TRIBUNALE DI LUCERA. ILL.mo G.E. Dott. G. STANO ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

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1 TRIBUNALE DI LUCERA ILL.mo G.E. Dott. G. STANO ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ Procedura Esecutiva Immobiliare n. 62/12 R.G.E. promosso da: BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A. C/ ************* ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA D UFFICIO INDICE DEI CAPITOLI 0.0 Premessa 1.0 Risposte ai quesiti 1.1 Corrispondenza tra i beni pignorati e la titolarità in capo ai debitori esecutati; 2.0 Operazioni peritali 2.1.a. Individuazione dei beni oggetto del pignoramento e formazione dei lotti per la vendita; 2.1.b. Regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico-edilizio e dell agibilità; 1

2 2.1.c. Alla verifica della dotazione della Certificazione energetica; 2.1.d. Identificazione catastale degli immobili; 2.1.e. Alla verifica della conformità delle planimetrie catastali allo stato dei luoghi; 3.0 Fascicolo del lotto 3.1 Identificazione dei beni oggetto della stima; 3.2 La descrizione analitica del bene oggetto di stima; 3.3 Stato di possesso degli immobili; 3.4 Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene; 3.5 Valutazione del lotto; 4.0 Deposito CD rom Allegati A Ordinanza di nomina; B Avvisi inizio operazioni peritali; C Verbale di sopralluogo; D Visure presso la Conservatoria dei RR. II.; E Atto di provenienza; F Visure catastali aggiornate; G Mappa censuaria, P.r.g, N.T.A, R.E.C; H Planimetrie catastali; 2

3 I Documentazione tecnica prodotta presso l Uff. Tecnico del Comune di San Paolo di Civitate (FG); J Rilievo planimetrico del compendio pignorato; K Valutazione del lotto; L Rassegna fotografica; M Attestato di certificazione energetica; N n.3 Supporti informatici (CD) contenenti ciascuno: Perizia, Planimetria, Fotografie ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ 3

4 0.0 - PREMESSA Con convocazione telefonica della Cancelleria per le Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Lucera, la sottoscritta arch. Nadia ALBANO, con studio tecnico in Lucera alla via Deledda n.12, iscritto all albo degli Architetti della provincia di Foggia al n 1138 ed all albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Lucera, veniva invitata a presentarsi presso la stessa il giorno 24/10/2012 alle ore 10.00, per l affidamento della Consulenza Tecnica d Ufficio relativa alla Procedura Esecutiva n. 62/12 R.G.E. Imm., promossa da BANCA NAZIONALE DEL LAVORO s.p.a contro ************* (All. A). In tale data e alla medesima ora la sottoscritta veniva nominata, dal G.E. Dott. G. STANO, C.T.U. (Consulente tecnico d ufficio) per la procedura in oggetto, dopo il giuramento di rito, gli venivano affidati i quesiti che di seguito si riportano: 1. CONTROLLI la corrispondenza tra il/i bene/i pignorato/i e la titolarità in capo al/i debitore/i esecutato/i, verificando, a tal fine, la completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai suddetti venti anni, comunicando immediatamente all ufficio le eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; accerti quindi per ogni lotto formato se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari; 2. PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al creditore procedente della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali e previo altresì accesso all immobile: 4

5 a. all'esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione di uno o più lotti per la vendita, descrivendoli analiticamente e provvedendo, ove necessario, previa autorizzazione del giudice ed indicazione dei relativi costi, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale; b. all'elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio, anche sotto il profilo dell'agibilità, verificando anche la coincidenza tra ciò che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto costruito; in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione di ciò che è stato sanato o dell'eventuale sanabilità in applicazione del combinato disposto degli artt. 46, comma 5, del DPR 6 Giugno 2001 n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n. 47, nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; c. alla verifica della dotazione di attestato di qualificazione energetica ovvero di certificazione energetica e provveda all allegazione della stessa ex art. 6, comma 3 del d.lgs. n. 192/2005, come modificato dall art. 2 d.lgs. n. 311/2006; in mancanza, rediga certificazione energetica dell immobile secondo gli indici di prestazione energetica previsti dal D.M. del 26/06/2009 in forza dell art. 2 ter. d.lgs. 192/2005 ed indichi le spese necessarie per l adeguamento del bene alla disciplina sul risparmio energetico; d. all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo, previa autorizzazione del G.E. ed indicazione dei relativi costi, le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, sempre previa autorizzazione del G.E. ed indicazione dei relativi costi, alla 5

6 sua correzione o redazione; e. alla verifica della conformità tra le planimetrie catastali degli immobili pignorati e lo stato dei luoghi; all indicazione, in caso di difformità, di costi dell adeguamento delle planimetrie allo stato dei luoghi, evidenziando eventuali scostamenti tra i costi attuali a carico della procedura e i costi a carico dell aggiudicatario a seguito dell emanazione del decreto di trasferimento; all adeguamento, in caso di difformità, delle planimetrie allo stato dei luoghi, previa specifica autorizzazione del G.e. ; 3. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni: l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo; la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato "DESCRIZIONE ANALITICA DEL (appartamento, capannone ecc.) e la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo "Identificazione dei beni oggetto della stima"), indicando la tipologia del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai, copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell'edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, 6

