*) ,9 (*) Stime su dati provvisori. Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d Italia, Agenzia del Territorio e Consulente Immobiliare. La congiuntura immobiliare Tavola 2 Variazione annuale dei prezzi degli immobili, Febbraio 27 avvicinamento e convergenza fra le rispettive dinamiche. A consuntivo del 26 il mercato immobiliare italiano della proprietà, rappresentato dai due aggregati dei mercati delle 13 maggiori aree urbane e delle 13 città intermedie, mostra una certa stabilità nelle componenti di offerta e di domanda. Stabilità nelle grandi città che conferma una tendenziale debolezza iniziata nel 25 e protrattasi nel 26. Nelle 13 città intermedie, invece, il rallentamento si avverte, anche più evidente di quanto non sia avvenuto per i mercati maggiori, per la prima volta nel 26 soprattutto sul fronte degli scambi piuttosto che sui prezzi. Più debole la congiuntura dei segmenti non residenziali. Si conferma, inoltre, la dinamicità dei maggiori mercati urbani con incrementi di intensità superiore a quelli registrati sui mercati di provincia, seppure si notino segnali di Variazione dei prezzi degli immobili negli ultimi 8 anni (valori %) 13 grandi aree urbane 13 città intermedie Nominali Reali Nominali Reali Abitazioni usate 87,5 57,9 65,6 39,5 Uffici 78,9 5,7 53,1 28,9 Negozi 77,8 49,7 58,8 33,7 Capannoni ind.li 68,3 41,8 6, 34,8 (valori %) 13 grandi aree urbane 13 città intermedie Abitazioni nuove 6,3 6,2 Abitazioni usate 6,2 6,9 Uffici 5,6 5,6 Negozi 6, 5,7 Capannoni ind.li 7,7 6,1 Box 6,2 6,7 Tavola 3 4

5 Per quanto riguarda il mercato della locazione anche nelle città intermedie si nota una crescita dei canoni inferiore a quella dei prezzi che si traduce in un graduale calo dei rendimenti locativi. Non sono significative le differenze tra le città più grandi e quelle intermedie in termini di rendimenti lordi da locazione, a sottolineare una tendenziale convergenza di questi ultimi a livello e territoriale. L unica eccezione la fa il segmento degli uffici con valori superiori dei maggiori mercati, di circa mezzo punto (nel 26 rispettivamente del 5,4% e del 5%). Per gli altri segmenti dei mercati intermedi il rendimento si attesta attorno al 5,1% per le abitazioni, 7,6% per i negozi, 7,5% per i capannoni e 6,2% per i box auto. Gli estremi si vanno a restringere e le differenze a riavvicinare anche in relazione ai diversi comparti immobiliari. Tavola 4 Rendimento da locazione medio lordo, febbraio 27 (valori %) 13 grandi aree urbane 13 città intermedie Abitazioni 5, 5,1 Uffici 5,4 5, Negozi 7,7 7,6 Capannoni ind.li 7,7 7,5 Box 6,2 6,2 I tempi medi di vendita sono allineati nelle grandi aree a quelli delle città intermedie e subiscono, in media, un leggero allungamento Tavola 5 Tempi medi di vendita di immobili, anno 26 rispetto ad un anno fa. Per le abitazioni occorrono 13 grandi aree 13 città in media 4,3-4,4 mesi per essere vendute, per gli urbane intermedie uffici 5,7 mesi, per i negozi 5,1-5,3 mesi, per i capannoni 6,3-6,6 mesi e infine per i posti auto Abitazioni 4,4 4,3 2,7-2,8 mesi. Uffici 5,7 5,7 I tempi per locare un immobile sono anch essi Negozi 5,1 5,3 simili nei diversi mercati e sono via via crescenti, Capannoni industriali 6,6 6,3 Vale la pena comunque ricordare che i tempi medi di locazione di abitazioni, uffici e negozi nelle 13 città intermedie, nei primi anni del 2, erano Box 2,7 2,8 piuttosto bassi e che, nel corso del 26, si sono allineati a quelli registrati nei maggiori mercati. Figura 4 Tempi medi di vendita di abitazioni (mesi) Mesi aree urbane 13 città intermedie 5

