Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: contro:.. N Gen. Rep. 1664/2009 data udienza ex art. 569 c.p.c.: ore 9:20 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. GIUSEPPE FIENGO RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Arch. Luca Martignon Codice fiscale: MRTLGS62L15B300H Studio in: Via Carlo Fornara 1 - Milano Telefono: Fax: studiolucamartignon@yahoo.it Pec: martignon.12724@oamilano.it Pag. 1

2 INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: via Daniele Ricciarelli, 29 - Milano (Milano) Corpo: A Categoria: Abitazione di tipo economico [A3] Dati Catastali: foglio 378, particella 162, subalterno Stato di possesso Bene: via Daniele Ricciarelli, 29 - Milano (Milano) Corpo: A Possesso: Libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: via Daniele Ricciarelli, 29 - Milano (Milano) Corpo: A Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti Bene: via Daniele Ricciarelli, 29 - Milano (Milano) Corpo: A Creditori Iscritti:. 5. Comproprietari Beni: via Daniele Ricciarelli, 29 - Milano (Milano) Corpo: A 6. Misure Penali Comproprietari: Nessuno Beni: via Daniele Ricciarelli, 29 - Milano (Milano) Corpo: A Pag. 2

3 Misure Penali: NO Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n / Continuità delle trascrizioni Bene: via Daniele Ricciarelli, 29 - Milano (Milano) Corpo: A Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Bene: via Daniele Ricciarelli, 29 - Milano (Milano) Prezzo base d'asta del lotto pro quota : Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ,00 Prezzo base d'asta del lotto intero: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ,00 Pag. 3

4 Beni in Milano (Milano) Località/Frazione via Daniele Ricciarelli, 29 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n / IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. Abitazione di tipo economico [A3] sito in Milano (Milano) CAP: 20148, via Daniele Ricciarelli, 29 Quota e tipologia del diritto 1/2 di.. - Piena proprietà Cod. Fiscale:.. - Residenza:. - Stato Civile: Eventuali comproprietari: Nessuno Quota e tipologia del diritto 1/2 di. - Piena proprietà Cod. Fiscale: - Residenza: - Stato Civile: Eventuali comproprietari: Nessuno Note: Gli esecutati non risultano residenti in loco bensì in. come da doc. dell' Ufficio Anagrafe. Durante il sopralluogo il sig.. ha consegnato le chiavi al Custode Giudiziario. Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione:..( c.f. ) per 1/2;.. ( c.f. ) per 1/2., foglio 378, particella 162, subalterno 710, scheda catastale N del 09/06/2003, indirizzo via Daniele Ricciarelli, 29, piano T-S1, comune Milano, categoria A/3, classe 5, consistenza vani 3, superficie mq. 45,00, rendita Euro 480,30 Derivante da: Variazione del 09/11/2015 per inserimento in visura dei dati di superficie e da Variazione della destinazione del 09/06/2003 protocollo N da negozio ad abitazione ( N /2003 ). Confini: Da nord in senso orario: altra unità immobiliare; pianerottolo comune; altra unità immobiliare; via Ricciarelli. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Nella planimetria catastale, a differenza di quanto rilevato durante il sopralluogo, il soppalco è indicato con una superficie molto inferiore di quella reale. Non è indicata altresì una finestra prospiciente il cortile condominiale. Regolarizzabili mediante: Redazione Docfa e relativa planimetria catastale. Descrizione delle opere da sanare: Soppalco e finestra. Docfa e planimetria catastale: 350,00 Oneri Totali: 350,00 Pag. 4

5 2. DESCRIZIONE GENERALE ( QUARTIERE E ZONA ) : Quartiere ad alta densità abitativa in zona nord-ovest della città di Milano. Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: mista a traffico locale con parcheggi scarsi. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Sono presenti i principali servizi per la collettività. Caratteristiche zone limitrofe: miste Principali collegamenti pubblici: Sono presenti i principali collegamenti urbani ed extraurbani. 3. STATO DI POSSESSO: Libero da persone ma non da cose. Note: Durante il sopralluogo il sig. ha consegnato le chiavi al Custode Giudiziario. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: - Ipoteca volontaria attiva a favore di contro ; Derivante da: 176-Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario; Importo ipoteca: ,00; Importo capitale: ,00 ; a rogito di Notaio Roberta Crestetto in data 26/05/2004 ai nn /9801; Iscritto/trascritto a Milano 1 in data 01/06/2004 ai nn /8751. Pag. 5