7 tramezzature interne, pavimentazione, porta d'ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento); indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc) lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore (indicando, in tal caso, quale sia l utilizzo dell immobile: es. abitativo, lavorativo ecc.) o da terzi e, in tal caso, a che titolo; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato alcunché sino alla acquisizione dei su indicati elementi; i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli: per i vincoli che resteranno a carico dell'acquirente: Ø domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni; Ø atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; Ø convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; Ø altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.) 7

8 Ø l esistenza di un usufrutto,tenendone conto nella valutazione del bene; per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: Ø Ø Ø Ø iscrizioni; pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; eventuali difformità urbanistico-edilizie; eventuali difformità catastali; altre informazioni per l'acquirente, concernenti: Ø l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); Ø eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; Ø eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; Ø eventuali cause in corso; la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il valore al mq ed il valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali costi di sanatoria (v. infra), spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini dunque il valore finale del bene (lotto), prefigurando le due eventuali diverse ipotesi: a) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura; b) ovvero siano lasciati interamente a carico dell acquirente. In particolare, trattandosi di immobile abusivo stabilisca se sia condonabile in base alla legislazione di volta in volta vigente (tenendo conto della 8

9 data dell abuso e del termine previsto oer la presentazione della domanda) ovvero sanabile ex art. 36 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01 (accertamento di conformità) mediante rilascio di un permesso in sanatoria, indicando i relativi costi; se trattasi di irregolarità non condonabile o non sanabile, stabilisca, quale prezzo base il valore dell area su cui insiste il fabbricato abusivo detratti i costi di abbattimento e rimozione ovvero il suo valore d uso ovvero utilizzi motivatamente un altro criterio che tenga conto del fatto che trattasi di immobile abusivo suscettibile di essere abbattuto (v. artt. 30, 31, 33, 34, 35 e 37 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01); nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura; 4. ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima fotografie esterne ed interne dell immobile, nonché la planimetria dello stesso, copia del titolo abilitativo edilizio e atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria: depositi in particolare, ove non in atti, copia dell eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante; ALLEGHI altresì gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 2 (avvisi di inizio operazioni peritali); 5. DEPOSITI l originale della perizia in Cancelleria, completa dei relativi allegati; 6. DEPOSITI altresì tre distinti supporti informatici (floppy disk o cd) contenenti ciascuno i seguenti files: a. File contenente la perizia relativa al singolo lotto, con l epurazione nell intero testo delle generalità del debitore (indicaz.: Perizia); b. File contenente la planimetria relativa al singolo lotto (indicaz.: Planim); c. File contenente le fotografie del singolo lotto (ove possibile) (indicaz.: Foto); 7. Fissi l inizio formale delle operazioni peritali nel luogo dallo stesso prescelto in una data che deve cadere entro 20 giorni dall assunzione dell incarico, avvisando i creditori, il debitore e, ove possibile, il terzo occupante a mezzo fax o raccomandata a/r, 9

10 depositando unitamente alla relazione la documentazione attestanti l avvenuta comunicazione. 8. DEPOSITI in Cancelleria la perizia almeno 45 giorni prima dell udienza fissata col provvedimento di nomina, assieme ad una copia epurata delle generalità del debitore. 9. INVII, contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori procedenti ed intervenuti, nonché al debitore (anche se non costituito) a mezzo fax, posta o (preferibilmente) , e alleghi all originale della perizia un attestazione di aver proceduto a tali invii. 10. INTERVENGA eventualmente all udienza ex art. 569 c.p.c. per rendere chiarimenti verbali ovvero scritti (qualora siano particolarmente complessi) sulle eventuali osservazioni inviategli dalle parti almeno 15 giorni prima della predetta udienza. 11. Acquisisca direttamente presso i competenti Uffici l attuale certificato di destinazione urbanistica e le mappe censuarie, i documenti mancanti che siano necessari o utili per l espletamento dell incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all atto di provenienza in favore del debitore esecutato (qualora non già in atti), con esclusione dei certificati delle trascrizioni ed iscrizioni relative agli immobili pignorati, della relazione notarile e dei documenti che devono essere necessariamente prodotti dal creditore procedente a pena di decadenza. all uopo lo autorizza ad accedere ad ogni documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi documenti relativi a rapporti di locazione, in possesso di Pubblici Uffici (come, ad esempio, il Comune, l ufficio del Registro, la Conservatoria dei RR. II., l Ufficio del Territorio, ecc.) o del Condominio, nonché ad estrarne copia, non trovando applicazione, nel caso di specie, i limiti di cui al T.U. sulla privacy. 12. Sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all immobile, e avverta il Giudice ed il creditore procedente, ai fini della nomina del custode giudiziario. 13. Riferisca immediatamente al Giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui 10

