TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 Galleria Maestri del Lavoro Cento (Fe) arch.robertamonti@gmail.com cell TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE:DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore procedente contro Esecutati LOTTO UNICO n.239/14 R.G.Es. Udienza: ore 11:50 * * * PREMESSA La scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento a favore di --- con sede legale a Roma ( c.f ), trascritto a Bologna il al Reg. Part. n e Reg. Gen. n.25093, è stato pignorato il seguente bene immobile. Piena proprietà di porzione di fabbricato urbano costituita da un appartamento ad uso civile abitazione posto al piano terzo con annesso vano ad uso cantina posta al piano seminterrato sito in Imola ( Bo ) via Alessandro Volta n. 4. Tale immobile è identificato nella predetta Nota di trascrizione come segue: Comune Imola ( Bo ) Catasto Fabbricati - Foglio 142 particella Pag.1 di 15

2 991 sub 8 cat. A3 Abitazione di tipo economico consistenza vani 5,5 Interno 08 - Piano 3-S1 - via Volta n. 4. Trattandosi di un unica unità immobiliare con relative pertinenze, si dispone la vendita in un LOTTO UNICO. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Porzione di fabbricato urbano costituita da un appartamento ad uso civile abitazione posto al piano terzo con annesso vano ad uso cantina posta al piano seminterrato sito in Imola ( Bo ) via Alessandro Volta n. 4 di complessivi ca. mq 96,00. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio (ed eventuale catastale vedi Ordinanza Agenzia del Territorio n.2/2010 punto e) a carico dell aggiudicatario. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto della presente stima, risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Imola ( Bo ), intestato a --- proprietà per 1/2 e --- proprietà per ½ coniugati in regime di comunione dei beni come segue: Fgl. Part. Sub P Indirizzo Cat. Classe Cons. Rendita S1 Via AlessandroVolta n.4 A/3 3 vani 5,5 525,49 La planimetria catastale dell immobile non è corrispondente allo stato di fatto. Ai fini dell Imposta municipale propria (cosiddetta I.M.U.), di cui all art.13 del D.L. n.201/2011, convertito in Legge n.214/2011, Pag.2 di 15

3 (moltiplicatori art. 3 comma 48 L. n. 662 del ) la base imponibile per l appartamento risulta pari a ,32. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento concordano. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU I beni in oggetto costituiscono una porzione di un fabbricato condominiale ad uso abitativo; è compresa nella proprietà pro-quota delle parti comuni del fabbricato tali a norma di legge o per destinazione. I beni pignorati sono compresi nella suddivisione delle spese comuni e quindi nella Tabella Millesimale del Condominio di via Alessandro Volta n. 2-2A-4-4A-6 ( c.f ) Imola ( Bo ). Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI In data l amministratrice del Condominio di via Alessandro Volta n. 2-2A-4A-4-6 ( c.f ) Imola ( Bo ) Dott.ssa --- ha comunicato alla scrivente via l ammontare delle Spese Condominiali relative al Rendiconto Consuntivo dal al pari a uno scoperto di e quelle relative al Preventivo Ordinario dal al contabilizzati in 2.362,12 con la scadenza della prima rata al E stato altresì comunicato che sono previsti lavori di manutenzione straordinaria per i quali, nella suddetta trasmissione, si è precisato che Pag.3 di 15

4 abbiamo rimandato la decisione alla prossima assemblea che si terrà nell arco della prima settimana di dicembre. Essendo lavori urgenti, facciamo presente che in base ai preventivi ricevuti, tale spesa a carico del Sig. Foglia andrà dai circa Euro ,00 ai circa Euro ,00, in base alla tipologia dei lavori che i condomini decideranno di effettuare (Semplice tinteggiatura o Cappotto Termico). Ovviamente le cifre indicate sono da ritenersi IVA esclusa. CONFINI L unità abitativa confina con parti comuni, beni terzi e salvo altri. PROPRIETÀ L immobile appartiene a proprietario per ½ e--- proprietaria per ½ - entrambi residenti a Imola (BO), via Alessandro Volta n. 4. PROVENIENZA DEL BENE L immobile pignorato è pervenuto agli esecutati con atto notarile Notaio --- di Imola del Rep. n Racc. n trascritto a Bologna il al n d ordine e n particolare. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Proprietari per ½ ciascuno sono --- e --- coniugati in regime di comunione dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In capo ai beni in oggetto, gravano le formalità indicate nella relazione notarile agli atti relativa a: ipoteca volontaria iscritta a Bologna il Reg. Gen. n Reg. Part. n a favore di --- con sede in Milano c.f ed a carico di --- e --- a garanzia dell originario debito, da restituire in 30 anni, Pag.4 di 15

