TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA

Transcript

1 Via San Mamolo Bologna tel/fax cell TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore procedente contro n.203/14 R.G.Es. LOTTO UNICO Udienza: ore 09:10 Esecutato * * * PREMESSA La scrivente ha espletato le seguenti operazioni preliminari: - presa visione della documentazione agli atti, verificandone contestualmente la completezza, - visure catastali presso l Agenzia delle Entrate competente, - richiesta di copia dell atto di compravendita all Archivio notarile di Bologna, - ricerca dei precedenti edilizi presso l Ufficio Tecnico del Comune di Valsamoggia, - accertamenti e operazioni di rilievo in loco. Si espone quindi quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Atto di pignoramento a favore del creditore procedente, trascritto a Bologna in data al Reg. part. n e Reg. gen. n. 9120, è stata pignorata la piena proprietà per intero di immobile sito Pag.1 di 15

2 in Comune di Bazzano (BO), via Termanini n. 72, distinto al N.C.E.U. di detto Comune al Foglio 15, Particella 220, Sub. 9, Cat. A/4, vani 4. Tali immobile è identificato nella predetta Nota di trascrizione come segue: Bazzano (BO) - Foglio 15 - Particella 220 Subalterno 9 cat. A/4 - consistenza 4 vani via Termanini n. 72 Si dispone la vendita in un lotto unico. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Appartamento al secondo e ultimo piano e annessa cantina al piano seminterrato in Comune di Valsamoggia (BO), località Bazzano, via Carlo Termanini n. 72, int. 5. L alloggio è costituito da ingresso, cucina abitabile, due camere da letto e bagno, per complessivi 51 mq commerciali, oltre ad un balcone di 4,70 mq. La cantina ha superficie di 11 mq ca. Immobile venduto senza garanzia di conformità degli impianti, con oneri e spese di adeguamento a carico dell aggiudicatario. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio e catastale a carico dell aggiudicatario. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto della presente stima, risultano allibrati al Catasto Fabbricati del comune di Valsamoggia, Sezione di Bazzano, intestati all esecutato proprietà per 1/1 in regime di separazione dei Pag.2 di 15

3 beni, come segue: Fog. Part. Sub. Indirizzo Cat. Cl. Cons. Sup. Cat. R.C Via Carlo Termanini n. 72, p.2-s1 mq A/4 2 4 vani 55 escl. aree scop.: ,07 Si precisa che il Comune di Valsamoggia viene istituito in data dalla fusione di cinque Comuni, fra cui Bazzano. L immobile è stato oggetto di denuncia di variazione Prot. n. A /1999 del 18/01/1999 per diversa distribuzione degli spazi interni ristrutturazione, a cui corrisponde planimetria catastale Prot. n Il fabbricato insiste su terreno distinto al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 15 particella 220 Ente urbano di m² 280. Con riferimento all art.19 della Legge n.122/2010 (di conversione del D.L. n.78/2010), si rileva che la planimetria catastale dell appartamento corrisponde allo stato dei luoghi. Per quanto riguarda la cantina, questa differisce dalla planimetria catastale per la maggior ampiezza del vano porta. L aggiornamento della planimetria catastale è a carico dell aggiudicatario dell immobile. In occasione del sopralluogo è emerso che l esecutato utilizza la cantina annessa all appartamento adiacente (Sub. 7), il cui proprietario occupa la cantina abbinata all alloggio pignorato, così come rivelano le planimetrie catastali relative ai due immobili. Pag.3 di 15

4 La base imponibile a fini I.M.U., risulta di ,76. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento concordano. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITÙ Il bene in parola fa parte di un fabbricato residenziale, in aggregato edilizio, composto da cinque abitazioni (uno al piano terra, due al primo piano e due al secondo piano), oltre alle annesse cantine al piano seminterrato. Le parti comuni sono quelle usuali per fabbricati di analoga tipologia, tali per legge o per destinazione: il vano scale, la soffitta, accessibile da una botola posta nel vano scale, e i disimpegni delle cantine al piano seminterrato. Nell atto di provenienza dei beni si precisa che è compresa nella vendita la proporzionale comproprietà condominiale delle parti comuni dello stabile tali per legge, destinazione o titolo. Il condominio non è formalmente costituito. Attualmente una condomina si occupa dei pagamenti delle bollette delle utenze di luce elettrica e acqua condominiale, facendosi rimborsare le spese il cui importo è di circa 100/annui da dividere fra i cinque condomini. Le pulizie delle scale vengono eseguite a turno dai condomini. Le quote relative all esecutato ad oggi risultano puntualmente pagate. Pag.4 di 15

