TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA

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1 Via San Mamolo Bologna tel/fax cell a.stefa14@gmail.com TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da n.307/14 R.G.Es. LOTTO 1 Creditore procedente contro Esecutato * * * PREMESSA La scrivente ha espletato le seguenti operazioni preliminari: - presa visione della documentazione agli atti, verificandone contestualmente la completezza, - visure catastali presso l Agenzia delle Entrate competente, - richiesta di copia dell atto di compravendita al Notaio - - -, - ricerca dei precedenti edilizi presso l Ufficio Tecnico del Comune di Monghidoro, - accertamenti e operazioni di rilievo in loco. Si espone quindi quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Atto di pignoramento a favore di Banca Popolare dell Emilia Romagna, con sede in Modena, trascritto a Bologna in data al Reg. part. n e Reg. gen. n , sono stati pignorati i seguenti immobili: Pag.1 di 16

2 1) porzione di villetta a schiera, in Comune di Monghidoro (BO), località Palazza, via Idice n. 12/4, costituita da un appartamento al piano terreno, composto da ingresso, soggiorno con angolo cottura, bagno, disimpegno, due camere, con sottostante vano tecnico al sotterraneo, con vano di autorimessa al piano terra e giardino di pertinenza, il tutto così distinto al Catasto Fabbricati: Foglio 31 - Mappale 27 Sub. 23 cat. A/3 cl. 2 - consistenza 4 vani R.C. 227,24 euro, Foglio 31 - Mappale 27 Sub. 22 cat. C/6 cl mq R.C. 44,31 euro, Foglio 31 - Mappale 27 Sub mq area urbana, Foglio 31 - Mappale 30 Sub mq area urbana, Foglio 31 - Mappale 27 Sub mq area urbana, con i relativi diritti di comproprietà; 2) porzione di villetta a schiera, in Comune di Monghidoro (BO), località Palazza, via Idice n. 12/4, costituita da un appartamento al primo piano, composto da scala di accesso, terrazza, soggiorno con angolo cottura, bagno, disimpegno, due camere, balcone, con vano di autorimessa al piano terra, il tutto così distinto al Catasto Fabbricati: Foglio 31 - Mappale 27 Sub. 24 cat. A/3 cl. 2 - consistenza 4 vani R.C. 227,24 euro, Foglio 31 - Mappale 27 Sub. 21 cat. C/6 cl mq R.C. 44,31 euro, Pag.2 di 16

3 con i relativi diritti di comproprietà. Tali immobili sono identificati nella predetta Nota di trascrizione come segue: Monghidoro - Foglio 31 - Particella 27 Sub. 23 cat. A/3 - consistenza 4 vani via Idice n. 12, p.t.; Monghidoro - Foglio 31 - Particella 27 Sub. 22 cat. C/6 - consistenza 11 mq via Idice n. 12, p.t; Monghidoro - Foglio 31 - Particella 27 Sub. 24 cat. A/3 - consistenza 4 vani via Idice n. 12, p.1; Monghidoro - Foglio 31 - Particella 27 Sub. 21 cat. C/6 - consistenza 11 mq via Idice n. 12, p.t; Monghidoro - Foglio 31 - Particella 27 Sub. 29 cat. C/0 - consistenza 61 mq via Idice n. 12, p.t; Monghidoro - Foglio 31 - Particella 27 Sub. 30 cat. C/0 - consistenza 652 mq via Idice n.12, p.t; Monghidoro - Foglio 31 - Particella 27 Sub. 32 cat. C/0 - consistenza 215 mq via Idice n. 12, p T. Si dispone la vendita in due lotti. LOTTO 1 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Porzione di fabbricato, sito in Monghidoro (BO), località Palazza, via Idice n. 12/4, costituita da appartamento indipendente al piano terra di villetta a schiera di due piani, annessa autorimessa e tre aree urbane in proprietà esclusiva. Pag.3 di 16

4 L alloggio è costituito da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, due camere, bagno, per complessivi 68 mq commerciali. L autorimessa ha superficie di circa 11 mq. I tre appezzamenti di terreno annessi si estendono complessivamente per 928 mq. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio e catastale a carico dell aggiudicatario. Immobile venduto con garanzia di conformità degli impianti. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto della presente stima, a seguito di mia istanza per la correzione della toponomastica, risultano allibrati al Catasto Fabbricati del comune di Monghidoro, intestati a ESECUTATA proprietà per 1/1, come segue: Fog. Part. Sub Indirizzo Z.C. Cat. Cl Cons Sup. Cat. R.C Via Idice n. 12/4, p. T 1 A/3 2 4 vani 68 mq 227, Via Idice n. 12/4, p. T 1 C/ mq 11 mq 44, Via Idice n. 12/4, p. T 1 Area 61 mq urbana Via Idice n. 12/4, p. T 1 Area 652 mq urbana Via Idice n. 12/4, p. T 1 Area 215 mq urbana L Immobile insiste su terreno distinto al Catasto Terreni di detto Pag.4 di 16