11 aderiscano tutti gli altri debitori. 14. Formuli tempestivamente eventuale istanza motivata di rinvio della udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito (provvedendo altresì alla notifica alle parti del provvedimento di rinvio) con l avvertimento che in caso di tardivo deposito della perizia o di immotivata richiesta di proroga in sede di liquidazione si procederà alla riduzione di un quarto del compenso e non si terrà conto, nel calcolare il compenso, del periodo successivo alla scadenza ex art. 52 del d.p.r. 115/ Autorizza il perito all utilizzo del mezzo proprio. 16. Autorizza, fin d ora, il c.t.u. ad avvalersi dell opera di un fabbro e dell assistenza della forza pubblica per accedere nell immobile periziando, qualora il debitore ovvero un terzo occupante (con o senza titolo opponibile) ne impediscano senza giustificato motivo l accesso; dispone altresì che il c.t.u. prima dell accesso con il fabbro e la forza pubblica dia notizia al debitore o al terzo occupante che al momento dell accesso verrà forzata la porta d ingresso; Il Giudice liquida in favore del perito, a titolo di acconto, la somma di euro 400,00 che pone provvisoriamente a carico del creditore procedente. ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ Svolgimento delle operazioni peritali La sottoscritta, dopo aver esaminato gli atti, fissava per il giorno 05/11/2012 alle ore 10:00, l'inizio delle operazioni peritali presso l unità immobiliare oggetto del pignoramento, sita in Via Regina Elena civico 61, San Paolo Civitate (Fg), dandone comunicazione alle parti a mezzo raccomandata 1 (All. B). In tale data, alle ore 07:54, ************** a mezzo fax, comunicava l impossibilità di essere presenti al sopralluogo e di non poter far effettuare 11

12 l accesso all immobile oggetto di stima, per motivi familiari. La sottoscritta CTU, provvedeva immediatamente ad avvisare la parte attrice, nella persona dell Avv. Massimo D Arcangelo a mezzo fax, del rinvio dell inizio delle operazioni peritali a data da destinarsi (All. B). In data 06/11/2012, si comunicava alle parti, la seconda data per l inizio delle operazioni peritali, fissata per il giorno 09/11/2012 alle ore 12:00, presso l unità immobiliare oggetto del pignoramento, sita in Via Regina Elena civico 61, San Paolo Civitate (Fg) (All. B). In tale data, ed alla medesima ora, la sottoscritta si recava presso l unità immobiliare oggetto del pignoramento, sita nel Comune di San Paolo di Civitate alla via Regina Elena civico 61, dove trovava convenuta *************, in qualità di proprietaria dell immobile, il sig.xxxxxxx, in qualità di coniuge della sig.ra ************* (parte debitrice), e la Sig.ra XXXXXXXXXX, in qualità di suocera della *************, i quali consentivano l accesso all immobile. La sottoscritta, attesa invano per circa 15 minuti la presenza della parte creditrice, ha quindi proceduto a dare inizio alle operazioni peritali secondo i quesiti proposti dal Giudice; pertanto si è effettuata la ricognizione degli immobili pignorati e precisamente di un appartamento sito al primo piano, con ingresso esclusivo da via Regina Elena civico 73, unità immobiliare composta di sei vani oltre accessori e terrazzo praticabile, riportato in catasto al Foglio 47 p.lla 2182, al sub 12/13 del Comune di San Paolo Civitate (FG). Si è quindi proceduto al rilievo planimetrico degli immobili suddetti, alla constatazione del grado di rifinitura e manutenzione, alla constatazione degli impianti, ed in epilogo, ad un dettagliato rilievo fotografico, nonché a tutte le 12

13 operazioni ritenute necessarie ai fini dell espletamento dell incarico. Nella medesima occasione, la Sig.ra XXXXXXXXXXX(suocera della sig.ra ************, parte debitrice), essendo a conoscenza delle lavorazioni effettuate nell immobile sopracitato prima dell acquisto da parte della Sig.ra ***********, in quanto la sig.ra Di Donna Maria Rosa in comproprietà con il marito Sig. XXXXXXXXXXX erano i possessori precedenti dell immobile, dichiarava che presso l ufficio tecnico comunale sono rintracciabili le autorizzazioni relative ai lavori svolti nell immobile, alla fusione dei due sub presenti catastalmente, alla copertura del terrazzino al piano primo e della scala di accesso all immobile stesso. Il tutto come riportato nel verbale di sopralluogo (All. C). Le operazioni peritali sono continuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di San Paolo di Civitate, per richiedere la documentazione tecnica relativa ai beni oggetto della presente esecuzione, come da istanza di accesso agli atti presentata in data 29/10/2012 con prot. N (v. All. I) e presso la Conservatoria dei RR.II. di Lucera per effettuare visura catastale aggiornata ed ipotecaria al fine di esaminare la provenienza degli immobili ed i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento, nonché verificare la completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente ed eventualmente integrarla. (v. All. D e F). 13