5 contratto con mutuo a rogito Notaio --- di Imola in data Rep. n ; ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data Reg. Gen. n Reg. Part. n a favore di --- con sede in Imola c.f ed a carico di --- e --- a garanzia dell originario debito da restituire in 20 anni contratto con mutuo a rogito Notaio --- di Imola in data Rep. n ; verbale di pignoramento trascritto a Bologna il Reg. Gen. n Reg. Part. n a favore di --- con sede a Roma c.f ed a carico di --- e --- in forza di verbale di pignoramento emanato in data dal Tribunale di Bologna Rep. n REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà soggetta ad imposta di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Imola risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA. A Imola è ancora vigente il PRG ultima variante generale ( Z ) approvata con D.C.C. il ; il RUE Nuovo Circondario Imolese è stato adottato con D.C.C. N 41 del La zona in cui ricadono i beni oggetto di pignoramento secondo il RUE è sita all interno dell Ambito AUC-A1 Ambiti Urbani Consolidati Costituiti da Nuclei Compatti ovvero a prevalente destinazione residenziale nei quali la saturazione della compagine urbana non può prevedere significativi aumenti del carico insediativo ma unicamente interventi di miglioramento e/o di sostituzione e interventi di leggera Pag.5 di 15

6 densificazione di cui all art A titolo esemplificativo gli interventi ammessi per la residenza sono: Manutenzione Ordinaria e Straordinaria, Restauro e Risanamento Conservativo, Ristrutturazione Edilizia Conservativa, Ristrutturazione Edilizia, Demolizione, Demolizione e Ricostruzione, Nuova Costruzione compresi gli ampliamenti. In merito agli usi sono ammessi: Funzioni residenziali, Funzioni di Servizio Complementari alla residenza, Funzioni Terziarie e Commerciali, Funzioni Produttive e Assimilabili ect CERTIFICAZIONE ENERGETICA. L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data codice identificativo N dall Arch. Luca Brunamonti numero di accreditamento N valevole sino al giorno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G. REGOLARITÀ EDILIZIA. Il fabbricato ad uso abitativo di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento è stato costruito antecedentemente al 1 settembre 1967 in forza dei seguenti atti amministrativi rilasciati dal Comune di Imola: Licenza di Costruzione rilasciata il Prot. N 8173 Prat. Ed. N 692 ; STATO LEGITTIMO Abitabilità del Prot. N 10485/3302 N 58 Reg. Abit. In occasione del sopralluogo avvenuto il si è verificata la corrispondenza della planimetria catastale e dello stato legittimo allo stato di fatto; si segnalano difformità rispetto allo stato legittimo consistenti in: - Al piano abitativo sono state rilevate alcune modifiche riguardanti Pag.6 di 15