5 Comune al Foglio 31 particella 27 Ente Urbano di 3699 mq, in seguito a frazionamento del , prot. n. BO Tale particella individua l area di sedime del fabbricato, includendo i Sub. dal n. 1 al n. 49. Si evidenzia che dalla visura storica al Catasto Fabbricati relativa ai Sub. 29, 30 e 32 risulta errata indicazione dell intestatario precedente l esecutata. Con riferimento all art.19 della Legge n.122/2010 (di conversione del D.L. n.78/2010), si rileva che le planimetrie catastali dell appartamento e dell autorimessa, presentate in data , corrispondono allo stato dei luoghi. La base imponibile a fini I.M.U., risulta di ,40. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento concordano ad eccezione del numero civico che, come è già sottolineato, è stato corretto nella visura catastale. Pag.5 di 16

6 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITÙ Nell atto di provenienza dei beni, si precisa che è compresa la comproprietà di tutto ciò e quanto è di uso e servizio comune per legge, per destinazione e per titolidi provenienza ed in particolare la comproprietà sopra le strisce di terreno adibite a strada (Sub. 9 e Sub. 19). VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore degli immobili. CONFINI In confine con ragioni comuni, beni terzi, salvo altri più precisi e recenti confini. PROPRIETÀ Gli immobili appartengono in piena proprietà all esecutato. PROVENIENZA DEL BENE L esecutata ha acquistato gli immobili in parola con scrittura privata autenticata nelle firme dal Notaio in data Repertorio n , Fascicolo n , trascritto a Bologna il al n del Registro Particolare. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell atto di provenienza, l esecutata ha dichiarato di essere nubile. Pag.6 di 16

7 ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili in parola gravano le formalità indicate nella relazione notarile agli atti e che, di seguito, si sintetizzano. Vincoli ed oneri che resteranno a carico dell acquirente: nessuno. Vincoli ed oneri che saranno cancellati a cura della procedura: ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data al n del Registro Particolare; ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data al n del Registro Particolare; ipoteca legale iscritta a Bologna in data al n del Registro Particolare; pignoramento trascritto a Bologna in data al n del Registro Particolare. REGIME FISCALE La vendita degli immobili è soggetta all'imposta di Registro, oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale, come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Monghidoro e dalla consultazione del Sistema informativo territoriale del Comune stesso, risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il vigente Piano Strutturale Comunale, adottato con delibera del C.C. n. 15 del , e il Regolamento Edilizio Urbanistico Pag.7 di 16

8 approvato con delibera del C.C. n. 27 del , gli immobili in oggetto ricadono in Ambiti urbani consolidati CON2. Tale ambito è normato dall art.12 delle Norme di P.S.C. e dall art. 17 delle norme R.U.E. Dalla cartografia di P.S.C. si evince, inoltre, che l area ricade in fascia di tutela fluviale, zona regolamentata dall art. 24 delle Norme di P.S.C. e dall art. 10 delle norme R.U.E., ed è soggetta a vincolo idrogeologico. Le norme citate non contengono prescrizioni particolari influenti sul valore dell immobile. REGOLARITÀ EDILIZIA Nell atto di provenienza, congruentemente, è dichiarato che la costruzione degli immobili in oggetto è avvenuta in base a concessione edilizia rilasciata il 13 settembre 1994 prot. n. 160; varianti in data 7 luglio 1995 prot. n. 1995; 24 maggio 2001 prot. n. 2632; che successivamente non sono state eseguite opere soggette ad autorizzazioni, licenze o concessioni, che non sono stati adottati provvedimenti sanzionatori e che pertanto non sussistono i presupposti per i quali si sia resa necessaria la procedura di sanatoria di cui alla legge stessa. Il complesso di quattro villette a schiera di cui fanno parte gli immobili in oggetto è stato edificato in forza dei seguenti atti autorizzativi rilasciati dal Comune di Monghidoro: Concessione edilizia n.703/94 - Prot. n.160, rilasciata in data , con la prescrizione di installare caldaie a Pag.8 di 16