14 1.0 - RISPOSTE AI QUESITI 1.1 Corrispondenza tra i beni pignorati e la titolarità in capo ai debitori esecutati CONTROLLI la corrispondenza tra il/i bene/i pignorato/i e la titolarità in capo al/i debitore/i esecutato/i, verificando, a tal fine, la completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai suddetti venti anni, comunicando immediatamente all ufficio le eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; accerti quindi per ogni lotto formato se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari; Dopo aver analizzato la documentazione in atti la sottoscritta ha verificato: la corrispondenza tra i beni pignorati e la titolarità in capo al debitore esecutato Dalla descrizione dei beni riportati nell'atto di Pignoramento, ed il confronto dei dati catastali rinvenuti dalla visura catastale aggiornata effettuata dalla sottoscritta (All. F), si riscontra che l immobile sottoposto a pignoramento è di proprietà di: ***********, nata a ********* il ********** (C.F. **************), per la quota di 1/1 in regime di separazione dei beni; Detti immobili sono ubicati nel Comune di San Paolo di Civitate (FG) e censito in Catasto Fabbricati con i seguenti dati: Foglio 47, p.lla 2182: sub 12, categ. A/4, cl. 2, cons. 3,5 vani, RCE 207,87; sub 13, categ. A/4, cl. 2, cons. 3,5 vani, RCE 207,87; la completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e 14

15 trascrizioni prodotta dal creditore procedente, controllandola presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari sezione staccata di Lucera (All. D), ed ha accertato che essa riguarda tutti i beni pignorati ed è relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento, tali ricerche sono state effettuate al solo fine di verificare e controllare ed integrare i dati presenti all interno del fascicolo depositato. (vedi All.D) Inoltre la sottoscritta ha acquisito: copia conforme all originale dell atto di provenienza relativo ai beni pignorati (v. All.E); n.1 ispezioni ipotecarie relative alle formalità pregiudizievoli gravanti sui beni pignorati, elenco sintetico delle formalità e una nota di iscrizione per conto dell immobile sito nel Comune di San Paolo di Civitate al Foglio 47 Particella 2182 Subalterno 12/13 (All. D); n.2 ispezioni ipotecarie relative alle formalità pregiudizievoli gravanti sui beni pignorati, elenco sintetico delle formalità e due note di iscrizione e trascrizione per conto della Sig. ********** (All. D); n.4 ispezioni ipotecarie relative alle formalità pregiudizievoli gravanti sui beni pignorati, elenco sintetico delle formalità e quattro note di iscrizione e trascrizione per conto di XXXXXXXXX(All. D); n.1 ispezioni ipotecarie relative alle formalità pregiudizievoli gravanti sui beni pignorati, elenco sintetico delle formalità per conto XXXXXXXXXXX(All. D); ed ha individuato, anche sulla scorta della relazione notarile in atti e dalle 15

16 ricerche presso l ufficio tecnico del Comune di San Paolo di Civitate, la seguente cronistoria ventennale della proprietà dei beni in oggetto: 1) Gli immobili in oggetto erano stati assentiti, tramite rilascio di Concessione ad Edificare N. 163 del 04 febbraio 1977, ed una successiva variante in corso d opera e Concessione ad Edificare N. 66 del 29 aprile 1977, rilasciate dal Comune di San Paolo Civitate al Sig. XXXXXXXXXX (v. All.I); 2) Con atto di compravendita per Notar Matteo D Angelo del 14/12/1976, trascritto il 05/01/1977 al n /68, il sig. Stoico Michele, nato a San Paolo Civitate il 25/07/1935 e Del Grosso Filomena in Stoico, nata a Casalnuovo Monterotaro il 26/07/1935, vendevano al Sig. XXXXXXXXX, nato a San Paolo Civitate il 01/05/1941, gli immobili in oggetto (v. All.D nota del 05/01/1977). 3) Con atto di compravendita per Notar Renato Di Biase del 08/07/2008 rep /26263 trascritto il 16/07/2008 al n. 6389/4678 i sig.ri Stoico Antonio, nato a San Paolo Civitate il 01/05/1941 e XXXXXXXXXXX, nata a Torremaggiore il 30/09/1945, vendevano alla Sig.ra ********** nata a ********** il ********** gli immobili in oggetto (v. All. E). 4) A tutt oggi gli immobili oggetto del pignoramento appartengono alla Sig.ra ********** nata a ********** il **********, per la quota pari ad 1/1 in regime di separazione legale dei beni. 16

17 2.0 Operazioni peritali PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al creditore procedente della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali e previo altresì accesso all immobile: 2.1.a Individuazione dei beni oggetto del pignoramento e formazione dei lotti per la vendita; all'esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione di uno o più lotti per la vendita, descrivendoli analiticamente e provvedendo, previa autorizzazione del giudice ed indicazione dei costi, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale; Dalla descrizione dei beni riportati nell'atto di Pignoramento e dal sopralluogo effettuato in data 09/11/2012, si è riscontrato che: è sottoposto a pignoramento l immobile facente parte del fabbricato sito in San Paolo di Civitate (FG) alla via Regina Elena n. 73, di proprietà ********** nata a ********** il**********, per la quota pari ad 1/1 in regime di separazione legale dei beni, proprietà in Catasto Fabbricati identificata: Foglio 47, p.lla 2182: sub 12, categ. A/4, cl. 2, cons. 3,5 vani, RCE 207,87; sub 13, categ. A/4, cl. 2, cons. 3,5 vani, RCE 207,87; (vedi All. F e G). Relativamente alla formazione dei lotti si ritiene opportuno considerare n 1 LOTTO così costituito: Appartamento unico, sito in San Paolo di Civitate (FG) alla via Regina Elena n. 73, posto al primo piano del fabbricato, con accesso dalla pubblica via, mediante portoncino d ingresso e scala ad uso 17