6 - Ipoteca giudiziale attiva a favore..contro.; Derivante da: 0281-Decreto Ingiuntivo; Importo ipoteca: 6.458,16; Importo capitale: 5.369,00 ; Atto giudiziario in data 04/05/2009 al n ; Iscritto/trascritto a Milano 1 in data 07/08/2009 ai nn / Pignoramenti: - Pignoramento a favore. Contro..; Derivante da: 726-Pignoramento immobili ; Atto giudiziario in data 22/06/2009 al n iscritto/trascritto a Milano 1 in data 07/08/2009 ai nn / Altre trascrizioni: Nessuna Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna. 4.3 Misure Penali Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 3.000,00 euro Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 8.500,00 euro. Si sottolinea che il perito ha riportato i dati forniti dall'amministratore. Millesimi di proprietà: 14,31 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Attestazione Prestazione Energetica: Non presente 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: proprietario da ante ventennio al 16/07/1999. In forza di atto di compravendita trascritto a Milano 1, in data 08/02/1958, ai nn. 6988/5951. Titolare/Proprietario: ( c.f. ) proprietà per 1/5; ( c.f..) proprietà per 1/5;.. ( c.f...) proprietà per 1/5;. ( c.f...) proprietà per 1/5;. ( c.f. ) proprietà per 1/5. Pag. 6

7 Dal 16/07/1999 al 19/07/2000. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Pasquale Matarrese, in data 16/07/1999, al n ; trascritto a Milano 1, in data 23/07/1999, ai nn / Titolare/Proprietario: ( c.f.. ) proprietà 1/10;.. ( c.f. ) proprietà 1/10, dal 19/07/2000 al 26/05/2004. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Matarrese Pasquale, in data 19/07/2000, al n ; trascritto a Milano 1, in data 25/07/2000, ai nn / N.B.= IL sopracitato atto è riferito esclusivamente all acquisto della quota parte di. ( 1/5 ). Titolare/Proprietario:.. ( c.f..) proprietà 1/5;.. ( c.f. ) proprietà 1/5, dal 26/07/2001 al 26/05/2004. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Matarrese Pasquale, in data 26/07/2001, al n ; trascritto a Milano 1, in data 31/07/2001, ai nn / N.B.= IL sopracitato atto è riferito esclusivamente all acquisto della quota parte di.. ( 1/5 ) e. ( 1/5 ). N.B.= Si precisa che, a seguito delle transazioni sopra riportate, alla data del 26/07/2001 i sigg. ( c.f.. ); ROMANO ( c.f... ) risultarono proprietari per 1/2 ciascuno dell immobile staggito. Titolare/Proprietario:.. ( c.f... ) proprietà 1/2;..( c.f..) proprietà 1/2. dal 26/05/2004 ad oggi (attuali proprietari). In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Roberta Crestetto, in data 26/05/2004, ai nn /9800; trascritto a Milano 1, in data 01/06/2004, ai nn / N.B.= Dall esame della Relazione Notarile Ventennale si evidenzia come, a parere dello scrivente, in riferimento alla compravendita del 26/07/2001 non risulta corretta l attribuzione ai sigg.. della quota pari a 10/20 ( 1/2 ) anziché 2/5. Inoltre si sottolinea che il metodo adottato per il calcolo delle quote non risulta omogeneo nei vari passaggi. 7. PRATICHE EDILIZIE: Edificio realizzato anteriormente al 1 settembre NOTE: Dall'atto di compravendita si evince che successivamente all'ultimazione del fabbricato non sono state eseguite ulteriori opere inerenti le unità immobiliari staggite ad eccezione di modifiche interne riguardanti tra l'altro il cambio di destinazione d'uso da negozio ad abitazione, per le quali è stata inviata al Sindaco del Comune di Milano ai sensi dell'art della Legge 662/1996, Denuncia di inizio esecuzione opere edilizie e comunicazione con relazione tecnica di asseverazione in data 11 giugno 2002 N Conformità edilizia: Abitazione di tipo economico [A3] Si dichiara la conformità edilizia Pag. 7

8 7.2 Conformità urbanistica: Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n / 2009 Abitazione di tipo economico [A3] Strumento urbanistico Approvato: Non specificato In forza della delibera: del 21/11/2012 Zona omogenea: ADR - Ambiti contraddistinti da un disegno urbanistico riconoscibile - tessuti urbani ad Impianto A- perto Norme tecniche di attuazione: Art insieme urbani unitari - Art Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Note sulla conformità: NO NO NO SI Si dichiara la conformità urbanistica. Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al punto A Appartamento posto al piano terra composto da un locale oltre servizio igienico con annesso ripostigliosoppalco ( non strutturale ) collegato da una scala interna. Inoltre vano cantina posto al piano seminterrato. 1. Quota e tipologia del diritto 1/2 di.- Piena proprietà Cod. Fiscale: - Residenza:.. - Stato Civile:.. Eventuali comproprietari: Nessuno 2. Quota e tipologia del diritto 1/2 di.- Piena proprietà Cod. Fiscale:. - Residenza: - Stato Civile:. Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq. 46,00 E' posto al piano: T-S1 L'edificio è stato costruito Anteriormente al 1 settembre 1967 Ha un'altezza utile interna di circa m. 3,90 ( 2,30 sotto il soppalco e 1,60 al di sopra ) L'intero fabbricato è composto da n. 8 piani complessivi di cui fuori terra n. 7 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: sufficiente Pag. 8