9 combustione stagna del tipo C ai sensi del D.P.R. 412/93; Variante n. 703/V/95 - Prot. n.1995/95, rilasciata in data , con la prescrizione per i muri di contenimento di seguire l andamento naturale del terreno e di essere realizzati o rivestiti in pietra naturale; In data 10/05/2001 è stata richiesta Concessione edilizia in sanatoria con atto Prot. n e Il Comune ha risposto con comunicazione Prot. n del asserendo che le modifiche evidenziate rientrano nelle tolleranze previste dagli strumenti urbanistici e che pertanto si ritiene non costituiscano abuso edilizio. In data , Prot. n.5245, è stata rilasciata la Convalida del certificato di conformità e agibilità n. 195/2010. In occasione del sopralluogo si è accertata la presenza di difformità, presumibilmente esistenti dal momento dell edificazione: - maggior lunghezza dell autorimessa; - difformità delle misure lineari di alcune stanze all interno dell abitazione che rientrano nella tolleranza del 2% e che, ai sensi dell art. 76 del Regolamento Edilizio Comunale, non costituiscono pertanto abusivismo; - alcune riseghe di tramezzi e impianti, varianti che si reputano irrilevanti. Per quanto riguarda la difformità della misura dell autorimessa, 5,00 m in luogo dei 4,90 m indicati nella richiesta di Concessione in sanatoria del 2001, si evidenzia che nell eleborato grafico della Pag.9 di 16

10 Concessione precedente, tale misura era pari a 5,00 m. Si ritiene pertanto che quanto indicato nella Concessione del 2001 contenga un errore di misurazione. Le altre difformità delle misure lineari, come già scritto, sono contenute entro la tolleranza costruttiva. Si ritiene quindi che l immobile sia sostanzialmente conforme allo stato legittimo. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L appartamento è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato da - - -, a firma Per quanto riguarda l autorimessa (M. 27/22), si dichiara che non necessita di Attestato di Prestazione Energetica in quanto trattasi di immobile il cui uso standard non prevede impieghi energetici, ai sensi dell Allegato 6 comma 1 della D.G.R. n.1366 del STATO DI OCCUPAZIONE L immobile è occupato dall esecutato. Pag.10 di 16

11 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Gli immobili pignorati si trovano in località Palazza di Monghidoro, a circa 7 km dal capoluogo, in via Idice 12/4. Si tratta di un appartamento al piano terra in villetta a schiera di testata, annessa autorimessa di 11 mq e tre aree cortilive di pertinenza in proprietà esclusiva che si estendono complessivamente per 928 mq. Il lotto di terreno su cui insiste l immobile ha due possibilità di accesso: da via Idice (a monte) o da via Campeggio (a valle). L appartamento al piano terra, di complessivi 68 mq commerciali, è costituito da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, due camere, bagno,. L altezza utile è di 2,70 m. L accesso avviene dall area cortiliva antistante (M. 30), in proprietà esclusiva, a fianco del garage. Le aree esterne di proprietà non sono recintate, ma chiaramente identificabile dalla pavimentazione e dalla morfologia della porzione di giardino incluso. Le facciate sono intonacate e tinteggiate. Struttura. Il fabbricato ha struttura portante in muratura. I solai sono in latero-cemento, così come il coperto, a quattro falde, nel cui sporto sono stati inseriti falsi travetti in legno. Finiture. Tutti i pavimenti dell alloggio sono in piastrelle di ceramica, così come i rivestimenti delle pareti del bagno. Le altre pareti sono intonacate e tinteggiate. Le porte interne sono in legno tamburato. Gli infissi esterni sono in legno con vetrocamera e scuri, sempre in legno. La porta di ingresso Pag.11 di 16