18 esclusivo, composto per entrambi i sub, da sei vani oltre accessori, confinante con detta via sul prospetto principale, proprietà XXXXXXXX, e con il vano scala di accesso al piano (salvo altri), comprensivo di pertinenze ad uso esclusivo dello stesso quali: locali tecnici al piano secondo dell immobile, con accesso diretto mediante scala di collegamento interna all unità immobiliare e terrazza praticabile con accesso diretto dal locale sopradescritto. Immobile riportato al NCEU del Comune di San Paolo Civitate al foglio 47, p.lla 2182, sub 12, categ. A/4, cl. 2, cons. 3,5 vani, piano 1-2. p.lla 2182, sub 13, categ. A/4, cl. 2, cons. 3,5 vani, piano 1-2. Per la descrizione analitica del lotto si veda il Fascicolo del lotto. Prezzo base d asta dell intero lotto: ,00 (CentoTrentaTremila/00) determinato come specificato nell allegato Valutazione del lotto (All. K). 2.1.b Regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico-edilizio e dell agibilità all'elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio, anche sotto il profilo dell'agibilità, verificando anche la coincidenza tra ciò che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto costruito; in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi sul condono edilizio (n. 47/85, n. 724/94 e segg.) e dell'art. 13 della legge n., 47/1985, nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; Da ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico Comunale di San Paolo di 18

19 Civitate, in merito alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, è risultato che gli immobili in oggetto sono parte di un fabbricato, di antica costruzione, ad oggi in seguito dell adozione del P.R.G. da parte del Comune di San Paolo di Civitate, l edificato ricade in zona omogenea B3 (zona residenziale edificata), e i relativi lavori di trasformazione dello stesso avvenuti nel tempo, sono stati assenti con Concessione ad Edificare N. 63 del 04 febbraio 1977, mediante apposita domanda presenta al sindaco, dal Sig. Stoico Antonio in data 12 gennaio 1977, tendente ad ottenere l autorizzazione ad eseguire i lavori di copertura della gradinata di accesso del fabbricato sito in Via Regina Elena 77, realizzare al piano primo una veranda coprendola con tetto ad una falda la metà circa del terrazzino esistente, aumentare i volumi tecnici al secondo piano e rifare l intonaco esterno, il tutto come riportato dagli elaborati grafici a corredo; in data 20 aprile 1977 con prot del Comune di San Paolo Civitate, è stata presentata una variante in corso d opera ai lavori sopradescritti alla quale, la commissione comunale edilizia in data 26 aprile 1977, si esprimeva con parere favorevole all effettuazione di ulteriori lavorazioni riguardante la copertura della terrazza del primo piano, dove verrà ricavata un vano cucina-pranzo e bagno, ed inoltre verrà realizzata una nuova mensola del balcone, il tutto come da elaborati grafici a corredo, tali interventi sono stati autorizzati mediante Concessione ad Edificare N. 66 del 29 aprile Da quanto è stato possibile accertare in fase di sopralluogo, essendo la scrivente in possesso degli elaborati grafici relativi alle Concessione ad edificare N. 63 del 04 febbraio 1977 e della successiva variante in corso 19

20 d opera, autorizzata mediante Concessione ad Edificare N. 66 del 29 aprile 1977, si riscontra una NON coincidenza tra ciò che è stato costruito nel tempo e ciò che è stato assentito con i titoli abilitativi sopracitati, nello specifico si evidenzia una diversa distribuzione degli spazi interni in riferimento alla pianta assentita con Concessione ad Edificare N. 66 del 29 aprile 1977 (v.si all. J). Al secondo piano del fabbricato, come si evidenzia dagli stessi elaborati grafici delle concessioni ad edificare sopracitate, la parte di superficie riguardanti il vano tecnico costruito è maggiore di quella assentita, in quanto dal progetto si evidenzia che tali ambienti coprono una superficie di circa 40,00 mq, in virtù di ciò in fase di sopralluogo si è rilevato metricamente e fotograficamente la creazione di un ulteriore vano non assentito da alcun titolo abilitativo (V.si All. J), inoltre sono presenti aperture che collegano i vani tecnici del secondo piano alla copertura del solaio del primo piano, le quali ne consentono la fruizione del terrazzo; pertanto dopo aver potuto accedere a tale spazio si è rilevata la presenza anche di un struttura in metallo a sostegno di una copertura in pannelli che copre gran parte della superficie esterna. (v. allegato fotografico L) Ulteriori ricerche effettuate presso l'ufficio Tecnico del Comune di San Paolo di Civitate, non hanno individuato l'esistenza di alcuna pratica di condono, inerente abusi edilizi riferibili a detto immobile. Il disposto delle N.T.A. e R.E.C., in vigore dal 1994, sancisce, all art.74- Regolamento edilizio: c non superare nel complesso la terza parte della superficie lorda del piano sottostante; (vedi stralcio R.E.C. allegato G). Poiché la superficie lorda del piano primo sottostante, adibito ad abitazione, è 20