6 Previsioni Le previsioni qualitative espresse dagli operatori immobiliari locali per il 27 confermano i giudizi espressi a consuntivo che si possono riassumere in un peggioramento della congiuntura immobiliare percepita, soprattutto sul fronte dei volumi scambiati mentre ricorrente è la previsione di stabilità per i valori. Le previsioni quantitative per quanto riguarda i prezzi medi italiani mostrano un attenuazione della crescita nel 27 (+3,5%) cui dovrebbe far seguito un immediata ripresa dei tassi di variazione nel 28 (+3,8%). Riguardo ai 13 grandi centri urbani, più liquidi e volatili Tavola 6 Italia Previsioni sulle variazioni percentuali medie dei prezzi correnti degli immobili Abitazioni 3,5 3,8 Uffici 2,6 4,4 Negozi,2 1,2 rispetto alle realtà minori, le stime per il 27 denotano un maggior rallentamento dei valori (+2,6%), ma lasciano intravedere la possibilità di una più rapida ripresa della crescita nel 28 (+4,3%). Highlights La crescita annua dei prezzi di abitazioni nelle 13 città intermedie va dal 5,6% per gli uffici, al 5,7% per negozi e 6,1% per i capannoni industriali, al 6,2% per le abitazioni nuove e 6,9% per quelle usate ed è l incremento più contenuto dell ultimo quadriennio. La crescita annua dei prezzi di abitazioni nelle 13 maggiori aree urbane va dal 5,6% per gli uffici, al 6% per negozi, 6,2% e 6,3% per abitazioni usate e nuove, sino al 7,7% per i capannoni industriali, ed è l incremento più contenuto dal Nel 26 mediamente le città intermedie sono cresciute di meno rispetto alle grandi aree urbane, mettendo a segno crescite, dal 1999 ad oggi, rispettivamente del 66% contro l 88% in sede nominale che si traduce in un +4% e +58% in termini reali. Nelle città di media dimensione i prezzi delle case oscillano fra gli 83 /mq, per abitazioni usate nella periferia di Taranto, ai 5.5 /mq di abitazioni nuove o ristrutturate nel centro di Salerno. Livorno è la città intermedia che nell ultimo anno ha messo a segno la crescita maggiore per il segmento abitativo (+8,6% per le abitazioni usate), mentre all opposto troviamo Brescia con prezzi aumentati del 6,1%. La più alta redditività di abitazioni si riscontra a Livorno (5,9%), per gli uffici è a Perugia (6,4%) e a Novara per i negozi (9,1%). Nelle città intermedie, la componente extracomunitaria rappresenta quasi il 1% delle compravendite e circa il 2% delle locazioni. Nelle città di media dimensione le abitazioni acquistate o locate da extracomunitari sono generalmente usate o da ristrutturare, di dimensioni comprese fra i 6 e gli 8 mq, ubicate in zone periferiche e senza posto auto. 6

7 Nell ultimo decennio i prezzi del mercato italiano crescono del 92%, ed è fra i paesi, ad esclusione della Germania, colpita da crisi economica ed immobiliare, la crescita più contenuta (il Regno Unito è aumentato quasi del 2%, la Spagna del 173% e la Francia del 137%). L indebitamento delle famiglie italiane si limita al 5% della loro ricchezza a fronte di quote comprese fra il 2 ed il 25% degli Stati Uniti, Regno Unito e Germania. Il tasso di risparmio delle famiglie italiane è passato dal 19,4% nel 24 al 1,2% nel 26 e rimane comunque fra i più elevati nei paesi con economie mature. La quota di compravendite effettuate tramite ricorso al mutuo si attesta sul 57,9%. I mutui erogati nel 26 sono circa 5 mila e sono aumentati del 4,4% rispetto al 25 e del 25,6% dal 22. Circa il 6% dei mutui stipulati sono a tasso fisso e la maggioranza relativa (oltre il 3%) ha una durata compresa fra i 3 ed i 4 anni. Le famiglie con mutui in sofferenza sono pari all 1,7% e non mostrano preoccupanti segnali di crescita nell ultimo biennio. Il costo medio di una abitazione è di circa 18., essa viene acquistata con un mutuo di circa 123. a tasso fisso, per una durata trentennale, la cui rata mensile non si discosta dal canone di locazione tipo e ammonta a circa 68. Il leasing immobiliare tocca un nuovo record portandosi a 23,6 miliardi di Euro di stipulato (+7,3% rispetto al 25) con un importo medio, in aumento, pari a 1,3 milioni di Euro. I fondi immobiliari autorizzati sono 116, il 71% dei quali ad apporto, e 51 le SGR potenzialmente attive nel comparto. I fondi immobiliari hanno effettuato investimenti in immobili per 23,7 miliardi di Euro con un patrimonio netto di oltre 18,5 miliardi, cresciuto quasi del 9% dal 2. Le SIIQ, Società di Investimento Immobiliare Quotate, varate con l ultima legge finanziaria, si apprestano a fare il loro esordio; l attesa è che abbiano un successo analogo a quello dei fondi immobiliari e che consentano, assieme ad un maggiore afflusso di capitali internazionali, di aumentare la presenza in borsa di società quotate. 7