9 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Copertura tipologia: a falde materiale: Non verificabile condizioni: Non verificabili. Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: ante a battente e fissi materiale: alluminio e vetro protezione: serranda materiale protezione: ferro condizioni: buone Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti Manto di copertura materiale: tegole in cotto coibentazione: Non rilevata condizioni: non verificate Pareti esterne materiale: a doppia fodera coibentazione: Non verificabile rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica condizioni: sufficienti Plafoni materiale: stabilitura condizioni: scarse Portone di ingresso Rivestimento Impianti: Antenna collettiva Citofonico Elettrico tipologia: anta singola a battente materiale: ferro e legno tamburato accessori: blindato condizioni: buone - Note: La descrizione è riferita al portoncino di primo accesso all'unità immobiliare, posizionato arretrato rispetto al filo esterno del fabbricato, all'interno di una sorta di bussola d'ingresso. ubicazione: bagno materiale: piastrelle in ceramica condizioni: sufficienti - Note: E' altresì presente un rivestimento in materiale ceramico del pannello frontale dell'angolo cottura. tipologia: rettilinea condizioni: non è stato possibile verificarle conformità: Non è stato possibile verificarla - Note: L'unità immobiliare non è al momento collegata all'antenna centralizzata. tipologia: audio condizioni: sufficienti conformità: Non è stato possibile accertarla. tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: sufficienti conformità: Non è stato possibile verificarla. Pag. 9

10 Fognatura Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n / 2009 tipologia: Non verificabile rete di smaltimento: tubi in PVC e gres recapito: collettore o rete comunale ispezionabilità : Non rilevata condizioni: funzionante conformità: Non è stato possibile accertarla. Gas tipologia: con tubazioni a vista alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in rame condizioni: Non verificate conformità: Non è stato possibile verificarla. Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: con autoclave rete di distribuzione: tubi in ferro zincato condizioni: funzionante conformità: Non è stato possibile verificarla. Telefonico tipologia: sottotraccia centralino: assente condizioni: Non funzionante conformità: Non è stato possibile verificarla. - Note: Esiste la sola predisposizione Termico tipologia: centralizzato alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in ferro diffusori: termosifoni in ghisa condizioni: Non funzionante conformità: Non è stato possibile verificarla. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Residenziale sup lorda di pavimento Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Coeff. Superficie equivalente Mq. 46,00 1,00 Mq. 46,00 Mq. 46,00 Mq. 46,00 Accessori A 1. Cantina posto al piano S1 composto da unico vano - Sviluppa una superficie complessiva di 6,00 mq Valore a corpo: ,00 A 2. soppalco posto al piano Terreno composto da unico ambiente - Sviluppa una superficie complessiva di 23,90 mq Valore a corpo: ,00 Note: Soppalco non strutturale direttamente collegato al monolocale ad uso abitazione per mezzo di scala di comunicazione interna. Pag. 10

11 Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Impianto non a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento. Tipologia di impianto: centralizzato Stato impianto: non funzionante Impianto non a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità. Condizionamento e climatizzazione: Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Non Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Non esiste certificato prevenzione incendi. Scarichi: Non esistono scarichi potenzialmente pericolosi. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il criterio di stima si è basato sulla media ponderale dei valori espressi dagli indicatori correntemente assunti dall'agenzia delle Entrate nella determinazione della stima degli immobili, ovverosia; mercato immobiliare telematico riferito ad unità con caratteristiche simili a quella in e- same ed osservatorio del mercato immobiliare a cura dell'agenzia del territorio. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano; Pag. 11

12 Uffici del registro di Milano; Ufficio tecnico di Milano; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Milano ed osservatorio del mercato immobiliare dati relativi al secondo semestre Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.):./mq , Valutazione corpi: A. Abitazione di tipo economico [A3] con annesso Cantina, con annesso soppalco Stima sintetica a vista dell'intero corpo Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Residenziale Mq.46, , ,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo ,00 Valore corpo ,00 Valore Accessori ,00 Valore complessivo intero ,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale A Abitazione di tipo economico [A3] con annesso Cantina e soppalco 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Valore diritto e quota Mq. 46, , ,00 Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% ) Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale (. 350,00/2 ): 2.610,00 0,00 0,00 175,00 Pag. 12

13 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0, Prezzo base d'asta del lotto pro quota : Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": , , Prezzo base d'asta del lotto intero: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ,00 Data generazione: L'Esperto alla stima Arch. Luca Martignon Pag. 13

14 ALLEGATI: Pag. 14