21 pari a circa mq. 151,00, la superficie realizzabile come volume tecnico, secondo la normativa attuale, risulta essere pari a circa mq. 50,00 (mq.151 * 1/3). Pertanto, essendo la superficie autorizzata di circa mq. 50,00, inferiore a quella oggi realizzabile circa mq. 40,00, potrà essere aggiunta una quota di superficie lorda di circa mq. 10,00. Per cui la superficie eccedente realizzata, pari a circa mq. 20,00, non potrà essere sanata in toto. Per la documentazione tecnica relativa agli immobili pignorati prodotta dall Ufficio Tecnico Comunale di San Paolo di Civitate a seguito di richiesta presentata dalla sottoscritta vedasi allegato I. 2.1.c Attestato di Certificazione Energetica alla verifica della dotazione di attestato di qualificazione energetica ovvero di certificazione energetica e provveda all allegazione della stessa ex art. 6, comma 3 del d.lgs. n. 192/2005, come modificato dall art. 2 d.lgs. n. 311/2006; in mancanza, rediga certificazione energetica dell immobile secondo gli indici di prestazione energetica previsti dal D.M. del 26/06/2009 in forza dell art. 2 ter. d.lgs. 192/2005 ed indichi le spese necessarie per l adeguamento del bene alla disciplina sul risparmio energetico; In seguito al sopralluogo effettuato e dopo esplicita richiesta alla committenza, si prende atto della non esistenza dell Attestato di certificazione energetica, pertanto si procede al calcolo e alla redazione dello stesso secondo normativa come richiesto dal Giudice, pertanto si evidenzia che gli immobili identificati catastalmente come due sub separati 12-13, sono in realtà un unica unità immobiliare al piano primo, avente una scala interna di collegamento al secondo piano, che permette l accesso ai locali definiti 21

22 tecnici. In considerazione di quanto sopra specificato, per poter redigere l Attestato di Certificazione energetica, conforme alla normativa in materia d.lgs. 192/05 s.m.i., si è fatto riferimento ad entrambi i sub, per il calcolo del volume lordo riscaldato residenziale, della superficie disperdente e di tutti i relativi dati di input necessari. L attestato di certificazione energetica, redatto secondo normativa, ha evidenziato che l immobile oggetto del pignoramento possiede una classe di prestazione energetica G con un indice di KWh/mqA. (v. All. M). 2.1.d Identificazione catastale degli immobili all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo, previa autorizzazione del G.E. ed indicazione dei relativi costi, le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, sempre previa autorizzazione del G.E. ed indicazione dei relativi costi, alla sua correzione o redazione. Dopo aver controllato, presso l Agenzia del Territorio - Uff. Provinciale del Territorio di Foggia, i dati catastali relativi agli immobili in oggetto (v. visure catastali aggiornate All. F) e dopo averli confrontati con quelli riportati nell'atto di pignoramento, la scrivente ha riscontrato l'esatta rispondenza di questi ultimi con le attuali risultanze catastali. Pertanto, secondo le attuali risultanze catastali, l immobile oggetto di pignoramento risulta essere censito in Catasto Fabbricati del Comune di San Paolo Civitate, in ditta alla ************, nata a ********** il **********, per la quota pari ad 1/1 in regime di separazione legale dei beni, proprietà in Catasto Fabbricati identificata: 22

23 Foglio 47, p.lla 2182: sub 12, categ. A/4, cl. 2, cons. 3,5 vani, RCE 207,87; sub 13, categ. A/4, cl. 2, cons. 3,5 vani, RCE 207,87; (v. All. F) 2.1.e Verifica della conformità delle planimetrie catastali degli immobili Alla verifica della conformità tra le planimetrie catastali degli immobili pignorati e lo stato dei luoghi; all indicazione, in caso di difformità, i costi dell adeguamento delle planimetrie allo stato dei luoghi, evidenziando eventuali scostamenti tra i costi attuali a carico della procedura e i costi a carico dell aggiudicatario a seguito dell emanazione del decreto di trasferimento; all adeguamento, in caso di difformità, delle planimetrie allo stato dei luoghi, previa specifica autorizzazione del G.e.; Da quanto è stato possibile accertare in fase di sopralluogo, essendo la sottoscritta in possesso degli elaborati grafici relativi alle Concessione ad edificare N. 63 del 04 febbraio 1977 e della successiva variante in corso d opera, autorizzata mediante Concessione ad Edificare N. 66 del 29 aprile 1977, e di planimetria catastale rilasciata dall Agenzia del Territorio aggiornata in data 08/11/2012, è emerso che l immobile pignorato NON è conforme alle planimetrie catastali depositate, in quanto la variazione planimetrica in seguito ai lavori effettuati mediante le concessioni sopradescritte, non è mai stata effettuata, ne è prova la data di ultimo deposito delle planimetrie come riportato sulle stesse del 23 ottobre 1974, data antecedente ai lavori autorizzati. Firma del C.T.U. Lucera, 28 dicembre 2012 Dott. Arch. Nadia Albano 23