12 è vetrata, con cancelletto di sicurezza in ferro e scuri esterni. Impianti. L alloggio ha riscaldamento autonomo. E presente sia una caldaia a camera stagna che una vecchia stufa, entrambe poste all ingresso del soggiorno. I termosifoni sono in acciaio. L'impianto elettrico si sviluppa sottotraccia. CONFORMITÀ IMPIANTI E stato reperito il certificato di conformità del 2010 dell impianto a gas, che però si riferisce solo alla caldaia a camera stagna. L altra stufa è probabilmente stata installata in seguito dall attuale proprietaria e, a riguardo, non si è reperita alcuna documentazione. L impianto elettrico è a norma, con dichiarazione di conformità del CONSISTENZA COMMERCIALE In base alle regole dettate dal D.P.R. 138/98 (Allegato 2), la superficie commerciale di un immobile a destinazione residenziale è determinata considerando: la superficie lorda dell appartamento, data dalla somma della superficie dei locali principali e accessori diretti con la superficie dei muri interni e perimetrali non in confine con altre u.i., fino a uno spessore massimo di 50 cm; il 50% della superficie della superficie dei muri in confine con altre unità immobiliari, fino a uno spessore massimo di 25 cm; il 50% della superficie dell autorimessa; le superfici pertinenziali di terreno, sono computate al 10% fino a Pag.12 di 16

13 concorrere con la superficie complessiva dell alloggio, al 2% per la rimanente. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. comm Alloggio P.T. 68 1,00 68 Autorimessa 11 0,50 5,50 Corte esterna 68 0,10 6,80 Corte esterna 860 0,02 17,20 97,50 Arrotondando, risulta una superficie commerciale di 97 m 2. STIMA DEL BENE PROCEDURA DI STIMA E RICERCHE DI MERCATO Il valore unitario adottato è l espressione sintetica di una serie di analisi incentrate sulla ricerca del più probabile valore di mercato da attribuire al bene in esame, rilevando nella libera contrattazione le quotazioni di un campione di immobili simili a quello in oggetto per quanto riguarda: - ubicazione - destinazione d uso - superficie - stato di manutenzione e livello delle finiture Pag.13 di 16

14 - stato di locazione Tale ricerca è stata effettuata mediante consultazione degli operatori del settore e delle banche dati di altre fonti informative (Agenzia delle Entrate, O.M.I.). Si è proceduto quindi per comparazione, tenendo conto delle differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima ed effettuando quindi un processo di correzione. Tale valutazione è da considerarsi effettuata a corpo. Come già precedentemente scritto, trattasi di fabbricato residenziale, sito in Comune di Monghidoro, località Palazza. L appartamento presenta una qualità medio-bassa delle finiture. Attualmente, in zona le unità immobiliari appartenenti a fabbricati residenziali di taglio analogo, di livello qualitativo analogo (economico) e di vetustà analoga sono offerte in vendita fra i 400 e i 500 euro a metro quadrato commerciale. L Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio, con riferimento al secondo semestre del 2015 per il Comune Di Monghidoro, zona agricola di collina, per abitazioni di tipo economico di stato conservativo basso, indica i seguenti valori di mercato: - minimo /m massimo /m VALUTAZIONE Tenendo conto del momento storico, con lunghi tempi di permanenza degli immobili sul mercato, dell ubicazione del bene in oggetto, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di Pag.14 di 16

15 diritto in cui attualmente si trova, degli oneri connessi alla regolarizzazione edilizia, si ritiene ragionevole assumere un valore pari a 500 euro/m 2 di superficie commerciale. Tale valore unitario incorpora l incidenza dello stato d uso e di manutenzione dell immobile. 500 euro/m 2 x 97 m 2 = euro La sottoscritta ritiene quindi di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, arrotondando, pari a: valore commerciale: euro ,00 (euro quarantanovemila/00). Tale valore necessita di una riduzione per tenere conto delle particolari condizioni di vendita connesse alla procedura esecutiva: tempi di vendita inferiori a quelli del libero mercato, nessun margine di trattativa sul prezzo fissato, mancanza di garanzia per vizi della cosa (art.2922 c.c.). Si ritiene quindi opportuno applicare al valore commerciale sopra stimato una riduzione percentuale di circa il 35%. Arrotondando, il prezzo proposto per la vendita risulta: VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro trentunomila/00) Con osservanza Bologna, lì 28 aprile 2016 IL C.T.U. Ing. Alessandra Stefanuto Pag.15 di 16

16 ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa 2. Visura Catasto Fabbricati e Terreni, per nominativo, in data Visura storica CF 4. Visura Catasto Terreni 5. Planimetria catastale 6. Elaborato planimetrico 7. Atto Notaio in data Rep Estratto cartografico RUE e PSC 9. Precedenti edilizi 10. Stampa file A10_RGE L1_ PIANTE 11. Documentazione fotografica 12. Copia relazione notarile 13. Verbale di primo accesso all immobile 14. Autocertificazione di residenza 15. A.P.E. 16. Certificati di conformità degli impianti Pag.16 di 16