5 VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore degli immobili. CONFINI L alloggio confina con vano scala comune, mura perimetrali, salvo altri più precisi e recenti confini. PROPRIETÀ Gli immobili appartengono in piena proprietà all esecutato. PROVENIENZA DEL BENE L esecutato ha acquistato gli immobili in parola con scrittura privata autenticata nelle firme dal Notaio _ in data Repertorio n , Raccolta n , trascritto a Bologna il all art Si sottolinea che nella Relazione Notarile a firma del Dott., nell ambito della ricognizione storica-ventennale dell immobile, è erroneamente indicato il passaggio di proprietà in data a. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell atto di provenienza, l esecutato ha dichiarato di essere coniugato in regime di separazione dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili in parola gravano le formalità indicate nella relazione notarile agli atti e che, di seguito, si sintetizzano. Vincoli ed oneri che resteranno a carico dell acquirente: nessuno. Vincoli ed oneri che saranno cancellati a cura della procedura: Pag.5 di 15

6 ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data al n.6028 part. e n Gen; ipoteca legale iscritta a Bologna in data al n part. e n Gen; ipoteca legale iscritta a Bologna in data al n part. e n Gen; pignoramento trascritto a Bologna in data all art.6848, in favore del creditore procedente. REGIME FISCALE La vendita degli immobili è soggetta all'imposta di Registro, oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale, come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Valsamoggia, e dalla consultazione del Sistema informativo territoriale del Comune stesso, risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il Regolamento Edilizio Urbanistico Edilizio dei comuni dell area bazzanese, adottato con delibera del C.C. n. 17 del e il vigente Piano Strutturale Comunale, adottato con delibera del C.C. n. 16 del 25/03/2013, l immobile in oggetto ricade nell ambito sistema insediativo storico CS, centri di antica formazione (art e del R.U.E. e art P.S.C.), classificato come Edifici accentrati o sparsi di pregio storico- Pag.6 di 15

7 culturale e testimoniale (art del R.U.E.), per i quali sono vigenti le prescrizioni del Piano Particolareggiato vigenti (art. 6.7 comma 5 del P.S.C. e art comma 2 del RUE). Dalla cartografia di P.S.C. relativa ai vincoli e tutele connessi al sistema idrogeologico, si evince, inoltre, che l area ricade in zona di protezione delle acque sotterranee (art e 2.25 PSC) terrazzi alluvionali e Aree caratterizzate da ricarica indiretta della falda (settore B). Le norme citate non contengono prescrizioni particolari influenti sul valore dell immobile. REGOLARITÀ EDILIZIA Nell atto originario, il venditore dichiara che la costruzione dell edificio di cui è parte la porzione in contratto è stata iniziata anteriormente alla data del 1 settembre 1967, che è stata rilasciata concessione edilizia in data 7 dicembre 1994 prot e che successivamente non sono state eseguite nell immobile stesso altre opere o varianti soggette ad autorizzazione o concessione in sanatoria, permesso di costruzione o permesso in sanatoria o denuncia di inizio attività di cui all art. 22 comma 3 Dlg.vo 27 dicembre 2002 n. 301 e che riguardo al medesimo non sono stati adottati provvedimenti sanzionatori di cui all art. 41 della legge 28/2/1985 n. 47. Presso l'ufficio Tecnico del Comune di Valsamoggia, è stato possibile reperire la Concessione Edilizia Prot. 9543, rilasciata in data 7 dicembre 1994, a nome di, per la costruzione di Pag.7 di 15