24 3.0 FASCICOLO DEL LOTTO 3.1 Identificazione dei beni oggetto della stima Esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo Il lotto è composto dai seguenti immobili: A ) Appartamento unico ad uso civile abitazione, facente parte di un fabbricato sito in abitato di San Paolo di Civitate (FG), alla Via Regina Elena, n.73, in zona B3 del P.R.G. (zona residenziale edificata v.all.g) A detto appartamento, posto al primo piano, si accede dalla pubblica Via Regina Elena n.73, mediante portoncino in legno e scala ad uso esclusivo; confinante con detta via sul prospetto principale, proprietà Stoico Michele, e con il vano scala di accesso al piano (salvo altri); comprensivo di pertinenze ad uso esclusivo dello stesso quali: locali tecnici al piano secondo dell immobile, con accesso diretto mediante scala di collegamento interna all unità immobiliare e terrazza praticabile con accesso diretto dal locale sopradescritto. Immobile riportato al NCEU del Comune di San Paolo di Civitate al foglio 47, p.lla 2182, sub 12, categ. A/4, cl. 2, cons. 3,5 vani, piano 1-2. p.lla 2182, sub 13, categ. A/4, cl. 2, cons. 3,5 vani, piano 1-2. in ditta alla *************, nata a ********** il 0**********, per la quota pari ad 1/1 in regime di separazione legale dei beni. 24

25 3.2 Descrizione analitica dei beni compresi nel lotto Descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato "DESCRIZIONE ANALITICA del (appartamento, capannone ecc.) e la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo "Identificazione dei beni oggetto della stima"), indicando la tipologia del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai, copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell'edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta d'ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento) Il bene indicato alla lettera A), che compone il lotto, è un appartamento facente parte di un fabbricato sviluppatesi su due livelli fuori terra: piano terra, piano primo, porzione del piano secondo è destinato a volumi tecnici e la restante parte a terrazzo praticabile. Il sistema strutturale dell intero fabbricato è del tipo a muratura portante in mattoni e solaio in latero-cemento; il prospetto fronte strada è rifinito interamente con intonaco graffiato e lastre di pietra per cornici e stipidi di coronamento di porte e finestre. Il prospetto laterale sud-ovest, di confine vano scala ad uso esclusivo, è stato lasciato grezzo con blocchi di mattoni forati a vista, lo stesso dicasi per il prospetto laterale sud-est dove è evidente la struttura portante della parte perimetrale con mattoni pieni. L appartamento è composto da: sei vani più accessori: cucina, soggiorno, tre camere da letto, un bagno, disimpegno, ripostiglio e scala di collegamento interna ai locali tecnici siti al secondo piano; per una superficie complessiva, al lordo delle murature perimetrali, di circa 151,00 mq ed altezza interna utile nella 25

26 zona giorno (Sala, Cucina, Camera, Bagno, Disimpegno, Ripostiglio) di circa 2,85 ml e nelle tre camere da letto di circa 2,90-2,95-2,97 ml ; (vedasi Allegato J) balconi al piano sono 3, con superficie complessiva di circa 7.20 mq; Pertinenze/accessori ad uso esclusivo dell appartamento quali locali tecnici posti al secondo piano con accesso diretto mediante scala di collegamento interna, per una superficie complessiva, al lordo delle murature perimetrali, di circa 40,00 mq ed altezza interna utile di 2,40 ml, per la parte assentita con concessione ad edificare precedentemente citate, e di circa 20,00 mq ed altezza interna utile di 2,40 ml per la parte abusiva. La terrazza esterna praticabile, rivestita di guina impermeabilizzante e cinta da muretto di parapetto in mattoni, ha una superficie complessiva calpestabile di 86,00 mq. Per la superficie commerciale ed i coefficienti utilizzati ai fini della determinazione della medesima vedasi l allegato K: Valutazione del lotto. Per quanto riguarda le caratteristiche interne si ha: Ø Piano primo, appartamento, dotato di: portone di accesso al fabbricato, in legno color rovere chiaro, unica ante senza pannellatura in vetro; scala di accesso al primo con gradini rivestiti in pietra e vano scala chiuso perimetralmente da tompagnatura in laterizio rifinita con intonaco e pittura chiara. Infissi esterni in legno, finestre e porte finestre (Cucina, Bagno, e delle due Camere da letto), con vetro singolo, di colore noce chiaro, con pessime caratteristiche di isolamento termico, aventi elementi di 26