7 l apertura e la chiusura di una porta nel vano soggiorno, nonché la realizzazione e la demolizione di 2 nicchie rispettivamente nel bagno e nella camera singola; - Al piano seminterrato la cantina si presenta con un muro di divisione la cui conformazione è minimamente diversa rispetto allo stato legittimo; da segnalare che l altezza del vano è minore rispetto a quella legittimata. Da informazioni presso l Ufficio Tecnico del Comune di Imola, le difformità relative all appartamento e alla cantina possono essere sanate attraverso presentazione di C.I.L. in quanto rientrano fra le opere di cui all Art. 7 comma 4 lettera a) della L.R. n 15/2013 Attività edilizia libera e interventi soggetti a comunicazione ma soggetti al pagamento di una sanzione come da Art. 16 bis L.R. 23/2004 pari a 258,00 in quanto opere già realizzate, ora pari a 1.000,00 ai sensi del D.L. n. 133 del (Decreto Sblocca Italia ). Nello specifico, per quanto riguarda la diversa altezza del vano cantina, dal momento che apparentemente non sono stati eseguiti interventi rispetto all epoca di costruzione dell edificio nel suo complesso, l altezza riscontrata rientra comunque nei limiti della normativa di riferimento per l epoca di costruzione dell edificio, di cui al Regolamento Edilizio approvato con D.R. n del Tali indicazioni sono da intendersi salvo diverse disposizioni. Tecnico del STATO DI OCCUPAZIONE Il bene in oggetto è occupato dagli esecutati Sig. --- e Sig.ra --- e dai propri figli ; gli arredi sono presenti. Pag.7 di 15

8 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE La porzione di fabbricato residenziale con relativo accessorio ad uso cantina sono parte di un complesso abitativo costruito alla fine degli anni 50 dall INPS ; la zona è posta a Nord-Ovest rispetto all asse di comunicazione della via Emilia ed è molto vicina all anello di circonvallazione del centro storico di Imola distante non più di 0,5 Km. La zona è mista, residenziale e commerciale; prevalgono abitazione di tipo economico-popolare. La costruzione è un complesso formato da 5 corpi posti in posizione sfalsata l uno rispetto all altro e collegati da sottopassi veicolari a un piano; i vani scala condominiali che danno l accesso e la distribuzione a tutte le unità abitative sono disposti sul retro rispetto alla pubblica via; in quest area condominiale sono posti anche diversi parcheggi, pertanto i percorsi sono asfaltati; sul fronte verso via Volta lo spazio condominiale è occupato da aree verdi e aree ricoperte da ghiaietto.. Lo spazio esterno è recintato con muretto intonacato e sovrastante rete metallica plastificata; i cancelli carrabili sono motorizzati e comandati a distanza. L appartamento in questione è posto al piano terzo distribuito da un corridoio centrale ; è composto da soggiorno, cucina, un bagno, un ripostiglio e due camere da letto; sia il soggiorno, che la cucina, affacciano su 2 balconi. Il fabbricato, si eleva di quattro piani fuori terra; non è presente l ascensore. Le facciate dell edificio sono intonacate e tinteggiate ; i parapetti dei balconi sono costituiti da muretti intonacati e tinteggiati e sovrastante barriera Pag.8 di 15

9 metallica verniciata sul retro mentre sul fronte sono realizzati in parte con muretti intonacati e tinteggiati e in parte con pannelli di vetro intelaiati in strutture metalliche verniciate. Struttura. Il fabbricato ha struttura portante in cemento armato e muratura; i solai sono in latero-cemento; la copertura è a falde con manto in laterizio; la copertura è a 4 falde per ogni corpo di fabbrica. L abitazione in questione ha accesso diretto dal vano scala condominiale; l orientamento dell appartamento è verso nord-est e verso nord-ovest; l altezza dei vani è di circa ml 3,00. La cantina è anch essa raggiungibile dall interno ed è posta sul lato nord-ovest del fabbricato verso la via A. Volta; l altezza del vano è di circa 2,26 ml; è illuminata e ventilata naturalmente. Finiture. L appartamento è pavimentato con ceramica; i rivestimenti della cucina e del bagno sono in ceramica; le pareti sono intonacate e tinteggiate; gli infissi interni sono in pvc con vetro termophane; tutte le finestre hanno anche l apertura a vasistas; le porte interne sono parte in legno tamburato; il portoncino d ingresso è blindato; le chiusure esterne sono tapparelle in alluminio; le tapparelle della cucina ( parte ) e del soggiorno sono motorizzate. La cantina ha pavimento in ceramica, pareti intonacate e tinteggiate. Impianti. L abitazione ha impianto elettrico sottotraccia; è presente l impianto di condizionamento solo per il soggiorno e quello di riscaldamento è centralizzato; è presente un boiler per la produzione di acqua calda sanitaria posizionato nel bagno; i termosifoni sono in ghisa con valvole termostatiche ; è presente l impianto di videocitofono. Pag.9 di 15