8 un terrazzo sul fronte che affaccia su via Zanasi. In occasione del sopralluogo si è accertata la conformità edilizia dell appartamento allo stato legittimo. Sussiste solo un irrilevante scostamento, di pochi cm, di alcune misure, ritenuto trascurabile ai fini del giudizio di conformità in quanto ricadenti nelle tolleranze costruttive indicate nell art. 8.6 dell Allegato 2 al R.U.E. Per quanto riguarda la cantina, non essendo rappresentata negli elaborati grafici della concessione, si fa riferimento alla planimetria catastale presentata in data Si è rilevata una maggior ampiezza del vano porta rispetto a quanto indicato nella suddetta planimetria. L edificio non risulta dotato di attestazione della conformità edilizia ed agibilità. La regolarizzazione edilizia dell immobile è a carico dell aggiudicatario dello stesso. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L appartamento è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data da, a firma, valevole sino al Nel predetto certificato si attesta che l appartamento è posto in Classe Energetica G. STATO DI OCCUPAZIONE L unità immobiliare è libera. Pag.8 di 15

9 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il fabbricato, di cui l immobile pignorato fa parte, si trova nel centro storico di Bazzano, in via Termanini 72. Il fronte retrostante affaccia su via Zanasi. Si tratta di un edificio in aggregato, di due piani fuori terra, complessivamente di cinque unità immobiliari, a destinazione residenziale, e le annesse cantine al piano seminterrato. All edificio si accede dall ingresso comune su via Termanini, protetto dalla strada mediante un marciapiede pedonale. Le facciate sono intonacate e tinteggiate. All appartamento in oggetto, al secondo piano, si accede dalla scala interna comune. Non è presente ascensore. Struttura. Il fabbricato ha struttura portante in muratura di mattoni pieni e solai in latero-cemento. Il coperto è a due falde inclinate, in legno. L alloggio pignorato è composto da ingresso, due camere doppie (sul fronte) cucina abitabile ed un bagno sul retro (per complessivi circa 51 mq commerciali), oltre ad un terrazzo di 4,70 mq, accessibile dalla cucina. L altezza interna segue la pendenza del tetto, con valore minimo di m 2,37 in corrispondenza delle facciate e un massimo di circa m La cantina annessa, al piano seminterrato, ha superficie di circa 11 mq ed è attualmente occupata dal proprietario dell alloggio Sub. 7. Finiture. Tutti i pavimenti dell alloggio sono in piastrelle di ceramica, così come i rivestimenti delle pareti della cucina e del bagno. Le pareti delle altre stanze sono intonacate e tinteggiate. Pag.9 di 15

10 Le porte interne sono in legno verniciato bianco, quella della cucina con inserti in vetro. Gli infissi esterni sono in alluminio verniciato con vetrocamera e tapparelle manuali in pvc, alcune da sistemare. Il portoncino d ingresso è in legno tamburato, probabilmente da sostituire perché danneggiato. Impianti. L alloggio ha riscaldamento autonomo con caldaia murale a gas a camera stagna posta in cucina e termosifoni in acciaio. In bagno è presente un radiatore verticale in alluminio. L'impianto elettrico non è a conforme alla normativa attuale. CONFORMITÀ IMPIANTI Non è stato possibile reperire la dichiarazione di conformità della caldaia. L impianto elettrico non è conforme alle normative. L aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti privi di certificazione o comunque non a norma, e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE In base alle regole dettate dal D.P.R. 138/98 (Allegato 2), la superficie commerciale di un immobile a destinazione residenziale è determinata considerando: la superficie lorda dell appartamento (escluso il balcone), data Pag.10 di 15

11 dalla somma della superficie dei locali principali e accessori diretti con la superficie dei muri interni e perimetrali non in confine con altre u.i., fino a uno spessore massimo di 50 cm; il 50% della superficie della superficie dei muri in confine con altre unità immobiliari, fino a uno spessore massimo di 25 cm; il 30% della superficie del balcone sul retro; il 25% della superficie degli accessori indiretti, non comunicanti con i locali principali (cantina). La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Particella Destinazione Sup. Coeff. Sup. comm m 2 220/9 Alloggio p , /9 Terrazzo p.2 4,70 0,30 1,40 220/9 Cantina p.s1 11 0,25 2,75 TOTALI m 2 66,70 55,15 Arrotondando, risulta una superficie commerciale di 55 m 2. STIMA DEL BENE PROCEDURA DI STIMA E RICERCHE DI MERCATO Il valore unitario adottato è l espressione sintetica di una serie di analisi incentrate sulla ricerca del più probabile valore di mercato da attribuire al bene in esame, rilevando nella libera contrattazione le quotazioni di un campione di immobili simili a quello in oggetto per Pag.11 di 15