27 oscuramento in avvolgibili di plastica senza schiuma; Infissi esterni in metallo, porte finestre (Sala e Camera da letto), con vetro singolo, con pessime caratteristiche di isolamento termico, aventi elementi di oscuramento in avvolgibili di plastica senza schiuma; Porte interne a battente in legno tamburato essenza noce; Pavimentazione in piastrelle di ceramica, con disegno di color chiaro, delle dimensioni di circa 20x20 cm, ad esclusione di due camere da letto e di parte del disimpegno, avente piastrelle del tipo granagliate, delle dimensioni di circa 30x30 cm ; Bagno pavimentato e rivestito con piastrelle in ceramica smaltata e dotato di wc, bidet, lavabo e box doccia; Cucina interamente rivestita con piastrelle in ceramica smaltata delle dimensioni di circa 15x15 cm; Elementi di finitura e pittura; l appartamento ha le pareti intonacate e trattate con pittura liscia, con gradazioni di colore che vanno dal bianco al giallo, a volte arricchite con elementi in gesso, i soffitti sono di colore bianco ad eccezione della cucina di colore giallo; in una delle camere da letto le pareti sono di color fuxia. Fanno eccezione le pareti e il soffitto del ripostiglio, come evidenziato nelle piante rilevate, dove non è presente la rifinitura d intonaco e la pitturazione della stessa. (v. allegato L) La produzione di acqua calda sanitaria è affidata ad un Boiler elettrico della Diana Boiler Modello DB30/2, posto a parete nel bagno, invece l impianto di riscaldamento non è presente nell unità 27

28 immobiliare, pertanto si rileva la sola esistenza di un camino nella sala da pranzo ed una stufa in cucina con canna fumaria sfociante sul terrazzo superiore; Impianto elettrico è realizzato sottotraccia, ma risulta di vetusta realizzazione; Impianto idrico e sanitario è realizzato sottotraccia, ma risulta di vetusta realizzazione; Impianto idrico e fognante allacciato a condutture e reti comunali. I locali tecnici, ad uso esclusivo dell appartamento, posti al secondo piano, hanno accesso diretto mediante scala di collegamento interna in c.a.; la struttura perimetrale è in blocchi di laterizio mista a mattoni pieni; il solaio di copertura è piano in latero-cemento con travetti precompressi e pignatte a vista; l intero vano è stato lasciato al grezzo senza rifiniture di nessun genere, non sono presenti neanche infissi interni ed esterni, ma soltanto pannellature di chiusura provvisorie. In detti locali tecnici, oltre due aperture finestrate come da progetto, è presente una apertura delle dimensioni di una porta, per l accesso diretto alla terrazza esterna piana praticabile delimitata da un muretto di parapetto in mattoni pieni di altezza 1,00 ml, la stessa è isolata mediante una guina impermeabilizzante, posata sul solaio di calpestio per evitare l infiltrazione d acqua all abitazione sottostante, per una superficie complessiva lorda di circa 96,10 mq; inoltre è presente una pensilina avente una struttura in travetti e pilastrini di metallo a sorreggere una copertura in pannelli di una porzione della terrazza 28

29 per una superficie di 55,20 mq. (vedi rassegna fotografica All. L). Le condizioni dell intero appartamento non sono di buon livello, più che altro non essendoci stati lavori di ammodernamento relativi alla manutenzione ordinaria e straordinaria, dalla data effettuazione dei lavori della concessione ad edificare degli anni 70, l immobile risulta vetusto e poco valorizzato, la considerazione è avvallata maggiormente dal fatto che alcuni vani dell appartamento stesso sono privi di rifiniture minime quali intonaco e pitturazione. (vedi rassegna fotografica All. L). 3.3 Stato di possesso degli immobili stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore (indicando, in tal caso, quale sia l utilizzo dell immobile: es. abitativo, lavorativo ecc.) o da terzi e, in tal caso, a che titolo; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato alcunché sino alla acquisizione dei su indicati elementi;. Dalle domande fatte alla ********** (parte debitrice) in sede di sopralluogo e dalle indagini effettuate sull immobile in questione, risulta al momento occupato da entrambi i coniugi ********** e il Sig. Stoico Vincenzo Giuseppe (marito della parte debitrice) come utilizzo abitativo del nucleo familiare. 3.4 Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che 29

30 saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli: Vincoli che resteranno a carico dell'acquirente: Ø domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso e in che stato) ed altre trascrizioni Dalle indagini svolte in merito agli immobili pignorati non risultano esservi domande giudiziali ed altre trascrizioni oltre quelle indicate al punto pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli (che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente). Ø atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura Dalle indagini svolte presso l Ufficio Tecnico del Comune di San Paolo di Civitate, non sono stati riscontrati atti di asservimento o cessioni di cubatura. Ø convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al Coniuge Ø altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.) Ø esistenza di un usufrutto Dalle indagini svolte in merito agli immobili pignorati, non risultano esservi convenzioni matrimoniali, né provvedimenti di assegnazione degli immobili a uso esclusivo di un coniuge, né esistenza di usufrutto o 30