TRIBUNALE DI VERONA Esecuzioni immobiliari

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1 dott. ing. Paolo Giandoso TRIBUNALE DI VERONA Esecuzioni immobiliari Esecuzione Immobiliare UNICREDIT SPA contro N.Gen.Rep. 101/15 Giudice Dr. Francesco FONTANA ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Ing. Paolo Giandoso Iscritto all'albo degli Ingegneri della provincia di Verona al N. 4285/ A Iscritto all'albo del Tribunale di Verona Via Donzelli no 45/ Colognola ai Colli (VR) Tel paologiandoso@gmail.com - PEC: giandoso.paolo@ingpec.eu C.F. GND PLA 73R28 L219L- P.!VA

2 Beni in Cerro Veronese (Verona) Via Marcello Carcereri, 18 Lotto Unico 1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Cerro Veronese (Verona) Via Marcello Carcereri n.18 Posto al piano primo, l'accesso al piano avviene da una scala interna di proprietà con la quale si sbarca in un poggiolo esterno attualmente verandato che porta all'ingresso. L'appartamento è composto da un ingresso che conduce ad un disimpegno che a sua volta distribuisce tutto l'appartamento: due camere, un bagno ed un soggiorno passante che porta in cucina, per una supetiicie lorda complessiv~c~j,glj~jli;ge~9jii, W\t:g<,kr a al Come spazi accessori sono presenti: due terrazzini di cui uno attualmente verandato per una superficie complessiva di circa 8,5 mq, Scala privata di accesso al piano con relativo sottoscala per una superficie complessiva di circa 7,6 mq Spazio sottotetto a cui si accede dal vano scala con una scala alla marinara. Foglio 4 mappale 9 subalterno 7, categoria A/3, classe 3, consistenza vani 5,5, posto al piano l, - rendita: Euro 312,46 B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di garage sito in Cerro Veronese (Verona) Via Marcello Carcereri Composto da un locale posto al piano seminterrato che sviluppa una supetiicie lorda complessiva di circa mq 16 Foglio 4 mappale 9 subalterno 5, categoria C6, classe 3, consistenza mq 16, Posto al piano Sl, - rendita; Euro 31,40. 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: Caratteristiche zone limitrofe: Collegamenti pubblici Km: centrale residenziale (normale) a traffico locale con parcheggi sufficienti Servizi della zona: Scuola materna (700 mi) Scuola elementare (500 mi) Scuola media (800 mi) Scuola superiore (assente) farmacie (media) municipio (500 rnl di distanza) negozi al dettaglio (media) La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria residenziali 1 agricole auidbus (100 mi) ferrovia (assente) 3 STATO DI POSSESSO: Risulta libero, non occupato dagli attuali proprietari. Giudice Dr. Carlo Vittorio Aliprandi 2 di 8

3 l Esecuzione Immobiliare n. 101/15 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico del!" acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni oregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e orow. d'assegnazione casa coniugale: Nessuno Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: a seguito dell'ordinanza comunale n.4 /2012 se non verrà prodotta la certificazione dell'impianto del gas l'appartamento potrà essere dichiarato inagibile. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da contratto di mutuo a favore di a firma di Notaio Cristiana CASCONE di Verona in data 29/03/2007 ai nn /8225 iscritto a Verona in data 17/04/2007 ai nn RG RP importo ipoteca: Euro ,00 Iscrizione (Attiva) derivante da Art. 77 Comma 1 DPR 602/73, intervenuta decorrenza termina ex art. 50 atto a favore di EQUITALIA Nomos Spa, contro 1/2 proprietà a firma di Equitalia Nomos Spa in data 17/06/2010 al n /122 iscritto a Verona in data 25/06/2010 ai nn RG 5465 RP importo ipoteca: Euro ,80 importo capitale; Euro , Pignoramenti: ficiale giudiziario di Verona a favore di in data 26/05/2015 al n trascritto a Verona in data i' /03/2015 ai nn RG 5902 RP Spese a carico della procedura per la cancellazione di vincoli ed oneri giuridici possono essere individuate con precisione solo a seguito della richiesta di estinzione presso l'agenzia delle entrate che provvederà ad individuare con esattezza il valore residuo d'ipoteca, ad oggi si può solo stimare l'importo che risulta essere pari a 623,00 Euro Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico-edilizia: Lo stato dei luoghi risulta conforme alle pratiche edilizie presentate tranne per la veranda realizzata in corrispondenza del terrazzino che funge da ballatoio di ingresso all'appartamento, che nelle pratiche edilizie risulta essere un terrazzo scoperto. Con l'ordinanza n.4 del 19/01/2012 il Comune di Cerro Veronese ord'1nava la messa in sicurezza dell'impianto di bombole a gas per uso domestico ed a produrre la relativa certificazione di conformità dell'impianto. Attualmente le opere si messa in sicurezza sono state realizzate ma non risulta depositata presso l'amministrazione comunale nessuna certificazione dell'impianto. Sarà quindi necessario produrre detta documentazione per evitare che l'appartamento venga reso inagibile. Il costo per la redazione di certificato di rispondenza è pari a 200,00 Euro La chiusura del terrazzino d'ingresso con infissi perimetrali ed elemento di copertura risulta essere difforme rispetto alle pratiche edilizie presentate. l'immobile è individuato della pianificazione 3 di 8