12 quanto riguarda: - ubicazione - destinazione d uso - superficie - stato di manutenzione e livello delle finiture - stato di locazione Tale ricerca è stata effettuata mediante consultazione degli operatori del settore e delle banche dati di altre fonti informative (Agenzia delle Entrate, O.M.I.). Si è proceduto quindi per comparazione, tenendo conto delle differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima ed effettuando quindi un processo di correzione. Tale valutazione è da considerarsi effettuata a corpo. Come già precedentemente scritto, trattasi di fabbricato residenziale, sito in Comune di Valsamoggia, nel centro storico di Bazzano. L appartamento necessità, a livello di finiture, di una sistemazione delle tapparelle, la sostituzione del portone d ingresso e la revisione delle porte interne. Attualmente, in zona le unità immobiliari appartenenti a fabbricati residenziali plurifamiliari, di taglio analogo (50-60 mq commerciali), di livello qualitativo analogo (economico) e di vetustà analoga sono offerte in vendita intorno ai euro a metro quadrato commerciale. L Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio, con riferimento al secondo semestre del 2015 per il Comune Di Valsamoggia, zona B2/centrale/Centro Storico di Bazzano, per Pag.12 di 15

13 abitazioni di tipo economico di stato conservativo normale, indica i seguenti valori di mercato: - minimo /m massimo /m ; VALUTAZIONE Tenendo conto del momento storico, con lunghi tempi di permanenza degli immobili sul mercato, dell ubicazione del bene in oggetto, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, si ritiene ragionevole assumere il valore unitario minimo fra le quotazioni indicate dell O.M.I., pari a 950 euro/m 2 di superficie commerciale. Tale valore unitario incorpora l incidenza dello stato d uso e di manutenzione dell immobile. 950 euro/m 2 x 55 m 2 = euro In particolare si sono considerati i seguenti aspetti: - l immobile presenta finiture di livello medio/basso e uno stato conservativo inferiore alla media e non è dotato di certificazione di conformità degli impianti, - l immobile è libero e non vi sono vincoli e oneri giuridici non eliminabili che influiscano sul valore del bene, - per le eventuali spese condominiali insolute, fermo restando quanto già esposto al paragrafo parti comuni, la prassi del Tribunale di Bologna è di accollare alla procedura quelle relative ai due anni antecedenti la data del decreto di trasferimento o la data dell immissione nel possesso, se anteriore; pertanto, eventuali spese condominiali insolute sono ininfluenti al fine della stima del bene, Pag.13 di 15

14 - gli oneri per la regolarizzazione urbanistica e catastale sono stati considerati nella determinazione del valore unitario. La sottoscritta ritiene quindi di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, costituito dall appartamento al secondo piano e dall annessa cantina, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, arrotondando, pari a: valore commerciale: euro ,00 (euro cinquantaduemila/00). Tale valore necessita di una riduzione per tenere conto delle particolari condizioni di vendita connesse alla procedura esecutiva: tempi di vendita inferiori a quelli del libero mercato, nessun margine di trattativa sul prezzo fissato, mancanza di garanzia per vizi della cosa (art.2922 c.c.). Si ritiene quindi opportuno applicare al valore commerciale sopra stimato una riduzione percentuale di circa il 35%. Arrotondando, il prezzo proposto per la vendita risulta: VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro trentaquattromila/00) Con osservanza Bologna, lì 7 aprile 2016 IL C.T.U. Ing. Alessandra Stefanuto Pag.14 di 15

15 ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa 2. Visura Catasto Fabbricati e Terreni, per nominativo, in data Visura storica CF 4. Visura Catasto Terreni 5. Planimetria catastale 6. Atto Notaio in data Rep Estratto cartografico RUE e PSC 8. Concessione edilizia in data 7 dicembre 1994 Prot. 9543, con estratto elaborati grafici 9. Stampa file PIANTE L_UNICO 10. Documentazione fotografica 11. Copia relazione notarile 12. Certificato di residenza dell esecutato 13. Verbale di primo accesso all immobile Pag.15 di 15