10 Nella cantina è presente l impianto elettrico sottotraccia. In estrema sintesi, il bene oggetto di stima si presenta in condizioni di manutenzione buone, con una dotazione di spazi ottima per la tipologia; funzionalità rispetto alla destinazione specifica: ottima; convertibilità per eventuali diverse destinazioni: buona; appetibilità complessiva degli immobili: buona. CONFORMITÀ IMPIANTI Non essendo stato possibile reperire le certificazioni di conformità degli impianti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; Pag.10 di 15

11 per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; per il 25% la superficie della cantina essendo non comunicante con i vani principali. per il 30% la superficie dei balconi. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Part. Sub Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. Comm Appartamento p. 3 88,47 1,00 88,47 Balconi p.3 14,43 0,30 4,33 Cantina p. S1 13,90 0,25 3,47 La superficie commerciale complessiva dei beni oggetto di stima si assume in cifra tonda pari a mq 96,00. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il Pag.11 di 15

12 compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 9 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 40%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo. A causa dell attuale congiuntura immobiliare, caratterizzata da una sostanziale ingessatura delle dinamiche transattive, non è stato possibile acquisire informazioni su effettivi scambi di beni similari. Peraltro, l indagine di mercato effettuata ha consentito di ottenere informazioni su immobili comparabili per destinazione e localizzazione attualmente offerti sul mercato: appartamento di mq 100 con garage e cantina a Imola Zona Marconi, in Pag.12 di 15

13 classe economica, stato buono/abitabile, libero, con ascensore, riscaldamento centralizzato, offerto a ,00 (circa /mq 1.250,00); appartamento di mq 100 con garage e cantina a Imola Zona Marconi, in classe media, stato ottimo/ristrutturato, libero al trasferimento, offerto a ,00 (circa /mq 1.450,00); appartamento di mq 102 a Imola Viale Pambera, in classe media, stato ottimo/ristrutturato, libero al trasferimento, offerto a ,00 (circa /mq 931,00); appartamento di mq 85 con garage e cantina a Imola Via Alessandro Volta, in classe signorile, stato buono/abitabile, libero, con ascensore, riscaldamento centralizzato, offerto a ,00 (circa /mq 1.765,00); Tali informazioni necessitano di un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto nonché per tenere conto che si tratta di prezzi formulati in sede di offerta. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali: Osservatorio immobiliare FIAIP, edizione 2015: Imola Centro/Zolino, abitazioni in buono stato, valore minimo /mq 1.300,00/1.200,00 valore massimo /mq 1.500,00/1.400 ; Banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I. dell Agenzia del Territorio, 1 semestre 2015, Imola Zona Semicentrale Casoni - V. Pag.13 di 15

14 Veneto A. Costa D Azeglio, abitazioni di tipo economico con stato di manutenzione normale, valori medi /mq 1.300, ,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Appartamento e cantina mq. 96,00 x /mq 1.100,00 = ,00 Detraendo il 40% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene in cifra tonda VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (eurosessantatremila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Cento 27 novembre 2015 IL C.T.U. Pag.14 di 15

15 Arch. Roberta Monti ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa catastale Foglio 142 Part Visura Catasto Fabbricati Foglio 142 Part. 991 Sub 8 3. Planimetria catastale Foglio 142 Part. 991 Sub 8 4. Atto di provenienza Notaio --- del Rep. n Racc. n Estratto Cartografia R.U.E. 6. Estratto Normativa RUE 7. Estratto Licenza di Costruzione n. 692 del ; STATO LEGITTIMO 8. Abitabilità n. 58 del Confronto fra Stato di Fatto e Stato legittimo 10. Inquadramento territoriale 11. Documentazione fotografica 12. Certificato di residenza e contestuale stato di famiglia degli esecutati 13. Certificazione Energetica Pag.15 di 15