4 il urbanistica vigente in Zona Centro Storico (zona A2 per vecchio PRG), e l'intervento realizzato si configura come un aumento di cubatura dell'edificio. Dato l'inserimento dell'edificio all'interno del contesto del centro storico si ritiene opportuno prowedere alla rimozione di quanto realizzato in difformità con i titoli edilizi presentati, per dette opere di demolizione è prevista una spesa di 400,00 Euro. Conformità catastale: Lo stato dei luoghi risulta conforme agli elaborati catastali tranne per la veranda realizzata in corrispondenza del terrazzino che funge da ballatoio di ingresso all'appartamento, che catastalmente risulta essere un terrazzo scoperto. Si propone il ripristino dei luoghi come detto in precedenza. 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Totale 0,00 0,00 o 00 0,00 L'edificio risulta in Classe Energetica G come da Attestato di Prestazione Energetica redatto dal sottoscritto ed allegato alla presente. 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Proprietari dal 29/03/2007 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma del Notaio Cristiana Cascane in data 29/03/2007 ai nn /8224 trascritto a Verona in data 17/04/2007 ai nn RG RP 6.2 Precedenti proprietari: P.E. n. 11/62 Licenza di costruzione per la sopraelevazione di un fabbricato di civile abitazione edilizia rilasciata in data 03/05/1962, in data 1/3/1966 veniva rilasciato relativo certificato di abitabilità. P.E.n.125/77 Licenza di costruzione per la sopraelevazione di una soffitta da adibire a camera per Descrizione immobile A appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Cerro Veronese (Verona) Via Marcello Carcereri n.18 4 di 8

5 Posto al piano primo, l'accesso al piano avviene da una scala interna di proprietà con la quale si sbarca in un poggiolo esterno attualmente verandato che porta all'ingresso. L'appartamento è composto da un ingresso che conduce ad un disimpegno che a sua volta distribuisce tutto l'appartamento: due camere, un bagno ed un soggiorno passante che porta in cucina. Identificato al catasto fabbricati: partita NCEU di Cerro Veronese intestato a: Foglio 4 mappale 9 subalterno 7, categoria A/3, classe 3, consistenza da vani 5,5, posto al piano l, - rendita: Euro 312,46 Note: L'edificio è stato sopraelevato anteriormente ai primo settembre 1967 e successivamente ampliato. L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa m 2,70. Destinazione appartamento logge portici balconi parametro Valore coefficiente Reale/potenziale 84,00 1,00 7,60 0,40 8,40 0,36 100,00 Valore equivalente 84,00 3,04 3,00 90,04 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticale: materiale: muratura, Copertura: tipologia: a padiglione,. scale: tipologia: interna, ubicazione: interna, materiale: marmo, condizioni: buone. Componenti edilizie e costruttive: Manto dì copertura: materiale: tegole in cotto, Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente. protezione: doppio infisso condizioni: normali. Porta d'ingresso: tipologia: anta singola a battente. materiale: legno, Infissi interni: tipologia: a battente. materiale: legno,. Paviment. Interna materiale: piastrelle di grès ceramico, condizioni; buone. materiale: laminato plastico, condizioni; sufficienti. Paviment. Esterna materiale: piastrelle di grès ceramico, condizioni; buone. materiale: legno con vetro singolo materiale protezione: alluminio anodizzato condizioni: buone. condizioni: buone. Imoianti: Gas: Idrico: Elettrico: Termico: tipologia: passaggio nel sottotetto, alimentazione: bombole gpl, conformità: rispettoso delle vigenti normative, occorre predisporre certificato di conformità per il mantenimento dell'abitabilità dell'alloggio. tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale condizioni : buone, conformità: appare rispettoso delle vigenti normative ma non è stato reperito certificato di conformità. tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni : buone, conformità: appare rispettoso delle vigenti normative ma non è stato reperito certificato. tipologia: risulta privo di generatore, alimentazione: nessuna, 5 di 8

6 rete di distribuzione; tubi in rame, diffusori: termosifoni in ghisa. conformità: dovrà essere prodotto relativo certificato di conformità a seguito dell'installazione di una nuova caldaia. Accessori: Due terrazzini di cui uno attualmente verandato per una superficie complessiva di circa 8,5 mq, Scala interna privata di accesso al piano con relativo sottoscala per una superficie complessiva di circa 7,6 mq Spazio sottotetto a cui si accede dal vano scala con una scala alla marinara che occupa l'intera superficie dell'appartamento risulta comunque di non agevole accesso con un altezza massima pari a 1,7 mi. Descrizione immobile B garage di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di garage sito in Cerro Veronese (Verona) Via Marcello Carcereri Composto da un locale posto al piano seminterrato che sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 16 Identificato al catasto fabbricati partita NCEU di Cerro Veronese intestato a: Foglio 4 mappa le 9 subalterno 5, categoria C6, classe 3, consistenza mq 16, Posto al piano Sl, - rendita; Euro 31,40. Note: L'edificio è stato realizzato anteriormente ai primo settembre 1967 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 3,95 mi. garage Destinazione parametro Valore coefficiente Reale/potenziale 16 l 16,00 Valore equivalente 16,00 16,00 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticale: materiale: muratura, Copertura: tipologia: solaio laterocemento, Componenti edilizie e costruttive: Portone d'ingresso: tipologia: doppia anta a battente. materiale: ferro con specchiature in vetro, condizioni: scarse.. Paviment. Interna materiale: cemento lisciato, condizioni; normali. Impianti:. Elettrico tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: normali conformità: appare rispettoso delle vigenti normative non è stato reperito certificato di conformità. 6 di 8

7 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di Stima Per la determinazione del valore attuale commerciale dell'immobile è stato adottato un metodo di stima diretto basato sulla comparazione di beni analoghi reperibili sul mercato. Il valore sintetico è espresso in euro al metro quadro, tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione, dell'ubicazione del bene, della consistenza. 8.2 Fonti di informazione Catasto di Verona, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Verona, Ufficio tecnico di Verona, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Verona, Osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia del Territorio e stampa specializzata. 8.3 Valutazione corpi ID Immobile Superficie Valore unitario equivalente Euro/mq A appartamento Valore interno medio ponderale ID Immobile Superficie Valore unitario equivalente Euro/mq B garage Valore interno medio ponderale ID Immobile Superficie lorda Valore interno medio pondera le Valore diritto e quota A appartamento con terrazze. 100,00 B garage , , , , Adeguamenti e correzioni della stima Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Spese per ripristino dell'impianto di riscaldamento Oneri notarili e prowigioni mediatori carico dell'acquirente: 600, ,00 Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuno Giudizio di comoda divisibilità: non comodamente divisibile 8.5 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto di in cui si trova: Euro: ,00 7 di 8

8 . 1: l, 'J ~~ \ Esecuzione Immobiliare n. 101/15 9 RIEPILOGO LOTIO UNICO Descrizione sintetica del bene: Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Cerro Veronese (Verona) Via Marcello Carcereri n.18 Posto al piano primo, l'accesso al piano avviene da una scala interna di proprietà con la quale si sbarca in un poggiolo esterno attualmente verandato che porta all'ingresso. L'appartamento è composto da un ingresso che conduce ad un disimpegno che a sua volta distribuisce tutto l'appartamento: due camere, un bagno ed un soggiorno passante che porta in cucina, per una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa 84 mq. Come spazi accessori sono presenti: due terrazzini di cui uno attualmente verandato per una superficie complessiva di circa 8,5 mq, Scala privata di accesso al piano con relativo sottoscala per una superficie complessiva di circa 7,6 mq Spazio sottotetto a cui si accede dal vano scala con una scala alla marinara. Con garage sito in Cerro Veronese (Verona) Via Marcello Carcereri composto da un unico locale posto al piano seminterrato che sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 16. Dati Catastali attuali: Comune di Cerro Veronese, Catasto fabbricati al Foglio 4 mappale 9 subalterno 5, categoria C6, classe 3, consistenza mq 16, Posto al piano 51, - rendita; Euro 31,40. subalterno 7, categoria A/3, classe 3, consistenza vani 5,5, posto al piano 1, - rendita: Euro 312,46 Valore Complessivo: ,00 Verona il 20 Ottobre 2015 Elenco allegali: 1. Atto di provenienza 2. Documentazione fotografica 3. Documentazione catastale 4. Pratiche edilizie S. Ispezioni ipotecarie 6. Certificato contratti d'affitto 7. Attestato di prestazione energetica il perito Ing. Paolo Giandoso Pento: Ing. Paolo G1andoso 8 di 8